1、word可編輯房地產企業稅收籌劃方案第一局部 概括房地產企業主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行工程開發；四是收購公司或者股權轉讓。下面，從企業經營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種土地增值稅、企業所得稅分別闡述房地產企業的稅收籌劃。第二局部 房地產企業土地增值稅的稅收籌劃國家稅務法規是稅務部門征稅的法律依據，企業進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅務法規，立足于稅法規定的稅收優惠政策。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節省較多稅金支出。土地增值稅稅法規定，有以下5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的

2、優惠政策：1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。5、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。根據以上的土地增值稅的優惠政策，我們分別籌劃以下方案：一“臨界點籌劃方案：房地產開發公司開發一個工程，

3、總要獲得一定的利潤，而利潤上下又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點。“臨界點：稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額轉讓收入減除稅法規定的扣除工程金額后的余額未超過扣除工程金額20，免征土地增值稅；增值額超過扣除工程金額20，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20的增值額就是“臨界點。根本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越

4、高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額?？刂圃鲋殿~，必須從稅法規定的五個扣除工程入手：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除工程主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發本錢之和的20%。必須主意到，稅法允許扣除的工程比企業自己實際核算中涉及的工程要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除工程金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分

5、別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除工程金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除工程金額的20%以，從而免繳土地增值稅，那么可以減輕稅負。例如：某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除工程金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。1、不分開核算應繳納土地增值稅：增值率：1500010000÷11000×10

6、0%36%適用稅率：30%應納稅：1500011000×%1200萬元2、分開核算應繳納土地增值稅：普通住宅增值率：100008000÷8000×100%25%適用稅率：30%應納稅：100008000×30%600萬元；豪華住宅增值率：50003000÷3000×100%67%適用稅率：40%應納稅：50003000×40%3000×5%650萬元二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經超過20%，仍須繳納土地增值稅

7、。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以，從而實現免繳土地增值稅、降低房價或提高房屋質量、改善房屋配套設施等的效果，在劇烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：1增加可扣除工程金額假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除工程金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除工程金額從10000÷×100%20%等式中可計算出，8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅

8、應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除工程金額多支出的333萬元，企業可增加收入217萬元。增加可扣除工程金額的途徑很多，比方增加房地產開發本錢、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發本錢金額總和的10%，而各省市在10%之確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。2降低房屋價格降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除工程金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比擬減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支

9、出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除工程金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，那么銷售收入從8000÷8000×100%20%中可求出，9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元，比第一種方法少節省17萬元。因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析二合作建房營業稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產開發企業取得開發土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅，合

10、作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業或合作工程的合作建房。我們主要談一下合作工程的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第

11、一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股，根據財稅字199548號和國家稅務總局 營業稅稅目注釋 第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承當投資風險的行為，不征營業稅的規定，對股權轉讓不征收營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。在實際操作中，企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈的殼公司后重新注資來實現；或由乙方直接投資到甲企業，換取甲企業一定比例的股權來實現。三企業兼并轉讓房地產籌劃方案：假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價

12、面值為1000萬元，B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元增值局部主要為房地產，合并前有尚未彌補的虧損700萬元未超過稅法規定的5年彌補期限。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。根據國稅發2000119號文件規定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續用以后年度實現的與B公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅本錢，須以B公司原賬面凈值為根底確定。方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于20%時，

13、國稅發2000119號文件規定為“可選擇免稅合并，因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定本錢。方案比擬：1、方案一中B公司不確認資產轉讓所得，不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元500-100，但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前年度虧損600700，不需要負擔企業所得稅；2、方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的3

14、7.5%600÷1000+600×100%，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元100×37.5%，考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；3、方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊或攤銷，下同在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前

15、多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優于方案一。在企業收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產本錢。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。四將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案：例如：某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購置該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產開發本錢70,000萬元，房地產開發費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地

16、政府允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權和開發本錢金額之和的5%以計算扣除。該房地產開發企業房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業稅：140，000×5%=7000萬元。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×1%+3%=280萬元。該企業取得土地使用僅支付本錢20,000萬元、房地產開發本錢70，000萬元。房地產開發費用合計為：20，000+70，000×5%+5000=9500萬元。房地產加計扣除費用為：20，000+70，000×20%=18,000萬元。允許扣除工程合計為：20,000+70,000+9500+18,000+70

17、00+280=124,780萬元。增值額為：140,000-124,780=15,220萬元。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：15,220×30%=4566萬元。該企業實際利潤為：140，000-20，000+70，000-9500-7000+280+4566=28,654萬元。應當繳納企業所得稅：28,654×15%=4298萬元。該企業的稅后利潤為：28,654-4298=24,356萬元。該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店，該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工

18、程款以借款的方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后，該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司，房地產開發企業以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。假設該酒店的各項建設本錢不變，為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益，該房地產開發企業轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業少支付價款15,000萬元。根據 財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知 財稅2002191號的規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承當投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房

19、地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。根據 財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知 財稅199548號的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總本錢為：20,000+70,000+4500+5000=99，500萬元。轉讓股權所得為：125,000-99，

20、500=26,000萬元。應當繳納企業所得稅：26,000×15%=3900萬元。該企業的稅后利潤為：26,000-3900=22,100萬元。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456萬元。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔：15,000+46,456=61,456萬元。五以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：如果一個中外合作企業，雙方成立中外合作工程公司，甲方是中方，負責工程土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續，局部前期工作已在工程公司之前根本完成，工程完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的工程公司以工程公司的名義籌集

21、，工程完全后乙方獲得工程利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環節當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業工程公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩局部，使前期費用流入合作工程的開發本錢，這樣可以增加開發本錢，可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；2、支付甲方的補償。第三局部 房地產企業企業所得稅的稅收籌劃一外商投資企業的稅收優惠政策外商投資企業所得稅法中差異最大、最能表達

22、其自身特點的是所得稅優惠政策。本文把所得稅優惠政策歸納為以下幾個方面：1、生產性外商投資企業的稅收優惠生產性外商投資企業，經營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。2、追加投資工程的優惠符合以下條件之一的投資者，在原合同以外追加投資工程取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優惠：1追加投資形成的新增注冊資本額到達或超過6000萬美元的；2追加投資形成的新增注冊資本額到達或超過1500萬美元，且到達或超過企業原注冊資本50%的。3、外國投資者并購境企業股權的優惠1國投資者按照規定并購境企業股東的股權，或者認購境企業增資使境企業

23、變更設立為外商投資企業。凡變更設立企業的外國投資者的股權比例超過25%的，可以依照外商投資企業所適用的稅收法律、法規繳納各項稅收，并享受各項企業所得稅稅收優惠政策。2外資并購境企業后，境公司變更設立為外商投資企業，應該符合“新辦企業認定標準，從而享受新辦企業稅收優惠政策。根據2006年1月9日，財政部、國家稅務總局發布了 關于享受企業所得稅優惠政策的新辦企業認定標準的通知 ，新辦企業的權益性出資人股東或其他權益投資方實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業注冊資金的比例一般不得超過25，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，一般均用現金進行交易，非貨幣性交易的可

24、能性幾乎沒有，因此該通知不會對外資并購后“新辦企業認定產生實質性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業的外國投資者將從企業分得的稅后利潤，再投資于中國境企業時，對再投資局部已繳納的所得稅給予全部或局部退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優惠處理方法：1局部退稅40%外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資局部已繳納所得稅稅款的40%。2全部退稅100%外國投資者在中國境直接再投資舉辦，擴建產品出口企業或者先進技術企業，以及外國投資者將從經濟特區的企業獲得

25、的利潤直接再投資于經濟特區的根底設施建設工程和農業開發企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，全部退還其再投資局部已繳納的企業所得稅稅款。5、購置國產設備投資抵免企業所得稅按核實征收方式繳納企業所得稅的外商投資企業，其購置國產設備投資的40%可從購置設備當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。如果當年新增的企業所得稅稅額缺乏抵免時，未予抵免的投資額，可用以后年度比設備購置的前一年新增的企業所得稅稅額延續抵免，但延續抵免的期限最長不得超過5年。6、虧損彌補外商投資企業發生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得缺乏彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年，該項彌補

26、應逐年依序連續計算。二外商投資企業的稅收籌劃1、充分利用國家稅收優惠政策，通過關聯方轉移稅負進行稅收籌劃與股本投資相比，融資更具靈活性。根據 中華人民國稅收征收管理法實施細那么 第三十九條的規定，關聯企業之間在融資業務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業務的正常利率。企業可在這一規定的框架靈活選擇關聯企業間融資的最高上限或最低下限利率，以到達最正確的節稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；

27、反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業務同期上限利率與子公司結算。2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面：1預提費用籌劃房地產開發企業工程完成時可以預提費用，預計該工程以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入本錢，具有較強的可操作性。在允許圍就高預提，隨著銷售實現，先行計入的本錢增加，其作用是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值。2個人所得稅籌劃。由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放數月獎金繳稅率較高，企業可以依

28、據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提獎金計入本錢，年終發放時稍加調整即可。把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。3開發商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入本錢，使企業庫存本錢接近實際本錢，同時增加本錢，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷

29、售，盤活資金。4營業費用籌劃。作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用工程，廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一籌劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2扣除比例不得稅前扣除，而子公司缺乏2的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由缺乏2的子公司承當。5管理費用籌劃。企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工