1、建材物流園項目申請可行性商業計劃書建材物流園項目申請可行性商業計劃書目錄第一章項目總論一，項目概況二.項目發起三.項目支持：第二章項目背景及意義:一：項目背景二，項目意義第三章項目可行性研究一.項目申請的理由二.項目編制依據第四章項目建設原則和策略一.主要經濟技術指標二.建設容和規模三、項目的環境營造四.項目投資資本總量五.項目并推的區位及資源優勢9第五章資源開發及綜合利用分析一.土地資源開發利用方案二.資源節約措施三.土地資源利用合理性分析第六章社會影響分析一.社會影響效果分析二。社會適應性分析三.社會風險及對策分析四.工程初步建造方案及開發計劃第七章結語第一章項目總論一，項目概況（一）項目

2、名稱：某萬仕嘉建材物流園（二）建設單位：某萬仕嘉建材物流園管理有限公司（三）法人代表： 謝富登（四）注冊地址：某市涵江區（五）項目占地面積：12萬睢（約合180畝）（六）項目總投資；預計5億元人民幣（七）建設地點及使用方式：永久性市場本項目欲選址于地扼福廈路要沖的涵江區。依據某市總 規劃，由涵江區政府以優惠的價格向本項目開發商出讓永久性市場所需土地。由本項目開發商對市場進行重新規劃，全新策劃和建設碼認村茶出村tzkJ天陽可中英村劃住料手厘忖融大戲TH后育利51汽M本映目檢定選址涯遼區而雯鼻黑城寺林善山寺愫唐村耳嶼（八）經營圍： 建筑建材、裝飾材料、物流運輸、餐飲娛樂、金融服務、資 產經營、租賃

3、、物業管理等。（九）業態定位主要有建材銷售、家裝公司、家具及家電賣場、客服中心、物流中心、市場管理中心、商務中心、結算中心、休閑中心、餐飲中心、信息中心等。【一般性經營項目】：1 .鋼材金屬類（建筑、工業用鋼材、有色金屬材料、不銹鋼）2 .基礎建材類（林產加工品類、木質建材品、鋁塑型材、塑鋼配件）3 .陶瓷類（衛潔具、墻地磚）4 .輔料類（油漆、涂料、膠、鐵件、石材、）5 .五金類（五金配件、掛件、鎖具、開關電器等）6 .燈飾類（燈具、燈飾）7 .廚衛用品類（櫥柜，廚衛電器、燃氣具、灶具、壁柜門暖通等）8 .居家飾品與家具（布藝、藝術玻璃、常規家具）9,機械汽配類（各類工民用機械總成、配件、汽

4、車配件）【企業服務支持保障體系】：10 .金融服務（投資擔保、配套扶持）11 .信息服務（高端電子商務平臺、實體網絡聯動）12 .市場管理（資產租賃、設施租賃、園區生活后勤保障、物業管理）13 .物流運輸（水上運輸、公路、鐵路運輸等立體運輸網絡、特快專遞、貨運代理、裝卸裝配、搬運周轉）14 .配套產業 （工程設計，施工估算、監理、施工一條龍服務）（十）項目理念：1 .讓入駐批發，零售企業：無憂經營，快樂生活2 .實現所有的客戶上門“一站式”采購， VIP享受采購（十一）項目宗旨：倡導綠色環保，極力打造大型高端建材貿易平臺（十二）項目概況園區將由臨街商務寫字樓辦公區，貿易區（零售、廠商批發）、生

5、產生活 基地（餐飲，娛樂，學前教育）、物流中心（運輸、裝卸、倉儲、加工、包裝） 管理中心（市場管委會、市場監督、廠商網點）的主要功能區塊組成。五大 功能區著重于服務，各自獨立，又互為一體。本項目完成后，某市涵江區境 將嘉立起一座建筑精美，綜合服務體系完備，大規模、上檔次、建材經營品 種達數十萬的現代化高端商業領地，并勢必成為省富有影響力區鎮經濟新中O為了本項目的開發建設，設立某萬仕嘉建材物流園管理有限公司，負責項 目資金的運作。籌組某萬仕嘉建材物流園 管委會設立經濟發展部，負責制定招商政 策和招商計劃，招商引資、宣傳促銷、投資咨詢，辦理審批和跟蹤服務；規劃建設部，負責園區市場的總體規劃，各項基

6、礎設施、公共設施的建設并實 施日常維護管理，幫助入園企業辦理工商注冊和稅務登記等工作；財資綜合部，負責園區資產管理，預決算、資金籌措和財務會計工作 物流中心配置物流貨運部：自組30輛多噸位貨運汽車結合地方社會 貨運車輛，將全天候服務滿足于園區入駐企業與采購客戶的貨運需求；倉儲 管理：一區：鋼材堆場：將設計安裝2035噸位龍門吊車12臺，加工配送區 設計安裝1套開平設備，裝卸收發區將裝置 100噸地中衡1臺，配備3輛多 噸位裝卸叉車.二區：一般性建材儲運庫：，配備18輛多噸位裝卸叉車.以及 適量的各類倉儲包裝機械設備。同期規劃建設占地20畝通航能力1000噸以 上的專屬碼頭區。園區物資裝卸、轉運

7、、堆碼都將在完全實行機械化作業， 全程監控下作業。以保證各類物資進出安全、方便、快捷。竭誠為進場企業提供全面的生產和生活配套服務。二.項目發起（一）項目發起1 .項目發起人：本項目發起人謝富登（上海市金山建材商會常務副會長，省市商會副會 長）在上海建材投資經營多年，事業上取得了長足的發展，擁有了優異的投 資業績，具備較大的投資實力，在業界已豎起了年輕有為的典，獲得了誠信 重義的上品口碑。對于本項目其萌發強烈的投資意愿 .2 .項目發起：面對臨海大工業的崛起，伴隨著某市“三灣”港口岸線的大開發、大發 展，某市各區城鎮化的推進，城鄉已于大規模建設階段。經過長達一年對某 市及毗鄰各縣市建材市場的考察

8、研究，當立潮頭的謝富登決定并發起了本項 目的建設建議，在獲得廣泛共識后，現已展開籌備成立某萬仕嘉建材物流 園管理有限公司的工作，勵志回報家鄉并積極投身于“小上海”振興建設的 事業中。3 .發起人背景：本項目發起人從2000年入滬投身商場自今，已先后在上海，等地投資 成功創辦數家生產貿易、投資擔保企業。投資上海金山鋼材市場經營管理有限公司并主持運營管理、深度參與上海泗涇五金城、萬仕達鋼材市場的建設 與運營。多年來其所在建材行業的專業背景已積累了豐富的建材市場的開發、 經營及企管經驗。4 .申請事項：誠請某市涵江區政府對本項目予以立項，對土地使用、企業注冊、工商 登記等事項進行積極協調，并予以相關

9、的扶持優惠政策。三.項目支持：1,本項目已獲得了上海市金山建材商會，省市商會兩單位的協助和大力 支持，上海市金山建材商會向本項目提供專業的技術指導、并予以最全面的 行業資源整合（積極組織和邀請了遍及全國數百家建筑建材生產企業成員單 位入駐本項目）.上海市金山建材商會也力邀逾 500多位在滬經營的閩商精英 返閩進駐本項目延伸事業。2.本項目法人代表自有的“上海巨本投資管理有限公司”及其它多家控 股投資管理有限公司將為本項目提供達 4.6億元人民幣的運作保障資金。第二章 項目背景及意義：1 .項目背景1 .在國家所實施的一系列戰略方針指導下，國建筑材料產業近幾年已成為我國市場經濟中發力的新興產業，

10、對拉動市場消費的作用已是十分顯著。根據國家十二五規劃：“發展戰略性新興產業，加快發展服務業，促進經濟 增長向依靠第一、第二、第三產業協同帶動轉變”，“統籌城鄉發展，積極 穩妥推進城鎮化，加快推進社會主義新農村建設，促進區域良性互動、協調 發展堅持擴大需特別是消費需求的戰略，必須充分挖掘我國需的巨大潛力， 著力破解制約擴大需的體制機制障礙，加快形成消費、投資、出口協調拉動 經濟增長新局面。建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大 需的戰略重點，進一步釋放城鄉民消費潛力”，建筑材料產業更是面臨新的盈 利時代。當然，機遇與巨大的挑戰并存，優勝劣汰永遠是市場經濟的法則。市場的重新洗牌，資源的

11、優化整合，商家對產品與市場的精準定位等等，都 將是接下來國眾多建材生產貿易企業必將面臨與接受的洗禮。2 .某，自古商業發達，依靠華僑優勢、平原優勢、以及通達省會必經之路的交通優勢，商業一直是處于蓬勃發展之勢。在當前沿海各地如火如荼的城鄉建設大潮中，區域建材市場的景象更是出現了前所未有的欣榮。 雖目前某市已有大小不等的專業建材市場，數百家門店集市型建材商家，但 整體市場呈現出的卻是良莠不齊，魚龍混雜的格局。作為一項新興的產業， 一眾商家在具有得天獨厚的區位優勢下，卻始終沒能將地方經濟更大化的效 益創收提升到應有的高度。區間建材貿易相對來說是一直處于門搏殺狀態。種種弊端，如商區布局零亂，缺乏品牌競

12、爭力，交易行為不規，糾紛多， 購物環境差，產品質量得不到保障，市場信譽度低等早已暴露無遺。這些問 題，在產業發展初期未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著地域經濟的發展、 競爭，這種對缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力的產業市場，是難以為繼的。毫 不夸說，若要讓產業永不滯后，本市建材行業的經營模式的大調整與市場發 展升級接軌是行業的必由之痛。當然，重要的還是這期間本市建材市場需要 一個集約化，資源整合型的高端品牌的大型建材貿易集團來發揮引領示作用。2 .項目意義建材物流園項目申請可行性商業計劃書（一）產業市場的升級換代必將是經濟增長點的需要，推進本市專業建材市 場的健康發展。當前某市建材市場普遍存在以下幾

13、個問題：一是絕大多數經營市場缺乏 企業形象品牌、產品質量把握失控假冒偽劣充斥其間、市場整體形象欠佳。 二是批發零售功能不清，缺乏更大市場份額的拓展能力。三是配送功能沒有 得道良好的發揮，物流功能不能合理有效的分離出來。這些雖說是市場的培 育、發展期間不可避免而出現的問題，但它卻深深的制約著產業市場效益的 提高，制約著產業市場的成熟與發展。信義萬仕嘉建材物流園的順勢而出，將一改現有市場的格局。立足涵 江區，定位商品市場涵蓋閩中南，以高標準高規格的多元化專業化的市場錯 位經營，來滿足社會的需要。此定位明確的品牌發展之路，勢必形成商品路 徑貫達、長樂、福清、等地的完善的銷售網絡，它將一定能成為提升本

14、區 域行業整體品質，帶動產業騰飛的新興商業中心。（二）抓住機遇，順勢構建省某市建材產業鏈，供應鏈；打造閩中南建材市 場的新高地隨著社會的進步和人民生活水平不斷的提高，據預測，未來 10-15年里 僅某”三灣” 一帶的綜合建設的資金流量就將達到3000多億，積極發展大商貿、建設大市場、搞活大流通，努力繁榮城鄉市場的建設大手筆下，僅必需 的大量建材這一項，就可讓整個某市的建材產業發生日新月異的變化。本項 目的發展方向和目標就是以鋼鐵貿易市場、家居建材批發基地，建材超市為 主業，同時發展關聯行業，形成建筑建材、家居建材超市、家裝公司、房地 產及物流配送為一體的產業鏈結構。集約化專業市場的定位將促進本

15、項目所有商品更大圍的輻射。有效解決建材物流園項目申請可行性商業計劃書建材商品在商業化運作模式下的成本壓力， 提高市場的綜合抵抗力。信義萬 仕嘉建材商貿物流園管理有限公司的中期戰略目標是：將在 8年發展成為國 建材行業銷售業績前十強的集團化企業。（三）解決區域的就業需要1 .區域提供創業型崗位：本項目的兩期工程完全結束后，可以為本地區 人員提供近300多戶的場所和創業崗位。2 .入駐本項目企業所提供的就業及創業崗位：入駐本項目的每個商家，需配備相應的管理人員，營銷人員、銷售人員、配送人員、財務人員等.按本項目初期入駐500-800個商家估算，本項目初期就能直接為涵江區提供就業崗位約3000-50

16、00個3 .本項目配套服務所產生的就業及創業崗位：為本項目配套的服務將有 物流配送、安保、保潔、餐飲等系列服務項目，預計將向涵江區提供近500個創業及就業崗位。第三章項目可行性研究1 .項目申請的理由（一）某市是省近臺臨廈的一個重要的經濟中心城市，也是省重要的 工業城市，其經濟持續快速發展，已盡顯不減的活力和巨大的潛力。當然 要與城市發展進程相匹配的城市服務體系，尚需更多的流通環節和基礎產業 的侍服企業。（二）某作為乃至沿海諸省市中經濟活躍的城市之一，處于高速發展 階段的城市基礎建設，對于工民用鋼材以及建筑裝飾用材料正處于需求旺盛 期，區域市場，亟需一個專業化大型經營的高端品牌建材流通企業，為

17、當地 市場經濟繁榮奉獻創新服務理念11建材物流園項目申請可行性商業計劃書（三）項目法人自身雄厚的經濟實力將是本項目穩步發展的資本；項目法人投資企業：省永誠信融資擔保有限公司（注冊實收資本1億元人民幣）攜同另三家本項目法人投資的企業【上海巨本投資管理有限公司，上海金山鋼材市場經營管理有限公司，上海鑫泰融資擔保有限公司】不僅為本項目正常運 營建立保障機制，也同時為入駐本項目經營的優秀商家進行保駕護航，更為 地方一隅經濟環境打造良好的權責保障體系。（四）良好的企業經濟效益與社會效益相得益彰；園區一期建成后將實現預期目標年貿易額300億元，二期建設完成后全項目可實現 400-600億元的年銷售額。與之

18、相呼應的是，園區僅一期建成投產后數百億的資金流動量將可作為杠桿，輕舉撬動某市相關服務性企業年入上億的經濟小輪轂。“舞動一點，活力一片”，這就是本項目發起的本真意愿。（五）企業自我的價值標準承脈于基本的社會責任；本項目完全運營后， 在完成自身使命的同時，本項目也將會打開一個與社會經濟個體多重共贏的 美好局面。2 .項目編制依據1 .市場需求及發展前景本地市場某市幅員面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里，海岸線總長534.5公里。轄五區一縣，人口 306.97萬，涵江區人口 60萬。1） .建筑裝飾材料市場所處的行業態勢近年來，某市房地產市場呈顯出強勁的發展勢頭，各類樓盤的相繼推出 為建

19、筑裝飾及建材市場打開一個廣闊的空間。廳P事項調查來 源調查情況備注1全市每年房地產 開發總量房管局2008 年 191.52 萬 m2空置率5.862009 年 176.23 萬 m2空置率5.422010 年 195.69 萬 m2空置率6.543入住率房管局2008 年 97% *0.62009 年 97% *0.62010 年 96% *0.62).本項目鋼鐵板塊的行業態勢及項目所駐市場的前景2011年全球鋼鐵需求全面恢復，海外鋼廠產能利用率逐步提高.鋼鐵生產 企業的區域整合以及企業重組進程的提速，利好整個行業的長期前景。短期 來看，由于重組題材涉及面較廣，整個鋼鐵板塊都受到重組加速預期

20、的提振。 從長期來看，2009年開始的諸多鋼鐵企業的架構重組，鋼鐵產業集中得以提 升，鋼鐵行業在大市場產業鏈中的地位逐步提高，溢價能力增強，從屬鋼鐵 企業長期發展前景趨好。在這個進程中，涉及公司面較廣，整個社會都將受 益。鋼鐵行業是城市建設發展階段不可或缺的一項傳統行業，也是經濟發展 的基礎產業之一。保持鋼鐵行業的穩定健康的發展對促進社會經濟發展和改 善人們的生活條件具有十分重要的作用。鋼鐵行業作為經濟從復蘇走向繁榮 的標志，它關系到許多行業的生存例如公民用建筑、汽車、家電、機械等行 業。當前，城市基建用鋼需求依舊維持高位，預計 2012年商品房用鋼量同比 增長12%農村住房和農業建筑增長8%

21、城鎮其他建筑增長14%整個房屋建 筑板塊用鋼量將增長14%建筑業是鋼鐵行業第一大下游行業， 占粗鋼需求的 36%其次，新型及傳統工業產品領域的產品銷量結構性增長將繼續拉動鋼鐵13建材物流園項目申請可行性商業計劃書建材物流園項目申請可行性商業計劃書需求。本市生產型企業的穩定發展中，其生產加工用鋼材量持續增長已是不 爭的事實。在目前某尚未具備大型的鋼貿專業市場的背景下，本項目鋼鐵板塊將以 涵江為圓心，360°的向毗鄰市縣進行輻射，在未來廣闊的市場前景實難以 估量。本地市場里，僅僅看某“三灣”港口岸線的開發建設，鋼鐵作為建設 材料中必備的基礎材料，其市場已呈現巨量需求。本項目制定的“雙機運

22、行” 策略無疑已得到了利好的保證。3.項目借鑒及競爭分析本項目的完成將培養和造就成某市建材市場大型的，以信息化、成本集 約化、物流配送先進化的新興的建材集散中心。項目建成后不僅通過引入國 外先進專業市場信息管理與運作技術在建材市場上提升建設理念與建設方法 以及建設資金管理渠道與使用方式，而且還將引進先進的商務咨詢企業參與 本項目的運營管理。面對來自市場的競爭，為加強抗市場擊打能力，信義萬 仕嘉建材商貿物流園將以如下方式進行提升和逐步完善：1) .消費環境的優雅，以高檔的物業設施讓顧客感受到前所未有的尊重。2) .集中先進的品牌展示系統：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為 主打特色改變市場過往

23、的灰色消費模式，向時尚化，透明化方向轉變。以多 元化經營，組建本項目市場行業聯動，優勢互補平臺。園區將有兩大分類市 場：建筑材料市場，裝飾材料市場。3) .先進的信息化的經營管理模式：建立電子商務平臺，依托物流優勢 條件，實施最優先物流配送體系。統一廣告、統一促銷、統一市場拓展和團 購，深度服務本項目市場；統一售后服務，提升市場品牌。4) .提升品牌經營層次，深度整合本項目市場與入駐商家資源，實施集約17化管理模式。5) .超大型規模經營倉儲管理，包容所有入住商戶的商品配送。6) .跨行業整合資源，結盟優勢合作伙伴。第四章項目建設原則和策略一.主要經濟技術指標本項目土地將為政府出讓取得，項目場

24、地無不良地質條件，項目規劃總 圖以商務租賃辦公樓區、室外倉儲交易區、生產生活配套區等科學劃分的形 式布置，所有建筑物追求整齊劃一、布局合理、專業全面的環保風格。 總體規劃中鋼鐵金屬的堆場和建筑裝飾材料倉儲交易區分別集中，但整 體又要形成分合有致，功能和客源互補支持的現代格局。 盡力營造生態平 衡、環境優美、設施配套、交通便捷、信息通達與經濟發展相結合并可持續 發展的現代化建材物流園。主要技術經濟指標如下：指標類別項目單位指標備注建筑數據指標總建筑面積m21660%用于出售40%自營容積率1.65建筑密度%41.9建設工期月24經濟效益指標項目總投資萬元4860年均收入額萬元7000正常營運年二

25、.建設容和規模項目實施方案滿足國家及省市法律法規要求。考慮到城市景觀要求,建材物流園項目申請可行性商業計劃書各功能分區將通過道路自然分開，并適當加以綠化及部景觀元素等，既保證 環境的通透舒適性，同時也要集約化利用土地形成連續的空間建筑群，項目 整體布局與基地良好的結合。著力體現現代企業不僅追求外在的經濟效益， 同時亦會展示對精神文化層面上的追求。立項后，將規劃為兩期建設完成。區域的所有建筑定位為部功能齊備，品質優良的城市作品。積極推進建筑節能，外觀立面以功能設計為語言，凸顯企業求真務實的新風貌，力求典雅莊重的現代建筑風格，形成一片與某市城市建設定位相適宜的現代化生產辦公為一體的新地標。三、項目

26、的環境營造在總體環境營造上和設計上追求“全、專、精、雅”四字情調，弁努力使之成為本項目的環境特色。“全”，是指服務項目和經營圍的全面和專業，結算、物流、銀行網點等。“專”，是指的管理和專業性能很強，都是集行業的精華，人員和服務 力求專業，商品供給力求專業，流通專業，配送專業。“精”，指超市休閑區和購物區的建筑、設備、服務、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯示科技和專業的檔次，打造本項目的品位和檔次。“雅”，指市場的環境、裝修裝飾等突現文化氣息和高雅大氣的人文理 念，讓休閑和購物在一個檔次和文明衛生，閑舒的環境中互動。四.項目投資資本總量建材物流園項目申請可行性商

27、業計劃書項目總投資為5億元，市場注冊資金5000萬。項目建設周期兩年，建設 面積達3.3萬平方米的商務寫字樓，招商企業 150戶；建設1.5萬平方米的 露天鋼材堆場；12萬平方米的三層門鋪商業樓，800個商家及客戶停車位1.5 萬平方米；2萬平方米的倉儲中心庫區和管理中心， 以及生活基地。開建10000 多平米的建材超市，門店鋪面將招商建材經營戶500戶，鋼貿商戶200戶。一般性建材經營戶企業注冊資金不得低于 30萬，所有入駐鋼貿企業注冊資金 不低于500萬元。市場部總資本逾50億元。項目實施資金籌措擬由本項目管 理有限公司自籌，資金籌措方案切實可行。五.項目并推的區位及資源優勢本項目法人代表

28、及項目組建團隊全為市周寧縣的在滬經營多年的商界翹 楚。22萬多在外從事經營的人口中就有近 7萬的鄉鄰成為環長三角區域經營 從事鋼貿，物流，融資擔保等專業領域里的精英，本項目鎖定的招商目標客 戶：在滬經營多年的閩籍的企業成功人士；某本地經營多年的企業成功人士。前景無限的項目選址，雄厚的企業資本，豐富的從業經驗，再膠著項目 團隊廣袤的行業脈絡等所有這些過硬的資本，都將成為本項目長盛鼎興的王牌。第五章資源開發及綜合利用分析一.土地資源開發利用方案依據節約型社會及節能省地的要求，充分論證項目土地、利用模式， 基礎設施配置，項目平面布置及戶型功能分區等方案的優劣，做到優化用地 結構布局、合理確定建筑密度以提升環境品質，以強化節約和集約利用土地 資源。二.資源節約措施在充分兼顧資源條件和環境承載力的情況下，項目優選布局方案，開拓 建筑空間，適當控制強度。根據規劃要求，嚴格控制各項建筑指標，提高土 地利用效率，采用當今最科學、最有效的措施積極推進建筑節能，盡量營造 生態平衡、環境優美、具有地方特色和文化品味的大型商貿空間，實現經濟 效益與環境效益良性互動，真正