1、物業接管驗收程序1.0 目的 確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀 態相符合。2.0 應用范圍本程序適用于公司新接管的物業。3.0 參考文件3.1 房屋接管驗收標準 ；3.2 物業管理條例 ；3.3 國家、地方有關法律法規。4.0 相關說明物業接管小組： 由項目總經理指定的下列部門人員組成： 項目工程部、 物業公司負責人，以及物業公司各專業人員。5.0 責任5.1 項目總經理負責組建物業接管小組并委任組長，審批物業接管計 劃。5.2 物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃。5.3 物業接管小組成員 （以下簡稱驗收責任人） 負責物業的接管驗收。6.0 資格或培

2、訓 執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的 教育或培訓。7.0 程序或步驟7.1 物業接管計劃的提出7.1.1 項目總經理在前期物業服務合同規定的接管日期前，從項 目各部門抽調人員，成立物業接管小組，并委任小組組長。7.1.2 小組組長擬定物業接管計劃并報項目總經理審批，物業接管計 劃應包括以下內容：7.1.2.1 物業接管驗收項目清單；7.2.2.2 小組人員分工；7.2.2.3 接管日程安排；7.2.2.4 其他（如提前介入在建工程驗收等） 。小組組長擬定接管計劃時應注意， 圖紙資料應至少提前于該實物移交 七天完成驗收并歸檔。7.1.3 項目總經理批準的接管計劃由小組組

3、長組織執行。7.2 圖紙資料的驗收7.2.1 負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清 點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。7.2.2 應予驗收的文檔資料一般應包括：7.2.2.1 全套工程竣工圖紙（含小區規劃圖） ；7.2.2.2 機電設備使用說明書，隨機資料、工具等；7.2.2.3 機電設備購銷合同（復印件） ；7.2.2.4 商品房買賣合同（復印件） ；7.2.2.5 電梯使用許可證；7.2.2.6 隱蔽工程驗收記錄；7.2.2.7 供水、供電的指標批文；7.2.2.8 供氣系統驗收證明（含指標批文） ；7.2.2.9 消防系統驗收證明；7.2.2.10 其

4、他資料。7.2.3 驗收責任人填寫房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共 用設施清單 ，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完 成驗收。7.2.4 房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共用設施清單由 驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。7.3 物業現場驗收7.3.1 房屋及分戶設施的驗收7.3.1.1 驗收責任人根據接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收， 驗收項目包括但不限于：a）房屋墻、地、門、窗裝修情況；b）有線電視、電話、智能化系統情況；c）水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同 規定）；d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。7.3.1.2

5、驗收要求a）房屋本體和分戶（層）設施符合設計要求和具備使用條件。b）設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。c）房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合房屋接管驗收標準的第 4.5 章的有關規定。d）同開發商和保修單位簽訂有關保修協議，明確保修期限和保修項目。7.3.2 公共設備設施驗收7.3.2.1 驗收責任人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收 項目一般包括但不限于以下內容：a）給排水系統；b）電氣系統； c）燃氣系統;d）空調系統；e）消防系統；f）通訊系統；g）智能化系統；h）電梯系統；i）園林綠化系統；j）公共配套設施及公共照明系統；k）管理配套系統（含管理房、停車場、車

6、棚、垃圾房等）；l）其他系統。7.3.2.2 驗收要求：a）各項工程通過竣工驗收，物業滿足入住使用條件；b）共用設施完善，符合小區的規劃記載；c）物業本體及各系統的質量和使用功能應符合房屋接管驗收標準中第 4.5 章的規定；7.3.3 驗收責任人結合圖紙資料盡快熟悉物業現場，按通知時間與項 目工程人員、施工單位、工程監理單位共同參與驗收。7.3.4 驗收責任人根據房屋及共用設施驗收記錄表將存在的問題填寫于交接問題處理單 ，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位 代表和驗收人簽字后， 副本交移交單位代表并督促整改， 正本由驗收 責任人和接管小組組長存底備查。7.3.5 驗收責任人對自己簽發

7、的交接問題處理單的執行情況及時監督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在 備注欄內注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續整改。7.3.6 驗收責任人在自己簽發的交接問題處理單全部完成后，將 其提交接管小組組長審核并歸檔。7.3.7 接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的房 屋及共用設施驗收記錄表 、交接問題處理單 對物業接管驗收工作 進行監督，發現有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。7.4 物業的正式驗收接管7.4.1 物業接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設備設施均 完成驗收后，制做房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表和物 業整體移交驗收表 ，物業即

8、正式接管。7.4.2 物業整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、建設單位 和物業公司三方簽章后各執一份。7.4.3 物業公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協議，明確保修 期限和保修內容：7.4.3.1 建設單位、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核 工作；7.4.3.2 質保期滿，根據建設單位、物業公司雙方簽訂的意見確定質 ?？铐椀闹Ц?；7.4.4 物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員 與移交資料一并歸檔。7.4.5 物業工程部依據已移交設備設施著手編制機電設備清單 。7.5 物業正式驗收接管后，物業交付給業主前，建設單位基于任何考 慮對物業進行改建、 增建， 接管小

9、組組長均需要求建設單位事先提供 改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工 完畢時對改建、增建部分按7.27.3的要求進行補充驗收。8.0 相關文件文件編號文件名稱驗收標準9.0 質量記錄記錄編號記錄表格物業整體移交驗收表房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表房屋及共用設施驗收記錄表房屋及共用設施清單交接問題處理單10.0 修改記錄日期版本修改人修改原因驗收標準一、樓宇本體驗收標準1、主體結構：1）內、外墻不得滲水、開裂； 2）屋面排水暢通、 無積水、 不滲漏； 出口水、 檐溝、 落水管安裝牢固、 接口嚴密、不滲漏。2、樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫

10、皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘 帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。3、內墻面：1）抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2）塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色 澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無 污水痕跡，無污漬。5 、衛生間、 陽臺地面應低于相鄰地面至少2 厘米左右， 不應有積水，倒泛水和滲漏。6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7、門、窗：1）門、窗開啟自如，密封嚴密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；2）

11、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；3）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5）電子防盜門、可視對講系統圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；6）不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；7）高檔裝飾門裝飾完整。8、樓梯、扶手： 1）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平 滑； 2）砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。10 、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。11 、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現象。12、漏電保護安全可靠， 電器插座安裝平整、 牢固， 符合“左零右火” 規定，

12、電源已接通正常。13 、有線電視已開通，信號良好。14、開關安裝平整、牢固，開關靈活，接觸良好。15、照明安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。16 、水表（表前安裝截止閥） 、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無 損傷。17 、衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲 漏現象，無堵塞，排水通暢。18 、給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水 通暢，有足夠壓力。19 、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象， 無堵塞，排水通暢，完好無損。20、門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21 、防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫

13、皮、 銹跡，無裂紋、折損。22 、暗埋線管及走向有明顯標識。 23、開關、插座、照明、空調機座等設施應滿足使用要求。24 、其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，狀態正常。、公共配套設施接管驗收標準1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好。4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固， 油漆完好。5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化 水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。6、道路：1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻 成直線；2）

14、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標識線、路牌設置規范，清楚完好。7、室外消防栓：1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；2）消防設施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。9、垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰。11 、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排 水設施良好。13、單車、 摩托車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護

15、和排水設施 良好。14 、明溝、暗溝排水暢通， 不積水， 無斷裂， 溝蓋板安裝牢固、 平穩。15 、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。16 、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。18 、水池、水箱內壁光滑平整，衛生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查 井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。19 、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔。 三、設備機房接管驗收1、電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范； 有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業及運行管理要求，配件 齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防 護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損 傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指 標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業及 運行管理要求，設備表面油漆完好，無損傷。4 、發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表 面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業及運行管理 要求，防護設置完好，通風，采光良好，消防設施齊全。5、消防監控設備