1、房地產本錢控制房地產本錢控制-四大核心環節管理四大核心環節管理 工程目的本錢的制定、支工程目的本錢的制定、支解與落實解與落實 工程清單招標管理工程清單招標管理 工程本錢數據庫的建立工程本錢數據庫的建立 房地產本錢控制專房地產本錢控制專題研討會題研討會 2019 2019年年0303月月11 11日日 一、關于本錢管理的根本觀點一、關于本錢管理的根本觀點二、目的制定的原那么與過程二、目的制定的原那么與過程 三、目的支解的方法三、目的支解的方法四、目的的落實四、目的的落實有效控制有效控制第一部分第一部分工程目的本錢的制定、支解與工程目的本錢的制定、支解與落實落實關于本錢管理的根本觀點關于本錢管理的

2、根本觀點1，房地產工程本錢管理的根本內容：合理確定與有效控制；確定是控制，房地產工程本錢管理的根本內容：合理確定與有效控制；確定是控制的前提和根底，的前提和根底，2，本錢管理認識過程，本錢管理認識過程造價計算概、預、結造價計算概、預、結-定額形式下，強調個人經歷，追求算得快、算定額形式下，強調個人經歷，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；量準，定額熟、套價正確；本錢控制本錢控制強調不能突破目的值強調不能突破目的值提升價值提升價值強調企業強調企業/團隊的共同目的：利潤，講求性價比，開掘價值，發團隊的共同目的：利潤，講求性價比，開掘價值，發明價值明價值 -當前指導思想：結合產品和市場，以造價計算

3、和本錢分析為根底，以當前指導思想：結合產品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目的管理為方法，以技術管理為保證，以產品價值的實現為目的開目的管理為方法，以技術管理為保證，以產品價值的實現為目的開展本錢管理工作展本錢管理工作3，本錢管理的根本方法，本錢管理的根本方法目的管理，包含了目的確實定與控制兩方面目的管理，包含了目的確實定與控制兩方面目的與控制關系：控制的目的就是為了實現目的目的與控制關系：控制的目的就是為了實現目的控制的要素：目的、偏向測定、修正控制的要素：目的、偏向測定、修正控制的過程：控制的過程： PDCA循環循環有效控制的前提：目的要合理實在；實際結果要及時反響有效控制的前提：目

4、的要合理實在；實際結果要及時反響項目實施方案目標成本（總成本及分項成本）建立目標PLAN項目實施DO做出調整ADJUST檢查對比CHECK實際成本（總成本及分項成本）本錢目的的制定本錢目的的制定根本原那么根本原那么1 1，目的的內涵：，目的的內涵：不只限于本錢目的值自身、更要關注本錢背不只限于本錢目的值自身、更要關注本錢背后的產品目的后的產品目的2 2，目的的作用：，目的的作用：目的不是上限而是基準，目的的作用在于心目的不是上限而是基準，目的的作用在于心中有數中有數3 3，目的的范圍：，目的的范圍：本錢目的是整個工程團隊的目的，目的范圍本錢目的是整個工程團隊的目的，目的范圍覆蓋全本錢覆蓋全本錢

5、 本錢目的的制定本錢目的的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間：，制定的時間：目的制定從立項時就已經開場，區分控制目目的制定從立項時就已經開場，區分控制目的與經濟測算數據，要求不同，考慮風險的與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素；因素；謀劃、設計階段進展各階段的本錢測算，各謀劃、設計階段進展各階段的本錢測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原那么期測算要有對應，比較變化原因，原那么上前期目的控制后期目的；上前期目的控制后期目的；規劃方案確定后，形成正式目的本錢規劃方案確定后，形成正式目的本錢施工圖完成后，可根據預算對目的做調整施工圖完成后，可根據預算對目的做調整通常是在偏向較大的情況下；通

6、常是在偏向較大的情況下；2 2，制定的方法，制定的方法3 3，制定的要求，制定的要求本錢目的的制定本錢目的的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間：，制定的時間：2 2，制定的方法：，制定的方法：本錢與首先是由產品的定位與檔次決定的，本錢與首先是由產品的定位與檔次決定的，因而本錢目的要在與產品目的的互動溝通因而本錢目的要在與產品目的的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的根據文件有：工程開展細的過程。一般的根據文件有：工程開展報告、謀劃報告、各階段的設計文件和交報告、謀劃報告、各階段的設計文件和交樓規范；樓規范；前期工作盡可能做細，促進

7、謀劃、設計人員前期工作盡可能做細，促進謀劃、設計人員對產品的深化考慮，不要因為今后會發生對產品的深化考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。變化而不作預先設定。最好能結合公司產品特點，制定公司通用的最好能結合公司產品特點，制定公司通用的規范和表格，各工程的不同點在部分作調規范和表格，各工程的不同點在部分作調整，可以節省時間，減少誤解；整，可以節省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批可能集團審批，正式發布可能集團審批，正式發布3 3，制定的要求：，制定的要求：本錢目的的制定本錢目的的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間：，制定的時間：

8、2 2，制定的方法：，制定的方法：3 3，制定的要求：，制定的要求：合理確定的前提條件：理解市場、結合產品合理確定的前提條件：理解市場、結合產品，有充沛的數據支持，通過市場調研和數，有充沛的數據支持，通過市場調研和數據庫；據庫；內容要明確詳細，比如同樣是高檔，各人心內容要明確詳細，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分別，而不是籠盡可能有量化的計算，量價分別，而不是籠統地總數，便于今后的對比分析；統地總數，便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目的去都會做測算，只是沒有

9、作為正式的目的去執行和監控，對用目的對控制結果的進展執行和監控，對用目的對控制結果的進展考核考核 本錢目的的制定本錢目的的制定工作案例工作案例1 1，某中學本錢控制綱要：前期制定的過程，某中學本錢控制綱要：前期制定的過程和人員，如何調整和人員，如何調整2 2，某中學本錢測算：全本錢的范圍，對產，某中學本錢測算：全本錢的范圍，對產品的明確品的明確3 3，本錢調研報告格式：，本錢調研報告格式：4 4，本錢目的評審要點，本錢目的評審要點本錢目的的支解本錢目的的支解 - - 分解是為了落分解是為了落實實1 1，要滿足動態控制的需要：，要滿足動態控制的需要：按分包與甲供材方案分解到每個分判工程上；這樣分

10、解按分包與甲供材方案分解到每個分判工程上；這樣分解的前提工程開發過程事先有充沛的謀劃，是方案管的前提工程開發過程事先有充沛的謀劃，是方案管理到位；假如做不到只能分解合同而不是分解目的理到位；假如做不到只能分解合同而不是分解目的2 2，要滿足本錢分析的需要：，要滿足本錢分析的需要：依照規范本錢科目公司內部的，沒有行業規范分解依照規范本錢科目公司內部的，沒有行業規范分解，一般只在末級科目上可以增加；，一般只在末級科目上可以增加；3 3，按內部職責劃分：，按內部職責劃分：本錢費用總額分解到各相關責任部門，列入本錢費用總額分解到各相關責任部門，列入KPIKPI4 4，分解到設計限額：，分解到設計限額：

11、也可以認為是目的的落實，實際上內在目的制定時就已也可以認為是目的的落實，實際上內在目的制定時就已經考慮到了設計限額經考慮到了設計限額5 5，分攤問題：，分攤問題：作為本錢控制目的以已發生為準，但在經濟測算時要分作為本錢控制目的以已發生為準，但在經濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據效勞范圍在各期之間分攤；據效勞范圍在各期之間分攤；本錢目的的分解本錢目的的分解工作案例工作案例1 1，按招標和合同項分解：，按招標和合同項分解：2 2，按科目細分：，按科目細分：3 3，責任劃分：，責任劃分：4 4，設計限額，設計限額本錢目的的落實本錢

12、目的的落實產品的實現導致目的的落實，使預測本錢分塊、產品的實現導致目的的落實，使預測本錢分塊、分步變為實際本錢；分步變為實際本錢；要有保證目的實現的方法，技術經濟相結合的手要有保證目的實現的方法，技術經濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中表達甲方的意圖，維護設計和施工的成果不會中表達甲方的意圖，維護設計和施工的成果不會呈現定位和檔次上的偏向；呈現定位和檔次上的偏向；既要有完好的流程，更要強調工程操作團隊的本既要有完好的流程，更要強調工程操作團隊的本錢意識與溝通，對產品和技術的控制與對本錢的錢意識與溝通，對產品和技術的控制與對本錢的控

13、制同步實現；這里所謂本錢意識就是要考慮性控制同步實現；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；價比；動態監控的環節招標、變卦、結算與手段動態監控的環節招標、變卦、結算與手段軟件與報表；軟件與報表；調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括本錢目的、施行方案和利潤預期；包括本錢目的、施行方案和利潤預期；本錢目的的落實本錢目的的落實- -工作案例工作案例1 1，月報表，月報表2 2，調整所需文件：，調整所需文件：3 3，價值分析報告：，價值分析報告：第二部分第二部分工程量清單

14、招標管理工程量清單招標管理 為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大好為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大好處？處？充沛競爭、理解市場、掌握投標細節：在總價和單充沛競爭、理解市場、掌握投標細節：在總價和單價上都充沛競爭，可以表達各單位的真實本錢，施價上都充沛競爭，可以表達各單位的真實本錢，施工方案，對工程的理解水平等，分析投標報價的針工方案，對工程的理解水平等，分析投標報價的針對性，可以曉得其重視水平，也可以反映管理水平對性，可以曉得其重視水平，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能

15、確定總價和在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；單價，進場之后會由主動變被動；承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現場的問題事先提出和處置程中將圖紙和現場的問題事先提出和處置付款、變卦、結算過程簡化、明晰：減少了施工過付款、變卦、結算過程簡化、明晰：減少了施工過程中的扯皮；程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 2 2，清單招標的組織及過程，清單招標的組織及過程組織者、參與者、決策者組織

16、者、參與者、決策者根據各公司的組織架構和經營根據各公司的組織架構和經營特點各環節的參與人與參與度可能不同特點各環節的參與人與參與度可能不同 ；準備過程：調研考察廣泛性和準對性，公司、工程、基準備過程：調研考察廣泛性和準對性，公司、工程、基地、標前會議、文件準備圖紙、清單、技術要求地、標前會議、文件準備圖紙、清單、技術要求、樣板、樣板招標過程：發標、答疑、開標、評標、會談、定標，每個招標過程：發標、答疑、開標、評標、會談、定標，每個過程都要遵循過程都要遵循“ “靠數據說話、留有作業痕跡的原那靠數據說話、留有作業痕跡的原那么么善后工作：合同簽訂與交底合同附件、資料問題、數善后工作：合同簽訂與交底合

17、同附件、資料問題、數據分析與積累、資料整理、樣板管理據分析與積累、資料整理、樣板管理第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 3 3，清單招標的合同特點，清單招標的合同特點 根本概念；一般是總價、單價、本錢加酬金；最后一種中國用的較少根本概念；一般是總價、單價、本錢加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；純單價；單價單價/ /總價合同的選擇：要看詳細工程的復雜水平，與時間長短，變總價合同的選擇：要看詳細工程的復雜水平，與時間長短，變化的多少，圖紙的明晰度有關；還可以綜合選用的方式

18、，單價化的多少，圖紙的明晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，部分總價；總價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，部分總價；總價中有單價，比如有些可能價格或實際數量上差別較大的工程，中有單價，比如有些可能價格或實際數量上差別較大的工程，某消防工程種的防火封堵、土方工程；某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位位變卦與調價的方式：合同價

19、、定額或其他參考、商定；注意報價時的變卦與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的本錢水平；總之承包的內容明確才干包死，假設想制定品牌必本錢水平；總之承包的內容明確才干包死，假設想制定品牌必需在招標示時提出；需在招標示時提出；付款、結算辦理：盡量依照實際完成工程量付款、結算辦理：盡量依照實際完成工程量合同制定的雙贏原那么，要考慮誠信風險；合同制定的雙贏原那么，要考慮誠信風險；第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 4 4，關于標底的討論，關于標底的討論 正確認識標底：合理范圍的參考，不是準正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：指導要求說出到底哪個確的價格

20、，例：指導要求說出到底哪個是準確的是準確的是否需要標底：很多單位說沒有標底，使是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預期，目的也是一種標底；有個預期，目的也是一種標底；如何取定標底：調研，按定額或市場價格如何取定標底：調研，按定額或市場價格計算，甲方的企業定額就是本錢經歷數計算，甲方的企業定額就是本錢經歷數據據第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 5 5，關于會談的討論，關于會談的討論是否需要標后會談：會談的目的是降價，各公司是否需要標后會談：會談的目的是降價，各公司的認識與習慣，最終為自身營造什么樣的市的認

21、識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環境；方式：不談或屢次報價、多輪會談場環境；方式：不談或屢次報價、多輪會談；如何有效的會談：有針準對性：從質量、技術、如何有效的會談：有針準對性：從質量、技術、進度、效勞、付款等方面以及報價中的問題進度、效勞、付款等方面以及報價中的問題入手入手誰負責：不同目的不同的人員，從廓清、優化和誰負責：不同目的不同的人員，從廓清、優化和摸底的角度動身或最終點頭角度摸底的角度動身或最終點頭角度第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 6 6，評標原那么與要點，評標原那么與要點根本目的，要曉得各家報價的差別在哪里，選定根本目的，要曉得各家報價的差別在哪里，選定

22、適宜的隊伍產品和效勞和價格，報證工適宜的隊伍產品和效勞和價格，報證工程順利施行程順利施行合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與工合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與工程特征結合程特征結合深層次的重點分析，要有單價分析表；深層次的重點分析，要有單價分析表；預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表表必需與目的做對比分析必需與目的做對比分析表格要統一，招標文件中充沛考慮評標的需要表格要統一，招標文件中充沛考慮評標的需要第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 7 7，招標勝利的關鍵，招標勝利的關鍵為自身營造規范的市場環境，才干得到市場上

23、的為自身營造規范的市場環境，才干得到市場上的優質資源優質資源市場調研充沛，理解投標人及其產品的內幕，合市場調研充沛，理解投標人及其產品的內幕，合理確定入圍的產品和隊伍檔次規范一致，理確定入圍的產品和隊伍檔次規范一致，新老結合；新老結合；招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚投標報價的方式明確如算量不同如何處置，投標報價的方式明確如算量不同如何處置，表格統一；表格統一；評標充沛、到位評標充沛、到位總之：準備充沛、到位。時間上有與保證總之：準備充沛、到位。時間上有與保證第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 8 8，幾個常見問題，幾個常見問題有特殊照

24、顧對象有特殊照顧對象給時機，低價中標；長給時機，低價中標；長期合作伙伴優先期合作伙伴優先圖紙不夠完備圖紙不夠完備先出招標圖，之后出變卦先出招標圖，之后出變卦；先作暫定價，并保管甲方分包的權利；先作暫定價，并保管甲方分包的權利；時間過于緊迫時間過于緊迫幾方同時算量；加快評標幾方同時算量；加快評標速度；準備充沛，壓縮會談時間速度；準備充沛，壓縮會談時間第二部分第二部分工程量清單招標管理工程量清單招標管理 9 9，總包及主要分包案例，總包及主要分包案例總包總包電梯電梯 ：針對性產品：針對性產品鋁合金：技術規范的掌握鋁合金：技術規范的掌握裝修：資料和樣板的要求裝修：資料和樣板的要求環境綠化：要建立實物

25、量的規范環境綠化：要建立實物量的規范智能化：兩次智能化：兩次第三部分第三部分工程本錢數據庫的建立工程本錢數據庫的建立 目的與作用目的與作用 掌握市場信息，積累經歷數據，為合理確定掌握市場信息，積累經歷數據，為合理確定作數據支持，也為保證公司的本錢控制規范作數據支持，也為保證公司的本錢控制規范穩定性；穩定性； 要建立制度，將本錢信息管理落實要建立制度，將本錢信息管理落實 2 2，數據庫的主要內容與形式，數據庫的主要內容與形式 本錢管理數據庫包括本錢管理信息供方、本錢管理數據庫包括本錢管理信息供方、法規與本錢信息法規與本錢信息 本錢數據不只包括經濟指標價的指標，本錢數據不只包括經濟指標價的指標，還

26、應包括技術指標量的指標；定額也是還應包括技術指標量的指標；定額也是一種本錢數據庫一種本錢數據庫 本錢數據內容很多，概括為三個層次的本錢本錢數據內容很多，概括為三個層次的本錢數據：工程及單體、分部分項及專項工程、數據：工程及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備人材機及設備 本錢數據的相關信息也要同時記載：時間、本錢數據的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源技術特征、來源 數據庫形式：不一定，可以用工具軟件：數據庫形式：不一定，可以用工具軟件：EXCELEXCEL，AEECSSAEECSS等，也可以是專用軟件：通用等，也可以是專用軟件：通用如明源、定制如明源、定制 如萬科、金地如萬科、金地 3 3，數據庫的建立方法，數據庫的建立方法第三部分第三部分工程本錢數據庫的建立工程本錢數據庫的建立 1 1，目的與作用，目的與作用2 2，數據庫的主要內容與形式，數據庫的主要內容與形式3 3，數據庫的建立與維護，數據庫的建立與維護工作內容：建立制度與規范，制定本工作內容：建立制度與規范，制定本錢數據的規范與分類；分析整理錢數據的規范與分類；分析整理BCISBCIS的方法；錄入與維護的方法；錄入與維護工作時間