1、 關于通達二期的價格論證通過對比手段，并結合市場漲幅預判，將二期定價由靜態(tài)轉為動態(tài)，同時符合2009年整體運作時的市場動態(tài)發(fā)展。定價方式：1. 靜態(tài)價格采用五級加權計算。2. 動態(tài)價格由預測08年及09年上半年中牟市場同比漲幅預測下半年同比漲幅。定價依據：1. 區(qū)域及周邊競爭對手對比關系2. 項目一、二期產品對比關系3. 預測09年同比漲幅 定價方式說明一：5級加權權重區(qū)域及周邊同類建筑形態(tài)及本項目5級加權加權因子對比權重構成戶型面積建筑施工區(qū)域配套社區(qū)配套房形格局位置交通內部環(huán)境規(guī)劃外部景觀資源建筑設計多層建筑 10%5%5%15%10%10%15%10%10%小高層及高層建筑10%5%5%

2、10%15%10%15%15%15%定價方式說明二：預測09年同比價格漲幅定位依據-動態(tài)漲幅預測1. 中牟08年全年房地產市場價格漲幅參考2. 中牟09年上半年區(qū)域價格漲幅參考漲幅參考來源于：1. 中牟09年房地產宏觀市場運行情況2. 中牟房管局相關負責人的報告數據摘要3. 08年度及09年滿堂紅市場數據庫部分見下表07年市場平均價格07年同比漲幅08年市場平均價格08年同比漲幅1648元/平方米37.3%2083元/平方米26.5%09年目前均價基本以08年金融危機前的均價持平，下半年會以小幅度漲幅拉升預測09年項目所在區(qū)域價格年度平均漲幅同比漲幅約為26個百分點定價依據一：區(qū)域及周邊同類產

3、品目前交易情況參考及同本項目的5級加權對比多 層 價 格項目名稱建筑設計外部景觀資源社區(qū)環(huán)境規(guī)劃位置交通戶型面積房形格局社區(qū)配套區(qū)域配套建筑施工5級加權銷售價格比準價格所占比例參考價格權 重10%10%15%10%10%10%15%5%5%加權值東方潤景4333.53.53.53.533.53.05220020%721.3114754沁園新城3.533.5333.53.53.53.53205040%1366.666667龍源博士園3.533.5333.543.533.05210020%688.5245902富源花都43.53333.53.533.52205010%341.6666667濱水藍庭

4、3.53.53333.53.5332.925210010%358.974359100%695.4287516通達二期3.53333.53.533.532.8751999.358區(qū)域及周邊同類產品目前交易情況參考及同本項目的5級加權對比小 高 層 及 高 層 價 格項目名稱建筑設計外部景觀資源社區(qū)環(huán)境規(guī)劃位置交通戶型面積房形格局社區(qū)配套區(qū)域配套建筑施工5級加權銷售價格比準價格所占比例參考價格權 重15%15%15%10%10%15%10%5%5%加權值水木清華4.524.533.53.533.53.53.47524503525.17985635%1233.81295逸湖名家34.52.54332

5、.5223.124003870.96774215%580.6451613天湖354.533.5343.533.726003513.51351415%527.027027藍爵世家32332.532.53.522.72523504311.92660625%1077.981651100%854.8666973通達二期323333.52.53.532.92479.113定價依據二：通達一期、 二期產品細節(jié)的5級加權對比定價參考多 層 價 格建筑設計組團景觀設計社區(qū)環(huán)境規(guī)劃戶型面積房形格局社區(qū)配套科技性舒適性5級加權銷售價格權重15%15%15%15%15%10%5%10%加權值一期3333333331

6、900二期33.533.52.5333.53.1251979.17項目一、二期產品細節(jié)的5級加權對比定價權重說明因一、二期處于同一地段，外部環(huán)境、配套、交通等方面高度一致，故在加權因素上不再予以考慮；同時二期產品在將在組團景觀規(guī)劃方面比一期有一定改進，由此需要根據實際情況列出需要在加權因素中加以比較分析。所以此次對比的靜態(tài)因素調整如上所示。由于通達一期全為多層故定價依據二不在針對小高層定價；價格制定：價格推導公式= 2000元/平方米多層產品價格 = ( 2% + 6% )2 X 2121+= 2002元/平方米X21999.358+1979.17 1+12= 2500元/平方米= 2500元/平方米( 2% + 6% )2 X 2= 2496