1、.第五章第五章 物業財務管理物業財務管理.【教學目的要求】 了解財務管理機構設置與管理體了解財務管理機構設置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財制，理解資金的籌措與使用、財務管理機構的管理制度、財務核務管理機構的管理制度、財務核算方法，掌握物業管理資金來源算方法，掌握物業管理資金來源和物業管理費用的構成。和物業管理費用的構成。.物業管理物業管理資金來源資金來源 物業服務費的物業服務費的構成及測算構成及測算 教學內容教學內容 物業管理資金物業管理資金的籌措與使用的籌措與使用財務管理機財務管理機構設置與管構設置與管理制度理制度.第一節第一節 物業管理資金物業管理資金來源來源 物業專項維修資金物業專

2、項維修資金 物業服務收費物業服務收費 經營性收入經營性收入 特約服務收入特約服務收入 公眾代辦性服務收入公眾代辦性服務收入.一、物業專項維修資金一、物業專項維修資金 根據根據物業管理條例物業管理條例第第54條規定：住宅物業、住宅小條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。（一）物業專項維修資金的涵義（一）物業專項維修資金的涵義物業維修資金是指用于物業共用部位、共用設施設備保修物業維修資金是指用于物業共用部位、共用設施設備保

3、修期滿后的維修、更新、改造的專項資金。按照有關規定，期滿后的維修、更新、改造的專項資金。按照有關規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備的維修資金。共用設施設備的維修資金。專項維修資金是物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金是物業共用部位、共用設施設備的“養老養老金金”。由全體業主按產權份額分期繳交，因使用時數額較。由全體業主按產權份額分期繳交，因使用時數額較大，需提前籌備的一筆基金。大，需提前籌備的一筆基金。.（二）物業專項維修基金的建立（二）物業專項維修基金的建立1繳交范圍（哪些物業的業主應當交納）繳交范圍（哪

4、些物業的業主應當交納）三類物業的業主應當按照國家有關規定交三類物業的業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。納專項維修資金。 第一類第一類:住宅物業的業主住宅物業的業主 第二類第二類:住宅小區內的非住宅物業的業主住宅小區內的非住宅物業的業主 第三類第三類:與單幢住宅樓結構相連的非住宅與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主物業的業主.2 2商品住房維修資金的收取商品住房維修資金的收取 住宅專項維修資金管理辦法住宅專項維修資金管理辦法2007年年10月月30日建設部第日建設部第142次常務會議討論通過，經財政次常務會議討論通過，經財政部聯合簽署，自部聯合簽署，自2008年年2月月1日起施行。日起

5、施行。 第二章交存中第七條商品住宅的業主、非住第二章交存中第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的程每平方米造價的5%至至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修

6、資金的數額，并適時調整。金的數額，并適時調整。.3公有住房售后的維修資金收取公有住房售后的維修資金收取住宅專項維修資金管理辦法住宅專項維修資金管理辦法第八條出售第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：修資金：業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的高層住

7、宅不低于售房款的30%，從售房款中，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。一次性提取住宅專項維修資金。.（三）物業維修資金的使用與管理（三）物業維修資金的使用與管理1物業維修資金的權屬和用途物業維修資金的權屬和用途 權屬：住房專項維修資金屬于業主所權屬：住房專項維修資金屬于業主所有。有。 用途：專項用于物業保修期滿后物業用途：專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。改造，不得挪作他用。.2 2物業維修資金管理使用的原則物業維修資金管理使用的原則（1）堅持）堅持“專款專用專款專用”的原則。嚴禁挪作他用。專項維的原則。嚴

8、禁挪作他用。專項維修資金要按照下列規定使用：修資金要按照下列規定使用：住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。承擔。住宅共用部位和共用設備設施的維修、更新費用，由住宅共用部位和共用設備設施的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；按規定設立物業維修資金的，在物業維修資同承擔；按規定設立物業維修資金的，在物業維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設備設施屬人為損金中列支；住宅的共用部位、共用設備設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。壞的，其維修、更新費用

9、由責任人承擔。（2）專戶存儲、監督使用的原則。在業主委員會未成立）專戶存儲、監督使用的原則。在業主委員會未成立之前，可由政府主管部門負責管理，監督使用。業主之前，可由政府主管部門負責管理，監督使用。業主委員會成立之后，房屋維修資金由業主大會和業主委委員會成立之后，房屋維修資金由業主大會和業主委員會委托物業管理企業使用，專款專用，按幢立賬，員會委托物業管理企業使用，專款專用，按幢立賬，按戶核算，物業管理企業和業主委員會要定期公布物按戶核算，物業管理企業和業主委員會要定期公布物業維修資金的收支情況，接受業主的監督。業維修資金的收支情況，接受業主的監督。.（3）預算報批、計劃使用的原則。物業維修資金

10、的使用，）預算報批、計劃使用的原則。物業維修資金的使用，業主大會與業主委員會要全面安排、計劃使用，并為業業主大會與業主委員會要全面安排、計劃使用，并為業主精打細算。當維修基金不夠使用時，由業主大會決定主精打細算。當維修基金不夠使用時，由業主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。按所擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。（4）保值增值，滾存使用的原則。在保證安全的基礎上，）保值增值，滾存使用的原則。在保證安全的基礎上，產生增值效益。根據產生增值效益。根據物業管理企業財務管理規定物業管理企業財務管理規定，由維修資金產生的利息凈收入，應當轉作維修資金，增由維修資金產生的利息凈收入，應當轉作維修資

11、金，增加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經業主大加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經業主大會認可。會認可。（5）嚴格監管，有效使用的原則。當前，物業維修資金管）嚴格監管，有效使用的原則。當前，物業維修資金管理，缺乏有效的監管機制，房地產行政主管部門、房地理，缺乏有效的監管機制，房地產行政主管部門、房地產開發商、物業管理企業對維修基金管理不善，違規挪產開發商、物業管理企業對維修基金管理不善，違規挪用時有發生，還有的只強調保值增值，維修基金得不到用時有發生，還有的只強調保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設立這份有效利用，違背了設立這份“養老金養老金”的定義。的定義。.3挪用專項維

12、修資金的處罰挪用專項維修資金的處罰 挪用專項維修資金有四種情況：挪用專項維修資金有四種情況： 一是房地產開發企業挪用。由于物業管理企業一是房地產開發企業挪用。由于物業管理企業是房地產開發商的下屬單位，業主委員會未成是房地產開發商的下屬單位，業主委員會未成立之前，開發商籌集管理使用維修資金，因而立之前，開發商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項維修資金的主體；可能成為挪用專項維修資金的主體； 二是房地產行政主管部門挪用。有些地方規定二是房地產行政主管部門挪用。有些地方規定在業主大會成立以前，專項維修資金由房地產在業主大會成立以前，專項維修資金由房地產行政主管部門代管，因此，地方房地產行政主

13、行政主管部門代管，因此，地方房地產行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體；管部門可能成為挪用專項維修資金的主體；三是物業管理企業挪用。物業管理企業具體負責三是物業管理企業挪用。物業管理企業具體負責物業管理區域內的維修和養護，實際使用專項維物業管理區域內的維修和養護，實際使用專項維修資金，因此，物業管理企業可能成為挪用專項修資金，因此，物業管理企業可能成為挪用專項維修資金的主體；維修資金的主體；四是個別業主挪用。維修資金歸業主所有，這種四是個別業主挪用。維修資金歸業主所有，這種所有是共同所有而不是個別業主所有，但在實踐所有是共同所有而不是個別業主所有，但在實踐中總是由具體的業主負責管理維修資

14、金，因此個中總是由具體的業主負責管理維修資金，因此個別業主也可能成為挪用專項維修基金的主體。別業主也可能成為挪用專項維修基金的主體。. 按照按照物業管理條例物業管理條例第六十三條的規定，無第六十三條的規定，無論是哪一方挪用了專項維修資金，都要給予處論是哪一方挪用了專項維修資金，都要給予處罰。發生挪用行為以后，行政機關首先有責任罰。發生挪用行為以后，行政機關首先有責任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒收違法政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項維修資金所得的收所得，即沒收通過挪用專項維修資金

15、所得的收益。行政機關可以根據情況決定給予挪用資金益。行政機關可以根據情況決定給予挪用資金2倍以下的罰款。倍以下的罰款。 對于物業管理企業挪用專項維修資金的行為，對于物業管理企業挪用專項維修資金的行為，物業管理條例物業管理條例專門規定了一項處罰，即情專門規定了一項處罰，即情節嚴重的吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追節嚴重的吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事責任。責任。.二、物業服務收費二、物業服務收費（一）物業服務收費的含義（一）物業服務收費的含義 國家發改委和建設部在國家發改委和建設部在2004年年1月月1日實施的日實

16、施的物物業服務收費管理辦法業服務收費管理辦法規定，物業服務費是指物規定，物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用，即通常所指的公共性服務費。所收取的費用，即通常所指的公共性服務費。 業主接受物業管理企業提供的物業服務，具體的業主接受物業管理企業提供的物業服務，具體的服務內容和相應的服務費用應由交易雙方協商確服務內容和相應的服務費用應由交易雙方協商確定。物業管

17、理企業應當按照政府價格主管部門的定。物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。標準等有關情況進行公示。.（二）物業服務收費的（二）物業服務收費的原則和價格形式原則和價格形式1物業服務收費的原則物業服務收費的原則 物業服務收費應當遵循合理、公開以物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。及費用與服務水平相適應的原則。 合理性：體現物業服務的價值；合理性：體現物業服務的價值； 物業服務收費的項

18、目、標準、程序等物業服務收費的項目、標準、程序等應當公開，不能暗箱操作；應當公開，不能暗箱操作； 物業服務收費應當按質論價，質價相物業服務收費應當按質論價，質價相符，既不能只收費不服務，也不能多符，既不能只收費不服務，也不能多收費少服務。收費少服務。.2 2物業服務收費的價格形式物業服務收費的價格形式 從目前國家和地方的有關規定來看，對不同物業的物從目前國家和地方的有關規定來看，對不同物業的物業服務費用，實行的是不同的價格形式：業服務費用，實行的是不同的價格形式：（1）政府指導價）政府指導價對涉及老百姓日常生活的普通住宅對涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業服務費用，國家予以適當的調控，實行政府

19、指的物業服務費用，國家予以適當的調控，實行政府指導價。有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地導價。有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。浮動幅度在物業服務合同中約定。（2）市場調節價）市場調節價對其他物業的物業服務收費，實行對其他物業的物業服務收費，實行市場調節價，由經營者自主制定，通過市

20、場競爭形成市場調節價，由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與的價格。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。物業管理企業在物業服務合同中約定。.（三）物業服務費用的約定形式（三）物業服務費用的約定形式 根據根據物業服務收費管理辦法物業服務收費管理辦法規定，業主規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。等形式約定物業服務費用。1包干制包干制由業主向物業管理企業支付固定由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管的物業服務費用，盈余或者

21、虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。 包干制的核心包干制的核心物業管理企業對物業服務物業管理企業對物業服務費用的固定計費包干使用，自負盈虧。費用的固定計費包干使用，自負盈虧。 實行物業服務費用包干制的企業，物業服務實行物業服務費用包干制的企業，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。物業管理企業的利潤。 .2酬金制：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定酬金制：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服數額提取酬金支付給物業管理

22、企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制的物業服務費構成，包的物業服務計費方式。實行酬金制的物業服務費構成，包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。括物業服務支出和物業管理企業的酬金。（1）代管：預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納）代管：預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。定以外的支出。（2）定期公布：物業管理企業應當向業主大會或者全體業）定期公布：物業管理企業

23、應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于1次公布次公布物業服務資金的收支情況。物業服務資金的收支情況。（3）有權審計：物業服務收費采取酬金制方式時，物業管）有權審計：物業服務收費采取酬金制方式時，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。情況進行審計。.（四）物業服務費的繳納（四）物業服務費的繳納在物業管理活動中，物業管理企業為業主提供物業服在物業管理

24、活動中，物業管理企業為業主提供物業服務，業主支付物業管理企業物業服務費用。在物業服務，業主支付物業管理企業物業服務費用。在物業服務合同法律關系中，提供物業服務和支付物業管理服務合同法律關系中，提供物業服務和支付物業管理服務費用是物業管理企業和業主的主要義務。物業服務務費用是物業管理企業和業主的主要義務。物業服務費用是物業服務合同的必備內容之一，費用是物業服務合同的必備內容之一，1物業服務費用繳納的對象物業服務費用繳納的對象物業服務費用的繳納有三種不同情況：物業服務費用的繳納有三種不同情況：第一種是由業主繳納；第一種是由業主繳納；第二種是由使用人繳納；第二種是由使用人繳納；第三種是由建設單位繳納

25、。第三種是由建設單位繳納。 .2物業服務收費的收取依據和辦法物業服務收費的收取依據和辦法 收取依據：國家發改委和建設部收取依據：國家發改委和建設部2004年年1月月1日起實施的日起實施的物業服務收費管理辦法物業服務收費管理辦法。物。物業服務費的收取是物業管理企業有償服務、業服務費的收取是物業管理企業有償服務、按質論價、質價相符的重要體現。確定收費按質論價、質價相符的重要體現。確定收費標準時應當堅持標準時應當堅持“誰受益、誰負擔誰受益、誰負擔”的原則，的原則，以業養業，取于物業用于物業，物業服務費以業養業，取于物業用于物業，物業服務費用應測算科學合理，收取穩定，真正成為物用應測算科學合理，收取穩

26、定，真正成為物業管理與服務經費最主要最管的理不穩定的業管理與服務經費最主要最管的理不穩定的來源。來源。 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。用每月每平方米建筑面積多少元表示。.（五）逾期不繳納物業服務費（五）逾期不繳納物業服務費的法律責任的法律責任 物業管理條例物業管理條例規定：即業主違反物業服規定：即業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費用的，務合同約定，逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。交納的，物業管理

27、企業可以向人民法院起訴。 業主逾期不繳納物業服務費，這一違法行為業主逾期不繳納物業服務費，這一違法行為有雙重性質。首先，對于物業管理企業而言，有雙重性質。首先，對于物業管理企業而言，業主享受了服務而不繳納服務費，是一種違業主享受了服務而不繳納服務費，是一種違約行為；其次，對于物業管理區域內的其他約行為；其次，對于物業管理區域內的其他業主而言，這種業主而言，這種“搭便車搭便車”的行為，實際上的行為，實際上侵害了按時繳費的業主的權益，是對業主共侵害了按時繳費的業主的權益，是對業主共同利益的侵犯。業主大會可以在業主公約中同利益的侵犯。業主大會可以在業主公約中對這類行為約定相應的處理辦法。對這類行為約

28、定相應的處理辦法。.三、利用物業共用部位、共用設施三、利用物業共用部位、共用設施設備經營所得利益設備經營所得利益 利用共用部位、共用設施設備經營需要征得相關業主、業主利用共用部位、共用設施設備經營需要征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意。經營所得收益屬于業主。大會、物業管理企業的同意。經營所得收益屬于業主。 所得收益的使用有兩個方面：所得收益的使用有兩個方面：1利用共用部位、共用設施設備所得經營收益的使用應當優利用共用部位、共用設施設備所得經營收益的使用應當優先用于補充住房專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益先用于補充住房專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設

29、施設備經營所得，應該主要用來源于利用共用部位、共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養護；二是住房專項維修資金是房屋的于其維修養護；二是住房專項維修資金是房屋的“養老金養老金”，由全體業主按照產權份額分期繳交，一旦急需時所需數量較由全體業主按照產權份額分期繳交，一旦急需時所需數量較大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。修資金有利于及時籌備所需資金。2業主大會決定使用。為尊重全體業主的意愿和特殊使用需業主大會決定使用。為尊重全體業主的意愿和特殊使用需要，業主所得收益也可以按照業主大會的決定使用。要，

30、業主所得收益也可以按照業主大會的決定使用。.四、特約服務費四、特約服務費 必要性：必要性：（1）隨著生活水平的不斷提高，在公共服務以外隨著生活水平的不斷提高，在公共服務以外人們的許多特殊要求需要得到滿足。（人們的許多特殊要求需要得到滿足。（2）補充收入不足。）補充收入不足。企業擴大業務范圍、增加業務項目、提高經濟效益。還可以企業擴大業務范圍、增加業務項目、提高經濟效益。還可以增強企業的親和力和業主的認同感。增強企業的親和力和業主的認同感。 注意點：注意點：（1）特約服務事項由特定的業主和管理企業進行約定。特殊）特約服務事項由特定的業主和管理企業進行約定。特殊服務項目，在前期物業合同和物業服務合

31、同中是沒有約定的，服務項目，在前期物業合同和物業服務合同中是沒有約定的，需在物業服務合同之外另行訂立一個合同。該合同與物業服需在物業服務合同之外另行訂立一個合同。該合同與物業服務合同在主體、內容等方面并不一致，不能混為一談。務合同在主體、內容等方面并不一致，不能混為一談。（2）特約服務是一種有償服務，）特約服務是一種有償服務，“誰受益，誰付錢誰受益，誰付錢” 。服務。服務報酬的數額、支付方式、支付時間等由當事人自主約定。報酬的數額、支付方式、支付時間等由當事人自主約定。（3）特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是）特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業管理企業的法定義務

32、，業主不能強制要求物業管理企業物業管理企業的法定義務，業主不能強制要求物業管理企業提供。提供。.五、公眾代辦性服務費五、公眾代辦性服務費公眾代辦性服務是指物業管理企業為業主（或使用人）公眾代辦性服務是指物業管理企業為業主（或使用人）提供代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代提供代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務收取的費用。辦性服務收取的費用。按照按照物業管理條例物業管理條例和其他的有關規定，供水、供和其他的有關規定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。這里的最終用戶，是指水、電、用戶收取有關費

33、用。這里的最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人。物業管理企氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。同時，物業費，不得向業主收取手續費等額外費用。同時，物業管理企業有權根據自身經營狀況，決定是否接受供水、管理企業有權根據自身經營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無權強制要求物業管理企業代收有關費用。些單位無權強制要求物業管理企業代收有關費用。.第二節第二節

34、物業服務費的構成及測算物業服務費的構成及測算 一、物業服務費的構成（包干制下）一、物業服務費的構成（包干制下） 物業服務成本物業服務成本 法定稅費法定稅費 企業利潤企業利潤. 物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域綠化養護費用；5.物業

35、管理區域秩序維護費用；物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。經業主同意的其他費用。 物業共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造物業共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。務支出或物業服務成本。.二、物業服務費的測算（包干制）二、物業服務費的測算（包干制） X物業服務收費標準

36、，單位為元（月物業服務收費標準，單位為元（月m2） Xi各分項費用收費標準，單位為元（月各分項費用收費標準，單位為元（月m2） i分項項數分項項數 表示對各分項費用算術求和表示對各分項費用算術求和.第三節第三節 物業管理企業的物業管理企業的資金籌措與使用資金籌措與使用一、資金籌措的概念和目的一、資金籌措的概念和目的 資金籌措：指為建立物業管理企業及滿足企資金籌措：指為建立物業管理企業及滿足企業正常經營管理活動對資金的需要，通過各業正常經營管理活動對資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。包括內部資種形式和渠道集中籌集的資金。包括內部資金和從外部借入資金。金和從外部借入資金。 籌措資金的目

37、的主要有兩個：一是為組建物籌措資金的目的主要有兩個：一是為組建物業管理企業或擴大公司規模而籌集所需資本業管理企業或擴大公司規模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經營管理過程中的資金和長期資金；二是為經營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。資金籌措的方式有金短缺而籌集短期資金。資金籌措的方式有多種多樣，不同的籌資方式，對物業管理企多種多樣，不同的籌資方式，對物業管理企業意味著不同的資金成本。此外，不同籌資業意味著不同的資金成本。此外，不同籌資方式有不同的限制性條件及操作程序。方式有不同的限制性條件及操作程序。.二、物業管理企業的二、物業管理企業的資金籌措渠道資金籌措渠道（一）自籌資金（組建公司的

38、基本籌資（一）自籌資金（組建公司的基本籌資方式）方式） 自籌資金是物業管理企業由其創辦人自籌資金是物業管理企業由其創辦人自己籌集資金組建物業管理企業或擴自己籌集資金組建物業管理企業或擴大公司規模。投資者從過去的經營收大公司規模。投資者從過去的經營收益或其他方面的資金來源中籌集并投益或其他方面的資金來源中籌集并投入公司，用于公司的組建和啟動，自入公司，用于公司的組建和啟動，自籌資金通常構成物業管理企業資本金籌資金通常構成物業管理企業資本金（凈資產）或所有者權益。（凈資產）或所有者權益。.（二）物業管理收費（二）物業管理收費 物業管理企業按收費管理規定，根據自己所物業管理企業按收費管理規定，根據自

39、己所提供的服務的性質、特點、檔次、內容和質提供的服務的性質、特點、檔次、內容和質量等向物業服務對象收取的費用。物業管理量等向物業服務對象收取的費用。物業管理企業的主營業務收入就來自物業管理費，它企業的主營業務收入就來自物業管理費，它是物業管理企業向業主和用戶收取的，也是是物業管理企業向業主和用戶收取的，也是物業管理企業長期穩定的收入，其營業收入物業管理企業長期穩定的收入，其營業收入主要包括物業管理收入和物業經營收入。物主要包括物業管理收入和物業經營收入。物業管理收入主要包括日常綜合管理費和特約業管理收入主要包括日常綜合管理費和特約服務費。服務費。（三）建立專項維修基金（三）建立專項維修基金.（

40、四）開發商給予一定的資金支持（四）開發商給予一定的資金支持1.啟動資金。啟動資金又叫啟動資金。啟動資金又叫“開發費開發費”，它有兩種含義：一，它有兩種含義：一是指物業管理企業在政府工商管理部門注冊時所必須投入是指物業管理企業在政府工商管理部門注冊時所必須投入資金，一般應具有資金，一般應具有50萬元以上的注冊資金（三級資質）；萬元以上的注冊資金（三級資質）；二是指物業管理企業在物業管理投標成功后，接管物業從二是指物業管理企業在物業管理投標成功后，接管物業從事前期介入工作所需要的用于設備、設施、工具、辦公用事前期介入工作所需要的用于設備、設施、工具、辦公用品、人員培訓、學習、工資獎金、服飾以及前期

41、介入活動品、人員培訓、學習、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。這部分資金按有關規定由開發商提供，中的管理費用等。這部分資金按有關規定由開發商提供，用于物業管理的啟動資金。這后一種資金是物業管理資金用于物業管理的啟動資金。這后一種資金是物業管理資金來源的重要組成部分。來源的重要組成部分。 物業管理啟動資金的收取比例，目前國家尚無明文規定。物業管理啟動資金的收取比例，目前國家尚無明文規定。新建物業一般由開發商按建筑安裝綜合造價的新建物業一般由開發商按建筑安裝綜合造價的2%撥給物業撥給物業管理企業作為啟動資金。有些新建住宅小區，由開發商按管理企業作為啟動資金。有些新建住宅小區，由開發商按

42、建筑安裝總造價的建筑安裝總造價的1撥款，作為物業管理的啟動資金。撥款，作為物業管理的啟動資金。2.質量保證金。質量保證金是房地產開發企業在向物業管質量保證金。質量保證金是房地產開發企業在向物業管理企業移交物業時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理企業移交物業時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業的報修經費，其使用的范圍限于室內裝飾、水電、理的物業的報修經費，其使用的范圍限于室內裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設施等因建造質量問題管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設施等因建造質量問題所引起的返修等工料費。質量保證金的繳納有多種方法，所引起的返修等工料費。質量保證金的繳納有多種方法，它

43、可以留在開發商處，由物業管理企業在接受業主保修，它可以留在開發商處，由物業管理企業在接受業主保修，組織返修施工后實報實銷；也可以由開發商一次性繳納給組織返修施工后實報實銷；也可以由開發商一次性繳納給物業管理企業，保修期滿后結算，多退少補，或可采取包物業管理企業，保修期滿后結算，多退少補，或可采取包干辦法一步到位，盈虧由物業管理企業負擔。具體運用哪干辦法一步到位，盈虧由物業管理企業負擔。具體運用哪種方法，物業管理企業可視情況與開發商協商決定。種方法，物業管理企業可視情況與開發商協商決定。.（五）政府多方面的支持（五）政府多方面的支持地方政府的政策性支持是物業管理企業有效籌措資金地方政府的政策性支

44、持是物業管理企業有效籌措資金的重要保障。政府的具體做法主要有以下幾個方面：的重要保障。政府的具體做法主要有以下幾個方面：1.制定合理的收費標準，加強收費管理。制定合理的收費標準，加強收費管理。2.對對“房改房房改房”，由原產權單位負責支付電梯、高壓水，由原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的維修和更新等費用，可減泵、供暖等共用設施設備的維修和更新等費用，可減輕購房人的負擔。輕購房人的負擔。3.在金融稅收方面提供一定的優惠政策。在金融稅收方面提供一定的優惠政策。4.撥出一定的城市建設維護費，用于小區公用部位、共撥出一定的城市建設維護費，用于小區公用部位、共用設施設備的管理，以減輕

45、小區日常管理費用的負擔。用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。5.舊小區在規劃允許的范圍內，適當新建一些商業用房，舊小區在規劃允許的范圍內，適當新建一些商業用房，以成本價或較低的租金提供給物業管理企業，增加住以成本價或較低的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費的不足。經費的不足。.（六）銀行借款（六）銀行借款 銀行借款是物業管理企業向商業銀行銀行借款是物業管理企業向商業銀行貸款取得資金的一種籌資渠道。實際貸款取得資金的一種籌資渠道。實際上除了商業銀行外，物業管理企業還上除了商業銀行外，物業管理企

46、業還可向保險公司、租賃公司、信托投資可向保險公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機構貸款，但商業銀公司等其他金融機構貸款，但商業銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。銀行借款資金具有使用時間長、數量銀行借款資金具有使用時間長、數量大等特點，主要用于物業管理企業的大等特點，主要用于物業管理企業的小額固定資產投資和永久性流動資金小額固定資產投資和永久性流動資金的占用。的占用。.（七）橫向聯合（七）橫向聯合橫向聯合是指物業管理企業利用其他企業閑置或者富橫向聯合是指物業管理企業利用其他企業閑置或者富余的人力、物力、財力、技術等資源，進行企業間的余的人力、物力、財力、技

47、術等資源，進行企業間的聯營、入股、租賃、承包等資產重組，以達到融物或聯營、入股、租賃、承包等資產重組，以達到融物或融資，實現資源最佳配置的目的。融資，實現資源最佳配置的目的。目前，一些大型的物業管理企業擁有大型的設備而業目前，一些大型的物業管理企業擁有大型的設備而業務量不足，導致資源浪費，而一些小型的物業管理企務量不足，導致資源浪費，而一些小型的物業管理企業因資金不足購買不起這樣的設備，如高層樓宇的清業因資金不足購買不起這樣的設備，如高層樓宇的清洗設備、維修設備、下水管道維修設備等。它們之間洗設備、維修設備、下水管道維修設備等。它們之間可以通過租賃方式實現橫向的資源共享，有些物業管可以通過租賃

48、方式實現橫向的資源共享，有些物業管理企業還開展了融資業務。特別是隨著市場競爭的加理企業還開展了融資業務。特別是隨著市場競爭的加劇，一些實力雄厚的大型物業管理企業兼并、收購那劇，一些實力雄厚的大型物業管理企業兼并、收購那些小型的物業管理企業或其他企業，或者組建控股型些小型的物業管理企業或其他企業，或者組建控股型的物業管理企業集團，這已成為物業管理行業發展的的物業管理企業集團，這已成為物業管理行業發展的趨勢。趨勢。.（八）發行股票（八）發行股票 股票籌資可以作為一種長期的籌資方股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發行的股票不存在式，股份有限公司發行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在

49、證券市固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉讓和出售，可以形成穩定而長場上轉讓和出售，可以形成穩定而長期占用的資本，但籌資成本較高，投期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報酬率也高。資者期望的投資報酬率也高。.（九）發行債券（九）發行債券 發行股票債券籌集資金的限定條件比發行股票債券籌集資金的限定條件比較多，審批也極為嚴格，特別是物業較多，審批也極為嚴格，特別是物業管理企業能從這個渠道取得資金的可管理企業能從這個渠道取得資金的可能性較小。這也是負債性籌資，有固能性較小。這也是負債性籌資，有固定到期日，到期還本付息。定到期日，到期還本付息。. 目前我國的物業管理企業的資金籌措目前我國的

50、物業管理企業的資金籌措渠道還主要是以銀行貸款為主，表明渠道還主要是以銀行貸款為主，表明企業對銀行的高度依賴，物業管理企企業對銀行的高度依賴，物業管理企業應該在拓寬籌資渠道、改善現有的業應該在拓寬籌資渠道、改善現有的資金構成方面進行更多的改革與創新。資金構成方面進行更多的改革與創新。物業管理企業還可以利用企業閑置的物業管理企業還可以利用企業閑置的人力、物力、財力、技術資源進行資人力、物力、財力、技術資源進行資產重組，發展企業。產重組，發展企業。.三、物業管理資金的使用三、物業管理資金的使用（一）物業管理周期與資金使用量（一）物業管理周期與資金使用量任何一項物業都要經歷由新到舊，到最后更新這樣的生

51、命周期。因此，任何一項物業都要經歷由新到舊，到最后更新這樣的生命周期。因此，物業的管理也是有周期性的。物業管理企業要分析所承接的物業是處物業的管理也是有周期性的。物業管理企業要分析所承接的物業是處于哪個生命周期的物業，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資于哪個生命周期的物業，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資金使用量，靈活調劑使用資金，使資金達到最佳的使用效果。金使用量，靈活調劑使用資金，使資金達到最佳的使用效果。一般來說，如果物業管理企業承接的是一項新建的物業，該物業管理一般來說，如果物業管理企業承接的是一項新建的物業，該物業管理的重點就是日常養護，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。

52、隨著的重點就是日常養護，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。隨著該物業步入成熟期的該物業步入成熟期的“中年中年”，其內外部的一些零部件就會開始出現，其內外部的一些零部件就會開始出現不能正常運作的狀況，這時該物業的管理重點就在于檢修，物業管理不能正常運作的狀況，這時該物業的管理重點就在于檢修，物業管理所需的資金也開始增加，隨著該物業步入所需的資金也開始增加，隨著該物業步入“老年老年”期間，其內外部的期間，其內外部的零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時期物業管理的重零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時期物業管理的重點是大修和更新，這時需要墊付的物業管理資金量達到最大化。由此點是

53、大修和更新，這時需要墊付的物業管理資金量達到最大化。由此可見，隨著物業生命周期的變化，物業管理的周期也隨之變化，管理可見，隨著物業生命周期的變化，物業管理的周期也隨之變化，管理資金的使用也必然隨之變化。資金的使用也必然隨之變化。.（二）物業管理周期與（二）物業管理周期與管理資金的使用控制管理資金的使用控制 由于各種不同性質的物業的生命周期各不相由于各種不同性質的物業的生命周期各不相同，物業管理的重點不同，導致在物業管理同，物業管理的重點不同，導致在物業管理過程中資金的使用量、使用重點和使用方式過程中資金的使用量、使用重點和使用方式等都是不同的。物業管理企業就必須針對不等都是不同的。物業管理企業

54、就必須針對不同的物業生命周期，制定出不同的管理資金同的物業生命周期，制定出不同的管理資金的使用預算，匯總后得出每年、每月所需要的使用預算，匯總后得出每年、每月所需要的全部管理資金，對暫時不用的多余資金，的全部管理資金，對暫時不用的多余資金，物業管理企業可以用于無風險的投資。通過物業管理企業可以用于無風險的投資。通過對資金的靈活調劑使用，實現最佳的資金使對資金的靈活調劑使用，實現最佳的資金使用效果。用效果。.（三）資金使用的控制與管理（三）資金使用的控制與管理1.確定資金使用的重點。對所有管理服務開支進行嚴格的計算和確定資金使用的重點。對所有管理服務開支進行嚴格的計算和預測，確定所管物業是處于哪

55、個生命周期上，從而決定物業管預測，確定所管物業是處于哪個生命周期上，從而決定物業管理資金的使用重點，為制定預算方案和使用計劃做好準備。理資金的使用重點，為制定預算方案和使用計劃做好準備。2.制定預算方案。制定預算方案就是對管理服務的所有費用開支制定預算方案。制定預算方案就是對管理服務的所有費用開支進行科學的計算預測，對管理服務中的各項費用支出和資源消進行科學的計算預測，對管理服務中的各項費用支出和資源消耗規定數量界限。耗規定數量界限。3.制定使用計劃。由于物業管理企業接管的物業類型繁多，再加制定使用計劃。由于物業管理企業接管的物業類型繁多，再加上它們處于不同的生命周期，從而使各物業的管理資金使

56、用的上它們處于不同的生命周期，從而使各物業的管理資金使用的重點不同，資金的需求量也不同，因此，就有必要在預算的基重點不同，資金的需求量也不同，因此，就有必要在預算的基礎上，制定出接管的各物業每月甚至每周的資金使用計劃，在礎上，制定出接管的各物業每月甚至每周的資金使用計劃，在財務上做出合理的安排。財務上做出合理的安排。4.設立專用賬戶。要想加強資金使用的控制，就要設立各種資金設立專用賬戶。要想加強資金使用的控制，就要設立各種資金使用的專用賬戶，及時提供物業管理資金使用的信息，使物業使用的專用賬戶，及時提供物業管理資金使用的信息，使物業管理企業內部人員全面掌握資金使用方向。管理企業內部人員全面掌握

57、資金使用方向。.四、物業管理企業的財務管理體制四、物業管理企業的財務管理體制（一）物業管理企業財務管理的原則（一）物業管理企業財務管理的原則1.執行財務制度，做好財務計劃，良性使用執行財務制度，做好財務計劃，良性使用資金。資金。2.開展多種經營，拓寬經營領域，以業養業。開展多種經營，拓寬經營領域，以業養業。在多種經營、提高管理服務效率、規模在多種經營、提高管理服務效率、規模經營等方面廣開財源，實現經營等方面廣開財源，實現“管理、經管理、經營、服務營、服務”三統一。三統一。3.維修基金專戶存儲、專款專用、監督使用。維修基金專戶存儲、專款專用、監督使用。4.統籌安排、合法經營、良性循環。統籌安排、

58、合法經營、良性循環。.（二）物業管理企業的成本費用管理（二）物業管理企業的成本費用管理 物業管理企業成本費用是指物業管理企業在經營管理和服物業管理企業成本費用是指物業管理企業在經營管理和服務過程中發生的各項支出。務過程中發生的各項支出。1營業成本：指企業在從事物業管理服務活動中發生的各項營業成本：指企業在從事物業管理服務活動中發生的各項直接支出。包括直接人工費、直接材料費和間接費用。直接支出。包括直接人工費、直接材料費和間接費用。（1）直接人工費：指支付給企業直接從事物業管理服務活動）直接人工費：指支付給企業直接從事物業管理服務活動人員的工資、獎金和職工福利費等。人員的工資、獎金和職工福利費等

59、。（2）直接材料費：指企業在物業管理服務活動中直接消耗的）直接材料費：指企業在物業管理服務活動中直接消耗的各材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易各材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。耗品、包裝物等。（3）間接費用：指企業所屬物業管理單位管理人員的工資、）間接費用：指企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費、修理費、水電費、獎金及職工福利費、固定資產折舊費、修理費、水電費、取暖費、差旅費、郵電費、交通運輸費、租賃費、財產保取暖費、差旅費、郵電費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞保費、保安費、綠化維護費、低值易耗攤銷及其險費、勞

60、保費、保安費、綠化維護費、低值易耗攤銷及其他費用等。他費用等。.2費用：指物業管理企業發生的銷售費用、管理費用和財務費費用：指物業管理企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用。發生時應計入當期損益。用。發生時應計入當期損益。（1）管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而）管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。如公司經費、業務招待費等。發生的各項費用。如公司經費、業務招待費等。（2）財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用。如利息）財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用。如利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費等。物業管理企業也凈支出、匯兌凈損失、金融機