1、1 / 15唐山項目市場產(chǎn)品定位一、 定位支撐點1、總體市場狀況房地產(chǎn)市場保持供需兩旺勢頭，各種產(chǎn)品均有較好的市場表現(xiàn)。2005年度，市場一片紅火，各個區(qū)域市場表現(xiàn)較往年有較大改觀， 同時各種產(chǎn)品需求狀況都有良好的市場表現(xiàn)。市場的時期性和成長性特征突出。目前時期，多次置業(yè)、投資置業(yè)需求具有大眾需求的特征，針對成 長性的市場特征， 在產(chǎn)品需求上集中表現(xiàn)在置業(yè)升級換代， 消費者追求 對生活品質(zhì)的改善而帶動整個業(yè)界的可持續(xù)性進展。二次、三次置業(yè)需求增勢強勁。2 / 15隨著對國內(nèi)經(jīng)濟運行過熱的憂慮，國內(nèi)目前現(xiàn)有的投資品種稀缺， 投資風險相關(guān)于房地產(chǎn)投資而言較大，因此，二次、三次置業(yè)、投資置 業(yè)升級趨

2、熱。價格平穩(wěn)增長。盡管有土地、 金融、 政策方面的諸多緣故使人們對房地產(chǎn)價格的漲 落爭論不休， 但從總體市場運行的態(tài)勢和國家的宏觀調(diào)控手段來看， 整 個房地產(chǎn)市場的價格水平將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的總體趨勢。項目營銷速度加快，推廣力度趨緩，尤其是報廣投放減少。由于土地政策、 金融政策以及經(jīng)濟過熱等方面的阻礙， 銷售較去年 有一定的增長， 因此各個項目在廣告的投放量和投放的方向上面都作了 較大的調(diào)整。2、辦公類物業(yè)市場狀況商務(wù)形式多元化引發(fā)產(chǎn)品細分化以后商務(wù)市場將出現(xiàn)寫字樓辦公、SOH（辦公、商務(wù)花園辦公、休閑會 議中心等多種商務(wù)模式共存的多元化商務(wù)活動模式，也因此催化商務(wù) 產(chǎn)品的產(chǎn)品細分過程。3 / 1

3、5商務(wù)職能協(xié)調(diào)化即商務(wù)功能的群落化，眾多相互關(guān)聯(lián)、相互阻礙、相互依存的上下游企業(yè)共同構(gòu)筑完整的商務(wù)鏈和商業(yè)群落，從而形成競爭聯(lián)合體， 共同降低商務(wù)成本，增強區(qū)域商務(wù)的專業(yè)性和競爭力。堅守市場青睞為中小企業(yè)量身定做的寫字樓越來越多 ，專門投資這類物業(yè)的“成 長型寫字樓投資族”也成為一個日益壯大的購房群體 ，他們有一點 是共同的，低總價既意味著中小戶型，同時還希望這些空間是能夠 變化的，能夠自由組合安排的。綜上所述，本項目特性有：區(qū)域地理位置相對優(yōu)越，道路交通體系完善，為區(qū)域商務(wù)進展提供了良好的交通區(qū)位優(yōu)勢；地處成熟商圈范疇，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施需求潛力較大，同時衍生的商貿(mào)、商務(wù)辦公物需求存在一定的空間；

4、市場經(jīng)濟總體不斷進展 ，市場匯合了專門多較有購買實力的潛在需 求主體；如,中小型煤礦主、私營企業(yè)主;隨著區(qū)域整體都市的進展，綜合類項目將產(chǎn)生較大需求；4 / 15綜合類項目在項目所在區(qū)域供應(yīng)量較小，存在市場空白。項目市場定位綜合以上定位支撐點分析，同時依照項目地塊用地類不，并依照通 過多樣化的產(chǎn)品類型，分攤市場風險，降低項目開發(fā)壓力的項目操作思 想，我司建議本地塊產(chǎn)品進行如下定位：以服務(wù)于項目所在區(qū)域整體市場的、改善辦公、居住環(huán)境，提升企 業(yè)、個人形象的服務(wù)型企業(yè)或投資個體為要緊目標客群，集商務(wù)公寓、高檔公寓、裙樓大商業(yè)和小商業(yè)相結(jié)合的、綜合性的、 多元化的、中檔的商務(wù)矩陣建筑。三、 項目產(chǎn)品

5、定位5 / 151、產(chǎn)品策劃思想與要點競爭性產(chǎn)品策劃思想競爭的客觀市場實現(xiàn)，要求產(chǎn)品策劃不僅是建筑的藝術(shù)和技術(shù)，更是要以市場原則和塑造項目競爭力優(yōu)勢為核心，以此建立區(qū)域競爭、項目競爭、產(chǎn)品競爭模型和分析。針對性的產(chǎn)品設(shè)計思路針對性設(shè)計，包括針對性的市場策劃和針對性的產(chǎn)品設(shè)計。具體從以下方面實施：針對目標需求滿足與需求成長，針對競爭對手 （區(qū) 域競爭、項目競爭、產(chǎn)品競爭） ，針對（項目自身）競爭弱項。2、項目產(chǎn)品建議通過以上簡述及對開發(fā)整體風險操縱的考量 ，我司對本地塊給出如 下針對性產(chǎn)品建議。總體產(chǎn)品形態(tài)建議：商務(wù)公寓+高檔公寓+商業(yè)6 / 15細化產(chǎn)品形態(tài)建議：產(chǎn)品形式為雙座塔樓，共高1820層；兩座塔樓分不作為商務(wù)公寓和一般住宅；綜合性商業(yè)部分通過雙塔間及雙塔四周裙樓得以實現(xiàn)，其商業(yè)裙樓為3層；地下為兩層設(shè)計；商業(yè)臨主路部分設(shè)計地上停車位；。7 / 153、產(chǎn)品細化建議3.1項目產(chǎn)品平面建議雙大堂設(shè)計并帶精裝修，以確保商務(wù)公寓與純居住公寓的有效 分離；為保證大面積平層建筑的采光，以及消除視覺上的壓抑感，我司建議在商業(yè)部分的中心位置設(shè)置中庭（即透光井）。從地上4層至地上20層，建筑主體為商務(wù)公寓、純居住型公寓的創(chuàng)作塔樓，雙塔中，以核