1、西安房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀與對(duì)策摘要：以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)城市中較大的市場(chǎng)。即便在當(dāng)代國(guó)際城市中進(jìn)行比擬，可能也是比擬大的。研究西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展現(xiàn)狀及前景，無(wú)論對(duì)于西安、對(duì)于中國(guó)，甚至對(duì)于世界城市的開(kāi)展、房地產(chǎn)的開(kāi)展，都具有重要的意義。1引言1.1西安房地產(chǎn)開(kāi)展歷程.19921999 年的起步、調(diào)整上升期 自1992年以來(lái)，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個(gè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速開(kāi)展的過(guò)程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長(zhǎng)。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟與不甚理智，而從1995年開(kāi)始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸資金的

2、方案管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從1995年到1999年，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開(kāi)發(fā)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)置階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過(guò)渡。同時(shí)國(guó)家實(shí)施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步標(biāo)準(zhǔn)，將西安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步推上了一個(gè)良性、成熟的開(kāi)展軌道。.20002002 年相對(duì)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)開(kāi)展期 2000 年以來(lái)，伴隨著西部大開(kāi)發(fā)政策的深入落實(shí)，西安城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了快速開(kāi)展期。尤其進(jìn)入2002年，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)改進(jìn)，西安房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展也

3、隨之漸入佳境。二手房市場(chǎng)開(kāi)放、土地市場(chǎng)交易拍賣制、交易契稅減半政策出臺(tái)，這些政策無(wú)不顯示出政府逐漸將房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運(yùn)作、開(kāi)展的決心，同時(shí)也表達(dá)出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，但同時(shí)全國(guó)局部地區(qū)尤其是一線城市產(chǎn)生過(guò)熱及結(jié)構(gòu)不合理的跡象，中央對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)劃及控制政策、銀行放貸利率的一系列調(diào)整政策進(jìn)行一定調(diào)整，但西安樓市仍然走勢(shì)平穩(wěn)。.20032007的政策調(diào)整、快速提升期 2003年中后期，國(guó)內(nèi)局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)開(kāi)展，開(kāi)始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而20052006 年那么是政策出臺(tái)最為密集的階段。 在這一時(shí)期，政府先后出臺(tái)了10 多項(xiàng)政策措

4、施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來(lái)全面反思國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展。20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，政府隨即開(kāi)始不斷緊縮信貸，以期為“高熱的樓市降溫。 在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，諸多一線城市出現(xiàn)的隨政策出臺(tái)而產(chǎn)生供給、銷售以至價(jià)格大幅波動(dòng)的情況幾乎與西安“無(wú)緣，整體市場(chǎng)供給及銷售保持了年增長(zhǎng)30%40%的增長(zhǎng)速度，并迎來(lái)了外來(lái)大型房企紛紛進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由集中于二環(huán)向三環(huán)外拓展的黃金開(kāi)展期。.2021年2021年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期 2021年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯化，

5、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期，西安市場(chǎng)銷量同樣表現(xiàn)為下滑，但房?jī)r(jià)仍然保持了小幅增長(zhǎng)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。在此情況下，西安市場(chǎng)出臺(tái)了局部刺激消費(fèi)的政策，購(gòu)房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供給及銷售量重新開(kāi)始走高。但在此情勢(shì)下，進(jìn)入09 年三季度，面對(duì)買方市場(chǎng)置業(yè)熱情的重新高漲，局部開(kāi)發(fā)企業(yè)再現(xiàn)漲價(jià)之勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)整體交易的走高產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)樓市將重現(xiàn)博弈之勢(shì)，樓市調(diào)整仍將繼續(xù)。1.2西安商品房市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及特征從上面圖表可以看出：1999 年以來(lái)西安商品房市場(chǎng)供給量逐

6、年穩(wěn)步遞增，即使2005 年雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，但是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有受到太多的影響，多年來(lái)西安商品房供給量年增幅根本上均保持在30%以上。但是從2021年開(kāi)始，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及地震等因素影響，西安市商品房開(kāi)發(fā)量相對(duì)上年有一定程度的下降。進(jìn)入09 年，伴隨著買方市場(chǎng)觀望情緒的消退，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力減輕，商品房市場(chǎng)供給量重新高漲，09 年上半年商品房開(kāi)發(fā)量再次走高并超過(guò)07 年市場(chǎng)最高水平。二商品房銷售市場(chǎng)交投活潑，市場(chǎng)需求空間較大2西安房地現(xiàn)狀及產(chǎn)存在的問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)，從2007年和今年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，我們可以判定：我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)

7、整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入"拐點(diǎn)"。當(dāng)然這個(gè)"拐點(diǎn)"只是此輪短周期的"拐點(diǎn)"，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的"拐點(diǎn)"。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：.泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。其中深圳房

8、價(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2021年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月頂峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2021年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)搜

9、狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年頂峰時(shí)有了較大的下降。東莞房?jī)r(jià)那么距從最高點(diǎn)下降了約40%，根本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家開(kāi)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。.成交量萎縮，空置率上升與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地

10、產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬(wàn)平方米，而2007年月均成交面積為174萬(wàn)平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比去年4月那么下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2021年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，20

11、21年6月深圳一手房成交面積為28.3萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬(wàn)平方米，與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來(lái)說(shuō)，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬(wàn)平方米，其它月份全部低于40萬(wàn)平方米，成交量最低的2月僅23.12萬(wàn)平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬(wàn)-75萬(wàn)平方米之間，足見(jiàn)當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨

12、較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款工程，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)"一枝獨(dú)秀"的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大局部風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房

13、者將拒絕歸還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的根底的。.房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和標(biāo)準(zhǔn)性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。去年以來(lái)，隨著"中天置業(yè)卷款逃逸"事件和"長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門倒閉"事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)

15、輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼?公示?，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場(chǎng)；北京的一些小中介也提前關(guān)店。在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測(cè)的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場(chǎng)成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的為難境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少

16、了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了局部品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時(shí)期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕;各區(qū)域開(kāi)展不均衡問(wèn)題;以及二手房市場(chǎng)開(kāi)展緩慢和宏觀調(diào)控的手段不完善等等這些問(wèn)題。如果在未來(lái)幾年里不能得到有效的引導(dǎo)與解決,對(duì)西安市房地產(chǎn)的健康開(kāi)展將產(chǎn)生較大影響。西安市政府采取有效的措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡程度,對(duì)于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康開(kāi)展具有非

17、常重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原那么上把握調(diào)控的力度和效果,也需從制度上改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部和外部環(huán)境,使宏觀調(diào)控有效有序地運(yùn)行,充分發(fā)揮其調(diào)控作用,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康開(kāi)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供給、保障體系。于此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)和回收周期較長(zhǎng)。一般住宅的開(kāi)發(fā)周期為34年左右，大局部工程那么更短。而一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程那么需要5到7年，而回收周期那么在7到10年左右，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)

18、驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成工程的盲目開(kāi)發(fā)和不合理競(jìng)爭(zhēng)，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)效勞于廣闊消費(fèi)者，同時(shí)，也是城市效勞功能的一局部，大局部城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃，特別是工程立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時(shí)在市政配套上難以與商業(yè)工程進(jìn)行合理配套。缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熟悉住宅的開(kāi)發(fā)，主觀上把商業(yè)的開(kāi)發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，許多工程沒(méi)有招商就開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造，但商業(yè)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商們常常忽略商業(yè)運(yùn)營(yíng)的最根本條件，即消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力，導(dǎo)致了工程開(kāi)發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性

19、。同時(shí)由于目前中國(guó)商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對(duì)稱及商業(yè)的飛速開(kāi)展變化，更加大工程開(kāi)發(fā)的盲目性。開(kāi)發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)。在西安，開(kāi)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度普遍估計(jì)缺乏，缺乏對(duì)銷售后的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營(yíng)順利。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的開(kāi)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會(huì)影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都

20、相當(dāng)不錯(cuò)，在很短的時(shí)間內(nèi)以較高的價(jià)位全部售出。但這類工程在進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)后，經(jīng)營(yíng)狀況卻參差不齊。比方西安某開(kāi)發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)工程的整體控制力，日后經(jīng)營(yíng)完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，西安商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營(yíng)方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營(yíng)權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，開(kāi)展商很難協(xié)調(diào)，而沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很難成功。售后返租難度也很大，開(kāi)發(fā)商本身沒(méi)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說(shuō)

21、。總的說(shuō)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營(yíng)理念的工程，是不能夢(mèng)想暴利的工程。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)工程偏少，大批工程處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供給量會(huì)逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯(cuò)位對(duì)其長(zhǎng)久開(kāi)展埋下很大的隱患。但是，快速開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場(chǎng)所的出現(xiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展有壓力也有動(dòng)力，一方面需要政府部門的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開(kāi)發(fā)商提高企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)盡快成熟起來(lái)。3宏觀調(diào)控

22、面對(duì)西安房地產(chǎn)存在的各種問(wèn)題,省政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)那么流程(如下列圖), 首先做出了宏觀調(diào)控,調(diào)整房產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng):圖 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)那么流程3. 1在西安大力開(kāi)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顟B(tài)系統(tǒng)分析研究的一局部,確定房地產(chǎn)警情狀態(tài),在國(guó)家統(tǒng)一政策的指導(dǎo)下,根據(jù)自身的實(shí)際情況有針對(duì)性地做出進(jìn)一步的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開(kāi)展。這個(gè)系統(tǒng)的建立,為各級(jí)政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù),同時(shí)也為房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供了決策參考。對(duì)消費(fèi)者而言,可引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi),這樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序開(kāi)展。然而,作為二線城市西安的房地產(chǎn)市開(kāi)展起步晚,房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)雖然已經(jīng)

23、步入初步階段,但就目前的情況來(lái)看系統(tǒng)對(duì)于引導(dǎo)市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落等健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要引導(dǎo)還未完全到位。因此,西安市政府應(yīng)積極開(kāi)展房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),在原有根底上加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)功能,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)根底信息數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫(kù)等,探索預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的科學(xué)構(gòu)建模式,為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需提供關(guān)鍵性的決策信息。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),分區(qū)域、價(jià)格段、分時(shí)間段地歸依和發(fā)布商品住宅價(jià)格信息,進(jìn)一步提高市場(chǎng)的透明度,正確對(duì)待引導(dǎo)新聞?shì)浾搶?dǎo)向,使市場(chǎng)主體關(guān)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常。3. 2西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變西安市政府的角色。推動(dòng)西安市

24、政府落實(shí)房地產(chǎn)的調(diào)控政策,關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變市政府“利益者的角色,使其成為真正的“效勞者。市政府的職能應(yīng)該是保證社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共效勞,西安市政府不應(yīng)該介入房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了改變這種狀況,要進(jìn)行土地制度改革和分稅制度改革。進(jìn)一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對(duì)土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對(duì)市政府的收益鼓勵(lì)。改革西安市政府政績(jī)的考核制度。要使市政府?dāng)[脫對(duì)GDP增長(zhǎng)的一味追求,建立一套科學(xué)、完整的評(píng)價(jià)體系,評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)保障、教育衛(wèi)生、社會(huì)治安等各方面的工作表現(xiàn),并與

25、干部任用和升遷掛鉤。建立西安市政府的鼓勵(lì)和約束機(jī)制。調(diào)動(dòng)市政府的積極性,一方面要建立鼓勵(lì)機(jī)制,鼓勵(lì)地方政府加大力度執(zhí)行調(diào)控政策,另一方面要建立約束機(jī)制,對(duì)地方政府的調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督。3. 3加快住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整,提高住房有效供給水平。雖然西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的,從這幾年商品房開(kāi)工量、竣工量與銷售量來(lái)看,呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng),供需兩旺的態(tài)勢(shì),但同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)不盡合理的現(xiàn)象。其一,商品房中高檔過(guò)量與低檔缺乏的矛盾;其二,商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟(jì)適用房工程“質(zhì)低的問(wèn)題不斷顯現(xiàn)。因此,西安市政府應(yīng)該認(rèn)真貫徹國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,嚴(yán)格落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求,重點(diǎn)開(kāi)展中低價(jià)位、中小套

26、型普通商品住房;在區(qū)域規(guī)劃上兼顧主城區(qū)和郊區(qū)城市功能定位差異,著力解決區(qū)域性房源過(guò)剩和緊缺并存的矛盾,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,不斷提高住房有效供給水平。根據(jù)城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃,及時(shí)將套型結(jié)構(gòu)比例要求分解到具體區(qū)域、地塊和項(xiàng)并確保落實(shí)到位。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅,提高住宅品質(zhì),力求在中小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。建立完善開(kāi)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)的配套政策,推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。3. 4加快二手房市場(chǎng)建設(shè),引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)二手房市場(chǎng)的逐漸升溫,會(huì)拉動(dòng)西安商品房市場(chǎng),同時(shí)全市的房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢(shì)頭。目前來(lái)看,上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1: 1左右

27、。而西安目前的交易量之比為1: 6左右。和其他一線城市相比我們很明顯地可以看出,西安二手房市場(chǎng)開(kāi)展還是落人一步。這一方面是由于西安住房貨幣化改革起步較晚,存量住房質(zhì)量較低;另一方面那么是由于市政府對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn),一可增加住房供給,特別是存量房一般價(jià)格較低,也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供給。這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià),滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率,提高住房資源配置的效率。三是二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng),完成人的第二次解放(從“蝸牛變成人),擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍,有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是住房流動(dòng)性的提高有利于人們?cè)陔x工作地點(diǎn)較近的

28、地方選擇住宅,縮短通勤距離,緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場(chǎng)建設(shè),要通過(guò)引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi),改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子的置業(yè)觀念,擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。同時(shí)降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),簡(jiǎn)化交易手續(xù),推動(dòng)二手房抵押按揭,標(biāo)準(zhǔn)房屋中介。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的特點(diǎn),以及目前西安二手房市場(chǎng)欣欣向榮的開(kāi)展的趨勢(shì)。從完善西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度以及西安二手房市場(chǎng)潛在的巨大潛力來(lái)看,未來(lái)西安二手房市場(chǎng)將會(huì)得到提升。3. 5加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控和管理,建立可持續(xù)開(kāi)展的土地資源配置機(jī)制隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運(yùn)動(dòng)已導(dǎo)致地價(jià)暴漲,平均價(jià)格由2002年的35萬(wàn)元/畝上漲到08年157萬(wàn)元畝,漲

29、幅348%。隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫,土地成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“生命線,炒土地苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。土地由于其稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性拉動(dòng)及炒作,土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲,虛漲的局部就是泡沫。西安城北、曲江等近幾年政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)值已顯現(xiàn)出提前透支的態(tài)勢(shì)。土地是不可再生的資源,土地資源的節(jié)約利用、合理配置關(guān)系到西安市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)開(kāi)展。因此,必須實(shí)行嚴(yán)格的管理制度,在提高公開(kāi)招標(biāo)透明度和評(píng)標(biāo)公正性的同時(shí),進(jìn)一步優(yōu)化評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和制度。土地供給是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭,土地供給量的大小和地價(jià)的上下直接影響房?jī)r(jià)的漲跌。因此,要加強(qiáng)對(duì)這兩項(xiàng)的宏觀管理。要根據(jù)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展和房?jī)r(jià)等綜合因素,有方案地推出地塊,

30、防止土地推出過(guò)多或地價(jià)漲幅過(guò)快。同時(shí),要把好土地競(jìng)拍者的準(zhǔn)入關(guān)和開(kāi)發(fā)前置條件,把開(kāi)發(fā)商是否具有一定技術(shù)力量和管理能力作為參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地拍賣或招投標(biāo)單位和個(gè)人的準(zhǔn)入條件。3. 6加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管2007年底,西安市11部門包括建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、稅務(wù)、開(kāi)展改革、物價(jià)、工商、房屋等,聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作。此次專項(xiàng)整治將致力于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查,同時(shí)依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。對(duì)于目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,此專項(xiàng)整治雖然有所成效,但是還存在假設(shè)干問(wèn)題,仍然需要健全長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開(kāi)展。

31、尤其,對(duì)違法炒房、擾亂房地產(chǎn)正常秩序的要繩之以法。這是扼制房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房投機(jī)行為的有力措施。西安市政府可考慮成立專門機(jī)構(gòu)管理空置商品房,建立空置房檔案,征收空置房物業(yè)管理費(fèi),征收、補(bǔ)收炒客房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅、增值稅。嚴(yán)禁不具備預(yù)售或銷售許可證的樓盤銷售或收取定金,樓房定金發(fā)票為產(chǎn)權(quán)發(fā)票不得更名等等。市政府要下最大決心堅(jiān)持杜絕炒樓、盲目投資、哄抬房?jī)r(jià)等行為;特別對(duì)那些利用職權(quán)的干部參與炒樓要繩之以法,使廣闊實(shí)質(zhì)需求者能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋。4西安房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì).九部委新政對(duì)西安房地產(chǎn)開(kāi)展的影響2006年國(guó)家九部委出臺(tái)的一系列新政，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度前所未有。其中影響最大的莫過(guò)于量化規(guī)定新建商品住房

32、套型建筑面積90 m2以下住房面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面積在90 m2以下住房面積所占比重是20.12%，距離“70%的規(guī)定要求還有相當(dāng)大的差距。目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，新政的硬性規(guī)定對(duì)西安市房地產(chǎn)的影響是有限的，但西安也存在中低價(jià)位和中小戶型住房，經(jīng)濟(jì)適用房供給緊缺、廉租房缺位等問(wèn)題，而新政的出臺(tái)進(jìn)一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人群的住房需求。但是在具體政策的執(zhí)行中，開(kāi)發(fā)商仍按大戶型設(shè)計(jì)，拆分為兩套的形式報(bào)批、銷售，交房時(shí)打通后又成為一套大戶型。對(duì)于這些有違政策初衷的現(xiàn)象，還有待建立嚴(yán)格的審批制度予以控制

33、。.供求關(guān)系及價(jià)格趨勢(shì)2000年以來(lái)，西安商品房銷售量的平均年增長(zhǎng)率為28.57%，而其供給量平均增長(zhǎng)率那么到達(dá)35.25%，高出銷售量增速6.68個(gè)百分點(diǎn)。雖然西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和銷售量都大增，但是開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)速度高于銷售量的增長(zhǎng)速度，商品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會(huì)形成供過(guò)于求的局面，供求關(guān)系決定價(jià)格，假設(shè)這種情況繼續(xù)下去，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。另外，近兩年伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控力度的加大，西安市政府已經(jīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的供給，這類住房供給量的增加也將對(duì)房?jī)r(jià)起到平抑作用。.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式發(fā)生改變?cè)谖靼?，商業(yè)工程在經(jīng)營(yíng)方式上有了轉(zhuǎn)變，由從前的分割銷售到現(xiàn)在

34、的自己持有。以前西安的商業(yè)工程多是開(kāi)發(fā)出來(lái)后就分割銷售，將套現(xiàn)放在首位。這種經(jīng)營(yíng)方式存在很多問(wèn)題，比方各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，卻無(wú)視了公共空間的重要性、工程整體推廣后勁缺乏、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等等。有些工程是售后回租，這種方式也存在較大的問(wèn)題，假設(shè)是工程運(yùn)營(yíng)商違約撤走，那么工程的后續(xù)經(jīng)營(yíng)很困難，另外，假設(shè)是投資人違約而破壞了經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，也會(huì)使整個(gè)工程受累。由于分割銷售的這些弱點(diǎn)，促使人們放棄這種模式。而在目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，根本上是投資者自己持有大局部產(chǎn)權(quán)，僅有小局部出售。自持份額越大往往越能保證工程運(yùn)營(yíng)效率，更好地提升工程形象，從而促進(jìn)工程升值。.劇烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致精細(xì)化開(kāi)展伴隨著商品房市場(chǎng)的趨于成熟及購(gòu)房者的要求提高，購(gòu)房者對(duì)于住宅產(chǎn)品的需求也逐漸多元化，不同年齡段、不同學(xué)歷、不同收入的購(gòu)房人群，其需求特征呈現(xiàn)出差異化特點(diǎn)，如以二室及三室為主要需求的購(gòu)房人群，對(duì)于經(jīng)濟(jì)型及舒適型戶型的不同需求也有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)需求進(jìn)一步細(xì)分。在此