1、一、竣工驗收1、竣工驗收實際上分為兩種。    2、第一種是由建設單位（即房地產開發(fā)企業(yè)）自行進行的竣工驗收，該竣工驗收即指單位工程質量驗收，是指工程完成設計及合同約定的各項內容，同時在施工單位提交竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關責任主體，依據(jù)國家、地方標準對單位工程質量進行的驗收。3、第二種是由建設單位根據(jù)城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例第17條的規(guī)定，于開發(fā)項目竣工后向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)管理部門提出竣工驗收申請，房地產開發(fā)主管部門收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進

2、行的驗收。根據(jù)建設部房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規(guī)定，建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：A工程竣工驗收備案表；B工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；C法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件； D施工單位簽署的工程質量保修書； E法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。F商品住宅還應當提交住宅質量保證書和

3、住宅使用說明書。工程項目的竣工驗收工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序，也是工程項目管理的最后一項工作。它是建設投資成果轉入生產或使用的標志，也是全面考核投資效益、檢驗設計和施工質量的重要環(huán)節(jié)。 一、竣工驗收的準備工作 在項目竣工驗收之前，施工單位應配合監(jiān)理工程師作好下列竣工驗收的準備工作。 1.完成收尾工程 收尾工程的特點是零星、分散、工程量小，但分布面廣，如果不及時完成，將會直接影響項目的竣工驗收及投產使用。 做好收尾工程，必須摸清收尾工程項目，通過竣工前的預檢，作一次徹底的清查，按設計圖紙和合同要求，逐一對照，找出遺漏項目和修補工作，制定作業(yè)計劃，相互穿插施工。 2.竣工驗收資料

4、的準備 竣工驗收資料和文件是工程項目竣工驗收的重要依據(jù)，從施工開始就應完整地積累和保管，竣工驗收時應經(jīng)編目建檔。 3.竣工驗收的預驗收 竣工驗收的預驗收，是初步鑒定工程質量，避免竣工進程拖延，保證項目順利投產使用不可缺少的工作。通過預驗收，可及時發(fā)現(xiàn)遺留問題，事先予以返修、補修。 二、竣工驗收的依據(jù) 竣工驗收依據(jù)主要有:上級主管部門批準的設計綱要、設計文件、施工圖紙和說明書，設備技術說明書，招標投標文件和工程合同，圖紙會審記錄、設計修改簽證和技術核定單，現(xiàn)行的施工技術驗收標準及規(guī)范，協(xié)作配合協(xié)議，以及施工單位提供的有關質量保證文件和技術資料等。工程項目的規(guī)模、工藝流程、工藝管線、生產設備、土地

5、使用、建筑結構、建筑面積、內外裝修、質量標準等，必須與上述文件、合同所規(guī)定的內容一致。 三、竣工驗收的標準 由于建設工程項目門類很多，要求各異，因此必須有相應竣工驗收標準，以資遵循。一般有土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程、橋梁工程、電氣工程及鐵路建筑安裝工程等的驗收標準。 1.土建工程驗收標準 凡生產性工程、輔助公用設施及生活設施按照設計圖紙、技術說明書、驗收規(guī)范進行驗收，工程質量符合各項要求，在工程內容上按規(guī)定全部施工完畢，不留尾巴。即對生產性工程要求室內全部做完，室外明溝勒腳、踏步斜道全部做，內外粉刷完畢;建筑物、構筑物周圍2m以內場地平整、障礙物清除，道路及下水道暢通。對生活設施和

6、職工住宅除上述要求外，還要求水通、電通、道路通。 2.安裝工程驗收標準 按照設計要求的施工項目內容、技術質量要求及驗收規(guī)范的規(guī)定，各道工序全部保質保量施工完畢，不留尾巴。即工藝、燃料、熱力等各種管道已做好清洗、試壓、吹掃、油漆、保溫等工作，各項設備、電氣、空調、儀表、通訊等工程項目全部安裝結束，經(jīng)過單機、聯(lián)動無負穡及投料試車，全部符合安裝技術的質量要求，具備形成設計能力的條件。 3.人防工程驗收標準 凡有人防工程或結合建設的人防工程的竣工驗收必須符合人防工程的有關規(guī)定，并要求:按工程等級安裝好防護密閉門;室外通道在人防密閉門外的部位增設防護門進、排風等孔口，設備安裝完畢。目前沒有設備的，做好基

7、礎和預埋件，具備有設備以后即能安裝的條件;應做到內部粉飾完工;內部照明設備安裝完畢，并可通電;工程無漏水，回填土結束;通道暢通等。 4.大型管道工程驗收標準 大型管道工程(包括鑄鐵管和鋼管)按照設計內容、設計要求、施工規(guī)格、驗收規(guī)范全部(或分段)按質量敷設施工完畢和竣工，泵驗必須符合規(guī)定要求達到合格，管道內部垃圾要清除，輸油管道、自來水管道還要經(jīng)過清洗和消毒，輸氣管道還要經(jīng)過通氣換氣。在施工前，對管道材質用防腐層(內壁及外壁)要根據(jù)規(guī)定標準進行驗收，鋼管要注意焊接質量，并加以評定和驗收。對設計中選定的閘閥產品質量要慎重檢驗。地下管道施工后，對覆地要求分層夯實，確保道路質量。 更新改造項目和大修

8、理項目，可以參照國家標準或有關標準，根據(jù)工程性質，結合當時當?shù)氐膶嶋H情況，由業(yè)主與承包商共同商定提出適用的竣工驗收的具體標準。 四、竣工驗收的范圍 凡列入固定資產計劃的建設項目或單項工程，按照批準的設計文件(初步設計、技術設計或擴大初步設計)所規(guī)定的內容和施工圖紙的要求全部建成，具備投產和使用條件，不論新建、改建、擴建和遷建性質，都要經(jīng)建設單位及時組織驗收，并辦理固定資產交付使用的轉帳手續(xù)。 有的建設項目(工程)基本符合竣工驗收標準，只是零星土建工程和少數(shù)非主要設備未按設計規(guī)定的內容全部建成，但不影響正常生產，亦應辦理竣工驗收手續(xù)。對剩余工程，應按設計留足投資，限期完成。有的項目投產初期一時不

9、能達到設計能力所規(guī)定產量，不能因此而拖延辦理驗收和移交固定資產手續(xù)。 有些建設項目或單項工程，已形成部分生產能力或實際上生產方面已經(jīng)使用，近期不能按原設計規(guī)模續(xù)建的，應從實際情況出發(fā)，可縮小規(guī)模，報主管部門(公司)批準后，對已完的工程和設備，盡快組織驗收，移交固定資產。 五、竣工驗收的條件 1.施工單位承建的工程項目，達到下列條件者，可報請竣工驗收 (1)生產性工程和輔助公用設施，已按設計建成，能滿足生產要求。例如，生產、科研類建設項目、土建、給水排水、暖氣通風、工藝管線等工程和屬于廠房組成部分的生活間、控制室、操作室、煙囪、設備基礎等土建工程均已完成，有關工藝或科研設備也已安裝完畢。 (2)

10、主要工藝設備已安裝配套，經(jīng)聯(lián)動負荷試車合格，安全生產和環(huán)境保護符合要求，已形成生產能力，能夠生產出設計文件中所規(guī)定的產品。 (3)生產性建設項目中的職工宿舍和其他必要的生活福利設施以及生產準備工作，能適應投產初期的需要。 (4)非生產性建設的項目，土建工程及房屋建筑附屬的給水排水、采暖通風、電氣、煤氣及電梯已安裝完畢，室外的各管線已施工完畢，可以向用戶供水、供電、供暖氣、供煤氣，具備正常使用條件。如因建設條件和施工順序所限，正式熱源、水源、電源沒有建成，則須由建設單位和施工單位共同采取臨時措施解決，使之達到使用要求，這樣也可報竣工提請驗收。 2.工程項目達到下列條件者，也可報請竣工驗收 工程項

11、目(包括單項工程)符合上述基本條件，但實際上有少數(shù)非主要設備及某些特殊材料短期內不能解決，或工程雖未按設計規(guī)定的內容全部建完，但對投產、使用影響不大，也可報請竣工驗收。例如:非生產性項目中的房屋已經(jīng)建成，電梯未到貨或晚到貨，因而不難安裝，或雖已安裝但不能同時交付使用;又如住宅小區(qū)中房屋及室外管線均已竣工，但個別的市政設施沒有配套完成，允許房屋建筑施工企業(yè)將承建的建設項目報請竣工驗收。 這類項目在驗收時，要將所缺設備、材料和未完工程列出項目清單，注明原因，報監(jiān)理工程師以確定解決的辦法。當這些設備、材料或未完工程已安裝完或修建完時，仍按前述辦法報請驗收。 3.工程項目有下列情況之一者，施工企業(yè)不能

12、報請監(jiān)理工程師作竣工驗收 (1)生產、科研性建設項目，因工藝或科研設備、工藝管道尚未安裝，地面和主要裝修未完成者。 (2)生產、科研性建設項目的主體工程已經(jīng)完成，但附屬配套工程未完成影響投產使用。如:主廠房已經(jīng)完成，但生活間、控制室、操作間尚未完成;車間、鍋爐房工程已經(jīng)完成，但煙囪尚未完成等。 (3)非生產性建設項目的房屋建筑已經(jīng)竣工，但由本施工企業(yè)承擔的室外管線沒有完成，鍋爐房、變電室、冷凍機房等配套工程的設備安裝尚未完成，不具備使用條件。 (4)各類工程的最后一道噴漿、表面油漆活未做。 (5)房屋建筑工程已基本完成，但被施工企業(yè)臨時占用，尚未完全騰出。 (6)房屋建筑工程已完成，但其周圍的

13、環(huán)境未清掃，仍有建筑垃圾。 六、竣工驗收的程序 竣工驗收應由監(jiān)理工程師牽頭，項目經(jīng)理配合進行。 1.施工單位作竣工預驗 施工單位竣工預驗是指工程項目完工后要求監(jiān)理工程師驗收前由施工單位自行組織的內部模擬驗收，內部預驗是順利通過正式驗收可靠保證，為了不致使驗收工作遇到麻煩，最好邀請監(jiān)理工程師參加。 預驗工作一般可視工程重要程度及工程情況，分層次進行。通常有下述三層次: (1)基層施工單位自驗?；鶎邮┕挝唬墒┕り犻L組織施工隊約有關職能人員，對擬報竣工工程的情況和條件，根據(jù)施工圖要求、合同規(guī)定和驗收標準，進行檢查驗收。主要包括竣工項目是否符合有關規(guī)定，工程質量是否符合質量檢驗評定標準，工程資料是

14、否齊全，工程完成情況是否符合施工圖及使用要求等。若有不足之處，及時組織力量，限期修理完成。 (2)項目經(jīng)理組織自驗。項目經(jīng)理部根據(jù)施工隊的報告，由項目經(jīng)理組織生產、技術、質量、預算等部門進行自檢，自檢內容及要求參照前條。經(jīng)嚴格檢驗并確認符合施工圖設計要求，達到竣工標準后，可填報竣工驗收通知單。 (3)公司級預驗。根據(jù)項目經(jīng)理部的申請，竣工工程可視其重要程度和性質，由公司組織檢查驗收，也可分部門(生產、技術、質量)分別檢查預驗，并進行評價。對不符合要求的項目，提出修補措施，由施工隊定期完成，再進行檢查，以決定是否提請正式驗收。 2.施工單位提交驗收申請報告 施工單位決定正式提請驗收后應向監(jiān)理單位

15、送交驗收申請報告，監(jiān)理工程師收到驗收申請報告后應參照工程合同的要求、驗收標準等進行仔細的審查。 3.根據(jù)申請報告作現(xiàn)場初驗 監(jiān)理工程師審查完驗收申請報告后，若認為可以進行驗收，則應由監(jiān)理人員組成驗收班子對竣工的工程項目進行初驗，在初驗申發(fā)現(xiàn)的質量問題，應及時以書面通知或以備忘錄的形式告訴施工單位，并令其按有關的質量要求進行修理甚至返工。 4.由監(jiān)理工程師牽頭，組織業(yè)主、設計單位、施工單位等參加正式驗收 在監(jiān)理工程師初驗合格的基礎上，便可由監(jiān)理工程師牽頭，組織業(yè)主、設計單位、施工單位等參加，"在規(guī)定時司內進行正式驗收。 5.竣工驗收的步驟 竣工驗收一般分為兩個階段進行: (1)單項工程

16、驗收。是指在一個總體建設項目中，一個單項工程或一個車間已按設計要求建設完成，能滿足生產要求或具備使用條件，且施工單位已預驗，監(jiān)理工程師已初驗通過，在此條件下進行的正式驗收。 由幾個建筑安裝企業(yè)負責施工的單項工程，當其中某一個企業(yè)所負責的部分已按設計完成，也可組織正式驗收，辦理交工手續(xù)，交工時應請總包施工單位參加，以免相互耽誤時司。例如:自來水廠的進水口工程，其中鋼筋混凝土沉箱和水下頂管是基礎公司承擔施工的，泵房土建則由建筑公司承擔，建筑公司是總包單位，基礎公司是分包單位，基礎公司負責的單體施工完畢后，即可辦理竣工驗收交接手續(xù)，請總包單位(建筑公司)參加。 對于建成的住宅可分幢進行正式驗收。例如

17、:一個住宅基地一部分住宅己按設計要求內容全部建成，另一部分還未建成，可將建成具備居住條件的住宅進行正式驗收，以便及早交付使用，提高投資效益。 (2)全部驗收。是指整個建設項目己按設計要求全部建設完成，并已符合竣工驗收標準，施工單位預驗通過，監(jiān)理工程師初驗認可，由監(jiān)理工程師組織以建設單位為主，有設計、施工等單位參加的正式驗收。在整個項目進行全部驗收時，對已驗收過的單項工程，可以不再進行正式驗收和辦理驗收手續(xù)，但應將單項工程驗收單作為全部工程驗收的附件而加以說明。 1)項目經(jīng)理介紹工程施工情況、自檢情況以及竣工情況，出示竣工資料(竣工圖和各項原始資料及記錄)。 2)監(jiān)理工程師通報工程監(jiān)理中的主要內

18、容，發(fā)表竣工驗收的意見。 3)業(yè)主根據(jù)在竣工項目目測中發(fā)現(xiàn)的問題，按照合同規(guī)定對施工單位提出限期處理的意見。 4)暫時休會，由質檢部門會同業(yè)主及監(jiān)理工程師討論工程正式驗收是否合格。 5)復會，由監(jiān)理工程師宣布驗收結果，質監(jiān)蛄人員宣布工程項目質量等級。 (3)辦理竣工驗收簽證書 竣工驗收簽證書必須有三方的簽字方生效二、綜合驗收根據(jù)城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例第18條的規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：   1、城市規(guī)劃設計條件的落實情況；   2、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

19、60;  3、單項工程的工程質量驗收情況；   4、拆遷安置方案的落實情況；   5、物業(yè)管理的落實情況。三、竣工驗收和綜合驗收的關系根據(jù)城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例第18條的規(guī)定，竣工驗收和綜合驗收是包含與被包含的關系，綜合驗收的范圍包括竣工驗收，即只有竣工驗收合格綜合驗收才能合格。四、二者何為強制性交房條件根據(jù)建筑法第61條和城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例第17條的規(guī)定，未經(jīng)竣工驗收合格的不得交付使用。從立法目的來看，國家做此項規(guī)定，原因在于房屋建筑等涉及公眾安全，目的在于避免豆腐渣工程的出現(xiàn)。該規(guī)定屬于國家強制性規(guī)定。而城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條

20、例第18條并沒有規(guī)定未經(jīng)綜合驗收的不得交付使用。因此，竣工驗收合格才是交房的強制性條件，違反該規(guī)定的約定無效。五、住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收；綜合驗收是指對包括竣工驗收在內房地產開發(fā)項目的綜合情況進行的驗收。附成都市綜合驗收程序一 、項目概述：1、項目名稱：建筑工程竣工驗收備案2、辦理單位：成都市建委 3、辦理窗口：市政務服務中心市建委窗口（草市街2號5樓） 4、承諾時間：材料齊全、符合要求當即辦理 5、收費標準：不收費 6、窗口 ：86917535、869175347、投訴 ：86924837、86921930&

21、#160;二、法定依據(jù)： 建設工程質量管理條例第49條； 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法（建設部令第78號） 三 、辦理程序： 第一步：建設單位提供有關備案文件、資料。第二步：審查備案文件資料。 第三步：材料齊全、符合要求當場予以備案。 四、申請材料： 1、工程竣工驗收備案表；（原件）（2份） 2、工程竣工驗收報告；（原件）（2份） 3、建筑工程施工許可證；（復印件） 4、施工圖設計審查批準書；（復印件） 5、勘察單位對工程勘察文件的質量檢查報告；（原件） 6、設計單位對工程設計文件的質量檢查報告；（原件） 7、監(jiān)理單位對工程質量的評估報告；（原件） 8、驗收人員簽署的竣工驗收原始文件、竣工驗收觀感質量評定表；（原件） 9、由規(guī)劃、消防、環(huán)保、防雷、室內空氣檢測、室內面積測繪、水質檢測、衛(wèi)生防疫等部門出具的認可文件或準許使用文件；（復印件） 10、施工單位簽署的工程質量保修書，商品住宅的住宅質量保證書和住宅使用說明書；（原件） 11、電梯扶梯工程驗收準用證；（復印件） 12、工程結算書；（封