1、常德市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查研究一、 調(diào)查背景近年來，在常德市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，常德市房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定的良好發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)等拉動作用日益突出，在推進(jìn)新型城市化建設(shè)、改善人居環(huán)境、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面作出了積極貢獻(xiàn)。為了了解常德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和利用所學(xué)知識促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，我利用寒假對市城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研。二、 總體狀況及分析（一） 常德市基本狀況1、 地理位置：常德市位于湖南省西北部，向北與湖北省交界，距離省會長沙160公里。2、行政管轄：轄武陵、鼎城2區(qū)；漢壽、桃源、石門、澧縣、臨澧、安鄉(xiāng)6縣；代管縣級市津市市。3、城市及人口規(guī)模： 全市面積1

2、8190平方公里，總?cè)丝?12萬；城鎮(zhèn)化水平為40%，城鎮(zhèn)人口為240萬；中心城區(qū)人口80萬。4、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及增長：常德市2009年經(jīng)濟(jì)總量為1239億元，同比增長12%，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模在湖南省排第三。（二）中心城區(qū)房地產(chǎn)市場情況1、房地產(chǎn)用地出讓情況：2009年6月至2010年6月出讓土地情況：合計出讓用于房地產(chǎn)項目用土地面積1233畝，成交金額合計11.37億元，平均土地單價為：91萬元/畝。2009年1月至12月實(shí)際用于房地產(chǎn)項目用地16宗，面積為379.12畝，均價116.61萬元/畝。2、 市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售價格及成本分析常德市2010年11月份房地產(chǎn)房源及房價情況月報表:老城區(qū)樓盤

3、名稱類別最高價最低價均價土地年限交房時間備注堂皇.藍(lán)湖郡高層420035003850702011/06價格上浮小高層420035003850702011/06多層六樓3600702011/06首付 7成向都國際公館高層39003700380040所剩戶型香格里拉.領(lǐng)域高層406037003880702010/12價格上浮水榭西城小復(fù)式28平642970現(xiàn)房多層404037203880702010/12電力南苑37003300353840芙蓉尚城小高層432627883557402010/12價格上浮鴻昌花苑多層小高層380032803580702011/08 城東區(qū)紫氣東來.明居聯(lián)排別墅370

4、0350070已交房廣德花園多層2660702010/09尾盤6樓小高層340027003050702010/09上東曼城二期多層37503250345040 城西區(qū)西城水戀多層343070一期已交尾盤4套錦安嘉園高層430035003900702012/03價格上浮偉星.文津華庭高層420033003750702011/10價格上浮御和園二期多層33002900310070價格上浮 城北區(qū)芙蓉盛世小高層420037503975702011/12價格上浮紫馨苑高層3套尾盤45.17樓3100502011、10都市驛站22806樓凱特國際35803180335040德和園小高層380033003

5、50070金城2008小高層多層38003380360040 柳葉湖區(qū)金鳳川紫多層28002600268070已交房復(fù)式218070已交房水岸春天高層33003000315060部分已交房星語林.汀湘湖畔商業(yè)街/高層37003280350070市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析 單位：元/多 層高 層土地771（按容積率1.6計算）411（按容積率3.0計算）土建6701180配套250200報建150175稅費(fèi)200（按2000元/售價的10%計算）250（按2500元/售價的10%計算）注：表中開發(fā)項目土地按82萬元/畝計。加上管理費(fèi)用(5%)、銷售費(fèi)用(1.5%)、前期費(fèi)用(2%)等成本，目前

6、市城區(qū)多層開發(fā)成本為2200元/左右,高層開發(fā)成本為2430元/左右。3、2009年-2010年商品住宅供銷統(tǒng)計（中心城區(qū)）統(tǒng)計期間商品房供應(yīng)量（平方米）商品房銷售量（平方米）銷售量 同比增長銷售均價銷售價 同比增長2009年1-3月7.58萬13.29萬12.16%2220元2009年1-5月16.72萬23.63萬14.93%2306元2.85%2009年9-12月18.72萬2700元2009年1-12月79.55萬120.0萬117.70%2456元9.50%2010年1-3月11.65萬2900元3、 居住板塊劃分序號板塊板塊特點(diǎn) 2010年2月在售情況1老城區(qū)板塊配套成熟、交通便利

7、的傳統(tǒng)居住區(qū)，城市價值強(qiáng)，當(dāng)前市場房價高地。老城區(qū)目前在售樓盤9個，均價為3395元/，最高價是水榭花城均價3927元/，最低價藍(lán)湖郡均價2950元/(多層)2城西板塊依托煙廠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中高端客戶支撐，房價相對較高。城西區(qū)目前在售樓盤7個，均價為2935元/，最高價新的亞米國際小復(fù)式樓3970元/，最低價常安家園均價2350元/。3城東板塊中高等院校、大市場、經(jīng)開區(qū)匯集的區(qū)域，老城區(qū)，形象不高。城東區(qū)目前在售樓盤8個，均價為2720元/，最高價是美景美隆苑均價2304元/，最低價東門家園均價2500元/4城北板塊火車站、專業(yè)市場，商業(yè)物流價值相對較大，整體居住氛圍欠缺。城北火車站區(qū)目前在售樓盤

8、7個，均價為2862元/，最高價康橋藍(lán)灣均價3400元/，最低價荷塘月色均價2400元/。5柳葉湖板塊柳葉湖、占天湖旅游資源支撐，當(dāng)前以低密度產(chǎn)品為主。柳葉湖開發(fā)區(qū)目前在售樓盤3個老樓盤，均價為2690元/，最高價水岸春天均價3150元/，最低價金鳳川紫均價2340元/。 4、項目戶型結(jié)構(gòu)分析從戶型配比看，二房型、三房型的投放量比較大，也最受購房者的喜愛，一房型的銷售率較低；從購買能力看，首次購房置業(yè)者主要考慮購買的是中小戶型，而改善型置業(yè)的購房者主要購買的是三房以上的戶型。已售住宅戶型結(jié)構(gòu)對比表 一房型二房型三房型四房型五房型其他型合計供應(yīng)量1600489383782673108591182

9、43銷售量6323039551618438824111028銷售率39.5%62.1%65.8%68.9%81.4%40.8%60.45%5、項目消費(fèi)群體分析從本次房地產(chǎn)項目客戶群調(diào)查中可以看出,市城區(qū)房地產(chǎn)項目客戶群體主要分為三部分，一是市城區(qū)購房置業(yè)的居民，二是縣市區(qū)來市城區(qū)購房置業(yè)的居民，三是外地人士來常德市城區(qū)購房置業(yè)的居民。其所占比例如下： 市城區(qū)購房群體結(jié)構(gòu)區(qū) 域市城區(qū)縣市區(qū)外地所占比重60%30%10%市城區(qū)購房置業(yè)的居民（包括拆遷戶）主要購買位于市中心城區(qū)的項目，如水星樓、水榭花城等；縣市區(qū)及城區(qū)購房置業(yè)的居民主要分布在市中心板塊和火車站板塊，如柳荷鑫苑、荷塘月色等；外地來常德

10、購房置業(yè)的居民，相對集中在市中心板塊和環(huán)境優(yōu)越的柳葉湖、穿紫河板塊。 三、目前常德市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題以及可能引發(fā)的問題近年來，常德市房地產(chǎn)市場總的發(fā)展形勢良好，但也存在著一些值得注意和不容忽視的問題，影響和制約著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步健康發(fā)展。（一）房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長常德市土地交易市場仍存在土地的無序供應(yīng)現(xiàn)象。近幾年來，常德市房地產(chǎn)開發(fā)土地購呈高速增長趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度。資料顯示：2009年1月到2010年6月，出讓用于房地產(chǎn)項目用土地面積比期間實(shí)際用于房地產(chǎn)項目用地多了近900畝。（二）商品房價格持續(xù)上漲，住宅價格漲幅較高2009年以來，隨著從金融危機(jī)中復(fù)蘇，常德

11、市商品住宅銷售價格大幅上漲，全市住宅價格一路高漲，且呈愈漲愈烈之勢。全市住宅均價增幅為12.6%。土地價格的大幅度增長成為房價漲幅過大的主要原因之一，其它如鋼材、水泥等主要建材價格上漲，節(jié)能和環(huán)保新產(chǎn)品的大量運(yùn)用，人員素質(zhì)提高職工工資增加，小區(qū)環(huán)境改善樓盤檔次提升，房地產(chǎn)企業(yè)高壟斷利潤、開發(fā)商捂盤惜售等都是房價持續(xù)上漲的主要推動因素。（三）物業(yè)管理服務(wù)水平有待提高一是物業(yè)服務(wù)市場化程度不高。我市現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)單位50多家，托管物業(yè)680多萬平方米，平均每家13.6萬平方米。物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面小，托管面積僅占物業(yè)面積的50%。50家物業(yè)單位中，42家為物業(yè)企業(yè)，8家為企事單位的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，市

12、場化運(yùn)行的企業(yè)僅有6家，占總數(shù)的12。依托開發(fā)企業(yè)成立的物業(yè)企業(yè)受開發(fā)企業(yè)干預(yù)較多，多數(shù)情況下對開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，服務(wù)意識不強(qiáng)。二是住宅專項維修資金覆蓋面小，物業(yè)維修矛盾突出。根據(jù)國家住宅專項維修資金首次歸集收繳標(biāo)準(zhǔn)測算，我市市區(qū)應(yīng)當(dāng)歸集2億元以上住宅專項維修資金。由于部分企業(yè)售房時未提留或者已提留但用于滾動建房或其他渠道，住房專項維修資金幾乎沒有沉淀。由于這一原因，導(dǎo)致老城區(qū)住宅及共用部位和公用設(shè)施設(shè)備無法維修，由此引發(fā)的矛盾不斷。三是物業(yè)企業(yè)普遍虧損，發(fā)展信心不足。由于多數(shù)企業(yè)服務(wù)區(qū)域水電暖分戶控制不到位、業(yè)主繳費(fèi)意識不強(qiáng)等原因，企業(yè)連年虧損，職工待遇較差。從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，流動性大。優(yōu)秀

13、管理人才嚴(yán)重短缺。從業(yè)人員精神狀態(tài)不好，缺少責(zé)任感和行業(yè)榮譽(yù)感。（四）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯 高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據(jù)有關(guān)部門去年對18家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。此外，個別地區(qū)商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據(jù)國際經(jīng)

14、驗，發(fā)展中國家的高檔物業(yè)在房地產(chǎn)中所占的比例應(yīng)在5%-10%之間。從我市實(shí)際需要看，我市大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。（五）住房保障體系不完善近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，市政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。 當(dāng)前，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時，對經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一

15、些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴(yán)，資金渠道來源不穩(wěn)定等等。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風(fēng)險不斷顯露。 總體上看，常德市住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。由于常德市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中的不足可能引發(fā)很多問題。（一）影響常德市經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展近年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起的作用越來越大，房地產(chǎn)業(yè)是否健康有序發(fā)展直接關(guān)系到地方經(jīng)濟(jì)能否較好發(fā)展。常德市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展中存在很多不足，將會影響到常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響

16、常德市稅收狀況。房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售所產(chǎn)生的地方稅收（含營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅）占房屋銷售價格的13.5%。（二）影響城市“擴(kuò)容提質(zhì)”戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)現(xiàn)我市“擴(kuò)容提質(zhì)”戰(zhàn)略、推進(jìn)新型城市化發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是城市運(yùn)營商，城市規(guī)模的擴(kuò)張離不開房地產(chǎn)企業(yè)的積極參與。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)投資，將對我市“擴(kuò)容提質(zhì)”的進(jìn)程、居民居住水平的改善和城市品質(zhì)的提升產(chǎn)生影響。（三）影響社會穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)民生，房地產(chǎn)業(yè)出問題可能引發(fā)一系列社會問題，關(guān)乎社會穩(wěn)定。 四、調(diào)研思考以及幾點(diǎn)建議結(jié)合常德房地產(chǎn)業(yè)目前的實(shí)際情況，就解決制約我市房地

17、產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出問題以及防止可能引發(fā)的一些問題產(chǎn)生了一些思考，就此提出幾點(diǎn)建議：1、切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目用地的管理，規(guī)范房地產(chǎn)項目用地交易。做到公開交易、扎口管理、對供地實(shí)行總量控制、實(shí)行市場化運(yùn)作、嚴(yán)格申報程序。2、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場整頓規(guī)范。通過集中清理整治非法集資、違規(guī)預(yù)售等違法違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，同時通過網(wǎng)上即時登記備案、網(wǎng)上簽約等信息化手段，增強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售全程監(jiān)管工作力度，確保項目資金安全；進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場經(jīng)營行為，切實(shí)保障購房消費(fèi)者的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價格秩序管理，切實(shí)穩(wěn)定住房價格。3、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠信體系建設(shè)。打造誠信房產(chǎn)，依法經(jīng)營、誠信經(jīng)營

18、，扶持一批信譽(yù)好、后勁足的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，以點(diǎn)帶面深入推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設(shè)。4、完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。加強(qiáng)對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、監(jiān)測和分析，及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場動態(tài)信息，促進(jìn)信息對等。5、加大住房保障工作力度。優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，強(qiáng)化住房保障建設(shè)資金調(diào)度，通過對低收入家庭發(fā)放購房補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減、租賃補(bǔ)貼等多種途徑，逐步擴(kuò)大保障范圍，切實(shí)解決城市低收入家庭的住房困難。6、營造良好的住房消費(fèi)環(huán)境。加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。通過報刊、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等眾多媒體手段，強(qiáng)化輿論宣傳引導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)對我市城市建設(shè)、城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展前景的宣傳，客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況；同時加強(qiáng)對法律法規(guī)以及購房和購房投資風(fēng)險等知識的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。7、營造良好的開發(fā)投資環(huán)境。一是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入。進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品質(zhì)，增強(qiáng)城市待開發(fā)地塊的升值潛力，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)，激活房地產(chǎn)開發(fā)市場。二是停止單位變相合作建房。按照關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知（建住房2006196號）文件規(guī)定停止單位集資建房，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。三是調(diào)整房地產(chǎn)抵押權(quán)登記辦法。房地產(chǎn)項目領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，未銷售的房屋停止銷售后可辦理在建