1、100萬還能投資商鋪嗎?商業地產未明確定義。但商鋪的所指已較明確。廣義上常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，形態上為門臉商鋪和專業市場兩種，后者函蓋了購物中心、大賣場、商業街、專業市場、批發市場、商貿中心、社區商業等和住宅底商。商鋪不僅種類繁多，檔次和級別也各有不同，規模有大有小。 以最少的交款鎖定價格 侯成棟，是倒騰商鋪的投資老鳥了，在這方面有五六年的經驗，他言語樸素，但一聽就是隱藏在民間的高手。侯成棟考察過國內主要城市的許多鋪子，熟悉北京一半的鋪子。從起先的承租、包租、轉租批發市場、小商品市場的格子商鋪做起，到轉手獨立產權商鋪，再到買賣投資商鋪，他對這個行

2、當有很多自己的體會和經驗教訓。 很多人都會就現在是不是“商鋪價格的洼地”這個問題糾結半天，把商業地產和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個偽問題，考慮這些的意義并不大，每個市場都有自己的風險和機會，拿這個市場和其他市場作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必要。 侯成棟的年收益回報計算方式總體上可認為是“靜態年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價格作比較，店鋪的價格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價格，而年租金的承受能力反向取決于項目的赫U能力。如果再精細一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價格升值收入、租金遞增比例(即動態租金收

3、益)、通貨膨脹因素，如果能在68年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價值就非常可觀了。 侯成棟多年的經驗總結是，有心儀的店鋪，首先應該以最少的交款比例盡量鎖定購買價格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤率。其次，在選擇貸款上，應該選擇期限范圍內的最長貸款時間。商鋪首付款多數為50，很多人買了店鋪，假設以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時產生的結算利潤，而不注重平時的租金，租金只用作平時花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結果會有非常大的變化，甚至可能達到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖表1、2) 獨立鋪風險小但門檻高 從

4、購房者投資的角度來講，獨立產權商鋪，如社區底商、臨街商鋪，風險要小于分割式產權商鋪，如購物中心商鋪、批發市場商鋪等，但是它進入的門檻較高、占用資金量也很大。后者風險雖然較大，但是較容易介入。再細分排序的話，風險由小到大的商鋪類型為：社區地上<商業街<批發(物流市場)<購物中心商鋪。當然，這僅代表一般情況，不排除特殊。 獨立產權商鋪中，臨街商鋪的投資相對簡單，主要在于地段、周邊環境和成長性。 零售市場由于競爭激烈和更新、流動快，所以在經營上變數很大。而以批發為主的產業專業市場，由于受到產業規模的門檻存在，只要市場規模適當，憑借市場主體的運營、經營商戶的創新和擴展、政府的引導和支

5、持、行業的優勢和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場(十年升值210倍)、柯橋輕紡城(十年升值40倍)。 針對于較復雜的專業商業項目投資，購鋪投資者主要應注意三點：投資回報、成長性和升值空間、可行性及風險。其中，最受人關注的成長性和升值空間，可以觀察以下幾個方面： No1，市場由初期順利運營到成熟期的轉變，或從市場培育期步入市場成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場的開業率就在一年左右說到判斷進入的機會，侯成棟推崇從以下四點做判斷： No1，形成自己的若干層次的收益計算方法(譬如，近期、遠期、鋪子培養期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對否定。 N

6、o2，總售價與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優質的項目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于15，大于10，可以考慮，密切留意機會。租金水平的判斷可以結合周邊但絕不限于周邊。 No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價值的升值。 N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風險的投資產品，選擇時需要格外慎重。世界上沒有免費的午餐，也不存在“沒有風險的投資品”。由50升至90以上。 No2，地塊區域稀缺、偏遠地塊逐漸融入城區、人口更新或聚集成高密度區域的機會。這些部有很大的增值機會。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區、下沙區等逐漸由郊區融入市區的情況。 No3，市場輻

7、射半徑的擴大、主要客戶群體結構的升級和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務專業市場的經營半徑由本市擴展列華東地區，主要客戶群體由中檔成功升級為中高檔等。 有時候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨特賣點，消費者和買家必須不顧長途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經營戶的經營利潤相當豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動物園、廣州的香港美食城等。 100萬只能考慮格子鋪 2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報率高，從年中開始就直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點失望： “好位置價太高，位置差的擔

8、心回報?！焙髞?，他另辟蹊徑，開始拿經營權，靠轉鋪謀利。 5年過去了，在這一行的人都公認，商鋪投資門檻很高、而目越來越高?！安灰f100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪?！焙畛蓷澮部疾爝^商業地產中的其他項目，如寫字樓，他發現，商鋪的投資門檻要遠遠高于寫字樓。目前條件般的寫字樓的單位價格跟同區域的住宅單位價格相當，100萬至200萬元可以介入，但獨立商鋪不管好賴，大都需要500萬元的起步價，位置好的商鋪每平方米十幾二十萬元不是稀奇事。事實上，商鋪投資的性質就決定了對小資金來說投資機會很有限。侯成棟說，拿今年他看鋪的經歷來說，從年后開始，準備買鋪的他，將目光定在望京、亞運村帶，

9、但是找了幾個月這里“基本上沒有商鋪”，方面開發商只租不售，導致買賣的供給很小，而需求卻不小，些新樓盤的商鋪出來就賣光的現象屢見不鮮。聽說一個樓盤二期的商鋪快出來了，侯威棟開始繃緊神經通過各種渠道盯著“目標”， “錯過了可能就再沒什么好機會了”。而他的準備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。 很多商業物業的買家原來是商業物業的租用者，發現商業物業的回報率較高后，開始把資金投入這一市場。打算買鋪以供自己經營之用的張宇說，“先期租的人，往往并非真正最后的經營戶。好的商鋪會轉租、轉手三四次，甚至更多。這對于像我這樣的人來說等于門檻層層升高?！钡呛畛蓷澱J為：其實一般也只有第一手承租下的轉租是比較有利可圖的。

10、 目前的市場行情下，100萬元以下的商鋪幾乎絕跡于市場，假使有，侯成棟也并不建議投資者出手。商鋪的有效使用率僅有50左右，100萬以下的可想而和地總體面積小、地理位置不好，租金回報率低，升值潛力較差，“買了就會后悔”。 “但是專業市場、主題批發市場里的鋪位和些目前比較偏遠、不遠未來將聚集較多居民人口形成較大人流的社區商鋪可以考慮。投資風險在于可能要付出相當大的時間成本，等待人氣聚集。”另外，在商鋪中，社區商業是個重要的組成部分，社區商業是屬地型商業，以社區范圍內的居民為服務對象。社區商鋪也成為大家爭奪的主戰場。“高密度人群聚集的新區，太少了?！焙芏嘟紖^商鋪，在城市逐漸規劃發展向多中心格局演變過

11、程中，說不定就是今日的洼地，未來能“養三代”的金礦。不過它們面臨的共同問題都是商鋪以只租不售的形態存在為多，這使得可供選擇的范圍進步縮小。當下的投資者，或許可以把目光放長遠，看好鋪子，能買則買，不買則租，總之講究先下手為強。通過輪輪地修煉，進階成“中級玩家”。 中級玩家玩的是“包裝” 侯成棟說自己只是靠轉租、轉鋪賺錢，他認為玩轉商鋪投資的最高級別是那些非大集團、大資本，按照老候的這種劃分方法，王彥民這種投資者該劃分為中間階層的中級玩家，他資金實力強大、眼光老道、在這個市場有豐富的關系和人脈，他有自己獨特的一套運營理念和手法。 2004年進入商鋪投資行當的王彥民，從自己為找到好的鋪源而發愁苦惱的

12、經歷中發現了商機找好的位置，租下整修、包裝、做定位，再做招商、出租經營。在2009年，王彥民以首付1000萬元的代價，拿下某調味品批發市場兩層樓10年經營權。 “從一些房地產開發商手里接下成規模的門面，或承接城中鄉鎮等所有的市場，進行定位、包裝、再招商運作，是商鋪投資的一個新趨勢?！鄙啼佂顿Y資深人士、搜門面網CEO邵暄表示。 王彥民認為，“好的店鋪難找，因為本來店鋪資源就很有限，但是需求卻很大，這就是我們進入市場的契機。我認為是否擁有產權、買不買斷，這其實并無所謂?，F在商鋪投資門檻在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個月的；現在拿下10年經營權的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個季度以上?！蓖鯊┟裾J為，一年一年地運營對他這種級別的投資規模來說期限太短，市場還沒培養成熟，租期就到了，商鋪今后的出路不明、前途未卜，承租的商戶心理也沒有安全感。10年的運營中，一般，長則前三四年，短則前兩三年是市場的培育期，誰也不敢奢望或者打包票1年就能培養成熟，市場起來以后后幾年的回報就會水漲船高。