1、課程：管理經濟學案例分析報告（二）題目：需求收入彈性應用案例班級：2011春季班第2組組長：劉芳執筆：趙延康成員：扈琮琮趙玉娟王緒強二O一一年五月自1998年住房制度改革以來， 中國房地產市場出現了“價漲量增” 的局勢，近年來，甚至出現了“宏觀調控連出重拳，全國房價漲聲一 片”的奇怪現象。對此，經濟界不少學者用房產不是普通商品而是一 種隨著價格上漲銷售量增加的特殊商品予以解釋。房地產除了耐久 性、異質性、相對缺乏彈性，在消費（使用）過程中，還能給持有者 “居住”的消費需求滿足外，還能給其帶來“保值增值”的投資需求的滿 足。一、房地產需求分析我們先從消費者需求因素進行分析：1、商品的性質：房地產

2、市場和其他商品市場有本質的不同，其 中最重要的差別是房地產產品在地理位置上的固定性。 房地產市場是 分散化、本地化的、由相關市場組成的市場。房地產產品不是標準化 的商品。 市場的細分過程可以以某些消費者特征為基礎進行。 首先可 以按照年齡、性別等人口統計特征對市場進行細分，其次，也可以按 照消費者的經濟特征對市場進行細分，其中最重要的經濟特征是消費 者的收入狀況。再有，消費者的心理特征也可用于市場進行細分。可 以按照消費者的態度、偏好、品味和行為將其劃分不同的人群。另外 根據消費者的心理特征， 還可對具有相同收入和年齡的消費人群做進 一步的劃分。 房地產市場是有兩類不同的參與人群構成的。 一群

3、是市 場的需求方，由那些能夠并愿意購買商品的個體組成，表現為市場中 的消費者。另一類人群是市場的供給方，由那些能夠并愿意生產、制 造用于銷售的產品的個體所組成。 每個房地產子市場都具有各自不同的且獨特的需求和供給特征。房地產產品的價格可能從0元至某個有限價格不等。在每個價格 水平上，會有不同數量的家庭對此產品產生興趣。 此種價格數量關 系表示在下表中。在交割的價格水平上，例如圖中的PM點，沒有任 何家庭對此種住宅產生興趣。在0元價格水平上， 社區中家庭中愿意 且能夠購買的住宅數量較大， 表示為QM點。在0價格水平上的需求數 量并不是無限大， 是因為其受到一些因素的限制： （1）家庭的總數量 是

4、有限的；（2）有些家庭會因為面積太小、 價格太低或者離工作地點 太遠，而不愿意購買此種的住宅； 以及（3）即使住宅的購買價格為0， 有些家庭也無法負擔擁有住宅所有權所需繳納的其他費用。在曲線兩端點間每個可能的價格水平上， 會有一定數量的家庭愿 意且能夠購買此種住宅。例如在PA價格水平上此種住宅的需求量為QA。而當價格降到PA水平以下，住宅的需求量就會增加，因為有更 多的家庭愿意且能夠購買此種住宅。 需求關系可以簡單表示為可能的 價格與需求量之間的反比關系。如果價格下降，需求量就會增加。價格2、替代品。每一種類型的房地產都有若干種替代品，因此每種 類型的住宅都會替代品市場變化的影響。考慮某種特定

5、類型的住宅， 稱為X類住宅，其替代品為前提及的其他可供選擇的住宅類型，統稱 為Y類住宅。當這些住宅替代品的價格因為其子市場供給或需求發生 變化而上漲時，X型住宅的需求就將增加。這是因為Y型住宅價格的 上漲導致某些消費者由于收入或貸款方面的考慮，無法接受此類住宅，因此，當Y型住宅的價格相對于X型住宅上漲時，某些消費者就 會從丫型轉向X型住宅，從而導致X型住宅潛在購買者數量的增加。X型單元需求的上升3、住戶的年齡構成：不同年齡段的住戶傾向于選擇不同類型的 住宅。年輕的住戶，即18-30歲年齡段的住戶傾向于租住住宅，而中 年住戶則傾向于選擇購買住宅。隨著時間的推移，住戶的年齡構成也 會發生變化，單身

6、住戶因為婚姻而形成多人住戶， 年輕住戶成為中年 住戶，這些伴隨著時間推移所發生的變化都會改變未來的住房需求。 此外，住戶從一個地理區域到另一個地理區域的搬遷也會造成兩地年 齡構成的變化。 一般而言， 戶主為年輕人的住戶以及單身住戶搬遷的 幾率更大， 因此，搬遷目的地出租單元和小戶型住宅市場的需求將增 加，相應地，遷出地此類市場的需求將下降。4、住戶收入： 確定收入變化對房地產市場的影響需要兩個步驟。 首先，分析人員必須明確收入的類型， 在此基礎上才能確定其變化對 需求曲線的影響。大部分住戶的收入來源于工薪。隨著收入增長，低 等級品德需求將降低，中等級的需求可能上升或降低， 而高等級的需 求將增

7、加。消費者從一個子市場進入相鄰的一個更高檔次的子市場， 這種變化表現為代表更高品質的住宅子市場的需求增加， 同時較低品 質子市場需求降低。 但在某一特定的住宅子市場中，通常不會因為個 別消費者購買住宅絕對量的增加而導致需求的增加。當收入水平提高 到之前的兩倍時， 一般的消費者并不會在城市北郊購買兩棟二手、 中 等規模的獨戶獨棟住宅，而會在相同區域購買更大的住宅或新的住 宅，或者將多余的錢轉而其他地理區域購買第二居所或度假居所， 而 這已經屬于另一個子市場的范疇了。5、信貸情況：房地產商品的一個經濟特征就是，其價格通常是 一般消費者年收入的若干倍。 一般而言，消費者必須借錢來置辦房產。 因此，房

8、地產貸款資金的可及性和貸款的相關財務款項也是市場中的 重要決定因素。 對于需求方而言， 如果貸款利率降低或者貸款期限延 長，都會降低月還款額而使更多的消費者進入市場， 成為潛在的購買 者。也就是說，消費者的購買力將提高。此外，當要求的首付額下降 時，也會發生同樣的情況。因此，任何以上三種變化的發生都會造成 需求增加。6、凈新增住戶數：隨著時間的推移，城市區域中的住戶數量將 由于多種原因發生變化。首先，孩子們達到適婚年齡（大多數為25歲）并選擇與其父母分開居住， 當一個年輕人建立一個獨立的物理實 體時，一個新的住戶就產生了。 其次，講有許多住戶遷入該城市區域。 這些新增的住戶同樣需要居住空間，并

9、因此而導致需求增加。在結婚和遷入人口導致新住戶形成的同時， 現有住戶數量也將因 住戶遷出城市區域、死亡或若干成年人選擇合住在一個單元里而減 少。由于這些原因造成的住戶單位減少的數量， 必須從新增住戶數量 中扣除，從而得到住戶凈增量。如果得到的結果是正值，就講導致住 宅需求量的上升。7、所有權成本：房地產所有者需要承擔與物業運營相關的一系 列開銷，如房產稅、維護和維修費用、設施費（包括暖氣、冷氣、自 來水和垃圾處理費）等等。消費者不可能在不支付這些補充開銷的情 況下使用住宅。當所有權成本數量下降時，市場需求就會上升。即使 消費者的收入水平保持一定， 所有權成本也將允許更多的潛在購買者 進入市場。

10、8、對未來的預期：住宅市場消費者對未來經濟形勢的預期將在 很大程度上影響市場的需求水平。 其中兩個最重要的變量是未來的住 宅價格和貸款利率。 如果這兩個變量中的任何一個將在下一個時期預 期增加， 則消費者將更有可能在當前進行消費。 這種消費結構的時間 變化（如果發生的話） 將導致當前需求水平的提高和未來需求水平的 下降。 消費者能夠基于上述預期進行購房的前提條件是， 消費者應當 擁有必要的首付款和現行貸款利率下足夠的收入水平。9、季節性：需求水平將隨季節變化：基于以下原因，住戶在夏 天的住宅變化將比其他季節更頻繁； 他們希望在搬遷時不打斷子女的 就學安排；5-10月結婚的較多，因此形成的新住戶

11、也較多。 一般而 言，其中第一個原因只會影響自有住宅市場， 但上述兩個原因都會對 租賃市場產生影響。二、房地產價格上漲對房地產需求的影響分析 當房地產價格上漲時， 表現為個體或社會財富中貨幣資產效用的 下降和房產效用的提高。按目前國內投資市場，股票市場風險太大， 一般老百姓望而卻步， 而房產卻有保值增值的功效， 在房地產價格節 節攀高的刺激下，老百姓以貨幣換房產的意愿就更強烈。因此，在房 地產市場上的表現是，隨著房產價格的上升，銷售量不斷增長。但這 種“價漲量增”并不表現為同一條需求曲線上的變動，而是表現為在同 一條需求曲線上的變動， 而是表現為整條需求曲線隨著時間的流動不 斷地向上移動 （以

12、及預期價格上漲） 所導致的房產效用提高的被動性 因素， 從購房者的角度看， 還有由于收入增加所引起的貨幣持有量提 高進而財富擁有量的增加的主動性因素。三、住房需求收入彈性的理論分析1、住房需求收入彈性的含義住房需求收入彈性（以下簡稱“收入彈性”是指住房需求的百分 比變化與家庭收入的百分比變化的比值， 這個數值很好地度量了收入 變化對住房需求的影響，用公式表達為：EIQQI I其中Q為住房需求量，心為新增的住房需求量，1為家庭收入,為增 加的家庭收入，E1為收入彈性。當需求的收入彈性小于1時，我們 稱之為缺乏彈性，反之為彈性充足。2、家庭收入增加的預計假設今后10年的每人每年平均可增加收入率為2

13、%-3%，因此10年后，我國人均收入的增長率約為：若每年增加2%，則10年后可增加到（1+0.2）10=1.219，10年 后人均年收入增加21.9%若每年增加3%，則10年后可增加到（1+0.3）10=1.344,10年后 人均收入增加34.4%取其中間值，則估計得到10年后我國人均收入的增長率為：28.2%3、新增的住房需求量的預計1快速城市化，創造首次置業需求現階段，我國正處于城市化加速發展時期。 快速的城鎮化進程將 給房地產行業帶來深刻的影響，不僅促進了城市建設，更直接刺激了 住宅需求，這種需求的表現形式以首次置業為主。根據2010年11月發布的第六次全國人口普查結果，全國總人口為13

14、39724852人, 與2000年第五次全國人口普查相比，十年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%，。其中，居住在城鎮的人口為66557萬 人，占總人口的49.68%，居住在鄉村的人口為67415萬人，占50.32%。同2000年人口普查相比， 城鎮人口比重上升13.46個百分 點。年均增長1.35%。假按此速度計算， 未來十年全國城市人口增量 將超過23030萬人。（由于城鎮戶籍人口的增長除了人口遷移方式外， 城市行政區域的擴張導致一些村鎮，甚至整個縣級區域并入城市管轄 范圍，在這種城市擴張模式下，大量的農村戶口變成城市戶口，他們 所居住的房子也納入了城鎮住房的統計范圍，這

15、部分所謂的“城市化” 人口并沒有增加對城市住宅的需求，在每年1800-2000萬新增城鎮 人口中，約有500萬人屬于這種情況。）這就意味著，未來十年約有17273萬新增人口，約5758萬個家庭需要新增住房需求，戶均面積90平米，則其總需求為51.8億平方米左右。2人均收入快速增長，帶來改善型需求 人均收入快速增長，帶來改善型需求。2002年以來，我國城鎮 居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度，在我國宏觀經濟持 續向好的大環境下， 預計未來十年城鎮居民個人可支配收入依然可以 保持年均10%左右的增長。可支配收入的快速增長為住宅需求提供 了支付能力， 近年來我國城鎮人均居住面積一直隨著收入的

16、增長而穩 步提高。另外，從國際經驗看，人均GDP超過2000美元后，住宅消費 將步入加速升級階段， 早在2006年我國人均GDP已超過2000美元。 因此，現階段我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改 善性住宅需求旺盛。另外，隨著我國經濟的發展以及城市家庭模式的 變化，城鎮家庭小型化的趨勢越來越明顯， 包括婚房在內的購房需求 在一定程度上也屬于改善性需求。按照2010年人口普查的數據，居 住在城鎮的人口為66557萬人，城鎮平均家庭人口數為3，那么城鎮 家庭數為2.22億個。按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭 占城鎮家庭總數的20%左右，也即0.44億個家庭有能力改善居住水 平

17、。按發達國家經驗，一個中產家庭十年左右才會產生新的購房需求，若按未來十年內有50%的中國富裕家庭，也即約0.22億個家庭會購 買新房，若按戶均130平米計算，未來十年將有28.6億平米的改善 型購房需求存在。很多零散的調查也表明，目前在很多大城市，改善 型需求已成為市場上的主導性需求。3持續舊城改造，造成新增剛性需求 舊城改造及其它城市建設造成的動拆遷， 會持續產生新增的住宅 需求，而且多屬剛性需求。預計未來十年住宅動拆遷量大概為20億 平米左右， 如果選擇實物補償， 根據最新的國有土地上房屋征收條例 的規定， 要保證安置房的套內面積不少于被征收房屋的套內面積， 根 據現在大部分安置房的公攤率

18、20%計算，需要新增住宅面積24億平 米左右，按照80%被拆遷戶會選擇房屋補償，大概會有19.2億平方 米的新房需求量。4投資投機需求仍然存在，帶來房屋需求住宅的首要功能是居住， 但投資保值是另一大功能， 特別是我國 當前資本市場還不是很完善， 社會上缺乏足夠投資渠道情況下， 投資 房產便是一種重要的途徑。 當前， 我國經濟正面臨著諸如人民幣升值 加速、通貨膨脹高企、流動性過剩等問題，對于城市富裕階層而言， 通過購買房產謀求貨幣資產的保值增值是一種可行且回報較高的投 資途徑。盡管國家連續出臺政策打壓炒房，各地也相繼推出限購令， 但整體而言， 購房投資現象不可能完全消失， 預計未來十年內全國投 資投機性需求占總住宅需求的比例為10-20%。2010年，全國商品房 銷售面積1043億平方米，考慮年度銷售基數環比增長因素，以及 投資住房需求的彈性因素，十年投資住房需求合計約20億平方米。5各種替代形式抵消商品房新增需求公租房十一屆全國人大四次會議公