1、    從一起房屋買賣案件談物權法中不動產善意取得的登記瑕疵                     關鍵詞: 不動產善意取得/登記瑕疵/行政確認/法院確權             內容提要: 物權法對不動產善意取得制度的肯定是我國物權立法

2、的一個突破，在物權法出臺以前，我們只能依據民法通則的解釋，針對共同共有的情形適用善意取得的規定，物權法生效后，我們可以在共同共有情形之外適用不動產善意取得，這有利于對不動產買受人的保護，體現了對不動產交易安全的重視。但是，實踐中的情形是千變萬化的，一項好的制度需要一系列完善的相關制度的配合，才能發揮應有的作用，由于不動產的善意取得制度非常依賴不動產權屬登記機關的權屬登記簿，因此不動產權屬登記制度的完善與否，是不動產善意取得制度能否發揮相應作用的關鍵。我國的不動產權屬登記制度還存在許多不完善之處，最嚴重的問題就是“政出多頭”，不動產的登記機關非常分散，而且個別登記機關的操作也很不規范，這在實踐中

3、就難免產生很多糾紛。不動產權屬的登記屬于行政行為，不動產登記產生的糾紛往往涉及行政領域與民事審判領域。本文借助對一起房屋買賣案件的分析，探討在不動產權屬登記出現瑕疵的情況下，從民事審判的實際出發，在盡量不啟動行政審判程序的前提下，探討如何在民事審判范圍內解決登記瑕疵造成的權屬糾紛。本文通過對不動產善意取得制度立法本意得和法律基礎的分析，重點探討不動產登記瑕疵所造成的對不動產無權處分行為中的不動產買受人是否善意的衡量標準的影響，以期為解決行政權與民事審判權在不動產登記領域的沖突探索新的途徑。         

4、;                                    新頒布的物權法在我國民法立法史上首次全方位的肯定了不動產的善意取得制度，體現了對房屋買受人的利益保護的側重。  一、不動產善意取得制度簡介 （一）不動產善意

5、取得制度的概念    善意取得制度在我國民法學屆已提倡多年，實踐界也已在司法工作中廣泛的采納，這項制度是指財產占有人無權處分其占有的財產，如果他將該財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法即時取得該財產的所有權或其他物權。 這里的“財產”包括了動產和不動產。     善意取得制度來源于日爾曼法的“以手護手”原則（Hand muss Hand Wahren），后手為前手權利的唯一保障，“所有人任意讓他人占有其物的，只能請求該他人返還”的原則，即側重對受讓人利益的保護。也就是說，一旦權利人將自己的財產讓與給他

6、人占有后，只能向占有人請求返還占有物，如占有人將財產轉移給第三人時，權利人不得向第三人主張所有物返還請求權，而只能要求占有人（轉讓人）賠償損失。這項制度重在保護買受人的利益，旨在維護交易的秩序，即人們對交易安全的信心，以促進物盡其用。 （二）不動產善意取得制度的合理性分析    法律保護的安全有靜態的安全和動態的安全。前者是指法律保護人們占有和所有的財產權益，禁止他人非法占有，因此又稱為“享有的安全”或“所有的安全”；后者是指法律保護交易當事人基于交易行為所取得的利益，此種安全又稱為“交易的安全”。而善意取得制度立足于交易安全保護之上，它反映了近代現代社

7、會人民欲求社會財富迅速增長的理想。    法國民法典時代，還沒有確切的關于不動產善意取得制度的規定，德國民法典首先確立善意取得制度，明確表達這樣一種思想，即資本主義生產與再生產之順利循環，有賴于流通安全之保障，財貨之安全流通實在是不可欠缺，為此縱使犧牲靜的安全，也應保護善意第三人。現代社會強調交易的快捷性，交易人不可能將過多精力放在審查產權的真實性問題上，如果完全由善意受讓人承擔物權處分不生效力的風險，不僅有失公平，而且會使交易主體因畏懼承擔此種風險，而怠于進行各種交易或為安全起見不惜一切代價以確定權利的實像，從而使交易過程延長，這會嚴重影響交易的進程，阻礙經濟的

8、發展。     善意取得制度的合理性在于：    第一，善意取得制度有利于維護市場交易的正常秩序，促進市場經濟的有序發展。市場經濟的發展全在于交易，如果適用善意取得制度保護善意人取得的權利，則交易者就不必為交易的安全擔憂，從而能放心大膽地從事交易，這有利于市場經濟的健康發展。     第二，善意取得制度有利于充分發揮物的經濟效用。社會經濟的發展要求有效地發揮整個社會物質財富的動態效用，以滿足人類生產和生活的需要。所以法律保護善意受讓人在許多情況下可能有利于充分發揮原物的效用，也可以督促

9、原權利人更審慎的選擇對其物的占有人。                                                

10、;    第三，善意取得制度有利于及時解決民事糾紛。當無權處分人處分他人財產以后標的物可能數易其手，如果允許原所有人向現在的占有人追奪原物，勢必會推翻現有的秩序，使大量的社會資源陷入無休止司法程序中，而大量的民事糾紛不能及時解決，必將使各方當事人亦將陷入訟累。  （三）我國不動產善意取得制度的法律基礎    基于上述原因，各國紛紛確立善意取得制度，但在是否適用于不動產的問題上，還并不統一。善意取得制度起先只應用于動產，因為動產的特點在于其易轉移，按照一般理念，只要交付即可視為轉移所有權，因此，對于動產的善意取得，國內外學者的

11、意見是比較一致的，因此，這項制度在各國法律規定中都可以覓得蹤跡，但是對于不動產是否可以適用善意取得制度，學者們存在分歧，實踐中也多持否定態度。主要原因是不動產具有穩定性，其所有權的轉移或者設定他物權都設有明顯的標記，尤其各國對不動產的管理普遍采取登記生效主義或登記對抗主義，不動產權屬的變更一般要經過管理機關的登記來進行公示，以取得公信力，在這樣一種情形下，一般很少存在對不動產的無權處分，所以各國立法中真正對此作出規定的情形并不普遍。     在物權法通過之前，我國法律關于不動產善意取得的規定僅限于民法通則第78條規定“共同共有人對共有財產享有權利，承擔義

12、務”，而最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”上述法律解釋中的共同財產，既包括動產，也包括不動產。這可以認為是目前適用不動產善意取得制度的唯一法律依據，并且這種適用也僅限于共同共有范圍。    新頒布的物權法之所以對不動產的善意取得作出系統的規定，主要是針對我國目前登記制度存在嚴重的問題而采取的“容忍”的對策

13、。因為我國的市場經濟正在逐步完善之中，不動產的登記制度還比較混亂，最嚴重的問題是登記機關的不統一，不同種類的不動產要分別去不同的機關登記，即使是同一機關，也往往分為很多部門，彼此缺乏聯絡，不動產的登記的公信力大打折扣。         物權法順應理論和實踐界的要求，對不動產的登記做了統一的規定，要求由不動產所在地的統一的登記機關來辦理這些登記，以改變目前“多頭管理”的局面，但是仍然有一些問題短期內難以解決，比如具體由哪個機關來統一辦理登記？這涉及到各行政機關的利益和權限的重新分配，改革的阻力自然很大。另外，物權法也沒有解決登

14、記機關的級別問題。所有這些問題都要逐步完善，而我國目前房地產市場是空前繁榮的，每天進行的大量交易是不能等到登記制度健全了才進行的，因此物權法充分考慮到了我國市場經濟建設的實際狀況，對不動產的善意取得制度給予了肯定。 二、不動產登記瑕疵問題的解決 （一）不動產善意取得的構成要件      然而，值得注意的是，不動產的恒定性對于適用善意取得制度要存在一定限制，這使得不動產的善意取得標準不同于動產那樣寬松，不能僅靠占有就構成山已取得。不動產善意取得有其獨特的構成要件，這包括：1. 受讓人受讓該財產時是善意的。2. 以合理的價格有償

15、轉讓。3. 轉讓的財產按照法律規定應當登記的已經登記。 （二）登記瑕疵問題的提出     不動產善意取得要件的第二項要件與動產的善意取得是基本相同的，但第一、三項是不動產善意取得制度的獨特之處，第一項問題主要是受讓人在取得財產時是否善意的標準；第三項的問題在于如果轉移的財產雖然登記但存在嚴重瑕疵，甚至被撤銷，應當如何對待。 對這兩點的理解，最高法院出版的物權法條文理解與適用一書中，對是否善意沒有作明確地界定，只是籠統的規定受讓人在簽訂協議和交付財產時要善意；對于第三點，該書認為，要“以登記的時間作為財產所有權轉移的時間標志”。筆者認為其含義是指

16、轉讓的不動產在發現無權處分情形之前已經交付，就算做善意取得。應當承認，物權法對不動產善意取得制度的規定比較詳盡，但下面這個案例就迫使人們對這兩點問題進一步思考：     某縣居民甲和乙系兄弟，甲和乙的父親在世時于97年曾出錢購買縣里一處回遷房的兩間居室，但所有的買房手續都是甲經手的，甲在經辦時將兩處房產均注冊在自己的名頭之下，但當時由于鎮回遷房屋均由鄉房屋產權管理所（以下簡稱房管所）管理，鄉房管所沒有對購得房屋者要求辦理房屋產權登記，該地區幾乎所有的回遷房屋也都沒辦理房證，而僅僅是由房管所作了一項房屋買賣情況的記錄檔案，檔案記載這兩間房都在甲的名下。后來

17、甲和乙的父親去世，由于母親健在，也就沒提出分割財產。2006年5月25日，甲與相鄰鎮的丙簽訂房屋買賣協議，然后雙方在5月31日向縣房管局申請辦理產權登記，并于6月14日得到批準，拿到了房屋產權登記，然而就在丙準備入住時，料想不到的事情發生了，另一個兒子乙要求丙不得入住，理由是乙在同年6月10日已經取得該房屋的產權，并出示了縣房管局頒發的該房屋產權的證書。這就是說，一間房子，兩張房證。就在雙方僵持不下時，房管局做出了將兩張房證全部撤銷的行政行為，丙于是針對甲和乙向法院提起民事訴訟，要求確認房屋買賣協議有效，保護其對該房產的所有權。      這是一起典型的

18、無權處分案件，作為出賣人的甲在簽訂房屋買賣協議時，當然清楚該房產屬于遺產，處于待分割狀態，根據繼承法的要求，甲沒有權利擅自處分該房產，因此屬于無權處分。本案存在三個主要的法律關系：原告丙與甲的不動產買賣關系，被告甲和乙之間的遺產繼承關系以及登記機關與當事人各方的行政法律關系。本案糾紛的解決也必須圍繞這三個法律關系展開。對該案，審判人員的意見分為兩種：     一是按照正常的無權處分的要求，房屋買賣協議處于效力待定的狀態，要等到遺產分割完畢后才能確定協議的效力和產權的最終歸屬，如果甲能夠取得該房屋的產權，則買賣協議可以確定有效，反之，買賣協議自始無效。但是

19、，一方面本案被告甲和乙均堅持不主張分割遺產，另一方面房管局遲遲不作出新的行政行為，如果中止訴訟等待重作行政行為，對當事人各方都很不利，因為各方都希望盡快結束此案。這使得案件的審理陷入僵局。     有鑒于此，另一種意見認為，應當適用不動產善意取得制度。因為作為待分割的遺產，其性質就是共有財產，本身就可以適用民通解釋的規定，此外雖然尚未生效的物權法還不具有溯及力，但學者們普遍認為依照物權法的精神去提前適用不動產善意取得制度，也并不為過。這樣，依照不動產善意取得制度，受讓人簽訂協議和接受轉移財產時是善意的，因此買賣協議是有效的，并且盡管登記機關后來撤銷了房證

20、，而房產也應當歸屬作為受讓人的原告所有。 三、不動產善意取得要件是否符合的衡量    筆者贊同第二種意見，因為行政機關作出新的決定并沒有確切的時間限制，依照這種意見，可以在不牽涉遺產分割的基礎上，確定房屋的權屬，并且在權利義務的平衡方面，可以說照顧了各方的利益。由于原告已經支付了相應的對價所以要想確定適用不動產善意取得制度，關鍵在于本案買賣協議情形是否滿足不動產善意取得要件的第一和第三項要件，這就包括兩個問題：一是受讓人是否善意；二是本案中出現的登記瑕疵行為對財產轉移登記效力的影響。 （一）受讓人善意的衡量標準   

21、; 討論受讓人是否善意的前提是要明確其衡量標準。這種衡量標準包括兩方面的內容：一是具體內容方面；二是時間上的標準。 1受讓人善意的衡量標準的具體內容房管所備案登記的效力      在不動產的買賣中，衡量標準的具體內容應當是受讓人有充分證據相信房屋的產權原本屬于出賣人，即出賣人是該不動產登記簿上記載的合法權利人，并有處分該不動產的權利。      之所以要以不動產登記簿的權利記載狀況作為衡量是否善意的標準，是因為如果僅憑原告陳述其并不知道當時房屋的產權存在爭議就認定買受人是善意的，那就與

22、動產的善意取得標準無異了，而不動產登記特有的公信力也就被忽視了。因此要判定原告是否善意，必須考察當時房屋的登記狀況，即產權登記簿上記載的產權人是否是作為被告的出賣人甲，并且登記簿上不存在其他共有人等阻卻出賣人甲行使出賣權的其他障礙。      在簽訂買賣協議時，該房產雖然沒有在縣房管局的登記簿上進行過正式的產權登記，但鄉房管所對其的權屬狀況進行了類似備案式的記錄，這種記錄雖然在形式上不夠嚴謹，但是，筆者以為這種記錄可以在一定范圍內起到公示作用，具有一定效力的公信力。所謂“一定范圍的公信力”，是指凡是涉及到其管轄范圍內的不動產的交易，該登記具有公

23、信力；所謂“一定效力的公信力”，是指該登記要與區、縣的房屋權屬登記部門的登記所記載的權屬狀況相一致，才具有絕對的公信力。這主要是因為：     第一，這是由我國登記制度的不健全和權屬登記公信力的特點決定的。對于公示的形式，比較理想的形式是由統一的機關以統一的方式來辦理，按照房地產管理法的規定是由縣級房地產管理機關統一制定登記簿，這也是物權法所倡導和要求的，但是，理想與現實之間總是存在一定差異的，面對我國不動產登記制度的混亂局面，即便是物權法也沒有確定可行的實施方案，而是在附則的第264條規定：法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規

24、定之前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。這可以認為是對我國目前登記制度的適度容忍，這種態度體現了一種精神，即登記制度的現狀是行政體制的不健全造成的，是改革和完善的代價。     但即使登記制度不健全，作為登記機關的公信力是存在的，商鞅變法時立木柱重金懸賞的目的也就是宣示政府的公信力，所以即便做出錯誤的登記也是具有公信力的，在登記被撤銷之前，人們只能相信此登記。    權屬登記的公信力，體現在兩個方面，從靜態的角度考慮，登記是對目前權屬狀況的真實記載，從動態的角度考慮，登記要體現權屬的變化過程，即曾經發生過何種權屬的變

25、動以及設立過什么樣的負擔，這也是公信力的特點。    在本案中，從靜態的角度考慮，房管所記錄的權屬狀況雖然與真實的權屬狀況不一致（此房系甲和乙的父親出資購買，應當算待分割遺產，真正的權利人應當是其父親），但房管所的記錄在形式上是沒有瑕疵的，我們不能苛求房管所去調查購房款的來源，因此買受人有理由相信真實的權屬狀況就是如此。這種行政錯誤的成本主要的應當由政府來承擔，而不能對當事人求全責備。但是，從動態的角度考慮，房管所的備案記錄顯然不能體現在最初的購房之后所發生的權屬變動狀況，這就需要到區、縣一級的房屋權屬部門去核實，只有兩方面的權屬狀況一致，房管所的登記才具有公信力

26、。本案中，丙和甲去縣房管局辦理了過戶，這表明房管所的登記與縣房管局的登記是一致的，無論從靜態還是動態的角度考慮，丙都有理由相信房管所的登記的效力，相信甲是擁有房屋所有權的。     第二，公示的方式是可以變通的。    在本案情形下，筆者以為可以對“登記簿”的形式要求作相對寬泛的解釋，即在絕大多數情況下，當然要遵守法律的規定，以縣級房產管理機關的登記簿記載為準，但在偏遠的登記制度不發達的地區，允許法官依照當地的具體情況有條件的承認其他登記簿的公示效力。但是，這樣變通的瓶頸是在法律規范層面并無明確的依據，筆者認為，要解決這個問

27、題需要借助公示公信原則，這是因為，房地產管理法對于統一登記機關的規定是依據公示公信原則作出的，在規范難以解決的情況下，法官可以借助原則，在符合法律原則的實質要求的前提下進行一定程度的自由裁量。     在本案中，筆者認為對登記簿作變通規定，并不違反公示公信原則的本質要求。因為公示公信原則對登記簿的功能要求是只要能在一定范圍起到公示權利的作用并使此范圍內人們相信此公示的公信力即可，法律只是根據此原則對全國范圍內的登記狀況的共性作了統一的要求， 這并不排斥在特殊領域對法律的變通適用。在本案中，房管局的登記簿上原本沒有此房的權屬狀況，如果當事人不相信鄉房管所的

28、記錄所記載的權屬，又會要求他們相信誰呢？所以在鄉房管所管轄的范圍內，權屬的備案式記錄實際上就是對房屋權屬的一種公示，完全可以起到登記簿的作用。 對于這一點，有的同志提出，登記方式做出的變通，會違背物權法定原則，筆者認為這種觀點值得商榷，理由主要有兩點，一是，不動產善意取得的規定正是為了彌補無權處分規定的不足，民法通則中的關于不動產善意取得的規定，雖然適用范圍狹窄，但卻足以覆蓋本案的情形，因此不是從根本上違反物權法定原則；二是，對登記方式的變通，并不是創設一種新的物權，只是在已有權利項下，對權利的運用的具體形式作出新的嘗試。      第三，社員

29、權和習慣對于法定公示方式的影響。     在本案中，在簽訂買賣協議時，被告甲沒有房證，如果本案發生在登記制度健全的大城市內，如果沒有很充分的佐證，我們很難認定買受人是善意的，因為在登記體制健全的城市地區，是否擁有房產證幾乎是判定房屋買受人、租賃人等的唯一標準；在經濟欠發達，體制尚待完善的鄉鎮，實在不能“一刀切”，應當給予法官一定的自由裁量權，根據實際狀況來判定。賦予法官根據實際情形享有一定程度自由裁量權的另一項法理依據是社員權和習慣對法律和司法審判的影響。     首先，社員權的影響表現在，對于鄉鎮而言，回遷房屋本

30、來就是征用集體所有的土地建成的，原始住戶也多是集體成員，這些成員對于房屋享有一定的成員權，成員權的一項重要內容是基于成員內部的信賴基礎，成員內部進行不動產交易等重大法律行為時，對于公信力的標準要有所降低，比如農村土地承包經營權在社員內部轉讓時，幾乎可以不經公示。其次，習慣對于司法審判的影響就更為突出。    在大陸法系國家的歷史上，習慣長期以來是排在法律、法規之后的第三大淵源。在法律、法規和習慣之間發生沖突時，法律的效力優先于法規；法律和法規的效力又優先于習慣。習慣有好壞之分，但只要不損害國家和社會利益，法律就沒有必要予以否定。法律雖然高尚，可法院的判決所追求的目

31、的是為了解決糾紛，判決的依據必須令人信服，必須被當地的觀念所接受，才符合建設和諧社會的要求，這就要求法官必須充分考慮當地的習慣。正是基于這樣的考慮，西方法學家提出，法律上的效力只能在毫不脫離民眾生活實際的情況下才能實現，否則民眾生活就會拒絕服從它；一項法律只有在其實際運用于大多數情況下時都能指望切實可行時，才會產生效力。      本案的房屋最初由被告甲去購買時是97年，那時，全國范圍內的房屋產權登記制度才剛剛拉開序幕，許多地區單位福利分房還很盛行，并且，據調查，案發地房屋管理機構對回遷房屋一直沒有要求進行法律規定的權屬登記，當地群眾進行產權交易大多也是

32、依賴房管所的權屬記錄，所以本案原告在簽訂房屋買賣協議時之所以相信原告擁有產權，不僅是因為房屋管理機構一直采取的簡單的作備案記錄的管理方式，并且也與當地群眾基于成員權而約定俗成的對備案記錄的信任有密切聯系，畢竟我們沒有理由要求當事人每簽訂一次協議之前都要長途跋涉幾十公里去縣房管部門去查看房屋的真實權屬，如果那樣要求的話，房管所也就變得可有可無了。并且在本案中，原告在簽訂了買賣協議后，與被告甲去縣房管部門辦理房證，由此筆者認為作為買受方的原告還是進了相當的注意義務的，在本案的房屋買賣過程中并沒有過失。      綜上，由于行政體制的現狀與法律要求的

33、現實差距，在處理此類特殊案件時還要考慮具體的相關因素，因此，我們可以認為，房管所的備案記錄具有登記簿的公示效力，原告有理由依據此備案記錄相信房屋是歸被告甲所有，所以可以認定原告丙是基于善意的。 2受讓人善意的時間衡量標準     這主要是涉及到受讓人在哪個階段之前是善意的，因為實踐中，即使作為買受人的原告在簽訂買賣協議時是善意的，其在轉移房屋產權之前也可能變為惡意的，即在此期間他可能已經知道出賣人并非擁有相應的處分權。     筆者認為，受讓人善意的時間標準應截至不動產產權轉移之時，而不是簽訂買賣協議之時

34、。因為不動產的善意取得不僅強調買受人在主觀態度的內容上是“善意”的，而且要求是“善意”的取得，也就是說一直到財產產權轉移公示完成，才算“取得”，在這個過程中，買受人應當一直是善意的。因此，買受人在不動產產權轉移完成之前必須一直是“善意”的，才符合不動產善意取得的要件，才能取得財產的所有權。    如果買受人在簽訂協議后才知道出賣人沒有相應的處分權，買受人就不能當然的得到房屋的產權，但是買賣協議仍然有效，買受人可以追究出賣人的違約責任。在本案的情形中，買受人在取得房屋產權時一直是善意的，因此，作為買受人的原告完全符合不動產善意取得制度的第一項要件，即善意要件。

35、60;（二）登記瑕疵對財產轉移登記效力的影響    按照不動產善意取得制度的要求，本案中的房屋按照法律的規定應當在發現無權處分行為之前確已完成登記。但在本案中，作為買賣協議標的物的房屋雖然已經完成轉移登記，但在事后又被登記機關撤銷，這使得一件普通民事案件滲入了行政權的因素，所以要確定在這種登記瑕疵的情形下，法院能否認可房屋已經完成產權轉移登記，關鍵性的問題就是：第一，要解決法院民事審判權與行政權在本案中的權限分工；第二，雙重登記行為和撤銷登記行為對房屋產權轉移登記產生什么樣的影響。 1. 法院民事審判權與行政權在本案中的權限分工  &

36、#160;  這里的權限分工是指，究竟是法院還是登記機關有權決定房屋產權的歸屬。筆者認為，最終有權力確定房屋權屬的是法院。      正如前文所提到的，法院審理一件中，第一種觀點認為法院應等待行政機關確定權屬后再審理，而在此期間，法院應當中止訴訟，這種觀點的立足點是在確定本案屬于普通效力待定的情況下，來區分行政權和司法權的職權范圍和分工。      筆者認為，在本案中，對于行政權與司法權的分工，有兩點是值得注意的：     第一，登記機關行政權力

37、的特殊性。     登記機關的權力雖然是行政權，但卻是一項特殊的行政權，登記行為是一項行政確認行為，行政確認行為的特點在于其職權僅在于對房屋權屬現狀的確認，也可以認為是對房屋產權真實狀態的描述，而不能變更這種狀態，即不包括替當事人分割遺產，解決房屋產權糾紛，登記機關必須等待有權機關就產權的糾紛作出決定后對權利狀態作記錄；而對房屋產權糾紛確定權屬分配被稱為確權，與行政確認不同，確權能夠對權屬不明的狀況給予裁判，可以分割遺產，解決產權糾紛。實踐中的做法也是當事人持法院的確權判決去登記機關辦理權屬登記，這正體現了登記機關行政確認與法院民事審判權的確權行為之間權

38、力分工的界限，這種界限與一般意義的行政權與司法權的分工存在細微的差異。 第二，不動產產權登記事項的特殊性。    本案中，當事人之間就產權的歸屬存在爭議，這種爭議必須經法院裁判后，確定了產權歸屬，登記機關才能進行確認。從這種意義上說，登記機關在發現存在產權糾紛，而當事人又不能自行解決的情況下，僅撤銷房證，不再作出新的確認行為，實際上并無不妥，因為這已不屬于其權力管轄范圍。     綜合這兩項因素，本案中的不動產產權糾紛是民事訴訟的受案范圍，屬于法院職權范圍。2. 雙重登記行為和撤銷登記行為對房屋產權轉移登記的影響&

39、#160;    在明確了法院的民事審判權是唯一能對房屋權屬糾紛進行判定的權力之后，接下來要解決的就是如何判定房屋是否已經完成產權轉移。筆者認為，確定權利的歸屬，最主要的是雙重登記行為和登記的撤銷對產權的影響，這是因為當事人拒不提出分割遺產的請求，依照“不告不理”的原則，法院不能主動對遺產進行分割，因此對原告訴訟請求的判定要考慮以下兩種因素：      第一，雙重登記行為的影響。    這種影響包括兩方面的內容，一是對民事訴訟程序的影響；二是對房屋產權的影響。  &

40、#160; 首先，對于民事訴訟程序的影響。筆者認為，雖然雙重登記行為是錯誤的行政行為，其所確認的也是錯誤的事實狀態，但是這是行政機關對權利狀態的積極確認，此領域已經被行政權所覆蓋，如果沒有后來的撤銷房證行為，對于雙重登記行為所引起的糾紛，法院必須經過行政訴訟來改變，而民事訴訟是沒有權力改變行政機關確認的事實狀態的，這是行政權與民事審判權分工的界限。如果不提起行政訴訟，民事訴訟必須中止審理；    其次，對房屋產權的影響。房產局頒發兩張相同的房證，使房屋產權陷入了積極沖突之中，然而，雖然乙的房證頒發在先，但是兩張房證都是登記管理機關作出的正式的登記，都是具有法律效力

41、的行政行為，二者并不存在誰的效力更高，也不存在某張房證可以否定另一張房證的效力。同時雙重登記行為也為法院認定產權歸屬提供參考，這將在下文中展開。以上兩點就是雙重登記行為的影響。     第二，撤銷登記行為的影響。    這種影響同樣分為對訴訟程序的影響和對房屋產權的影響。    首先，對訴訟程序的影響。在登記機關撤銷房證后，房屋的權屬就沒有行政確認的效力了，不再被行政權所遮蓋，房屋的產權出現了真空階段，不能直接認定誰可以擁有房屋的產權。如前文所述，此項糾紛涉及遺產的分割，已經超出登記機關的職權范

42、圍，法院民事審判權可以溯及至買賣協議簽訂之時進行調整，包括對雙重登記的實質效力作出認定。在登記機關事后撤銷房證并遲遲不作出新的決定的情形下，法院沒有必要中止訴訟，可以直接進行審理。       其次，對房屋產權的影響。撤銷登記的行為是為法院的民事審判權提供了契機，在不存在行政權覆蓋的情形下，法院可以對登記行為確認的事實進行審查，進而對房產的歸屬作出裁判。筆者認為，對于登記機關的雙重登記行為，對原告頒發房證的行為雖然在時間上在后，但是效力要比前項登記的效力要高。      登記機關對乙頒發房證的行

43、為，可以認為是一種賦權行為。既然要賦予權利，就要對權利來源等情況進行實質審查，目前登記前的審查標準很不統一，很多學者針對某些登記機關采取的形式審查的弊端建議實行實質審查。在本案中，如果進行實質審查，乙所取得的登記過程就存在明顯的瑕疵，因為在鄉房管所的備案記錄上，兩間房都是記錄在甲的名下，房管局即便進行實質審查，也只是針對是否有共有人，以及是否存在它物權等情形，房管局要想改變房屋的產權狀況，必須具有當事人協議或有權機關的裁判，但在本案中，沒有任何證據證明乙的房證是在具備這些條件的情況下才頒發的，乙的房證僅具有形式效力，因此在事后方證又被撤銷的情況下，法院很難支持乙對房屋產權的主張；反觀甲和丙對房

44、屋產權的主張，不僅甲在房管所的備案記錄上具有最初的產權購買記載，而且具有買賣協議可以維持對房屋產權變動的證明鏈條，這樣雖然房產的真實權屬可能尚存爭議，但是即便進行實質審查，甲和丙對產權的主張也是比乙更加令人信服的。      綜合這些因素，雖然房管局頒發兩張同樣的房證，但就法院審理角度考慮，對丙頒發的房證似乎更為可信，證明效力也要更強一些。 四、問題的最終解決      前文對買受人取得房屋是否屬于善意取得已經作了分析。尤其是對第三點要件的關于產權是否已經轉移登記，在房證被撤銷，司法權

45、接管房屋產權糾紛后，司法權可以如前所述通過對兩張房證頒發過程的分析，來判定雙方對房屋產權證明力的強弱。事實上，由于房產管理機構組織的混亂，同一房產頒發三張房證者也不鮮見，所以，乙取得房證不能排除是房產管理機關操作不規范造成的，而甲和丙取得房證進而取得產權的事實合乎邏輯，也符合形式上的操作要求，法院據此完全可以認定丙在無權處分行為被發現之前，在事實上已經完成取得產權登記的行為，這樣也就滿足不動產善意取得的第三要件，從而可以認定是不動產的善意取得。      這樣，因為登記機關撤銷房證并遲遲不作出新的確認而導致此領域權力的真空，法院民事審判權因此可以依據事實和證據判斷房屋的權屬。丙因為符合不動產善意取得而使買賣協議有效并取得產權，乙取得房屋產權的理由不充分，對其所提出的對房屋產權的主張不能支持，但乙可以在以后分割遺產時要求分割甲所得賣房款。丙依據法院判決可以主張產權，如果登記機關拒絕確認權屬，丙可以申請法院強制執行。      筆者以為，本案這樣處理乃是最符合效益最大化原理，因為甲和