1、不動產制度與物權法的理論和立法構造(1)    內容提要本文以不動產和動產的劃分為線索，系統探討不動產對于物權體系的決定性作用，并對兩者的同化趨勢進行了評析。該項劃分對我國物權立法有一定的指導作用。（本文同時涉及大陸法系的物權法和英美法系的財產法。但英美法系只有“財產法”部門，而無物權法制度，為行文和表述方便，文中均統稱為“物權法”，不再予以區分。）一、不動產與物權法體系形成與演變的歷史考察把財產分為若干類別的作法，是大多數早期社會自發產生的。不動產與動產的劃分可追溯至古羅馬時代。但早期古羅馬關于“物”最重要的分類卻是“要式物”（resmancipi）和

2、“略式物”（nes mancipi ）的區分，即依據物是否有重大價值以及其轉讓是否履行法定形式的標準而進行的分類。這是與當時財產屬團體占有，尚不存在生產資料個人所有的實際情形相符的。帝政后期，個人所有權的出現使要式物已失去其合理性，優帝一世便廢除了這種區分，僅根據物可否移動這一物理特性為標準，把物劃分為動產和不動產。不動產和動產的劃分對古日耳曼法產生很大影響并最后由其繼承，但早期日耳曼法并不存在這種劃分，而是依能否轉讓把物劃分為“取得物”和“繼承物”。在當時財產除受團體限制以外，還受到宗族繼承的限制，長輩轉移財產必須經過男性繼承人的同意，并只能對“取得物”自由轉讓。由于繼承物主要包括土地等不動

3、物，因而這一分類與不動產和動產的分類有些相近似。西歐封建時期，由于家庭自由財產的消失，封建法受羅馬法影響，拋棄原有分類，正式采用了不動產和動產的分類。歷史上各國對不動產和動產的劃分不外考慮兩種因素（注：也有學者認為兩者的分類更取決于商業的原因，將動產區別于不動產，其實只是基于商品交換的需要。）：一是依據物的價值大小，即不動產是重要的并能夠產生收益的物；二是依據物理性質，即不動產不能移動，若移動會變更其性質并損害其原有價值。通常這兩個標準是統一的，這表現為土地成為不動產的核心（注：基于土地一直是不動產的核心，古代曾經歷這樣一種劃分，即“土地”和“其他物”。如十二銅表法依據時效取得時間把物分為“土

4、地”（fundus）和所有“其他物”（ceterae res）。 中世紀英國把物大體上分為“土地”和“物件”。但這些分類后來均為不動產和動產劃分所代替。）。兩大法系對該項分類一直沿用至今，并對財產法理論和立法產生深遠影響。但僅具有純粹物理意義的分類何以導致兩者社會屬性和法律意義上的巨大差異，是令各國學者費解的一個問題。梅因認為，探索物的分類的理由不屬于法律哲學而屬法律歷史（注：英梅因著：古代法，沈景一譯，商務印書館1996年版，第155頁。）。 法國學者馬洛里和埃勒斯也認為，“這種分類的重要性并不能以其分類本身解釋，而只能從歷史的角度予以解釋。”（注：MalaurieetAynès，

5、les biens，p29.轉引自尹田著：法國物權法，法律出版社1998年版，第68頁。）亦即只有通過該項分類對古代和近代物權法理論和立法的影響去了解其價值，而不是僅僅通過抽象籠統的歷史規律去分析，這使我們意識到考察該項分類是了解物權法歷史發展的一條重要線索。（一）不動產與所有權觀念和制度的形成所有權觀念和制度的形成是古老而復雜的問題。學者普遍認為古代各民族的一切所有權制度大都始于財產的共有，梅因認為古代重要財產是屬于按照宗法模型組成的較大社會共同所有（注：英梅因著：古代法，沈景一譯，商務印書館1996年版，第152頁。）。 共有形態又經歷了村落共有和家庭共有，但這種共有關系僅指對土地、房屋、

6、牲畜等的共有，而簡單生活資料（如衣物、武器和裝飾品等）則事實上已由個人擁有，個體使用者的支配地位受到了團體的承認和尊重。基于此，馬克思認為，古代財產的占有同時存在財產共有和個人所有并存的局面，即土地實行共有制，動產則實行個人所有制。（注：馬克思恩格斯全集第46卷（上），第491頁。 ）這說明古代早已存在少數個人持有動產的現象，但卻未因此形成法律上的所有權制度，早期人類僅把此種個人對簡單生活資料的持有看作自身存在的前提。只有當共同體分化，共同財產分裂導致個人占有不動產時，所有權才真正形成。就古羅馬早期而言，要式物為家族共同體所有。在當時要式物是早期所有權的真正體現（注：意彼德羅。彭梵得著：羅馬法

7、教科書，黃風譯，中國政法大學出版社1996年版，第191頁。 ），略式物則并未納入人們所有權觀念的萌芽。當古典家庭逐漸解體，公有土地便分配給個人占有，個人便成為家族財產的獨立主體。土地對古代人類的至關重要地位使人們首先產生了對土地的權利意識。當個人永久占有土地的時候，這個事實必然導致占有者毫無限制地使用，并排除他人使用這塊土地，從而形成了土地所有權產生的前提。一般認為，羅馬法所有權概念來源于羅馬法的“dominium”（注：羅馬法中“所有權”一詞稱謂不一。早期正式稱謂是“mancipium”，而隨后的“proprietas ”則是作為對物享有最高權利的技術性術語，主要相對于用益權“ususfr

8、utus”而使用。“dominium”則于羅馬共各時代后期出現，主要指個人所有權形成過程中家父權或個人財產權的享有，因而“dominium”應為私人所有權的來源。（具體論述可參見意彼德羅。彭梵得著：羅馬法教科書，黃風譯，第194至197頁）。），它意味著從有限的家父權轉化為對物的完全控制權，其產生的過程實質是羅馬土地公有制與私人所有的斗爭過程。（注：參見王利明著：物權法論，中國政法大學出版社1997年版，第209頁。）從這個意義上說，“dominium ”實際上就是法律對土地私人所有的確認。當土地私人占有被置于法律保護之下，并且同其他財產一樣可以買賣和交換，私人所有權才正式形成。因此，在當時占

9、有土地成為政治和經濟權利的源泉和尊貴地位的象征。“只要對羅馬共和國稍有了解就會知道，土地所有權的歷史構成了羅馬共和國的秘史。”（注：馬克思：資本論第1卷， 中國社會科學出版社1983年版，第61頁。）古代日耳曼人從游牧社會進入到農耕社會以后，適應農業社會的需要而建立了所有權制度，因而其所有權觀念是完全基于對土地的占有而形成的。早期日耳曼馬爾克公社存在一種總有制度，土地主要由公社和家庭占有，團體則給予成員某種使用收益的權利。馬爾克公社依據對物的利用的具體形態來確定各種權利，在土地上最早產生了所有權觀念的萌芽。但由于日耳曼人強調不動產只是團體成員通過具體占有使用而獲得某種收益的源泉，因而不存在統一

10、的“所有權”概念。但可以斷定，基于土地的團體占有形成的獨特的“所有權”制度，正好印證了這種所有權觀念源于對土地的占有的觀點，而與動產無太大關系。因此，“古代日耳曼土地制度是整個中世紀所有一切公共制度的基礎和典范，它不僅滲透到德意志的全部生活，而且滲透到法蘭西北部、英格蘭、瑞典、挪威和丹麥的全部生活”（注：馬克思恩格斯論國家與法，法律出版社1958年版，第167頁。）。      10 參見鐘美聞：美國國會新法案加強審查外資 赴美投資將受控制，中國工商時報2007年3月6日  11 Graham and Marchich(2006) 1

11、29-134  12 Susan W. Liebeler & William H. Lash III, Exon-Florio: Harbinger of Economic Nationalism?, 16 CATO REV. BUS. & GOVT. 44(2008), available at /pubs/regulation/regv16nl/v16nl-6.pdf.  13 Stagg, supra note 5, at 357   14 15 U.S. DEPT PF THE TREASIRY, SEM

12、IANUAL REPORT ON INTERNAAIONAL ECONOMIC AND EXCHANGE RATE POLICIES app. 3, at 1 (2007), available at ./offices/international-affairs/economic-exchange-rates/pdf/2007_Appendix-3.pdf   16 See Kimmitt, supra note 92, at 119 (distinguishing SWFs from three classes of sovereign

13、investments)  17 Robert M. Kimmitt, Public Footprints in Private Markets, 87FORIGN AFF., Jan.-Feb. 2008, at 119, 119; see also Kuwait Inv. Auth., About the Kuwait Investment Office, .kw/NR/exeres/73CF85E2-0C5A-4060-B94B-54E2D9EDA231.htm (detailing the history of the fund) 

14、 18 許宗力主持：行政任務民營化之研究從英國經驗談起      10 參見鐘美聞：美國國會新法案加強審查外資 赴美投資將受控制，中國工商時報2007年3月6日  11 Graham and Marchich(2006) 129-134  12 Susan W. Liebeler & William H. Lash III, Exon-Florio: Harbinger of Economic Nationalism?, 16 CATO REV. BUS. & GOVT. 44(2008), availabl

15、e at /pubs/regulation/regv16nl/v16nl-6.pdf.  13 Stagg, supra note 5, at 357   14 15 U.S. DEPT PF THE TREASIRY, SEMIANUAL REPORT ON INTERNAAIONAL ECONOMIC AND EXCHANGE RATE POLICIES app. 3, at 1 (2007), available at ./offices/international-affairs/econ

16、omic-exchange-rates/pdf/2007_Appendix-3.pdf   16 See Kimmitt, supra note 92, at 119 (distinguishing SWFs from three classes of sovereign investments)  17 Robert M. Kimmitt, Public Footprints in Private Markets, 87FORIGN AFF., Jan.-Feb. 2008, at 119, 119; see also Kuwait Inv. Auth., About t

17、he Kuwait Investment Office, .kw/NR/exeres/73CF85E2-0C5A-4060-B94B-54E2D9EDA231.htm (detailing the history of the fund)  18 許宗力主持：行政任務民營化之研究從英國經驗談起      10 參見鐘美聞：美國國會新法案加強審查外資 赴美投資將受控制，中國工商時報2007年3月6日  11 Graham and Marchich(2006) 129-134  12

18、Susan W. Liebeler & William H. Lash III, Exon-Florio: Harbinger of Economic Nationalism?, 16 CATO REV. BUS. & GOVT. 44(2008), available at /pubs/regulation/regv16nl/v16nl-6.pdf.  13 Stagg, supra note 5, at 357   14 15 U.S. DEPT PF THE TREASIRY, SEMIANUAL REPORT ON

19、 INTERNAAIONAL ECONOMIC AND EXCHANGE RATE POLICIES app. 3, at 1 (2007), available at ./offices/international-affairs/economic-exchange-rates/pdf/2007_Appendix-3.pdf   16 See Kimmitt, supra note 92, at 119 (distinguishing SWFs from three classes of sovereign investments)

20、0; 17 Robert M. Kimmitt, Public Footprints in Private Markets, 87FORIGN AFF., Jan.-Feb. 2008, at 119, 119; see also Kuwait Inv. Auth., About the Kuwait Investment Office, .kw/NR/exeres/73CF85E2-0C5A-4060-B94B-54E2D9EDA231.htm (detailing the history of the fund)  18 許宗力主持：行政任務民營

21、化之研究從英國經驗談起      10 參見鐘美聞：美國國會新法案加強審查外資 赴美投資將受控制，中國工商時報2007年3月6日  11 Graham and Marchich(2006) 129-134  12 Susan W. Liebeler & William H. Lash III, Exon-Florio: Harbinger of Economic Nationalism?, 16 CATO REV. BUS. & GOVT. 44(2008), available at http:/www.c

22、/pubs/regulation/regv16nl/v16nl-6.pdf.  13 Stagg, supra note 5, at 357   14 15 U.S. DEPT PF THE TREASIRY, SEMIANUAL REPORT ON INTERNAAIONAL ECONOMIC AND EXCHANGE RATE POLICIES app. 3, at 1 (2007), available at ./offices/international-affairs/economic-exchange-ra

23、tes/pdf/2007_Appendix-3.pdf   16 See Kimmitt, supra note 92, at 119 (distinguishing SWFs from three classes of sovereign investments)  17 Robert M. Kimmitt, Public Footprints in Private Markets, 87FORIGN AFF., Jan.-Feb. 2008, at 119, 119; see also Kuwait Inv. Auth., About the Kuwait Invest

24、ment Office, .kw/NR/exeres/73CF85E2-0C5A-4060-B94B-54E2D9EDA231.htm (detailing the history of the fund)  18 許宗力主持：行政任務民營化之研究從英國經驗談起      10 參見鐘美聞：美國國會新法案加強審查外資 赴美投資將受控制，中國工商時報2007年3月6日  11 Graham and Marchich(2006) 129-134  12 Susan W. Liebeler & William H. Lash III, Exon-Florio: Harbinger of Economic Nationalism?, 16 CATO