1、“定向開發商品房模式”解析西安榮華集團黨委副書記 張彤陽“定向開發商品房模式”是指由企事業單位和開發商平等協 商，政府許可，針對企事業單位職工的需求，預約開發的商品住 宅。這種開發模式可以保證購房者是“剛性需求者” ，而且價格 能為工薪階層所接受， 從這個意義上講屬于保障性住房， 但從法 律定義上講，又屬于普通商品房。 “十一五”期間，西安榮華集 團有限公司采用這種模式， 在西安涇渭工業園建設了占地 600 余 畝、開發面積 59萬平方米、約 5000 套房的車城溫泉花園項目， 成功解決了陜西重型汽車有限公司以及中鋼集團西安重機有限 公司的 4000 多名職工的住房問題，有力地支持了國有大型重

2、點 項目建設。“定向開發商品房”具有以下幾個特點： 一是屬于普通商品住宅性質， 完全按照商品房建設相關法律法 規取得建設用地、 進行報批建設和銷售， 符合現行財稅體制的要 求。二是主要銷售對象在建設之前就已鎖定為企事業單位職工。 三 是銷售價格和建設周期由企事業單位及其職工與開發商在開發 前協商確定。四是建設標準以及規劃設計方案由雙方協商確定， 由政府相關 部門依法審批。五是建設用地使用權及其用途由政府審批確定并作為附加條件，開發商仍通過有償出讓方式取得，但政府在幼兒園、學校、 消防、人防等配套方面予以政策性支持或優惠。“定向開發商品房” 模式之所以能成功地解決 “為老百姓所 建”和“價格為工

3、薪階層所接受”的問題，前提是這種模式可以 有效控制項目的綜合成本， 關鍵是找準了 “雙贏” 甚至是“三贏” 的結合點，具體分析如下：1、銷售對象預先確定，能最大限度壓縮銷售、策劃費用等項 目建設前期費用。2 、有利于以相對合理價格取得建設用地。3、建設標準可通過協商確定，建安成本完全可預控。4、有利于項目多渠道融資，資金成本可大幅降低。6、建設周期完全可控，有利于有效縮短建設周期。“定向開發模式”相較于“經濟適用房模式的優點：一、政府可根據企事業單位的需求申報有效審查購房者身份， 識別是否屬自住型或投資性購房， 并可將責任落實給提交申請的 企事業單位以及開發商，事后責任可追索，以“合同”形式保

4、證 真正的鋼性需求者買到房子， 避免沒有企事業單位擔保、 沒有和 開發商形成合同約束的投資者“鉆空子” ，杜絕“花錢托人買指 標”或“拿著指標沒有房”現象。二、價格可事前約定或者價格計算辦法事前約定，保障購房 者能以“可以接受”的價格取得房產。三、“定向開發模式”既具有保障性住房功能，又屬于商品房 性質，因而可保障財稅收入正常實現。四、可吸引包括非公房地產企業在內的投資者參與。五、有利于企事業單位集體購置“單身公寓”或職工宿舍，解決青工過渡性住房問題。六、多方監督下，有利于避免低水平建設問題發生。“定向開發商品房模式”可以作為保障性住房的形式之一， 希望政府及時出臺指導性政策：1、拓展保障性住

5、房的定義， 把為滿足中低收入者需要而建、 價格為中低收入者接受的、 建設標準參照經濟適用房執行的普通 住宅項目（包括商品房）納入保障性住房概念。2、將“定向開發模式”作為保障性住房的形式之一，在獲 取土地以及規劃審批等方面予以優先或優惠， 同時區別其與集資 建房的界限。3 、合理確定“定向開發”項目中的面向不特定人群開發者 的比例（比如 25-30%），以兼顧開發企業效益。4 、制定政府監管辦法，防范投資性購房行為，保證項目的 “保障性質”。5、允許和支持企事業單位組織（非壟斷性高收入企事業單 位）本單位購房需求者自主選擇開發商簽訂“定向開發協議” ， 允許開發商在 “定向開發協議” 框架下與特定企事業單位職工簽 訂“定向開發商品房買賣合同” ，允許根據工程進度，預收適當 比例的費用。6、明確“定向開發模式”下的商品房建設標準可參照或略 高于保障性住房標準建設。7、政府部門可搭建企事業單位和房地產企業“定向開發” 得溝通平臺，促進“定向開發商品房”市場的形成和規范運行。總之， “定向開發模式”可以