1、江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評 估 有 限 公 司 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告土 地 估 價 技 術(shù) 報 告項目名稱：泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓泰興市鼓樓東路南側(cè)處宗地土地出讓價格評估估價單位：江蘇金寧達(dá)土地評估有限公司泰興分公司估價人：陳兆華 周進(jìn)明委托估價單位：泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司估價日期：二00一年九月二日至二00一年九月八日土地估價報告編號：金地估（泰興）宗評2001第095號土地估價技術(shù)報告編號：金地估（泰興）宗評2001第095-1號土 地 估 價 技 術(shù) 報 告第一部分 總 述一、估價項目名稱泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓泰興市鼓樓東路南側(cè)處宗地土地出讓價格評

2、估二、委托估價方單位名稱：泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司單位地址：泰興市區(qū)大慶東路19號法定代表人：葉翠明聯(lián) 系 人：王昌明聯(lián)系電話 編：225400三、受托估價方 受托估價機構(gòu)名稱：江蘇金寧達(dá)土地評估有限公司 機構(gòu)地址：江蘇省南京市匡廬新村8號同德大廈5樓資質(zhì)級別：A* 資質(zhì)證書號：2000A046 法定代表人：黃克龍 聯(lián) 系 人：陳兆華聯(lián)系電話政編碼：214400傳 真址http：/電子信箱E-mail：txjnd四、估價對象 泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司委托評估的估價對象是位于泰興市鼓樓東路南側(cè)，地籍號缺，未辦

3、理土地登記手續(xù)，在估價期日二OO一年九月二日，實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期70年，批準(zhǔn)征用的土地面積為1981.9m2，擬辦理出讓和此次委托評估的土地面積為1981.9m2，土地批準(zhǔn)用途為住宅用地，實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地的國有土地使用權(quán)。宗地四至：東至：仙鶴灣拍賣地段；南至：泰興公園；西至：南天閣、奎文閣；北至：鼓樓東路。宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。五、估價目的 評

4、估待估宗地在估價期日二OO一年九月二日，評估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平，實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為70年，批準(zhǔn)征用的土地面積為1981.9m2，擬辦理出讓和此次委托評估的土地面積為1981.9m2，用途為住宅用地的國有土地使用權(quán)價格，為泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理待估宗地國有土地使用權(quán)受讓手續(xù)，繳納土地出讓金。，提供客觀、公正的土地價格標(biāo)準(zhǔn)。六、估價依據(jù) 1. 法律、法規(guī)和政策文件 1.1 中華人民共和國土地管理法 1.2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 1.3 中華人民共和國土地管理法實施條例1.4

5、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 1.5 江蘇省人民政府和原江蘇省國土管理局、江蘇省國土資源廳頒發(fā)的有關(guān)文件1.6 泰州市人民政府和泰州市國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件1.7 泰興市人民政府和泰興市國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 2. 技術(shù)規(guī)程 2.1 原國家土地管理局頒發(fā)的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行） 2.2 原國家土地管理局頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知（1995國土籍字第180號） 3. 其它 3.1 土地估價師實地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)待估宗地權(quán)屬、區(qū)域條件、宗地條件方面的資料3.2 土地估價師收集的與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的土地開發(fā)費等方面資料3.3泰興市國

6、土管理局和原江蘇省金陵土地資產(chǎn)評估高新技術(shù)公司合作完成的江蘇省泰興市市區(qū)土地定級估價報告及宗地地價修正體系七、估價期日 二OO一年九月二日八、估價日期 二00一年九月二日至二00一年九月八日九、地價定義 1. 地價內(nèi)涵 本報告所評估的待估宗地地價是指本宗地在估價期日二OO一年九月二日，評估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平，用途為住宅用地，使用年期為70年的國有土地使用權(quán)價格。 2. 土地實際開發(fā)程度 待估宗地在估價期日的實際開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。 3

7、. 土地估價設(shè)定的開發(fā)程度待估宗地土地估價設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。十、估價結(jié)果泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司位于泰興市鼓樓東路南側(cè)1宗地，地籍號缺，未辦理土地登記手續(xù)，批準(zhǔn)用途為住宅用地，實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地，在評估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平，實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為70年，批準(zhǔn)征用的土地面積為1981.9m2，擬辦理出讓和此次委托評估的土地面積為1981.9m2，在估價期日二OO一年九月二日，單位

8、土地面積國有土地使用權(quán)價格為357.01元/m2，即單位土地面積地價為每平方米土地面積人民幣叁佰伍拾柒圓壹分；待估宗地總地價為70.76萬元，即人民幣柒拾萬柒仟陸佰圓整。估價結(jié)果詳見表1。第 4 頁 共 32 頁江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評 估 有 限 公 司 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評 估 有 限 公 司 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告第 5 頁 共 32 頁表1 土 地 估 價 結(jié) 果 一 覽 表估價機構(gòu)：江蘇金寧達(dá)土地評估有限公司 估價報告編號：金地估（泰興）宗評2001第095號 估價期日：二OO一年九月二日 估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國有劃撥估價期

9、日的土地使用者土地證書號（宗地號）宗地位置估價期日的實際用途估 價設(shè) 定的用途容積率估價期日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期面積(平方米)單位面積地價(元/平方米)總地價(萬元)備注泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司未辦理土地登記手續(xù)泰興市鼓樓東路南側(cè)住宅用地住宅用地2宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平701981.9357.0170.76一、上述土地估價結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：無。2、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件：周圍道路狀況：較優(yōu)； 供

10、電狀況：優(yōu)；供水狀況：優(yōu)； 排水狀況：較優(yōu)；供熱狀況：無； 電訊條件：優(yōu)； 供氣狀況：無。3、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件：地面平整狀況：較優(yōu)； 供電狀況：優(yōu)；周圍道路狀況：無； 排水狀況：較優(yōu)；供水狀況：優(yōu)； 電訊條件：優(yōu)；供熱狀況：無； 供氣狀況：無。4、規(guī)劃限制條件：無。5、影響土地價格的其他限定條件：無 二、其他需要說明的事項：評估報告自評估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效，評估價格僅作為泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理待估宗地國有土地使用權(quán)受讓手續(xù)，繳納土地出讓金。的土地價格依據(jù)。第 23 頁 共 32 頁江 蘇 金 寧 達(dá) 土 地 評 估 有 限 公 司 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告十一、需要特殊說明的

11、事項 1. 估價的假設(shè)條件 1.1 本報告設(shè)定的土地開發(fā)條件是指在估價期日二OO一年九月二日，待估宗地宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。 1.2 本報告評估的國有土地使用權(quán)價格是指在估價期日二OO一年九月二日，宗地紅線外達(dá)到通上水、通電、通路、通下水、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平，實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為70年，用途為住宅用地，待估宗地土地面積為1981.9m2的國有土地使用權(quán)價格。 1.3 待估宗地作為住宅用地，得到最有效使用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 1.4 任何有關(guān)待估宗地國有土地使用權(quán)

12、的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 1.5 委托方提供的有關(guān)待估宗地的資料屬實。 2. 本報告使用的限制條件 本報告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報告，須經(jīng)受托估價方和制作本報告的土地估價師認(rèn)可。 3. 資料來源 3.1 委托估價方提供的有關(guān)待估宗地土地征用的資料。 3.2土地估價師收集的有關(guān)待估宗地區(qū)域條件、宗地條件方面的資料。 3.3 土地估價師收集的與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的住宅用房租賃、買賣等方面的資料。 4. 土地估價結(jié)果有效的條件和結(jié)果對外提供的限制條件4.1 本報告土地估價結(jié)果自估價期日起六個月內(nèi)有效，若要過期使用，必須進(jìn)行期日修正或重

13、新評估。4.2 本報告土地估價結(jié)果須經(jīng)泰興市國土管理局備案。 4.3 本報告設(shè)定的土地開發(fā)條件發(fā)生變化時，本報告中的評估結(jié)果必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 4.4 本報告中待估宗地的土地面積是指待估宗地批準(zhǔn)征的土地面積。 4.5 本報告僅為為泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理待估宗地國有土地使用權(quán)受讓手續(xù)，繳納土地出讓金。，進(jìn)行土地資產(chǎn)處置提供待估宗地作為住宅用地、實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為70年的國有土地使用權(quán)客觀、公正的價格標(biāo)準(zhǔn)。委托估價方超出本報告限定的使用條件使用本報告，受托估價方不承擔(dān)任何法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 5. 其它需要說明的問題本報告由江蘇金寧達(dá)土地評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。十

14、二、土地估價師簽字 1. 土地估價師陳兆華簽字 證書號：961000722. 土地估價師周進(jìn)明簽字 證書號：93100078十三、土地估價機構(gòu) 江蘇金寧達(dá)土地評估有限公司 二OO一年九月二日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1. 土地位置狀況1.1 宗地位置：泰興市鼓樓東路南側(cè)。1.2 宗地用途：批準(zhǔn)用途為住宅用地，實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。1.3 宗地四至：東至：仙鶴灣拍賣地段；南至：泰興公園；西至：南天閣、奎文閣；北至：鼓樓東路。1.4 宗地面積：批準(zhǔn)征用的土地面積為1981.9m2，擬辦理出讓和此次委托評估的土地面積為1981.9m2。1.5 土

15、地等級：市區(qū)二級地。1.6 地籍號：缺。1.7 地籍圖號：缺。1.8土地使用證編號：未辦理土地登記手續(xù)。2. 土地權(quán)利狀況2.1 土地所有權(quán)：國家所有。2.2 土地使用權(quán)：國有劃撥土地使用權(quán)。未辦理土地登記手續(xù)，至估價期日二OO一年九月二日，實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為70年。2.3 土地他項權(quán)利：無抵押權(quán)等他項權(quán)利限制。3. 建筑物和地上附著物狀況 在估價期日二OO一年九月二日，待估宗地上擬建筑5幢2-4層住宅樓，建筑面積共計4000m2。宗地容積率為2。二、地價影響因素分析1.一般因素1.1地理位置泰興市位于江蘇省中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)119°47120

16、6;22，北緯31°5732°24。1.2自然條件1.2.1地勢、地貌泰興市地處長江三角洲沖積平原，其中陸地面積占總面積的80.42%，水域面積占19.58%。地勢東北高，西南低，由東北向西南漸次傾斜，從東北向西南可分為高沙田、圩田、水田三類。1.2.2氣候、水文泰興市屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫和濕潤，四季分明。年平均氣溫14.9，一月平均氣溫2.0，七月平均氣溫27.6。年平均降水量1027mm，日照2125小時，無霜期平均220天。境內(nèi)主要河流有泰運河、古馬干河、兩泰官河、新曲河、西姜黃河、東姜黃河、季黃河等。1.2.3城市性質(zhì)泰興市為泰興市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心

17、，沿江新興的工貿(mào)城市。1.2.4行政區(qū)劃泰興市西瀕長江，東接如皋，南界靖江，北鄰泰縣，東北與海安接壤，西北與江都毗鄰。現(xiàn)轄20個建制鎮(zhèn)，4個鄉(xiāng)及一個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積1253.9km2，總?cè)丝?27.933萬人。1.3社會經(jīng)濟(jì)狀況泰興市市區(qū)2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到92億元，其中第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)139.000億元，第二產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(90年不變價)16.400億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值36.8億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值17972.9元。全市居民消費371601萬元，政府消費52764萬元，居民消費水平2904.7元/人。1.3.1工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平泰興農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，盛產(chǎn)水稻、小麥、油菜、棉花，農(nóng)副產(chǎn)品

18、主要有生豬、家禽、水產(chǎn)品、蠶桑、白果等，是全國有名的“生豬之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”。工業(yè)門類較齊全，已初步形成了機械、化工、輕工、醫(yī)藥、紡織、建材、食品等行業(yè)為重點的現(xiàn)代化工業(yè)體系。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，2000年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值139.00億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值16.40億元。1.3.2交通狀況泰興市水、陸、空交通便捷，水路有北邊的對外開放港口高港和西邊的長江水道。陸路有寧通一級公路，省道有江平路、城黃路以及正在興建的寧靖鹽高速公路、新長鐵路；向南40公里可達(dá)常州機場。1.3.3城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況泰興市城區(qū)已形成南部的環(huán)形網(wǎng)和北部的方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，道路通達(dá)度較高；供水來自長江，水源豐富，水質(zhì)較好，

19、供水保證率高；用電由泰興市供電局統(tǒng)一供應(yīng)，電源來自大電網(wǎng)，供電保證率高；排水系統(tǒng)日趨完善，排水通暢，受洪澇災(zāi)害影響小；電訊采用數(shù)字程控交換，裝機容量大，通訊水平高。總之，泰興市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件趨于完善。1.4政策因素1998年12月，第6屆全國人大五次會議通過了全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>的決定，修改后的土地管理法提出國家依法實行國有土地有償使用制度，1999年1月1日新的土地管理法實施，新法加大了耕地保護(hù)的力度，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，此舉一方面使用地成本增加，另一方面也使新增用地量明顯減少，從而使地價有上揚的趨勢。1.5利率水平存款利率下降、擴(kuò)大

20、內(nèi)需和刺激消費品系列政策實施以及股票市場動蕩導(dǎo)致投資風(fēng)險較大，從而促使購房保值作為新的投資選向，這預(yù)示著房地產(chǎn)市場升溫是客觀存在的。1.6住房制度 泰興市自1999年開始取消福利分房，推行住房貨幣化，居民購房方式主要通過銀行按揭貸款。2 區(qū)域因素2.1區(qū)域位置待估宗地所在區(qū)域位于泰興市市區(qū)中部，地處泰興市市區(qū)居住區(qū)，市區(qū)二級地，距市區(qū)商服中心鼓樓街商服中心約50米，與同級別內(nèi)住宅用地的區(qū)位條件相比較好。2.2商服繁華狀況2.2.1待估宗地所在區(qū)域有市級一級鼓樓街商服中心分布。待估宗地所在區(qū)域有百貨零售業(yè)，超市業(yè)，副食品業(yè)，餐飲業(yè)，娛樂業(yè)，金融、保險、證券業(yè)，電信業(yè)，日常生活服務(wù)業(yè)等，規(guī)模較大的

21、商服網(wǎng)點有：鼓樓商場、商業(yè)大廈、金龍大廈等。2.2.2待估宗地距最近的市級一級商服中心鼓樓街距離50m，緊臨市區(qū)二級商服中心鼓樓東路商業(yè)街2.3待估宗地所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)。2.3交通條件2.3.1道路通達(dá)狀況：待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的道路類型為混合型，道路體系為格網(wǎng)狀，區(qū)域內(nèi)主干道有國慶路等，次干道有鼓樓東路等。待估宗地距主干道國慶路50m，道路紅線寬度40m，路面為水泥，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量較優(yōu)；緊臨次干道鼓樓東路，道路紅線寬度25m，路面為瀝青，路面保養(yǎng)維修一般，道路質(zhì)量一般。待估宗地所在區(qū)域道路通達(dá)狀況較優(yōu)。2.3.2公交狀況：2.3.2.

22、1公交線路分布狀況：待估宗地所在區(qū)域主要有1路公交線路。公交站點分布狀況：待估宗地所在區(qū)域主要有1路府前街公交站點。距公交站點距離：待估宗地距1路府前街公交站點30 m。待估宗地所在區(qū)域公交狀況較優(yōu)。2.3.3交通管制狀況：待估宗地所在區(qū)域未實行交通管制。2.3.4停車場分布狀況：待估宗地所在區(qū)域無停車場。2.3.5對外交通狀況：待估宗地所在區(qū)域有泰興市汽車東站、泰興市汽車西站等對外交通設(shè)施，泰興市汽車東站主要開往本市通往各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的班車，泰興市汽車西站開通市際長途班車。待估宗地距泰興市汽車東站400m；距泰興市汽車西站300

23、m。3.6路網(wǎng)密度：待估宗地所在區(qū)域路網(wǎng)密度較高。2.4基礎(chǔ)設(shè)施條件2.4.1供水條件：待估宗地所在區(qū)域由泰興市自來水廠供水，目前已形成比較系統(tǒng)的給水管網(wǎng)，主要道路兩側(cè)主供水管徑300mm，供水保證率達(dá)98%以上；供水條件等級優(yōu)。2.4.2供電條件：待估宗地所在區(qū)域由泰興市供電局供電；骨干輸電線路35kv；供電保證率達(dá)98%以上；供電條件等級優(yōu)。2.4.3排水條件：待估宗地所在區(qū)域排水體制為雨污合流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑300mm；雨污水排入泰興市城市排水管網(wǎng)，遇暴雨排水通暢，地面無積水，排水條件等級較優(yōu)。2.4.4電訊條件：待估宗地所在區(qū)域?qū)偬┡d市電信局市話服務(wù)范圍；電話交換方式采用數(shù)字

24、程控交換方式；區(qū)域內(nèi)裝機容量100000門；電訊條件等級優(yōu)。2.4.5供氣條件：待估宗地所在區(qū)域無供氣設(shè)施。2.4.6供暖條件：待估宗地所在區(qū)域無供暖設(shè)施。2.5公用設(shè)施條件2.待估宗地所在區(qū)域有泰興中學(xué)、大慶路小學(xué)、育紅幼兒園、泰興市人民醫(yī)院、泰興市第四人民醫(yī)院、國慶菜場、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、泰興市郵局等公用設(shè)施。2.5.1距各類公用設(shè)施距離學(xué)校、醫(yī)院：待估宗地緊臨泰興中學(xué)；距大慶路小學(xué)80m；距育紅幼兒園60m；距泰興市人民醫(yī)院200m；距泰興市第四人民醫(yī)院100 m。農(nóng)貿(mào)菜場：待估宗地距國慶菜場100m。國慶菜場規(guī)模屬中等。金融：待估宗

25、地距工商銀行泰興分行150m；距農(nóng)業(yè)銀行泰興分理處300m；緊靠建設(shè)銀行。郵局：待估宗地距泰興市郵局80 m。2.5.2待估宗地所在區(qū)域公用設(shè)施條件較優(yōu)。2.6區(qū)域環(huán)境因素2.6.1區(qū)域環(huán)境與景觀待估宗地所在區(qū)域為沿河綠化帶，主要以住宅用地為主，無污染企業(yè)分布，且緊臨環(huán)境優(yōu)美的烈士陵園，環(huán)境與景觀總體較優(yōu)。2.6.2大氣環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的大氣污染，大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)。2.6.3水環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的水污染，水環(huán)境質(zhì)量優(yōu)。2.6.4聲環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量優(yōu)。2.6.5危險設(shè)施狀況待估宗地所在區(qū)域無危險設(shè)施。2.6.6綜合環(huán)境質(zhì)量綜上所述，待

26、估宗地所在區(qū)域綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。2.7規(guī)劃限制區(qū)域總體規(guī)劃情況：按泰興市城區(qū)總體規(guī)劃，該區(qū)域?qū)㈤_發(fā)興建住宅小區(qū)。2.8周圍土地利用情況待估宗地周圍土地利用情況：以住宅用地為主，適當(dāng)配置其它用地。2.9自然災(zāi)害狀況區(qū)域內(nèi)無洪澇災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等自然災(zāi)害。2.10文體設(shè)施狀況2.待估宗地所在區(qū)域有泰興市大戲院、泰興公園、泰興市文化宮、泰興市圖書館等文體設(shè)施。2.10.1距各類文體設(shè)施距離影劇院：待估宗地距泰興市大戲院60m；公園：待估宗地距泰興公園10m；文化宮、圖書館：待估宗地距泰興市文化宮30m；距泰興市圖書館80m。2.11社會因素2.11.1社

27、區(qū)規(guī)模功能：待估宗地屬中高檔住宅小區(qū)，規(guī)模較大，居住家庭主要為本市居住戶口。2.11.2安全保障：待估宗地所在小區(qū)無物業(yè)管理，無保安措施。2.11.3待估宗地所在區(qū)域居民文化程度較高，收入水平較高。3 個別因素3.1宗地位置待估宗地位于泰興市區(qū)鼓樓東路南側(cè)，地處市區(qū)二級地。3.2待估宗地最有效使用用途為住宅用地，面積1981.90m2。3待估宗地地面組成物質(zhì)為泥土，地基承載力較高，建設(shè)時地基處理量較小。地基條件較優(yōu)。3.4待估宗地臨路狀況待估宗地南臨混合型主干道國慶路，道路紅線寬度40m，道路路面為水泥，北面緊臨生活型次干道鼓樓東路，道路紅線寬度25 m，道路路面為瀝青，道路通達(dá)性較優(yōu)。3.5

28、待估宗地內(nèi)道路狀況待估宗地剛完成拆遷開發(fā)，尚無道路設(shè)施。3.6待估宗地開發(fā)程度待估宗地已達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊五通及場地平整的開發(fā)程度。3.7待估宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件3.7.1待估宗地供水狀況待估宗地由泰興市自來水廠供水，宗地內(nèi)主要供水管管徑300mm，供水保證率達(dá)98%以上，供水條件優(yōu)。3.7.2待估宗地排水狀況待估宗地排水方式為雨污合流制；主排水管管徑300mm，雨污水排入泰興市城市排水管網(wǎng)。排水條件較優(yōu)。3.7.3待估宗地供電狀況待估宗地由泰興市供電局供電，供電保證率達(dá)98%以上。供電條件優(yōu)。3.7.4待估宗地供氣狀況待估宗地內(nèi)無供氣設(shè)施。3.7.5待估宗地供暖狀況待估宗地內(nèi)

29、無供暖設(shè)施。3.7.6待估宗地電信狀況待估宗地屬泰興市電信局市話服務(wù)范圍，實際裝機100000門，區(qū)域內(nèi)裝機容量可滿足正常生活需要。電信條件優(yōu)。3.8待估宗地綠化狀況待估宗地內(nèi)無綠化。3.9待估宗地場地平整狀況待估宗地內(nèi)地勢平坦，場地達(dá)到平整水平。3.10待估宗地內(nèi)建筑朝南，采光條件較優(yōu)。3.11待估宗地平均日照時數(shù)6（小時/天）；通風(fēng)狀況：良好；干濕狀況：良好。3.12小區(qū)配套狀況待估宗地為零星地，未能形成小區(qū)。3.13宗地利用狀況待估宗地剛完成拆遷，擬建建筑物建筑面積4000m2，容積率2，土地利用強度較高。3.14規(guī)劃限制規(guī)劃對待估宗地土地利用的限制：用途住宅用地，容積率為2，建筑高度2

30、-4層。3.15土地權(quán)利狀況與使用年期待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地使用權(quán)，他項權(quán)利狀況：未設(shè)立抵押、出租等他項權(quán)利。待估宗地實際使用年期為無限使用年期，評估設(shè)定使用年期為用地法定最高出讓年期70年。 第三部分 土 地 估 價一、估價原則1. 本次土地估價將遵照公正、客觀、科學(xué)、誠實的原則進(jìn)行評估，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1.1 替代原則 土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后決定的價格；土地價格可以通過比較地塊的條件及使用價值來確定。基于江陰市已有建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估成果，故本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估

31、宗地地價。 1.2 最有效使用原則 由于土地具有多種用途，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以滿足這一目的作為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格既要以最有效發(fā)揮本宗地效用為前提，又要以待估土地的規(guī)劃方案為評估的最有效使用條件。1.3報酬遞增或遞減原則對土地的投入，其純收益并不按比例增長。因此，在設(shè)定土地價格的假設(shè)條件時，必須找出土地的邊際使用點，即最有效使用點。1.4 協(xié)調(diào)原則地產(chǎn)必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。只有地產(chǎn)適應(yīng)周圍的環(huán)境條件，才能最大限度地發(fā)揮土地的收益和效用。因此，土地估價時應(yīng)認(rèn)真分析待估土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷是否協(xié)調(diào)，

32、客觀評估待估土地的收益和價格。1.5 多種估價方法相結(jié)合的原則由于單純采用一種估價方法很難客觀地評估地價，因而本次待估宗地地價評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法兩種方法，確保評估結(jié)果的客觀可靠性。1.6公開、公平、公正原則本次評估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場條件進(jìn)行土地價格評估。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程（一）估價方法1.土地估價方法的選擇一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法

33、、路線價法等。待估宗地用途為住宅用地，且具有投資開發(fā)或再開發(fā)的潛力，故可采用剩余法評估待估宗地地價。同時待估宗地所在區(qū)域已完成土地分等定級估價工作，評估出各類用地基準(zhǔn)地價，并建立了宗地地價修正體系，故亦可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價。根據(jù)評估對象的土地利用特點、估價目的和土地估價師所收集資料的情況，本次待估宗地土地估價采用剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。2.土地估價的技術(shù)路線2.1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法首先分析基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日與本次估價期日之間地價變化情況，進(jìn)行期日修正；然后分析待估宗地因素條件與所在區(qū)域因素條件平均狀況的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個別因素修正；最后根據(jù)待估宗地地價內(nèi)涵與所在區(qū)域

34、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，對測算的地價進(jìn)行年期修正得到待估宗地地價。即：地價=基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)2.2剩余法剩余法的基本思路是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費用、利息、利潤、稅收等費用，將地價和房價分離以計算土地價格的方法。其基本公式為：地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-銷售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤2.剩余法評估2.1最佳利用方式和利用強度的確定泰興市新型建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司委托評估的宗地位于泰興市鼓樓東路南側(cè)，交通方便，環(huán)境幽雅，風(fēng)景迷人，空氣清新，周

35、邊人文環(huán)境較好，周圍主要為住宅用地。待估宗地為沿河綠化帶，適宜建造住宅樓。根據(jù)土地估價師實地踏勘和委估方提供的有關(guān)資料，待估宗地上擬建5幢2-4層住宅樓總建筑面積約4000M2，容積率約為2，符合泰興市區(qū)城市規(guī)劃和最有效使用原則，故最終以建筑容積率2為待估宗地的最佳利用強度。2.2開發(fā)建設(shè)周期的確定根據(jù)待估宗地的規(guī)模和土地開發(fā)程度，工程建設(shè)期（開工建設(shè)至建設(shè)竣工）需12個月時間，租售期（工程竣工至銷售完畢）需12個月時間。土建費用假設(shè)在工程建設(shè)期內(nèi)均勻投入，根據(jù)泰興市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和趨勢以及待估宗地所在區(qū)域和宗地開發(fā)商品房的實際情況，預(yù)計待估宗地商品房銷售情況為：在建設(shè)完成后第一年可售出現(xiàn)房占

36、總建筑面積的60%，設(shè)定在此段時間內(nèi)假定為均勻售出；在建設(shè)完成后第二年可售完剩余總建筑面積的40%，且設(shè)定在此段時間內(nèi)為均勻銷售。2.3不動產(chǎn)售價的確定根據(jù)泰興市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，以及待估宗地所在區(qū)域的實際情況，根據(jù)土地估價師實地考察分析，和待估宗地處于同一供需圈、且區(qū)位條件相近的房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年現(xiàn)房銷售價格為每平方米建筑面積800-1100元（不含代收費）。經(jīng)過土地估價師的調(diào)查分析，考慮到待估宗地的實際情況和待估宗地上所開發(fā)的房地產(chǎn)和比較案例的房地產(chǎn)銷售的時間差異，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格指數(shù)情況，經(jīng)因素修正后最終確定待估宗地上擬建住宅的銷售價為950 元/m2。2.4建筑費、專業(yè)費的確定

37、根據(jù)江蘇省建筑工程概預(yù)算編制方法和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合泰興市目前的建材市場行情，考慮到待估宗地上實際情況，確定該項目建筑費標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米建筑面積500元。專業(yè)費用為建筑費用的3%。2.5不可預(yù)見費的確定，不可預(yù)見費取建筑費、專業(yè)費的52.6利息率的確定投資利息率（貼現(xiàn)率）按1999年6月10日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的固定資產(chǎn)1年期貸款利息率5.85計。2.7開發(fā)商利潤率的確定根據(jù)江蘇省物價局、江蘇省建設(shè)委員會、江蘇省財政廳、江蘇省建設(shè)銀行文件轉(zhuǎn)發(fā)國家物價局等四個部分（關(guān)于印發(fā)商品住宅價格管理暫行辦法）的通知有關(guān)規(guī)定，結(jié)合泰興市商品住宅樓開發(fā)和待估宗地開發(fā)商品房的實際情況，考慮到待估宗地開發(fā)周期較長

38、，投資利潤率取地價款、建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費之和的10%。2.8銷售稅金的確定銷售稅金合計為不動產(chǎn)售價的5.55%。2.9銷售費用根據(jù)市場調(diào)查，泰興市同待估宗地相同開發(fā)規(guī)模的商品房銷售費用一般為不動產(chǎn)售價的5。2.10地價計算以評估期日為起始點，將發(fā)生的有關(guān)費用都貼現(xiàn)到這一時間點進(jìn)行計算。2.11不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)總價=950元/m2×4000m2×60%/(1+5.85%)0.5+40/(1+5.85%)1.5+0%/(1+5.85%)2.5+0%/(1+5.85%)3.5+0%/(1+5.85%)4.5 =3611849.22元。2.12建筑費=4000m2×

39、;500元/m2÷（15.85%）1/2 =1943947.65元。2.13專業(yè)費=建筑費×3%=58318.43元。2.14不可預(yù)見費=（建筑費+專業(yè)費）×5%=(1943947.65元+58318.43元)×5%=100113.3元。2.15利息：由于商品房成本為在估價期日時的標(biāo)準(zhǔn)，故不計利息。2.16銷售費用=不動產(chǎn)總價×5%=180592.46元。2.17利潤=（地價+ 建筑費+專業(yè)費+不可預(yù)見費）×10% =（地價+1943947.65元+58318.43元+100113.3元）×10% =地價×10%2

40、10237.94元。2.18稅金=不動產(chǎn)總價×5.55%=200457.63元。2.19地價計算總地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利潤-稅金-銷售費用=3611849.22元-1943947.65元-58318.43元-100113.3元-(地價×10%210237.94元)-200457.63元-180592.46元。國有土地使用權(quán)總價=918181.81元÷（1+10%）=834710.74元。單位面積地價為834710.74元÷1981.9m2=421.17元/m2。上述地價結(jié)果內(nèi)涵為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊&q

41、uot;五通"，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場地平整的"一平"并已交納了基礎(chǔ)設(shè)施配套費的凈地地價。依據(jù)本次評估設(shè)定的地價內(nèi)涵，我們需要從上述地價中扣除宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整"五通一平"的開發(fā)費用。根據(jù)泰興市國土管理局提供的資料以及土地估價師的實地踏勘，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場地平整的"一平"開發(fā)費用按土地面積計為60.00元/m2。故在評估設(shè)定的地價內(nèi)涵下，待估宗地在公開、平等的市場條件下的客觀地價為421.17元/m2-60.00元/m2=361.17元/m2。2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估2.1宗地位置、用途待估

42、宗地位于泰興市鼓樓東路南側(cè)，地處泰興市市區(qū)二級地估價范圍內(nèi)。現(xiàn)狀用途為住宅用地，估價設(shè)定的用途為住宅用地。2.2基準(zhǔn)地價的確定原泰興市土地管理局與南京師范大學(xué)地理系合作，于1993年元月完成了泰興市城區(qū)土地定級估價工作，其主要成果有江蘇省泰興市市區(qū)土地定級估價報告和相關(guān)土地定級估價圖件。該項成果已經(jīng)原江蘇省土地管理局驗收認(rèn)定。1997年10月6日，原江蘇省國土管理局和江蘇省物價局聯(lián)合公布了地價基準(zhǔn)日為1997年6月30日的江蘇省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表蘇國土籍（1997）126號、蘇價房（1997）420號文。根據(jù)江蘇省泰興市市區(qū)土地定級估價報告和江蘇省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表，泰興市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價是指宗地

43、紅線內(nèi)外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)土地平整的“一平”開發(fā)條件下，無限使用年期的平均地價。本次評估的待估宗地地價是指宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)程度下，使用年期設(shè)定為70年的地價。兩者除使用年期存在差異外，在開發(fā)水平和評估基準(zhǔn)日方面還存在差異。待估宗地處于泰興市市區(qū)二級地估價范圍內(nèi)，用途為住宅用地，根據(jù)江蘇省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表，泰興市市區(qū)二級地住宅用地基準(zhǔn)地價為350元/m2，其基準(zhǔn)日為1997年6月30日。據(jù)泰興市國土管理局提供的資料，經(jīng)過實地調(diào)查、比較，對待估宗地所在區(qū)域住宅用地近幾年來的地價變動趨勢以及對若干

44、宗地地價的比較平衡，待估宗地所在區(qū)域的地價指數(shù)以1997年為基數(shù)，將1997年的地價指數(shù)定為1.00，待估宗地所在區(qū)域近幾年來的地價指數(shù)見表2。表2 泰興市市區(qū)住宅用地地價指數(shù)表日 期1997年1998年1999年2000年至估價期日地價指數(shù)1.001.011.021.05故本次待估宗地地價評估所采用的基準(zhǔn)地價經(jīng)期日修正后為350元/m2×1.05=367.5元/m2。2.3宗地地價修正系數(shù)表和修正系數(shù)說明表引用根據(jù)江蘇省泰興市市區(qū)土地定級估價報告，泰興市城區(qū)住宅用地宗地地價修正系數(shù)表和住宅用地宗地地價修正系數(shù)說明表見表3和表4。表3 泰興市二級地住宅用地宗地地價修正系數(shù)表影響因素修

45、正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基礎(chǔ)設(shè)施狀況+0.0286+0.01430.0000-0.0143-0.0286公用設(shè)施狀況+0.0143+0.00710.0000-0.0071-0.0143交通條件+0.0214+0.01070.0000-0.0107-0.0214環(huán)境質(zhì)量+0.0214+0.01070.0000-0.0107-0.0214區(qū)域繁華+0.0143+0.00710.0000-0.0071-0.0143宗地自身條件+0.0214+0.01070.0000-0.0107-0.0214文體設(shè)施狀況+0.0143+0.00710.0000-0.0071-0.0143規(guī)劃限制+0.0071+0.0

46、0360.0000-0.0036-0.0071表4 泰興市市區(qū)二級地住宅用地宗地地價修正系數(shù)說明表 等級因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基礎(chǔ)設(shè)施狀況供電、供水保證率在98%以上，排水狀況良好供電、供水保證率在95%以上，排水狀況良好供電、供水保證率在90%以上，排水狀況一般用電，用水高峰期日經(jīng)常停電，停水，無排水設(shè)施用電高峰期經(jīng)常停電，無供水和排水設(shè)施公用設(shè)施狀況距各類公用設(shè)施距離<250米距小學(xué)，幼兒園，醫(yī)院，菜場的距離<250米，其他公用設(shè)施的距離250-500米之間距小學(xué)，幼兒園，醫(yī)院，菜場的距離在250-400米之間，其他公用設(shè)施的距離250-500米距小學(xué)校，幼兒園的距離在400-5

47、00米之間，其它公用設(shè)施的距離>500米距各類公用設(shè)施的距離>500米交通狀況離主干道距離小于150米離主干道距離在150-250米間或距次干道小于100米離主干道距離在150-350米之間或距次干道在100-200米離主干道距離在350-450米之間，距次干道在200-300米離主干道距離大于450米，且距次干道距離大于300米環(huán)境質(zhì)量周圍100米內(nèi)無氣，水，噪聲污染源，綠化好，環(huán)境優(yōu)美周圍70米無氣，水，噪聲污染源，綠化較好周圍50米內(nèi)無氣，水，噪聲污染源周圍30米內(nèi)無氣，水，噪聲污染源周圍30米內(nèi)有污染源距商服中心距離距一級商服中心距離小于600m或距二級商服中心距離小于40

48、0m或距商業(yè)路線小于80m距一級商服中心距離600750m或距二級商服中心距離400550m或距商業(yè)路線80-130m距一級商服中心距離750900m或距二級商服中心距離550700m或距商業(yè)路線130-180m距一級商服中心距離9001050m或距二級商服中心距離700850m或距商業(yè)路線180-230m距一級商服中心距離大于1050m或距二級商服中心距離大于850m或距商業(yè)路線大于230m宗地自身條件面積，形狀對土地利用無影響略有影響有一定影響影響較嚴(yán)重影響嚴(yán)重文體設(shè)施周圍100米以內(nèi)有文體設(shè)施文體設(shè)施在100-200米距文體設(shè)施在200-350米距文體設(shè)施在350-500米距文體設(shè)施大于

49、500米規(guī)劃限制規(guī)劃對土地利用類型和利用強度無限制對土地利用類型無限制，對利用強度有所限制對土地利用類型無限制，對利用強度有一定限制對土地利用類型無限制，對利用強度有較大限制改變土地利用類型2.4影響待估宗地地價的各項因素評估根據(jù)泰興市城區(qū)住宅用地宗地地價修正系數(shù)表和修正系數(shù)說明表，對照待估宗地的實際情況，對影響待估宗地地價的各項因素進(jìn)行評估，評估過程如下：2.4.1基礎(chǔ)設(shè)施狀況：待估宗地所在區(qū)域由泰興市自來水廠供水，目前已形成比較系統(tǒng)的給水管網(wǎng)，主要道路兩側(cè)主供水管徑300mm，供水保證率達(dá)98%以上；待估宗地所在區(qū)域由泰興市供電局供電；骨干輸電線路35kv；供電保證率達(dá)98%以上；待估宗地

50、所在區(qū)域排水體制為雨污合流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑300mm；雨污水排入泰興市城市排水管網(wǎng)，評價等級為優(yōu)。2.4.2公用設(shè)施狀況：距育紅幼兒園約60m；距大慶路小學(xué)約80m；緊臨泰興中學(xué)；距泰興市人民醫(yī)院約200m；距泰興市第四人民醫(yī)院約100 m；距國慶菜場約100m；距泰興市郵局約80 m，評價等級為優(yōu)。2.4.3交通條件：待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的道路類型為混合型；待估宗地距主干道國慶路50m，道路紅線寬度40m，路面為水泥，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量較優(yōu)；距泰興市汽車東站400m；距泰興市汽車西；待估宗地所在區(qū)域路網(wǎng)密度較高；待估宗地距1路府前街公交站點30 m，評價等級為優(yōu)。2.4.4環(huán)

51、境質(zhì)量：待估宗地所在區(qū)域無明顯的水污染，水環(huán)境質(zhì)量優(yōu)；待估宗地所在區(qū)域無明顯的大氣污染，大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)；待估宗地所在區(qū)域無明顯的噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量優(yōu)，評價等級為較優(yōu)。2.4.5區(qū)域繁華：待估宗地距最近的市級一級商服中心鼓樓街距離50m，緊臨市區(qū)二級商服中心鼓樓東路商業(yè)，評價等級為優(yōu)。2.4.6宗地自身條件：面積1981.90m2；待估宗地地面組成物質(zhì)為泥土，地基承載力較高，建設(shè)時地基處理量較小；待估宗地內(nèi)建筑朝南，采光條件較優(yōu)，評價等級為優(yōu)。2.4.7文體設(shè)施狀況：距泰興市大戲院約60m；距泰興市文化宮約30m；距泰興市圖書館約80m；距泰興公園約10m，評價等級為優(yōu)。2.4.8規(guī)劃限制：按

52、泰興市城區(qū)總體規(guī)劃，該區(qū)域?qū)㈤_發(fā)興建住宅小區(qū)，評價等級為較優(yōu)。2.5宗地地價修正系數(shù)的確定綜合影響待估宗地地價的區(qū)域因素和個別因素的評估結(jié)果，對照泰興市城區(qū)住宅用地宗地地價修正系數(shù)表和修正系數(shù)說明表，待估宗地地價修正系數(shù)評估結(jié)果見表5。表5 待估宗地地價修正系數(shù)評估結(jié)果表因 素因 素 條 件評價等級修正系數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施狀況待估宗地所在區(qū)域由泰興市自來水廠供水，目前已形成比較系統(tǒng)的給水管網(wǎng)，主要道路兩側(cè)主供水管徑300mm，供水保證率達(dá)98%以上；待估宗地所在區(qū)域由泰興市供電局供電；骨干輸電線路35kv；供電保證率達(dá)98%以上；待估宗地所在區(qū)域排水體制為雨污合流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑300mm；

53、雨污水排入泰興市城市排水管網(wǎng)優(yōu)+0.0286公用設(shè)施狀況距育紅幼兒園約60m；距大慶路小學(xué)約80m；緊臨泰興中學(xué)；距泰興市人民醫(yī)院約200m；距泰興市第四人民醫(yī)院約100m；距國慶菜場約100m；距泰興市郵局約80 m優(yōu)+0.0143交通條件待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的道路類型為混合型；待估宗地距主干道國慶路50m，道路紅線寬度40m，路面為水泥，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量較優(yōu)；泰興市汽車東站400m；距泰興市汽車西；待估宗地所在區(qū)域路網(wǎng)密度較高；待估宗地距1路府前街公交站點約30 m優(yōu)+0.0214環(huán)境質(zhì)量待估宗地所在區(qū)域無明顯的水污染，水環(huán)境質(zhì)量優(yōu)；待估宗地所在區(qū)域無明顯的大氣污染，大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)

54、；待估宗地所在區(qū)域無明顯的噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量優(yōu)較優(yōu)+0.0107區(qū)域繁華待估宗地距最近的市級一級商服中心鼓樓街距離50m，緊臨市區(qū)二級商服中心鼓樓東路商業(yè)優(yōu)+0.0143宗地自身條件面積1981.90m2；待估宗地地面組成物質(zhì)為泥土，地基承載力較高，建設(shè)時地基處理量較小；待估宗地內(nèi)建筑朝南，采光條件較優(yōu)優(yōu)+0.0214文體設(shè)施狀況距泰興市大戲院約60m；距泰興市文化宮約30m；距泰興市圖書館約80m；距泰興公園約10m優(yōu)+0.0143規(guī)劃限制按泰興市城區(qū)總體規(guī)劃，該區(qū)域?qū)㈤_發(fā)興建住宅小區(qū)較優(yōu)+0.0036合 計+0.12862.6待估宗地地價測算 待估宗地?zé)o限使用年期地價=基準(zhǔn)地價×（1+綜合修正系數(shù)） =367.5元/m2×(1+0.1286) =414.76元/m22.7年期修正2.7.1土地還原利率確定土地還原利率實質(zhì)上是土地投資成本的收益率。我們采