1、1/13/2022.1第3章 物業(yè)管理企業(yè)n物業(yè)管理企業(yè)概述n物業(yè)管理公司的設立n物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n物業(yè)管理企業(yè)的主要機構(gòu)及職能n物業(yè)管理企業(yè)外部聯(lián)系 1/13/2022.2第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n一、物業(yè)管理企業(yè)的概念n1、物業(yè)管理企業(yè)指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的委托，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應報酬的經(jīng)濟實體。n2、要點：n按合法程序成立n具有行業(yè)資質(zhì)n具有法人地位的經(jīng)濟實體1/13/2022.3第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n二、物業(yè)管理企業(yè)的特征n服務性n經(jīng)營性n專業(yè)性n平等性1/13/2022.4第1節(jié)

2、 物業(yè)管理企業(yè)概述n三、物業(yè)管理企業(yè)的分類n1、按服務范圍劃分n綜合性物業(yè)管理企業(yè)n專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)n2、按投資組合方式及出資人承擔的責任分類n物業(yè)管理有限責任公司n物業(yè)管理股份有限公司1/13/2022.5第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設立n一、物業(yè)管理企業(yè)設立的條件n1、有限責任公司設立的條件n股東符合法定人數(shù)（一般在2人以上，50人以下）n股東出資達到法定資本最低限額（服務性公司為10萬元人民幣）n股東共同制定公司章程n有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)n固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件1/13/2022.6第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設立n一、物業(yè)管理企業(yè)設立的條件n2、股份有限

3、公司設立的條件n發(fā)起人符合法定人數(shù)（不可少于5人）n發(fā)起人認購和社會公開募集的股本達到法定最低資本限額（1000萬元）n股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定n發(fā)起人制定公司章程，采用募集方式設立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過n有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構(gòu)n固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件1/13/2022.7第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設立n二、物業(yè)管理企業(yè)的設立程序n1 1、可行性研究、可行性研究n市場調(diào)查市場調(diào)查n綜合分析綜合分析n報告撰寫報告撰寫n2 2、公司章程等文件準備、公司章程等文件準備n3 3、人才儲備、人才儲備n4 4、繳納出資、繳納出資n5 5、注冊登記、注冊登記n6 6、資質(zhì)

4、審查：、資質(zhì)審查：營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照和和臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書1/13/2022.8第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n一、資質(zhì)等級的劃分n1 1、一級資質(zhì)、一級資質(zhì)n注冊資本人民幣注冊資本人民幣500500萬元以上；萬元以上；n物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于和技術(shù)人員不少于3030人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于2020人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；n物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家

5、有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；n管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100100：n多層住宅多層住宅200200萬平方米；萬平方米；n高層住宅高層住宅100100萬平方米；萬平方米；n獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）15 15萬平方米；萬平方米；n辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)5050萬平方米。萬平方米。n建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立建立并嚴格執(zhí)行

6、服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。1/13/2022.9第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n一、資質(zhì)等級的分類n2 2、二級資質(zhì)、二級資質(zhì)n注冊資本人民幣注冊資本人民幣300300萬元以上；萬元以上；n物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于和技術(shù)人員不少于2020人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10 10人，人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；工程、財務

7、等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；n物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；n管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100100：n多層住宅多層住宅100100萬平方米；萬平方米；n高層住宅高層住宅5050萬平方米；萬平方米；n獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）8 8萬平方米；萬平方米；n辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)2020萬平方米。萬平方米。n建立并嚴格執(zhí)行服

8、務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。1/13/2022.10第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n一、資質(zhì)等級的分類n3 3、三級資質(zhì)、三級資質(zhì)n注冊資本人民幣注冊資本人民幣5050萬元以上；萬元以上；n物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于職管理和技術(shù)人員不少于10 10人。其中，具有中級以上職稱的人人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于員不少于5 5人，工程、財務

9、等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；上職稱；n物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書n有委托的物業(yè)管理項目；有委托的物業(yè)管理項目；n建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。1/13/2022.11第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n二、資質(zhì)的申報和審批n1、資質(zhì)的申報 應當提交下列材料：應當提交下列材料：n企業(yè)資質(zhì)等級申報表；企業(yè)資質(zhì)等級申報表；n營業(yè)執(zhí)照；營業(yè)執(zhí)照；n企業(yè)資質(zhì)證書

10、正、副本；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；n物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；負責人的職稱證書和勞動合同；n物業(yè)服務合同復印件；物業(yè)服務合同復印件；n物業(yè)管理業(yè)績材料。物業(yè)管理業(yè)績材料。1/13/2022.12第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n二、資質(zhì)的申報和審批n2、資質(zhì)的審批申請企業(yè)房地產(chǎn)主管部門工商行政管理部門3030日內(nèi)申辦資質(zhì)日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書備案和資質(zhì)等級證書2020個工作日個工作日內(nèi)核發(fā)批準文內(nèi)核發(fā)批準文件件

11、審批審批核發(fā)營核發(fā)營業(yè)執(zhí)照業(yè)執(zhí)照注冊登記注冊登記1/13/2022.13第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n三、資質(zhì)等級的行政管理n1、資質(zhì)評審n一級由省、自治區(qū)建委、直轄市房地局初審，初審合格后報建設部審批；n二級由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責；n三級物業(yè)管理資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督；1/13/2022.14第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n三、資質(zhì)等級的行政管理n2、資質(zhì)管理n（1 1）資質(zhì)的動態(tài)管理）資質(zhì)的動態(tài)管理n（2 2）對招投標活動的監(jiān)督管理）對招投標活動的監(jiān)督管理n一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以

12、承接各種物業(yè)管理項目一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目n二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接3030萬平方米以下的萬平方米以下的住宅項目和住宅項目和8 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務業(yè)務n三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接2020萬平方米以下住萬平方米以下住宅項目和宅項目和5 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務務1/13/2022.15第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理n三、資質(zhì)等級的行政管理n聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的。聘用未取

13、得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的。n將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的。將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的。n挪用專項維修資金的。挪用專項維修資金的。n擅自改變物業(yè)管理用房用途的。擅自改變物業(yè)管理用房用途的。n擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的。擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的。n擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的。擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的。n擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營

14、的。n物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的。物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的。n與物業(yè)管理招標人或其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的。與物業(yè)管理招標人或其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的。n履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的。履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的。n越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的。越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的。n租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的。租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的。n發(fā)生重大責任事故的。發(fā)生重大責任事故的。1/13/2022.16第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n一、組織機構(gòu)設置的原則n目標

15、原則n（1）信譽目標；（2）盈利目標n（3）發(fā)展目標；（4）服務目標n統(tǒng)一領導與層次管理原則 n有效管理幅度原則n分工協(xié)作原則n權(quán)責對等原則 1/13/2022.17第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n典型的組織形式直線制組織結(jié)構(gòu) 職能制組織結(jié)構(gòu) 直線職能制組織結(jié)構(gòu) 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu) 矩陣制組織結(jié)構(gòu)1/13/2022.18第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n二、直線制組織結(jié)構(gòu)n1、特點：n企業(yè)的各級組織機構(gòu)從上到下實行垂直領導，各級主管人員對所屬單位的一切問題負責，不設專門職能結(jié)構(gòu)。n2、優(yōu)點：n機構(gòu)精簡、指揮統(tǒng)一、決策迅速、易于管理n3、缺點：n主管人員難于應付復雜的管理，主管人員容易獨斷專行、造成

16、指揮失誤。n4、適用范圍：n管理種類少、范圍小、業(yè)務較為簡單的小型物業(yè)管理公司。1/13/2022.19直線制組織結(jié)構(gòu)圖(line organizational structure)經(jīng) 理管理處主任管理處主任保潔組保安組保安組保潔組1/13/2022.20第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n三、職能制組織結(jié)構(gòu)n1、特點：n各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)對下面直線部門一般不能下達命令和工作指示，只起業(yè)務指導和監(jiān)督作用。n2、優(yōu)點：n加強了專業(yè)管理的職能n3、缺點：n機構(gòu)人員過多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，易造成工作效率降低。n4、適用范圍：n涉及面廣、技術(shù)復雜、服務多樣化

17、、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。1/13/2022.21職能制組織結(jié)構(gòu)（staff organizational structure)總經(jīng)理行政部財務部開發(fā)部人力資源部管理處C管理處B管理處A財務組管理組維修組保潔組保安組1/13/2022.22第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n三、事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)n1、特點：n實行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開；每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。n2、優(yōu)點：n強化了決策機制；能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任性和主動性；促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；有利于復合型人才的培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。n3、缺點：n事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機

18、構(gòu)重疊，人員過多。n4、適用范圍：n規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理公司。1/13/2022.23事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)（divisional organizational structure)行政部財務部開發(fā)部人力資源部事業(yè)部C事業(yè)部B事業(yè)部A財務部管理部管理處C管理處B管理處A總經(jīng)理1/13/2022.24某物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)1/13/2022.25第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n四、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇n1、企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營的類型n2、企業(yè)的經(jīng)營方式和管理業(yè)務的復雜程度n3、企業(yè)的管理手段的先進性及管理人員的素質(zhì)和能力1/13/2022.26第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主

19、要機構(gòu)及職能n一、總經(jīng)理n貫徹落實董事會決議、決定，全面負責企業(yè)的領導與管理工作。n負責主持總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各種工作事務，督促企業(yè)各方面工作的順利進行。n負責組織、編制企業(yè)年度、季度財務預算，做好財務審核監(jiān)督。n負責企業(yè)重要的公關和重點接待工作，處理重大事務和活動安排。n負責企業(yè)下屬人員的錄用、任免、晉升、獎懲等工作。n完成董事會負責授權(quán)交辦的其他工作，并對其結(jié)果負責。1/13/2022.27n二、辦公室n建立健全行政管理運作制度，并監(jiān)督企業(yè)各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行n負責企業(yè)的日常行政管理、檔案資料管理。n組織編制辦公用品和勞保用品的計劃。n協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作。n負責組織社區(qū)文化活動

20、的開展。n后勤管理n接待來訪n公共關系、招集會議等。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機構(gòu)及職能1/13/2022.28n三、開發(fā)部n負責企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的分析。n負責對外聯(lián)絡，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗、同行其他企業(yè)的經(jīng)營狀況。n選擇適合企業(yè)的業(yè)務進行可行性分析。n全權(quán)負責投標工作。n負責業(yè)務委托管理合同的簽訂、落實。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機構(gòu)及職能1/13/2022.29n四、財務部n依據(jù)國家的有關法規(guī)、政策、制度、文件，建立健全企業(yè)會計核算制度、財務管理制度。n監(jiān)督企業(yè)資金運行狀況，定期做出財務分析報告，為總經(jīng)理決策提供財務依據(jù)。n組織擬訂物業(yè)管理各項費用標準的預算方案。n審核控制各項費用的支出，杜絕浪費。n負責各類收費工作。n負責與稅務、工