1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納哪些稅（費(fèi)）一、 營(yíng)業(yè)稅 （一）、應(yīng)稅范圍： 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。 （1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物 銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行

2、為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。 （2）銷(xiāo)售其他土地附著物 銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 （二） 涉及稅種 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。 1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

3、根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定： （1） 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 （2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 （3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定： 納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： 計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本（1+

4、成本利潤(rùn)率）（1營(yíng)業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2、其他具體規(guī)定如下： （1） 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（京地稅營(yíng)1996592號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 （2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)

5、轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知（京地稅營(yíng)1995319號(hào)）規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)

6、稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地

7、使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房

8、屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其

9、次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 （3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知（京地稅營(yíng)1995319號(hào)）規(guī)定： 以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物的行為，

10、應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 （4）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)的通知（京地稅營(yíng)1994205號(hào)）規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

11、 同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收

12、入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。 計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額5% 二、城市維護(hù)建設(shè)稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā)1985第19號(hào)）規(guī)定： （一）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 1、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%； 2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣

13、城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； 3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%； 三、教育費(fèi)附加 根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知的通知（京稅三1994217號(hào)）的規(guī)定： （一）計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額 （二）稅率為3%。 計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額費(fèi)率。 四、土地增值稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)發(fā) 1993 138 號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取

14、得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （五）土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) 計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

15、取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； 3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （2）開(kāi)發(fā)土地和

16、新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 （3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算，市政府在京政發(fā)（1996）7號(hào)北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

17、費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%的以內(nèi)計(jì)算扣除。 （4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與

18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20的扣除。 （六）稅率： 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 根據(jù)關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知（京地稅二 1996 240 號(hào)）規(guī)定，對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少

19、補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。 五、房產(chǎn)稅 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的需繳納房產(chǎn)稅。 根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)198690號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)稅率為1.2%。計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)(1-30%)1.2%。 六、城鎮(zhèn)土地使用稅 如果企業(yè)擁有土地

20、使用權(quán)的需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=(各級(jí)土地面積相應(yīng)稅額)。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、

21、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。 （一）根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅稅率為1.2%。計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值稅率(1-30%)。 （二）根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市征收中外合營(yíng)企業(yè)土地使用費(fèi)暫行規(guī)定的通知（京政發(fā)198581號(hào)）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。

22、依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。 八、印花稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額稅率應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所

23、載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶手續(xù)。 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 九、契稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄞr(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

24、的轉(zhuǎn)移。 （一）下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅： 1、以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的； 2、以獲獎(jiǎng)、預(yù)購(gòu)、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的； 3、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； 4、以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 （二） 契稅的計(jì)稅依據(jù)如下： 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格； 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都

25、屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類(lèi)土地使 用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定； 3、土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換 ，為交換價(jià)格的差額； 4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益。 5、承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)部分 權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。 前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的

26、差額明顯不合理，并且無(wú)正當(dāng)理由的 ，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。 根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房產(chǎn)后應(yīng)繳哪些稅廣東興旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司幾年前以300萬(wàn)元取得一塊土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建成商品住宅房一處，最近以3000萬(wàn)元的價(jià)格整體出讓給興隆集團(tuán)公司，并書(shū)立700萬(wàn)元的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和2300萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理了土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。公司老板鄭興旺粗略一算，大約有1000

27、多萬(wàn)元進(jìn)賬，興奮不已，準(zhǔn)備為部下發(fā)個(gè)大紅包，以示獎(jiǎng)勵(lì)。他的想法還未實(shí)施，公司財(cái)務(wù)李經(jīng)理就提醒老板：還未繳稅呢。鄭老板問(wèn)財(cái)務(wù)李經(jīng)理：要繳些什么稅，繳多少？李經(jīng)理也一下說(shuō)不明白，于是他們一道來(lái)稅務(wù)部門(mén)咨詢。根據(jù)稅法，該公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)第一要繳納營(yíng)業(yè)稅。首先該公司銷(xiāo)售商品房屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目，適用稅率為5。對(duì)其連同商品房一并轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按照規(guī)定亦比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅。其次是自建行為要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)第四條單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷(xiāo)售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)的規(guī)定，該公司自建商品房銷(xiāo)售的行為，還應(yīng)按照建筑業(yè)稅目繳納3的營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按照第十五條的規(guī)定組成計(jì)稅價(jià)格。成本利潤(rùn)率由省級(jí)人民政府確

28、定，廣東省規(guī)定的成本利潤(rùn)率是10。第二要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。第三要繳納土地增值稅。按照規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物應(yīng)繳納土地增值稅。第四要繳納固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對(duì)行為征收的一種稅，稅率為5。第五要繳納印花稅。公司出售商品房而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于購(gòu)銷(xiāo)合同稅目，應(yīng)按萬(wàn)分之三貼花，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定暫不屬于印花稅列舉的征稅憑證，不貼花。第六要繳納企業(yè)所得稅。以上六項(xiàng)相加，即是該公司的應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立銷(xiāo)售公司以減輕稅負(fù)一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面將通過(guò)一簡(jiǎn)化案例來(lái)說(shuō)明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提

29、下，如果開(kāi)發(fā)商采用的價(jià)格有兩種： 1.可供銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96的萬(wàn)元，增值率為19.97，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。 2.若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。如果開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷(xiāo)售公司，房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19.97，小于20免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅、城建稅

30、、教育費(fèi)附加合計(jì)：15005（173）82.5萬(wàn)元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬(wàn)元的利潤(rùn)，比籌劃前增加17.25萬(wàn)元。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅自查（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的具體征稅規(guī)定 1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問(wèn)題 借款者無(wú)力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者按：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷(xiāo)售，也應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2、合作建房的征稅問(wèn)題 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： （1）第一種方式是純粹的以物易物： 即雙方以各自

31、擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出

32、去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，對(duì)其按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是合作建房 即甲方以土地使用權(quán)、乙方以

33、貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。 對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按

34、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同售房的征稅問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房戶開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，包銷(xiāo)商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿后未售出的房產(chǎn)

35、由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)。此種情況，在合同期內(nèi)包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 4、兼并、破產(chǎn)過(guò)程中的不動(dòng)產(chǎn)的征稅問(wèn)題 對(duì)企業(yè)兼并過(guò)程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，暫不征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)因破產(chǎn)而發(fā)生的企業(yè)拍賣(mài)，暫不征營(yíng)業(yè)稅；但專(zhuān)項(xiàng)拍賣(mài)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)取得的收入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。 5、舊房補(bǔ)償費(fèi)的征稅問(wèn)題 對(duì)舊城改造過(guò)程中，拆

36、遷戶取得的舊房補(bǔ)償費(fèi)，不作銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)安置過(guò)程中向居民收取超面積部分的價(jià)款，應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 6、個(gè)人代辦建房征稅問(wèn)題 個(gè)人以各購(gòu)房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個(gè)人簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房戶，此種情況對(duì)個(gè)人應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 7、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的征稅問(wèn)題 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 8、企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配的征稅問(wèn)題 企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給

37、中外雙方的股東，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，應(yīng)對(duì)分配的不動(dòng)產(chǎn)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 （二）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)自查應(yīng)注意的方面 1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖≠?gòu)房款、價(jià)外費(fèi)用，包括各種基金、集資費(fèi)、代收代墊款項(xiàng)（例如代地方政府有關(guān)部門(mén)收取的基金、人防費(fèi)；代煤氣公司收取的煤氣安裝費(fèi)；代有關(guān)部門(mén)收取的白蟻防治費(fèi)等），收取的這些價(jià)外費(fèi)是否并入銷(xiāo)售收入繳納營(yíng)業(yè)稅。 2、單位將房屋無(wú)償贈(zèng)與他人的，是否按照銷(xiāo)售同類(lèi)同期房屋的價(jià)格按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。 3、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，采取預(yù)收款、預(yù)收定金方法的，在取得預(yù)收款、預(yù)收定金時(shí)，是否按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 4、不動(dòng)產(chǎn)投資入股后，又發(fā)后轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)

38、的，是否按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 5、單位或個(gè)人合作建房，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供房屋所有權(quán)，雙方都取得了部份房屋所有權(quán)，提供房屋所有權(quán)的納稅人，是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 6、單位或個(gè)人將土地使用權(quán)出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還給單位或個(gè)人。他方是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，受建設(shè)方的委托，在已購(gòu)的土地上建造房屋，并按工程造價(jià)收取一定比例的管理費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是否包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分。 8、納稅人向銀行借款，到期無(wú)力歸還，以房屋抵押所貸款項(xiàng)

39、，是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷(xiāo)售，是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊稅種，因此對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。 一、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三

40、是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。 1.房地產(chǎn)的代建房行為 稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增

41、值稅。 2.合作建房 稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。假如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫(xiě)字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。將來(lái)再做處置時(shí)，可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。 二、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃 計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越

42、高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同

43、類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。下面舉例說(shuō)明。 假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

44、開(kāi)發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。那么： 如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+(300+500)5% =利息費(fèi)用+40萬(wàn)元 如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(300+500)10%=80萬(wàn)元 對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于40萬(wàn)元的話，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?/p>

45、不必提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額的目的。 三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃 根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，在分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲

46、得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。下面通過(guò)舉例說(shuō)明。 假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷(xiāo)售收入 5000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售額為3000萬(wàn)元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為2000萬(wàn)元。扣除項(xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。 該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為：J銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：銷(xiāo)售稅金及附加=30005%(1+7%+3%) =165萬(wàn)元ZJ除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+165=2365萬(wàn)元增值額=3000-2365=635萬(wàn)元增值率=6352365100%=27%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 63530%=190.

47、5萬(wàn)元 銷(xiāo)售豪華住宅： 銷(xiāo)售稅金及附加=20005%(1+7%+3%)= 110萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+110=1110萬(wàn)元增值額=2000-1110=890萬(wàn)元增值率=8901110100%=80%適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 89040%-11105%=300.5萬(wàn)元共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬(wàn)元通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%，超過(guò)了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有兩種：一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額；二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。1.增加扣除項(xiàng)目金額假定

48、上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，假設(shè)其為X，那么應(yīng)納土地增值稅為：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X增值率=(2835-X)(X+165)100%由等式(2835-X)(X+165)100%=20%，解得 X=2335萬(wàn)元此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以免稅，繳納的土地增值稅僅為銷(xiāo)售豪華住宅的部分，應(yīng)納稅額為300.5萬(wàn)元。增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等(見(jiàn)上)。2.降低銷(xiāo)售價(jià)格降低銷(xiāo)售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理要通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金

49、做出決定。仍假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，假設(shè)其為Y。那么應(yīng)納土地增值稅為：銷(xiāo)售稅金及附加=Y5%(1+7%+3%)=5.5%Y扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5.5%Y增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200增值率=(Y-5.5%Y-2200)(2200+5.5%Y)100%由等式(Y-5.5%Y-2200)(2200+5.5%Y)100%=20%，解得Y=2827萬(wàn)元F同上普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅，此時(shí)繳納的土地增值稅仍為銷(xiāo)售豪華住宅的部分300.5萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入比原來(lái)的3000萬(wàn)元減少了173萬(wàn)元，少納稅190.5萬(wàn)元，與減少的收入相比節(jié)省了17.5萬(wàn)元。以上介

50、紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)出租與聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)比較 企業(yè)利用閑置的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，現(xiàn)在已經(jīng)成為一種普遍的投資形式。房地產(chǎn)投資，采取不同的投資方式，所涉及的稅種小.所承擔(dān)的稅負(fù)也必然不同。企業(yè)以房地產(chǎn)投資最常見(jiàn)的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。現(xiàn)舉例分析如下：假設(shè)位于市區(qū)的A企業(yè)有一處空置房產(chǎn)，其原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中A企業(yè)所占份額為X2，出租和

51、聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)分別為Y1、Y2。1.采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)：（1）營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃屬服務(wù)業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；（2）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為 12% X1； （3）城建稅：A企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城建稅稅負(fù)為 7% 5% X10.35%XI（4）教育費(fèi)附加：3%5%X10.15%X1；（5）印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅暫行條例第 3條規(guī)定：“按租賃金額1/1000貼花”，因此印花稅稅負(fù)為 0.1%X1；（6）所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，

52、因此，所得稅稅負(fù)為33%（X15%X10.5%X1）31%X1。總體稅負(fù)Y1營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)房產(chǎn)稅稅負(fù)城建稅稅負(fù)印花稅稅負(fù)所得稅稅負(fù)于教育費(fèi)附加5%X112%X10.5%X10.1%X131%X148.6%X1。 2.采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)：（1）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。以江蘇省為例，減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)1.2%（130%）K；（2）土地使用稅（此稅種從量定額計(jì)征，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0.7元平方米），假設(shè)該房產(chǎn)使用面積為1平方米，土地使用稅稅負(fù) 0.71 0.71；（3）所得稅，聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅所得稅稅負(fù)X233

53、%33%X2總體稅負(fù)Y2房產(chǎn)稅稅負(fù)土地使用稅稅負(fù)所得稅稅負(fù)1.2%（130%）K0.7133%X20.0084K0.71+33%X2。3.假設(shè)企業(yè)以房地產(chǎn)出租和聯(lián)營(yíng)所承擔(dān)的稅負(fù)相等，那么 Y1 Y2；48.6%X10.0084K十0.71十33%X2。由于房產(chǎn)原值K和使用面積1均可測(cè)出即屬于常量，則可以以房地產(chǎn)投資取得收入為橫坐標(biāo)，相應(yīng)稅負(fù)為縱坐標(biāo)，當(dāng)預(yù)期的投資收入等于Z時(shí)租賃和聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)相等，當(dāng)預(yù)期收入大于Z時(shí)聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)較輕。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前往往可以商議確定，而聯(lián)營(yíng)的收入則因影響因素多，不可確定性要更大，所以可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，有：48.6%X1

54、0.0084K0.7133%X2； 33%X2-0.0084K0.7148.6%X1；X248.633 X10.8433K70331。在利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)的收入X248.633租金收入（0.8433）房產(chǎn)原值7033實(shí)際使用面積時(shí)，該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營(yíng)方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營(yíng)方式，反之，則應(yīng)采取租賃方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的納稅籌劃營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人提供應(yīng)稅的營(yíng)業(yè)額，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，統(tǒng)稱(chēng)為營(yíng)業(yè)額。它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)款之外取得的一切費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、基金等等。（一）建筑業(yè)1.建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)）及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。其中，工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成：根據(jù)實(shí)際完成的工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤(rùn)；根據(jù)直接費(fèi)、