1、民法歷年真題匯編 11 （ 總分： 66.00 ，做題時(shí)間： 90 分鐘 ） 一、 簡(jiǎn)答題 （ 總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 6.00） 1. 簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力的含義。 （中財(cái) 2011 年研） 正確答案： （ 正確答案：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為公示方法，當(dāng)事人如果 信賴這種公示而為一定的行為 （ 如買賣、贈(zèng)與 ） ，即使登記所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合， 也不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。它包括兩方面的內(nèi)容： （1） 記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人推定為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利 人，除非有相反的證據(jù)證明。這稱為“權(quán)利的正確性推定效力”。 （2） 凡善意信賴公示的表象而為一定的

2、 行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)此行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。我國物權(quán)法第 106 條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，第三人在符合法律規(guī)定的條件下可以信賴物權(quán)的公示而從 無權(quán)處分人處取得物權(quán)，實(shí)際上是賦予了登記、交付的公信力。這是公信原則的體現(xiàn)。 公信原則的目的在 于保護(hù)交易的安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，但有時(shí)不免會(huì)削弱真正權(quán)利享有人的利益，這是法律從促進(jìn)社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及在權(quán)利人的個(gè)人利益與社會(huì)利益之間進(jìn)行均衡、選擇的結(jié)果。 ） 2. 簡(jiǎn)述請(qǐng)求返還原物保護(hù)所有權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題。 （北科 2008 年研） 正確答案： （ 正確答案：返還原物請(qǐng)求權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)于無權(quán)占有或侵奪其

3、物的人，有權(quán)請(qǐng)求其返還占有 物。物權(quán)法第 34 條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)是 由所有權(quán)所派生的請(qǐng)求權(quán)，并且是所有權(quán)效力的直接體現(xiàn)，只要他人無權(quán)占有或侵奪權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，權(quán)利 人都可以通過行使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而恢復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)。 權(quán)利人只能針對(duì)無權(quán)占有人提出返還原物的請(qǐng)求， 而不能要求合法占有人返還原物。這就是說，行使返還原物請(qǐng)求權(quán)應(yīng)注意： （1） 權(quán)利人只能請(qǐng)求現(xiàn)在占有 標(biāo)的物的無權(quán)占有人返還。 （2） 必須是針對(duì)無權(quán)占有人請(qǐng)求返還。無權(quán)占有是指沒有法律或合同依據(jù)而占 有他人的財(cái)產(chǎn)。如果向有權(quán)占有人請(qǐng)求返還，該占有人可依據(jù)其合法占有權(quán)，拒絕權(quán)利人的請(qǐng)求

4、。當(dāng)然， 請(qǐng)求返還原物，必須以原物存在為前提，如果原物已經(jīng)滅失，就只能要求賠償損失。 ） 3. 判斷： 交付是動(dòng)產(chǎn)讓與的公示方法。交付的方式有現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、占有改定、返還請(qǐng)求權(quán)自讓與 等類型。 （北科 2005 年研 ） 正確答案： （ 正確答案：這種說法是錯(cuò)誤的。根據(jù)物權(quán)法第 23 條的規(guī)定，交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定 的公示方法，交付分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付，物權(quán)法第 25條至 27 條規(guī)定了三種觀念交付的形式，即 簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。題中將指示交付改為返還請(qǐng)求權(quán)自讓與，應(yīng)為錯(cuò)誤。 ） 二、 論述題 （ 總題數(shù)： 10，分?jǐn)?shù)： 20.00） 4. 物權(quán)的效力。 （南開大學(xué) 20

5、05 年研；浙大 1999年研） 正確答案： （ 正確答案：物權(quán)的效力，是指法律賦予物權(quán)的強(qiáng)制性作用力。它反映著法律保障物權(quán)人能夠?qū)?標(biāo)的物進(jìn)行支配并排除他人干涉的程度和范圍。關(guān)于物權(quán)的效力，學(xué)界存在著不同的觀點(diǎn)和學(xué)說，主要有 “二效力說”、 “三效力說”及“四效力說”。 目前通說為“四效力說”， 即物權(quán)的效力包括： 排他效力、 優(yōu)先效力、追及效力及物上請(qǐng)求權(quán)。 （1） 物權(quán)的排他效力 通論認(rèn)為物權(quán)的排他效力是指同一標(biāo)的物上已成 立的物權(quán)排除互不相容的物權(quán)再行成立。具體表現(xiàn)為： 同一標(biāo)的物上，不得同時(shí)并立兩個(gè)所有權(quán)。 以占有為內(nèi)容或前提的他物權(quán)，只能有一個(gè)，但地役權(quán)除外。 抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)復(fù)數(shù)

6、地存在于擔(dān)保物上 時(shí)，針對(duì)物的不同價(jià)值部分設(shè)立，效力上有先后次序。 物權(quán)的排他效力有強(qiáng)弱之分。所有權(quán)最強(qiáng)，同一 物上絕不容許有多數(shù)所有權(quán)存在；以占有標(biāo)的物為內(nèi)容的定限物權(quán)如宅基地使用權(quán)則次之；非以占有標(biāo)的 物為內(nèi)容的定限物權(quán)，如抵押權(quán)，排他性效力最弱。 （2） 物權(quán)的優(yōu)先效力 物權(quán)的優(yōu)先效力是指權(quán)利效力的 強(qiáng)弱，即同一標(biāo)的物上有數(shù)個(gè)利益相互矛盾、相互沖突的權(quán)利并存時(shí)，具有較強(qiáng)效力的權(quán)利排斥或先于具 有較弱效力的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。它包括以下兩方面的內(nèi)容： 物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。即同一標(biāo)的物上存在兩 個(gè)或兩個(gè)以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)時(shí)，成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后物權(quán)的效力。成立在先的物權(quán) 因此具有優(yōu)

7、先享受權(quán)利和壓制后成立物權(quán)的效力，但法律明定了特殊的次序或者基于公益或社會(huì)政策的理 由時(shí)并不適用這一原則。 物權(quán)對(duì)債權(quán)的優(yōu)先效力。同一標(biāo)的物上既有物權(quán)，也有債權(quán)的，無論物權(quán)成立 于債權(quán)之前或之后，均有優(yōu)先于債權(quán)的效力。但是，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)也有例外：一是買賣不破租賃。承租 人的租賃權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的物權(quán)，即承租人的租賃權(quán)優(yōu)先于受讓人的租賃物所有權(quán)。二是基于公益或社會(huì) 政策的理由， 法律規(guī)定某些物權(quán)不得有優(yōu)先的次序。 如土地增值稅的征收， 優(yōu)先于設(shè)定在先的抵押權(quán)。 (3) 物權(quán)的追及效力 物權(quán)的追及效力是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，物權(quán)的權(quán)利人均可以追 及標(biāo)的物的所在，而直接支配該物。

8、依物權(quán)之追及效力，標(biāo)的物的占有人負(fù)有容忍物權(quán)人追回標(biāo)的物的義 務(wù)。在物權(quán)法中，體現(xiàn)追及效力內(nèi)容有：遺失物之追及，即遺失物之所有權(quán)人有權(quán)向拾得人或者遺 失物之受讓人、保管人追回遺失物；抵押權(quán)之追及力，即在抵押權(quán)設(shè)定后，抵押財(cái)產(chǎn)非經(jīng)抵押權(quán)人同意 讓與他人的，抵押權(quán)不受影響，抵押權(quán)人不僅可以追及抵押物和抵押物變價(jià)處分價(jià)款，還可追及因抵押物 滅失所得的賠償金。 (4) 請(qǐng)求權(quán)效力 物權(quán)本質(zhì)上是支配權(quán)，物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)效力是物權(quán)的救濟(jì)權(quán)，是因物權(quán) 支配之原權(quán)受到妨害時(shí)，基于原權(quán)的支配和排他效力產(chǎn)生的回復(fù)支配狀態(tài)或者同質(zhì)補(bǔ)償?shù)男ЯΑ?法律對(duì)物 權(quán)給予最全面的救濟(jì)，不僅包括物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還包括債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)法規(guī)

9、定的物上請(qǐng)求權(quán)，概括有 確認(rèn)權(quán)利、返還原物、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀等 5 項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)。若物上請(qǐng)求權(quán)效力尚不足以維護(hù)物 權(quán)的對(duì)世性支配權(quán)時(shí)，在物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)之外，權(quán)利人還得以債權(quán)請(qǐng)求權(quán)救濟(jì)其權(quán)利，包括損害賠償請(qǐng)求權(quán) 和不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。 ) 5. 物權(quán)法定的意義。 (人大 2007 年研) 正確答案： (正確答案：物權(quán)法定，是指物權(quán)只能依法律強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)立，當(dāng)事人不得依意思自由創(chuàng)設(shè)或變 更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法。物權(quán)法定原則，在物權(quán)法領(lǐng)域居于重要的地位，具有重要的現(xiàn)實(shí) 意義。 (1) 物權(quán)法定的內(nèi)容 我國物權(quán)法第 5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容， 由法律規(guī)定。”因此， “物 權(quán)法定”屬強(qiáng)

10、制性規(guī)范， 不得違反， 在法律規(guī)定的類型以外設(shè)立的物權(quán)， 統(tǒng)歸無效。 具體包括兩個(gè)方面： 物權(quán)的種類法定，即當(dāng)事人只能依法律明文規(guī)定的物權(quán)類型和設(shè)立條件設(shè)立物權(quán)，不得設(shè)立法律未規(guī)定的 物權(quán)類型，禁止設(shè)立與物權(quán)法定類型相悖的物權(quán)； 物權(quán)的內(nèi)容法定，即物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，當(dāng)事人 不得變更，這實(shí)際上是“類型法定”的延伸，因?yàn)槿糇兏餀?quán)的內(nèi)容，即是間接創(chuàng)設(shè)新物權(quán)類型。 (2) 物 權(quán)法定的意義 物權(quán)法定有助于發(fā)揮物的效用，實(shí)現(xiàn)物盡其用。物權(quán)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)有密切的聯(lián)系，如果允許 任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類， 對(duì)所有權(quán)設(shè)定種種的限制和負(fù)擔(dān)， 會(huì)影響對(duì)物的利用。 以法律明確物權(quán)的種類和內(nèi)容， 盡量將切合現(xiàn)實(shí)的物權(quán)形式納

11、入物權(quán)法，建立能夠滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的發(fā)展需要的、權(quán)利種類簡(jiǎn)明、效力 明確的物權(quán)體系，有助于發(fā)揮物的效用。 物權(quán)法定有助于維護(hù)交易安全。物權(quán)的類型法定，權(quán)利的內(nèi)容 透明，公眾才會(huì)了解權(quán)利的歸屬和利用的效力，市場(chǎng)的交易安全才會(huì)有保障。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)上所謂的 “有限產(chǎn)權(quán)”房， 因其權(quán)利屬性不確定， 買了房也不知買了什么“權(quán)”， 這從反面說明物權(quán)法定的重要性。 物權(quán)法定主義的確立，為一國物權(quán)的類型體系的構(gòu)建奠定了可行性的基礎(chǔ)。一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，必 須有賴于該國物權(quán)體系的合理科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?gòu)建，各個(gè)相關(guān)制度各司其職，不可相互逾越和沖突，用益物權(quán) 與所有權(quán)的關(guān)系絕不應(yīng)由私的合意來創(chuàng)設(shè)，而應(yīng)委諸于法律的明

12、確規(guī)定。只有如此方能保持各物權(quán)的本來 面目與功效，才能構(gòu)建一國的物權(quán)法律體系，一國的經(jīng)濟(jì)才能得以良性發(fā)展。 物權(quán)法定主義的產(chǎn)生，為 物權(quán)變動(dòng)的公示提供了技術(shù)上的可能。誠如鄭玉波先生所言：“此為物權(quán)公示原則的需要。倘物權(quán)種類許 當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)，則僅依占有而為表象不可能，而依登記以為公示，于技術(shù)上又困難殊多，故法律為整齊 劃一，以便于公示計(jì)，不能不將物權(quán)的種類予以明定，而僅承認(rèn)當(dāng)事人在法定的物權(quán)內(nèi)，有選用的自由， 并無創(chuàng)設(shè)的自由”。可見，從立法技術(shù)上言，物權(quán)只有法定才便于公示，才能使物權(quán)的公示簡(jiǎn)便易行。 ) 6. 試根據(jù)物權(quán)法定主義原則，就我國物權(quán)立法提出一條建議并闡述理由。 (浙大 2005 年

13、研) 正確答案： (正確答案：物權(quán)法定，是指物權(quán)只能依法律強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)立，當(dāng)事人不得依意思自由創(chuàng)設(shè)或變 更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法。物權(quán)法定原則，在物權(quán)法領(lǐng)域居于重要的地位，具有重要的現(xiàn)實(shí) 意義。 (1) 物權(quán)法定的內(nèi)容 我國物權(quán)法第 5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容， 由法律規(guī)定。”因此， “物 權(quán)法定”屬強(qiáng)制性規(guī)范， 不得違反， 在法律規(guī)定的類型以外設(shè)立的物權(quán)， 統(tǒng)歸無效。 具體包括兩個(gè)方面： 物權(quán)的種類法定，即當(dāng)事人只能依法律明文規(guī)定的物權(quán)類型和設(shè)立條件設(shè)立物權(quán)，不得設(shè)立法律未規(guī)定的 物權(quán)類型，禁止設(shè)立與物權(quán)法定類型相悖的物權(quán)； 物權(quán)的內(nèi)容法定，即物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，當(dāng)事人 不得變

14、更，這實(shí)際上是“類型法定”的延伸，因?yàn)槿糇兏餀?quán)的內(nèi)容，即是間接創(chuàng)設(shè)新物權(quán)類型。 (2) 對(duì) 我國物權(quán)立法的建議 對(duì)于采用物權(quán)法定抑或自由，在物權(quán)法草案審議過程中曾有過原則性的變動(dòng)。物權(quán)法 草案(第六次審議稿 )第 5條規(guī)定： “物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定；法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)性質(zhì)的 權(quán)利，視為物權(quán)。”因增加“法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，視為物權(quán)”一句，而使物權(quán)法定原 則變得不甚嚴(yán)格，但最后在物權(quán)法通過時(shí)該款卻被刪除，仍堅(jiān)持嚴(yán)格的物權(quán)法定原則。這不得不說是一個(gè) 遺憾，有鑒于此， 筆者認(rèn)為對(duì)于物權(quán)法定原則， 在今后的物權(quán)立法中應(yīng)予以適當(dāng)放寬， 兼顧私法自治原則。 其理由如下：物權(quán)體

15、系建立的一個(gè)隱含前提是物權(quán)和債權(quán)的可分性和對(duì)立性。物權(quán)的絕對(duì)性和排他性足 采物權(quán)法定主義的決定性因素，因此，物權(quán)法定原則存在的前提也是物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，而當(dāng)今物權(quán)與債 權(quán)的區(qū)分已不甚分明，沒有理由再繼續(xù)堅(jiān)持嚴(yán)格的物權(quán)法定主義原則。 層出不窮的新型權(quán)利使得大陸法 系物權(quán)法的基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖，最為典型的是顧客權(quán)、信息權(quán)、信用權(quán)、域名權(quán)、形象權(quán)等。實(shí)行嚴(yán)格的物權(quán) 法定主義原則必然使這些新型的權(quán)利得不到有效保護(hù)。 物權(quán)的“內(nèi)容”算不上是嚴(yán)格的規(guī)范語詞，就用 法而言，凡物權(quán)關(guān)系所涵蓋者，除“主體”與“客體”外，其余都可稱為“內(nèi)容”。物權(quán)法想要對(duì)每一種 物權(quán)的“內(nèi)容”做出封閉規(guī)定，斷無可能，它所能做的，充其量

16、是對(duì)“內(nèi)容”進(jìn)行輪廓式的規(guī)定，而強(qiáng)制 范圍亦僅以所規(guī)定之內(nèi)容為限。這樣，必然會(huì)造成法律規(guī)制范圍的局限性。 綜上，嚴(yán)格物權(quán)法定主義原則 對(duì)物權(quán)種類和內(nèi)容的限制使法律失去了應(yīng)有的靈活性，抑制了新型權(quán)利的出現(xiàn)，壓抑了民間社會(huì)對(duì)權(quán)利的 創(chuàng)新功能，在今后的物權(quán)立法中應(yīng)弱化物權(quán)法定主義，增加法律的靈活性。 ) 7. 論物權(quán)法定原則與契約自由原則在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的作用。 (中央黨校 2004 年研) 正確答案： (正確答案：物權(quán)法定，是指物權(quán)只能依法律強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)立，當(dāng)事人不得依意思自由創(chuàng)設(shè)或變 更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法。 (1) 物權(quán)法定原則在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的作用 我國物權(quán)法第 5 條規(guī) 定：“物權(quán)的種

17、類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”據(jù)此，物權(quán)法定原則即是指物權(quán)種類法定和物權(quán)內(nèi)容法定，該 原則在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中具有重要作用。 物權(quán)法定有助于發(fā)揮物的效用，實(shí)現(xiàn)物盡其用。物權(quán)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)有密 切的聯(lián)系，如果允許任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類，對(duì)所有權(quán)設(shè)定種種的限制和負(fù)擔(dān)，會(huì)影響對(duì)物的利用。以法律明 確物權(quán)的種類和內(nèi)容， 盡量將切合現(xiàn)實(shí)的物權(quán)形式納入物權(quán)法， 建立能夠滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的發(fā)展需要的、 權(quán)利種類簡(jiǎn)明、效力明確的物權(quán)體系，有助于發(fā)揮物的效用。 物權(quán)法定有助于明晰物權(quán)歸屬，維護(hù)交易 安全。物權(quán)的類型法定，權(quán)利的內(nèi)容透明，公眾才會(huì)了解權(quán)利的歸屬和利用的效力，市場(chǎng)的交易安全才會(huì) 有保障。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)上所謂的“有限產(chǎn)權(quán)”

18、房， 因其權(quán)利屬性不確定， 買了房也不知買了什么“權(quán)”， 這從反面說明物權(quán)法定的重要性。 物權(quán)法定確認(rèn)轉(zhuǎn)讓后的財(cái)產(chǎn)歸屬狀態(tài)，保障財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的目的實(shí)現(xiàn)。當(dāng) 事人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的目的即獲得對(duì)物的支配權(quán)，實(shí)行物權(quán)法定可以使當(dāng)事人在符合法律規(guī)定的情況下獲得財(cái)產(chǎn) 權(quán)利，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。 (2) 契約自由原則在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的作用 契約自由作為私法自治的核心內(nèi)容，包括締 約自由、選擇契約相對(duì)人自由、確定契約內(nèi)容自由和締約方式自由四個(gè)方面的內(nèi)容，各國以不同的方式， 不同程度地在法律中確立了契約自由原則。其在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面： 締約自由是 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提和基礎(chǔ)。締約自由即決定是否與他人締結(jié)契約的自由，從

19、另一個(gè)方面來說，它賦予當(dāng)事人 以締約的權(quán)利。正是因?yàn)橛辛诉@一權(quán)利，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓才有了實(shí)現(xiàn)的可能性。 選擇相對(duì)人自由是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中 確定當(dāng)事人的基礎(chǔ)。選擇相對(duì)人自由，即決定與誰締結(jié)契約的自由，一旦財(cái)產(chǎn)所有人選擇了相對(duì)人，該財(cái) 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的雙方當(dāng)事人即予以確定。 契約內(nèi)容自由決定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。根據(jù)該原則，締約者可自由 選擇契約的標(biāo)的、價(jià)款、交付方式、履約的時(shí)間和地點(diǎn)等內(nèi)容。這在另一方面決定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的財(cái)產(chǎn)范 圍、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、轉(zhuǎn)讓方式以及轉(zhuǎn)讓的時(shí)間和地點(diǎn)等內(nèi)容。 契約形式自由決定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。契約的 形式，即是契約意思的載體，如對(duì)話、書面以及行為等。契約形式自由，就是賦予當(dāng)事人選擇意思表示載 體的自

20、由，它決定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。 ) 8. 試述我國物權(quán)法中確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。 并詳細(xì)列舉法律對(duì)登記要件主義的例外規(guī)定。 (中財(cái) 2010 年研) 正確答案： (正確答案：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的法定方式。由于不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的公示方式是登記，所以就不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)而言主要可以分為登記要件模式和登記對(duì)抗模式。登記要 件模式，是指登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。登記對(duì)抗模式，是 指未經(jīng)登記， 物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立， 但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力， 不能對(duì)抗善意第三人。 (1) 我國物權(quán)法中確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則 我國物權(quán)法第 9

21、 條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的 自然資源，所有權(quán)可以不登記。”該法第 14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律 規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”第 16 條又規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi) 容的根據(jù)。 ”第 17 條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的 事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記 簿為準(zhǔn)。” 綜上，我國物權(quán)法中確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則是登記要件主

22、義，即登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的 生效要件，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。 (2)法律對(duì)登記要件主義的例外規(guī)定 物權(quán)法第 28 條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。” 物權(quán)法第 29條規(guī)定：“因 繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。” 物權(quán)法第 30 條規(guī)定：“因合 法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。” 不過，對(duì)上述情形下 取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行處分時(shí)，仍須辦理登記手續(xù)。 物權(quán)法第 31 條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第

23、 三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效 力。”) 9. 試論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。 (人大 2006年研) 正確答案： ( 正確答案：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，有時(shí)也稱 為物權(quán)的設(shè)定，是指人們通過法律允許的方式獲取自己需要的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依其物權(quán) 的取得方式不同可以分為兩種：基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。 (1) 基于法律行 為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的要件 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)主要是基于合同而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，該類物權(quán)的變動(dòng) 不僅需要滿足合同的有效要件， 而且還需履行登記

24、的手續(xù)。 物權(quán)法第 9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見， 我國物權(quán)法對(duì)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)范采取的是登記生效主義，登記是物權(quán)變動(dòng)的必要條件。 (2) 基于非 法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的要件 非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，是指因?yàn)榉梢?guī)定的原因，如繼承、法院 生效判決、征收等事實(shí)，導(dǎo)致物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅。具體包括以下情形： 因人民法院、仲裁委員會(huì) 的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依照物權(quán)法第 28 條的規(guī)定，該類情形下，物 權(quán)自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。 因繼承或者受遺贈(zèng)而

25、取得物權(quán)。依照物權(quán) 法第 29條的規(guī)定，該類情形下，物權(quán)自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 因合法建造、拆除房屋等 事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)。依照物權(quán)法第 30條的規(guī)定，該類情形下，物權(quán)自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效 力。因此，對(duì)于上述基于非法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，只要其滿足了法律所規(guī)定的條件，即可產(chǎn)生相應(yīng) 的物權(quán)變動(dòng)效果。 ) 10. 試評(píng)物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記制度的規(guī)定。 (南京師大 2008年研) 正確答案： ( 正確答案：預(yù)告登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，它是指為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保障將來實(shí)現(xiàn)物 權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記。 (1) 我國法律的規(guī)定 物權(quán)法第 20條規(guī)定：“當(dāng) 事

26、人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告 登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán) 消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。” (2) 設(shè)立預(yù)告登記制度 的法律意義創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百 姓的常見行為，但由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中信用的缺失，一房數(shù)賣已成為常態(tài)，但普通百姓作為消費(fèi)者購買預(yù)售的 房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力，其權(quán)益難以 得到有效的保護(hù)。通過預(yù)告登記制度

27、，購房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記， 使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力， 確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。 (3) 我國 預(yù)告登記制度的解讀與評(píng)析 我國預(yù)告登記制度的適用范圍是房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)買賣合同。 預(yù)告 登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的 權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。 預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的 中心問題。從各國法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效 力。權(quán)利保全的效力，即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在

28、妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分 行為無效。權(quán)利順位的效力即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定， 而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。破產(chǎn)保護(hù)效力 (滿足的效力 )即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限 尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā) 生指定的效果。 物權(quán)法中關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定只有一條，依該規(guī)定，預(yù)告登記的效力只限于保全權(quán)利 的效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒有涉及。而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。 應(yīng)該說，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國民事立法在今后的修改過程中應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。 關(guān)于

29、 預(yù)告登記的失效問題， 物權(quán)法第 20 條規(guī)定，債權(quán)消滅和權(quán)利人逾期不申請(qǐng)登記為失效事由，但應(yīng)當(dāng)看 到，預(yù)告登記對(duì)其他的利害關(guān)系人也有重要影響，法律應(yīng)當(dāng)允許其他利害關(guān)系人就特定事由申請(qǐng)認(rèn)定預(yù)告 登記無效的權(quán)利。 ) 11. 物權(quán)法第 9條第 1 款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未 經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第 15 條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的， 不影響合同效力”。請(qǐng)結(jié)合物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)以上條文中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式以及不動(dòng)

30、產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) 與合同之間關(guān)系的規(guī)定加以評(píng)析。 ( 中財(cái) 2008 年研) 正確答案： (正確答案： (1) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的評(píng)析 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、 變更、 消滅的法定方式。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式是登記，所以就不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)而言主要可以分為登記要 件模式和登記對(duì)抗模式。登記要件模式，是指登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 不發(fā)生變動(dòng)。登記對(duì)抗模式，是指未經(jīng)登記，物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立，但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn) 生效力，不能對(duì)抗善意第三人。 物權(quán)法第 9 條規(guī)定：“：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng) 依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力

31、，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源， 所有權(quán)可以不登記。”依照該條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須履行登記手續(xù)，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生 效要件，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。因此，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的基本原則應(yīng)是登記要件 主義。 (2) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與合同之間關(guān)系的評(píng)析 物權(quán)法第 15 條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè) 立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未 辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。” 對(duì)該條的解讀學(xué)界有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為該條確立了我國的 物權(quán)行為無因性理論；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為該條只是借鑒德國法上負(fù)擔(dān)行為與處

32、分行為之間的區(qū)分，將合同的 效力獨(dú)立于物權(quán)的效力，合同的生效不受登記的影響。應(yīng)該說，后者的觀點(diǎn)更加讓人信服。 我國法律借 鑒的是大陸法系特別是德國的立法模式，而在德國民法典中區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為，負(fù)擔(dān)行為無須 行為人具有處分權(quán)，只產(chǎn)生當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；處分行為是行為人對(duì)自己權(quán)利的處分，因此法律 要求其必須對(duì)所處分的對(duì)象具有處分權(quán)。這種區(qū)分具有邏輯上的嚴(yán)密性和體系上的合理性，已越來越受到 學(xué)者的推崇。 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同行為是一個(gè)負(fù)擔(dān)行為，它 只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一個(gè)債權(quán)債務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，實(shí)體權(quán)利并未發(fā)生改變，因此，即使行為人不具有處分權(quán)亦 不影響其效力

33、。物權(quán)法第 15 條的規(guī)定回歸了這一理論根源，明確合同成立時(shí)生效，不受登記與否的影 響。該條只規(guī)定了合同效力不受物權(quán)登記的影響，至于物權(quán)登記是否受合同效力的影響則未予規(guī)定，故 無法據(jù)此認(rèn)為我國確立了德國式的物權(quán)變動(dòng)理論。 綜上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與合同之間相互聯(lián)系又相互區(qū)別， 原則上，未履行登記手續(xù)不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是，合同的效力不受此影響。 ) 12. 試論建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。 (人大 2002 年研) 正確答案： (正確答案：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單 獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。它具有以下幾個(gè)特征： (1

34、) 復(fù)合 性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。其中，專有部分通常是在 將建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，它是各個(gè)區(qū)分所有人所單獨(dú)享有的所有權(quán)的客體，此項(xiàng)單 獨(dú)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權(quán)。 而共有部分的所有權(quán)則具有如下特點(diǎn)： 共有權(quán)與專有權(quán)密切聯(lián)系并且是依附于專有權(quán)的。區(qū)分所有人取 得專有部分所有權(quán)，自然也就取得共有部分所有權(quán)，而轉(zhuǎn)讓專有權(quán)自然導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小 也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍， 任何買受人購買房產(chǎn)， 一旦取得專有部分的所有權(quán)則自然 取得共有部分所有權(quán)。

35、區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的，也就是說，對(duì)共有部分的權(quán) 利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，無論當(dāng)事人之間是否有約定，共有權(quán)都是存在的。共有部分的范圍以及權(quán)利和義 務(wù)內(nèi)容，在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。 各區(qū)分所有人對(duì)共有部分 享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有。對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不分份額地 共同合理地使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何區(qū)分所有人 超越權(quán)利范圍而使用、侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。 (2) 專有權(quán)的主導(dǎo)性。在構(gòu)成建筑物區(qū)分 所有權(quán)的三要素中，專有權(quán)具有主導(dǎo)性。表現(xiàn)在： a.區(qū)

36、分所有人取得專有權(quán)即取得了共有權(quán)和管理權(quán)。反 之，區(qū)分所有人喪失專有權(quán)亦即喪失了共有權(quán)和管理權(quán)； b.專有權(quán)的大小，決定區(qū)分所有人共有權(quán)和管理 權(quán)的大小；c.在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有權(quán)，而共有權(quán)和管理權(quán)則不需要單獨(dú)登記。 (3) 體 性。建筑物區(qū)分所有權(quán)具有一體性，即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)須結(jié)為 一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。他人受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，也 須同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。 (4) 權(quán)利主體的身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)因由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán) 三要素構(gòu)成，所以，區(qū)分所有人的身份也具有多重性。而在一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

37、，權(quán)利主體的身份只能是單 一的，要么是所有權(quán)人，要么是共有權(quán)人，不得同時(shí)兼有所有權(quán)人和共有權(quán)人的雙重身份。 ) 13. 我國物權(quán)法第 70 條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。對(duì)專有 部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。請(qǐng)分析該條規(guī)定的是我國民法上的什么制度，并結(jié) 合民法理論說明這一制度的基本涵義和幾種主要學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。 (中財(cái) 20lO 年研) 正確答案： ( 正確答案： (1) 本條揭示了物權(quán)法上的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。 (2) 該制度的基本涵義 建筑 物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由一個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由 多個(gè)所有人共

38、同使用的共用部分， 每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。 所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。 區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所 有部分和共有部分。其一，單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此分割出的兼具 建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。其二，共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等， 它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。 (3)學(xué)術(shù)上的主要觀點(diǎn) 一元論說，也稱“一元主義”或者“一元論”，分 為“專有權(quán)說”和“共有權(quán)說”兩種學(xué)說。 a .專有權(quán)說。該說認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)，指區(qū)分所有權(quán)人 對(duì)區(qū)分所有建筑物的專有部分享有的權(quán)利

39、，即專有所有權(quán)。 20世紀(jì) 60 年代，該說為日本學(xué)者所繼受。專 有權(quán)說為立法所采，最早見于 1804 年法國民法典第 664條。 1962 年，日本制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法，專 有權(quán)說再次獲得肯定。 另外， 我國臺(tái)灣“土地登記規(guī)則”第 71 條規(guī)定： 區(qū)分所有權(quán)人可以對(duì)其區(qū)分所有部 分的權(quán)利，單獨(dú)申請(qǐng)登記。似仍采專有權(quán)說。 b .共有權(quán)說。該說為法國學(xué)者普魯東和拉貝在解釋法國民 法典第 664 條時(shí)，針對(duì)上述法國學(xué)者的專有權(quán)說而提出的對(duì)立主張。 該說以集團(tuán)性、 共同性為立論的基點(diǎn)， 將區(qū)分所有建筑物整體視為由全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。究其實(shí)質(zhì)，是從共有所有權(quán)的角度來理解和把握 區(qū)分所有權(quán)。不過，

40、該說未被法國多數(shù)學(xué)者所接受，法國民法典第 664 條事實(shí)上亦不采該說，而是采專有 權(quán)說。 二元論說 該說是法國學(xué)者針對(duì)上述一元論說而提出的反對(duì)的學(xué)說，受到我國臺(tái)灣學(xué)者鄭玉波先 生、黃越欽先生的贊同。該說認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)，是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)和共用部分持分權(quán) 構(gòu)成的。 二元論說為法國 1938 年法律和 1965年的住宅分層所有權(quán)法 所采取。 另外，我國臺(tái)灣“民法” 第 799 條規(guī)定：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部分的，推定為各所有人共有，其修繕費(fèi)與其他負(fù)擔(dān)，由各 所有人按其所有部分的價(jià)值分擔(dān)。顯然也采二元論說。 新一元論說 (享益部分說 ) 該說最早為法國學(xué)者 Chevallier

41、? 針對(duì)法國 1938 年法律采取二元論說提出的主張。 1965 年，法國廢除 1938 年法律制定現(xiàn)行法， 該說受到重視。迄至最近，因該說在理論上具有明晰化的特征，故獲得了法國多數(shù)學(xué)者的贊同，成為居于 主導(dǎo)地位的新說。 該說否定二元論說區(qū)分專有部分和共用部分的做法， 徑直將二者合并， 稱為“享益部分”， 認(rèn)為以該“享益部分”為標(biāo)的物而成立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利即是區(qū)分所有權(quán)。換言之，所謂區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū) 分所有人對(duì)區(qū)分所有建筑物的“享益部分”享有的權(quán)利， 它不僅是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)， 而且也是一種全新的物權(quán)。 三元論說 為德國貝爾曼 (J Barmann) 先生所倡，又稱“廣義的區(qū)分所有權(quán)說”。認(rèn)為區(qū)分所有

42、權(quán)，是由 區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成的一種特別 所有權(quán)。日本學(xué)者丸山英氣先生、我國臺(tái)灣學(xué)者戴東雄先生等，均持該說。 三元論說為德國現(xiàn)行住宅所 有權(quán)法所采取。即按照德國住宅所有權(quán)法，區(qū)分所有權(quán)是由三項(xiàng)要素所構(gòu)成：專有所有權(quán)、共用部 分持分權(quán)和成員權(quán)。 由該三要素構(gòu)成的區(qū)分所有權(quán)是一種特別的權(quán)利， 而且它可以作為處分或繼承的標(biāo)的， 不過應(yīng)將三者視為一體為之。區(qū)分所有人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有持分，也不得保留成員權(quán) 而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)和共用部分持分權(quán)。 與此相應(yīng)， 受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)， 受讓人也同時(shí)取得專有所有權(quán)、 共用部分持分權(quán)和成

43、員權(quán)三項(xiàng)權(quán)利。 ) 三、 名詞解釋題 ( 總題數(shù)： 7，分?jǐn)?shù)： 14.00) 14. 物權(quán)法定主義 ( 北科 2010 年研；人大 2006 年研 ) 正確答案： ( 正確答案：物權(quán)法定主義是指物權(quán)的設(shè)立采法定主義，即物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定， 不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類或隨意確定物權(quán)的內(nèi)容。 物權(quán)法定主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容： 種類法定。 物權(quán)必須由法律設(shè)定， 不得由法律之外的規(guī)范性文件隨意規(guī)定， 也不能允許當(dāng)事人通過法律行為隨意創(chuàng)設(shè)。 內(nèi)容法定。物權(quán)的內(nèi)容必須要由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其 合意自由決定物權(quán)的內(nèi)容，當(dāng)事人不得作出與物權(quán)法關(guān)于物權(quán)內(nèi)容

44、的強(qiáng)行性規(guī)定不符的約定。 ） 15. 公信原則 （北科 2011 年研；上海海事大學(xué) 2007 年研） 正確答案： （ 正確答案：公信，是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方 法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律也仍然承認(rèn) 其行為具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。 公信原則實(shí)際上是賦予公示的內(nèi)容公信 力。所謂公信力，就是指法律上對(duì)此種信賴的保護(hù)效力。公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公信原則最早 適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以后逐漸擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 ） 16. 物上請(qǐng)求權(quán) （北科 2006 年研；浙大 2001 年研

45、 ） 正確答案： （正確答案： 物上請(qǐng)求權(quán)是指當(dāng)物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有可能發(fā)生妨害時(shí)，物權(quán)人為了使其 物權(quán)恢復(fù)到圓滿狀態(tài)，請(qǐng)求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。 我國民法目前還沒有明確規(guī)定這一 制度，但民法通則第 134 條規(guī)定的停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失 等幾種承擔(dān)民事責(zé)任的方式與德國民法典中規(guī)定的物上請(qǐng)求權(quán)的種類極近相似，因此可以說我國民法 從傳統(tǒng)理論上仍然認(rèn)知了它的存在。 ） 17. 預(yù)告登記 （ 東財(cái) 2011 年研） 正確答案： （ 正確答案：預(yù)告登記，又稱假登記，是指為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，以保障將來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，限制 債務(wù)人重復(fù)處分將來的不動(dòng)產(chǎn)物

46、權(quán)而為的登記。我國物權(quán)法第 20 條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其 他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng) 預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn) 登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 ） 18. 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) （ 東財(cái) 2010 年研） 正確答案： （正確答案： 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單 獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國 物權(quán)法專章規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種形態(tài)

47、。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容主要包括區(qū)分所有建筑物專有部分 的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。 ） 19. 建筑物共有部分 （人大 2011 年研 ） 正確答案： （正確答案： 共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物 的其他部分。對(duì)于共有部分的范圍，需要注意的是：共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，例如， 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，也有僅為部 分業(yè)主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬

48、于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房， 屬于業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位， 以及占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位， 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ） 20. 相鄰關(guān)系 （首都經(jīng)貿(mào) 2010 年研） 正確答案： （ 正確答案： 相鄰關(guān)系是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的 所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方， 應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、 方便生活、 團(tuán)結(jié)互助、 公平合理的精神， 正確處理相鄰

49、關(guān)系。 相鄰關(guān)系的特點(diǎn)包括： 相鄰關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生的； 相鄰關(guān)系的主體必須是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人； 相鄰關(guān)系因種 類不同而具有不同的內(nèi)容； 相鄰關(guān)系的客體主要是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。 ） 四、 案例分析題 （總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 26.00） 2003 年 10 月 8 日，錢某與丁某簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定：錢某將其所有的商品房一套 （ 面積以 權(quán)威部門最后測(cè)定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn) ） 賣給丁某，總價(jià)款 18萬元，首付 10萬元在合同簽訂之日起 1 個(gè)月內(nèi)交付， 余款在 2004 年年底支付。首付 10 萬元付清后錢某須將該房交與丁某居住。房款全部交齊后雙方再到房管 部門辦理過戶

50、手續(xù)。合同簽訂后，丁某依約履行了合同，錢某亦依約將房屋交與丁某居住，但一直未與丁 某辦理房屋過戶手續(xù)。 2005年 8月，錢某又將該房以 23 萬元的價(jià)格賣給姜某并在同年 9月與其辦理了房 屋過戶手續(xù)。丁某得知后于 2005 年 11月向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判決房屋歸自己所有，判決錢某 承擔(dān)違約責(zé)任。錢某辯稱：自己與丁某簽訂的合同存在重大誤解，因?yàn)樵摲康膶?shí)際面積為 68 平方米，而出 賣時(shí)因誤測(cè)為 57 平方米，所以才以 18 萬元的價(jià)格賣給丁某。 故請(qǐng)求撤銷與丁某之間的房屋買賣合同。 （ 中 財(cái) 2007 年研） 問題（回答問題時(shí)需說明理由 ） ：（分?jǐn)?shù)： 8.00 ） （1）. 錢某

51、與丁某之間的房屋買賣合同是否可以撤銷 ? 正確答案： （ 正確答案：合同不可撤銷。具體分析如下： 本案中，錢某與丁某的房屋買賣合同中，錢某對(duì) 房屋的面積存在重大誤解，依法屬于合同法所規(guī)定的可以撤銷的事由。但是合同法第 55 條同時(shí)規(guī) 定， 具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的， 撤銷權(quán)消滅。 錢 某與丁某 2003年 10月即訂立合同，至 2005 年 11月起訴時(shí)已經(jīng)過去兩年，錢某的撤銷權(quán)已消滅，故不可 撤銷。 ） （2）. 錢某與姜某之間的房屋買賣合同是否有效 ? 正確答案： （正確答案： 錢某與姜某之間的房屋買賣合同有效。 具體分析如下： 依照合同法的

52、相關(guān)規(guī)定， 錢某與姜某屬完全行為能力人，雙方意思表示真實(shí)，合同又不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)范或公序良俗，符合合 同的生效要件。錢某雖然已經(jīng)與丁某簽訂了房屋買賣合同并已交付房屋，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為 生效要件，錢某與丁某并未辦理過戶手續(xù)，錢某仍是該房屋的所有人，有權(quán)與丁某另行訂立合同。 ） （3）. 在糾紛發(fā)生時(shí)該房屋的所有權(quán)屬于誰 ? 正確答案： （ 正確答案：在糾紛發(fā)生時(shí)，該房屋屬于姜某。具體分析如下： 依照物權(quán)法第 9 條的規(guī)定， 我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用登記生效主義，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。丁某雖然與錢某簽訂了房屋 買賣合同且已占有該房屋，但因其未就該房屋辦理過戶手續(xù)，并不取得該房

53、屋的所有權(quán)。相反，姜某雖然 不占有該房屋，但其已與錢某辦理了過戶手續(xù)，依照物權(quán)公示公信原則，姜某是該房屋的所有權(quán)人。 ） （4）. 錢某是否應(yīng)當(dāng)向丁某承擔(dān)違約責(zé)任 ? 正確答案： （ 正確答案：錢某應(yīng)向丁某承擔(dān)違約責(zé)任。具體分析如下： 錢某與丁某之間的房屋買賣合同已 成立并生效。依照該合同的約定，在丁某付清全部?jī)r(jià)款之后，錢某應(yīng)為丁某辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)丁某已經(jīng)付 清了全部房款，錢某不但未與之辦理房屋過戶登記，還將該房屋轉(zhuǎn)讓給了姜某，使丁某確定不能獲得該房 屋的所有權(quán)，已構(gòu)成了違約，故錢某應(yīng)向丁某承擔(dān)違約責(zé)任。 ） 甲于三月一日出售某屋于乙，業(yè)已交付，但未辦理登記。甲于四月二日又將該屋出售予丙，并即辦妥所有 權(quán)移轉(zhuǎn)登記。 （浙大 2007 年研） 試問：（分?jǐn)?shù)： 6.00 ） （1）. 甲與乙、甲與丙之間的買賣合同是否均為有效 ? 正確答案： （ 正確答案：有效。物權(quán)法第 15 條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影 響合同效力。”故只要甲乙之間、甲丙之間的合同符合合同法中關(guān)于合同效力的規(guī)定，該合同即為有 效。 ） （2）. 甲與乙、甲與丙之間的買賣合同何者優(yōu)先 ?