1、1-2-2、調研對象劃分、房地產市場的供需調研294萬平方米， 銷售總量為131.7萬平方米， 空置率達800900萬平方米。其中3000元/平方米以上住宅銷售21萬平方米，空置量達92萬平方米， （以上數據根據訪談及統計各盤銷售率得出）1-1-2、2002年市場預計2002年，長春市地產住宅市場3000元/平方米以上住宅供應量達110萬平方米，而銷售量卻不到30萬平方米。1-2、樓盤情況1-2-1、總體狀況經實地踩盤、上網查詢、電話訪問、訪談得出初步結論，長春市房地 產住宅小區在售、預售數量達到130，詳見“長春住宅樓盤檔案” ，“長春住宅樓盤戰國圖” （其中糾正原圖8處，增添46處）第四部

2、份項目競爭市場調研1-1、 總體情況1-1-1、2001年度市場狀況2001年度長春市房地產住宅市場施工總量達666.7萬平方米，竣工面積達1-2-2、調研對象劃分研對象94個，分別是經初步調研確定，一般性調研對象36個，分別是，重點調3.5公里區域內22個，分別是B、小高層共39個,分別是、重點競爭樓盤的選取2-1、以地域為選取標準 與本項目同處于一個區域，直接對本項目構成競爭威脅，以本項目地為中 心，半徑3.5公里范圍內樓盤總數為58個，分別為：2-2、以價格為選取標準 價格區間在25004000元/平方米的樓盤與本項目在同一價格競爭層面，直接對本項目構成威脅。公里區域內15個，分別是內1

3、9個，分別是2-3以相同建筑類別為選取標準2-3-1、建筑類別因素的確定為多層、小高層、別墅。2-3-2、不同建筑類別的類比項目調研2-2-1、價格區間在25003000元/平方米的樓盤共29個，分別是3.52-2-2、價格區間在30004000元/平方米的樓盤共28個，分別為住宅房地產的建筑類別因素含多層、小高層、別墅、排屋、高層，本項目A、多層，共51個,分別是3.5公里區域內29個，分別是2-5-2、對本項目的影響C高層共16個，分別是3.5公里區域內7個，分別是D、別墅 （1）、獨立別墅4個，分別是2-4、以社區規模為選取標準2-4-1、社區規模因素的確立 本項目一期住宅共422套，我

4、們選取住宅套數為300套以上的規模相近樓 盤為類比項目。2-4-2、規模確定的類比項目本項目是以150平方米/套的三房二廳為主力戶型，占50。9%，所以確定的類比樓盤戶型為3房二廳，140平方米以上的占35%，共個，分別，其中3。5公里區域內個，分別是3.5公里范圍內3個，分別是2）、聯排別墅5個，分別是3.5公里范圍內4個，分別是社區300戶以上的樓盤共28個，分別為其中3。5公里范圍內18個，分別為2-5、 以戶型為選取標準2-5-1、戶型因素的確定3-1、典型競爭樓盤的選取標準確立3-2、典型競爭樓盤的確定2-6、以建筑設計規劃要點為選取標準2-6-1、建筑設計規劃要點因素的確定 建筑設

5、計要點包括以下主要因素，總建筑面積，建筑密度，綠化率及要求， 停車場的要求及配套。2-6-2、不同建筑設計要點確定的類比項目調研A、容積率（！）本項目容積率一期為0.9，總體為1.42，所以選取容積率小于1和11.5間分別確定類比項目。容積率小于1的樓盤共樓盤共2個，分別是 其中3.5公里范圍內1個，B、容積率在1-1.5間的樓盤共5個，分別是其中3.5公里范圍內4個，分別是2）、對本項目的影響分析綠化率：本項目綠化率60.1%，所以選擇綠化率超過45%的項目做為類比樓盤選取標準， 、共8個，分別是 其中3.5公里區域內6個，分別是車位：本項目車位配比在1:0.7-1:0.8間,故選取車位配比

6、在1：0.5以上三、典型競爭樓盤的選取A、銷售狀況好，市場口碑好。B、重點樓盤選取中各分項指標的交集樓盤類比樓盤選取標準，共12個，分別是其中區內7個，分別是3-4）、廣告策略3-5）、公關活動3-6）、其他四、典型競爭對手的分析4-1、第一競爭圈4-1-1、競爭因素的確定 與本項目在同一區域，直接對本項目構成競爭威脅，距本項目 圍內的典型樓盤。4-1-2、典型競爭的樓盤 共 個，分別是 對典型競爭樓盤的調研分析A、富苑華城、賣點羅列：見樓書 、營銷策略：3-1）、價格策略3-2）、上市策略3-3）、售樓處包裝根據典型競爭樓盤的選取標準，選出的典型競爭對手共個，分別是其中3.5公里區域內的共個，分別是4）、富苑華城推廣策略評判3.5公里范1） 、基本情況：見檔案表B、筑業陽光城C我的家園4-1-3、總結4-2、第二競爭圈層4-2-1、競爭因素的確定 影響消費者購買行為的主要因素除地段外，消費者消費觀念的不同也會影 響到購房消費，形成本項目的第二競爭圈層。4-2-2、第二競爭圈層樓盤的確定 根據影響消費者消費觀念的因素如開發商品牌，對長春市各區居住檔次的 潛在介定，項目區位城市功能定位等各方面因素，確定本項目第二競爭圈 層典型樓盤有 個，分別是4-2-3、第二競爭圈典型樓盤分析A、萬科城市花園1）、基本情況：見檔案表2）、賣點羅列：見樓書