1、土地估價報告項 目 名 稱：番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權價格評估受 托 估 價 單 位：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 土地估價報告編號：深同誠（2010B）（估）字08QCT第069號 提交估價報告日期：二一年八月二十七日電腦編號：2010-1353809防偽查詢請登錄“同致誠評估”官方網站：土 地 估 價 報 告第一部分 摘 要一、估價項目名稱番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權價格評估二、委托估價方廣東省廣州市中級人民法院三、估價目的為委托方司法處臵提供參考價值依據而評估土地使用權價值四、估價基準日根據城鎮土地估

2、價規程（GB/T18508-2001），本次估價基準日設定為對估價對象完成實地查勘之日：二一年五月二十四日五、估價日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日六、地價定義根據土地估價的技術規程和項目的具體要求，此次估價的是指估價對象在估價基準日，土地實際開發程度達到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內場地未平整，估價時設定土地開發程度達到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內場地未平整；土地規劃用途為居住用地,土地使用權總面積為51,340,119平方米，可建設用地面積為25,670.0595平方米，規劃容積率1.2（按照可建設用地計），- 1 -截止估價基準日2010

3、年5月24日，剩余土地使用年限53.40年，在規劃利用條件下于估價基準日的土地使用權價格。七、估價結果經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，估價得到委估宗地在估價設定用途、使用年限及開發程度條件下，于估價基準日的土地使用權價格為：估價對象總面積：51,340.119平方米樓面單價：970元/平方米地面單價：582元/平方米市場價值：2,987.99萬元大寫人民幣：貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元整宗地估價結果詳見土地估價結果一覽表。八、土地估價師簽章估價師 土地估價師證書號 簽字蓋章 殷宇霞 2000440250梁小君 2002440061九、土

4、地估價機構- 2 -深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司估價機構法定代表人簽字：二一年八月二十七日- 3 -附土地估價結果一覽表估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 估價報告編號：深同誠（2010B）(估)字08Q CT第069號 估價期日：2010年5月24日 估價期日的土地使用權性質：出讓1、土地權利限制：（見表）2、基礎設施條件：（見表）3、規劃限制條件： （見表）4、影響土地價格的其他限制條件：（見表）- 4 -土地估價結果限定條件表二、其他需要說明的事項1、估價范圍內涉及的土地面積以委托方提供的國有土地使用證所載數據為準；2、根據委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南

5、沙開發區分局所出具的關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)，估價對象原約定用途為別墅、商住用地。因現行城市規劃調整，現該地塊部分用地調整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發建設必須按城市規劃要求實施。3、根據委托方提供廣州市城市規劃局南沙開發區分局所出具的關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)及關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)，估價對象50%為可建設商住用地（包含小區內部道路、小區配套設施、小區綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公

6、園配套設施用地，10%為市政道路及交通設施用地并進一步核定該50%- 5 -可建設用地為居住用地，無獨立商業用地（小區公共服務配套設施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按照可建設用地計）。4、本報告假定土地價格在價格定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司二一年八月二十七日- 6 -第二部分 估價對象界定一、委托估價方委托單位：廣東省廣州市中級人民法院二、估價對象本次估價對象是番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權，土地使用者為廣州小康房地產開發有限公司，土地規劃用途為居住用地，用地面

7、積共為51,340.119平方米，土地使用權從1993年10月26日起計算，截止估價基準日，剩余土地使用年限為53.40年。三、估價對象概況1土地登記狀況估價對象番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地，位于南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規劃路，西臨空地、北臨山體。根據委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區國用（2001）字第0060號)，確定該宗地權屬來源為出讓，國有土地使用證證載用途為別墅、商住用地（根據委托方提供的關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)現用途改為居住用地），宗地使用權面積為5

8、1,340.119平方米，登記時間為- 7 -2001年3月。2土地權利狀況根據委托方提供的資料，估價對象番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地所有權為國家所有，證載土地使用權人為廣州小康房地產開發有限公司，土地使用權來源為出讓，土地使用年限從1993年10月26日起計70年，截止估價基準日，剩余土地使用年限為53.40年。根據委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區國用（2001）字第0060號)及關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)，估價對象于2000年8月30日抵押于中國建設銀行廣州經濟技術開發區支行，貸款期限3年

9、（2000年8月至2003年8月），貸款金額1000萬元。2006年10月11日，該宗地土地被廣州市中級人民法院查封并于2008年10月9日進行了續封。期間，廣州市天河區人民法院、廣州市蘿崗區人民法院先后于2007年6月、2008年4月對該宗地進行了輪候查封。3土地利用狀況根據估價人員現場勘查并結合宗地圖，估價對象宗地形狀不規則，宗地界址不清晰，在估價基準日達到宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內場地未平整。根據委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發區分局所出具的關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)，估價對象原約定用

10、途為別墅、商住用地。因現行城市規劃調整，現該地塊部分用地調整為公共綠- 8 -地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發建設必須按城市規劃要求實施。根據委托方提供廣州市城市規劃局南沙開發區分局所出具的關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)及關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)，估價對象50%為可建設商住用地（包含小區內部道路、小區配套設施、小區綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設施用地，10%為市政道路及交通設施用地并進一步核定該50%可建設用地為居住用地，無獨立商業用地（小區公共服務

11、配套設施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按照可建設用地計）。根據國務院關于促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號）：土地閑臵滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價臵換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑臵費。委估土地取得國有土地使用證的時間為2001年3月，至估價基準日2010年5月24日尚未動工建設，由于估價對象存在查封而無法動工的情況。因此，本次評估對該地塊是否屬于閑臵土地無法做出判斷。四、影響地價的因素說明1一般因素（1）城市資源狀況

12、廣州是廣東省省會，全省政治、經濟、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華- 9 -南地區區域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的"南大門"。廣州屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫20-22攝氏度，平均相對濕度為77%，市區年降雨量為1600毫米以上。廣州市轄十區和兩個縣級市（荔灣區、越秀區、海珠區、天河區、白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、蘿崗區、增城市、從化市），總面積7434.4平方千米，共設130個街道辦事處、34個鎮。2006年末，全市常住人口數達975.46萬人。（2

13、）房地產制度與房地產市場狀況房地產市場2010年5月廣州市十區批準預售的商品房項目共56個，批準預售商品房8723套，同比減少20.71%，環比增加168.90%；批準可預售商品房面積為112.99萬平方米，同比減少1.75%，環比增加181.96% 。其中批準可預售商品住宅7101套，同比減少20.69%，環比增加173.75%；面積80.36萬平方米，同比減少18.32%，環比增加183.38%。A、商品房批準預售各用途情況2010年5月各用途商品房批準預售情況- 10 -b、住宅批準預售各區情況B、房屋交易登記情況2010年5月，廣州市十區房屋交易登記15675宗，同比減少18.7%，交

14、易登記面積154.38萬平方米，同比減少21.4%，交易登記金額131.16億元，同比減少8.4%。新建商品房和存量房情況詳見下表：- 11 -C.房屋交易登記面積情況2010年5月各用途房屋交易登記面積情況面積單位：萬平方米面積占新建商品房交易登記總面積的83.8%；存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的80.5%。見下圖：D.房價情況a、各用途房屋月均價情況- 12 -2010年5月各用途房屋月均價b、各區新建商品住宅月均價對比 各區新建商品住宅均價對比見下圖：土地市場從廣州市2010年上半年土地出讓市場來看，居住用地六宗，主要集中在荔灣東風西地段、南沙區南沙街（2宗）、荔灣區高爾夫

15、球場2宗、開發區一宗三類居住用地；商業用地（含商務辦公用地）六宗，主要集中在琶洲（2宗）、南沙、白云新城、開發區（2宗），其中流拍2宗（南沙、開發區各一宗）。從推地數量來看，上半年整體較少，僅為全年計劃供應的8%。如果按照全年計劃供應情況來看，下半年供應壓力較大，從全年供應地塊所- 13 -處的位臵來看，小谷圍大學城地段、海珠琶洲、廣州南站地段供應數量較多，占了全年供應的絕大多數，這也是開發的新興區域。如琶洲、員村新規劃的出臺，且隨著琶洲村的拆遷改造，將新增較多的土地供應，增加一定數量的商業和商務辦公用地；而廣州南站隨著武廣高鐵的開通以及地鐵八號線的即將開通，該地區將成為番禺新的熱點區域，勢必

16、帶動房地產市場的發展；而小谷圍大學城區域，由于其有著較為優美的環境及文化氛圍，加之其目前政府儲備土地較多，且2009年大學城地塊地價的不斷攀升，勢必推動其大學城地塊的出讓進度。（4）城市規劃與發展目標廣州市城市發展戰略目標：以科學發展觀統領全局，堅持實施可持續發展戰略，實現人口、經濟資源環境發展相協調，促進產業化水平的提高和經濟健康發展并保持社會穩定，推動社會經濟發展模式轉型，促進社會發展和人的全面發展，構建社會主義和諧社會；充分發揮中心城市政治、經濟、文化、信息中心和交通樞紐等城市功能，鞏固和提高廣州作為華南地區的中心城市和全國的經濟、文化、對外交往中心城市之一的地位與作用，使廣州在21世紀

17、發展成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現代化大都市，高效、繁榮、文明的國際性區域中心城市，適宜創業發展又適宜生活居住的山水型生態城市。廣州市城市規劃戰略目標：以區域協同發展與生態優先為前提，利用廣州經濟高速增長和中國快速城市化的機遇，采取跨越式發展模式，調整城市空間結構，促使城市結構由單中心向多中心轉換，完善城市功能，保護歷史文化名城，加強城市基礎設施建設，促進經濟健康發展，并保持社會穩定和地區生態環境的平衡。（5）城市社會經濟發展狀況A.社會經濟環境- 14 -2010年5月份，廣州市完成規模以上工業總產值1144.20億元，同比增長24.0%，增幅比上月回落5.5個百分點。其中，輕工業增

18、長18.0%，重工業增長26.3%，增幅分別比上月回落7.6個和10.2個百分點。15月累計，全市完成規模以上工業總產值5270.35億元，同比增長24.8%，增幅比14月累計回落0.2個百分點；全市完成規模以上工業增加值1334.66億元，同比增長22.8%，增幅比14月累計回落0.2個百分點。B.固定資產投資2010年15月，廣州累計完成全社會固定資產投資986.83億元，同比增長42.7%，增幅比14月累計提高1.2個百分點。其中，房地產開發投資269.50億元，同比增長22.2%，增幅比14月累計提高1.5個百分點。民營固定資產投資增速加快。15月累計，我市國有固定資產投資501.53

19、億元，同比增長64.3%，增幅比14月累計回落5.0個百分點；民營固定資產投資165.16億元，同比增長30.3%，增速比14月累計加快10.1個百分點。房屋銷售增速回落。15月累計，全市商品房銷售面積和銷售合同金額同比分別增長0.9%和36.1%，增幅分別比14月累計回落7.3個和8.8個百分點。2區域因素（1）區域概況南沙處于珠江三角洲經濟區的幾何中心，位于珠江出海口虎門水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市,以南沙為中心，周圍60公里半徑內有14個大中城市。南沙地區是區域性水、陸交通樞紐，水上運輸通過珠江水系和珠江口通往國內外各大港口，海上距香港38海

20、里，距澳門41海里。航空方面，周圍有廣州、香港、澳門等國際機場。- 15 -按照廣州城市規劃，南沙規劃區范圍包括廣州番禺沙灣水道以南的所有地區，總面積約797平方公里，其中陸地面積約575平方公里。由廣州南沙開發區建設指揮部統一規劃、開發、建設、管理的南沙開發區范圍包括其中的黃閣鎮、南沙經濟技術開發區、靈山鎮東南角、橫瀝鎮、珠江管理區、萬頃沙鎮、番禺區圍墾公司等區域，總面積約536平方公里，陸域面積約330平方公里。按照規劃，南沙地區將發展為集物流產業、鄰港產業、高新技術產業為一體的現代產業基地。在城市發展規劃上，南沙延續廣州“山、水、城、田、海”的城市自然空間結構，以規劃中的廣州新城南部生態

21、廊道為界，沿獅子洋、蕉門水道和洪奇瀝水道三條水系向南入海口方向呈帶狀延伸。空間結構及布局上分為一個中心五大組團：“一個中心”即城市中心區：以蕉門河兩岸、進港大道沿線、虎門大橋大角山親水公園等地區建設成為濱海新城的中心區。高標準加快建設和完善與現代化新城區相適應的城市道路、市政配套設施及綜合服務設施，大力發展第三產業及各項社會事業，建設若干居住小區，提升綜合服務品質，為南沙城市化和產業發展提供重要支撐。“五大組團”包括黃閣綜合工業組團、南沙島南部高新技術產業組團、地區綜合服務組團、萬頃沙臨港工業組團、龍穴島現代物流綜合組團。目前，北部為汽車和重型裝備工業、中部為高新科技產業、南部為港口物流和臨港

22、工業的總體布局已經初步形成；以汽車、鋼鐵、造船、重型機械裝備、石化、高新技術產業及港口物流等七大產業已初具規模。同時，以大型骨干企業為龍頭，注重發展產業聚群，使南沙的經濟發展駛入高速增長的快車道。黃閣鎮位于東經113.4度，北緯22.8度，東臨獅子洋，與東莞市隔- 16 -海相望；南與橫瀝鎮以蕉門水道為界；西與番禺區的魚窩頭鎮以騮崗水道為界，北與番禺區的石樓鎮以蓮花山水道為界。珠江流域的八大出海口中，有虎門、蕉門流經鎮域而過。（2）交通條件南沙交通便利，是區域性水、陸交通樞紐。由南沙港快速路、京珠高速公路和黃欖支線、江中高速公路等組成的骨干交通路網，使南沙與廣州中心城區乃至珠江三角洲地區的路網

23、形成快速便捷的聯系，充分發揮南沙作為珠三角交通樞紐的優勢。廣州地鐵四號線從廣州科學城，經廣州大學城通達南沙新城區，使南沙到廣州中心城區的時空距離大大縮短。疏港鐵路的建設將為港口物流業和港口工業的騰飛插上強有力的翅膀。南沙處于珠江出海口的咽喉要地，是廣州通往海洋的唯一通道，水運交通非常發達，南沙客運港每天有多個航班直達香港。目前，南沙深水良港已經初具規模，貨運航線范圍已覆蓋歐洲、美洲、東南亞、中東以及澳大利亞等全球主要貿易區。南沙港三期工程全部完成后，成為一個依托國際性大港口、具有世界先進水平的現代化臨港工業區的新格局。南沙周邊75公里半徑范圍內，還分布著廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5個國際機

24、場，直達世界各地。（3）基礎設施情況A供水按照南沙區規劃，總規模100萬立方米的南沙自來水廠首期40萬立方米一階段工程（20萬立方米/日）已于2008年竣工，覆蓋全區的配套管網也正在緊張有序地建設。同時，總規模100萬立方米的萬頃沙自來水廠已- 17 -于2007年開展籌備工作。南沙自來水廠和萬頃沙自來水廠的興建，對南沙區發展目標的實施、改善城市基礎設施條件、優化投資環境、促進區域經濟發展、保障和提高人民生活水平將起到重要作用。B排水區域排水為雨污分流方式，排污管分區鋪設，自成系統，以污水處理廠為終結，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。C教育及科學技術區一級以上等級學校達97%。完成教師

25、聘用制度改革，按市屬學校教師工資項目和標準調整提高了本區教師待遇。免除農村義務教育學生課本費，全面實行農村免費義務教育。D衛生南沙區按“一村一站一醫”要求的61個農村衛生站改造升級工作已全面完成，村級醫療衛生網絡覆蓋率達到100%。（4）經濟狀況2010第一季度，南沙經濟技術開發區經濟持續、健康發展，各項主要經濟指標完成較好，國內生產總值、工業總產值分別是103.8911億元、318.7585億元，分別比上年同期增長30.82%和54.3%。港口吞吐量有較大增長，其中南沙港客運量達320萬人次，港口貨物吞吐量2637萬噸，分別比上年同期增長32.1%、26.91%。另外南沙經濟技術開發區引資招

26、商引資取得了較好的成績，第一季度固定資產投資總額為24.5465億元。3個別因素估價對象位于番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規劃路，西臨空地、北臨山體，道路通達度一般；所在區域為工業及居住混合區，居住氛圍較差，周邊公共配套設- 18 -施等欠完善，但因靠近黃山魯森林公園，自然景觀相對較好。委估宗地開發程度為宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內場地未平整。根據委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發區分局所出具的關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)，估價對象原約定用途為別墅、商住用地

27、。因現行城市規劃調整，先該地塊部分用地調整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發建設必須按城市規劃要求實施。根據委托方提供廣州市城市規劃局南沙開發區分局所出具的關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)及關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)，估價對象50%為可建設商住用地（包含小區內部道路、小區配套設施、小區綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設施用地，10%為市政道路及交通設施用地并進一步核定該50%可建設用地為居住用地，無獨立商業用地（小區公共服務配套設施除外），容積率1.2

28、，建筑密度30%（按照可建設用地計）。- 19 -第三部分土地估價結果及其使用一、估價依據1國家有關法律法規（1）物權法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年10月1日）（2）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第二十八號，2004年8月28日）（3）中華人民共和國城市房地產管理法（中華人民共和國主席令第七十二號，2007年8月30日）（4）中華人民共和國土地管理法實施條例（國務院第256號令，年月日）（5）中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990年5月19日國務院令第55號發布，一九九年五月十九日）（6）國家稅務總局關于房地產開發

29、企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號，2006年12月28日）（7）招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第39號）（8）國務院關于促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號，2008年1月3日）2廣東省廣州市有關法律、法規（1）廣東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法（1992年12月3日粵府1992163號文發布 1997年12月31日修正）（2）廣東省國土廳、物價局、財政廳、計劃委員會關于新增財政- 20 -預算內專項資金建設項目占用耕地繳納耕地開墾費的通知 (粵國土199920號)（3）廣東省土地使用權交易市

30、場管理規定（2002年10月31日廣東省人民政府令第79號）（4）關于印發廣州市土地閑臵費征收使用管理辦法的通知（2005年3月29日廣州市國土資源與房屋管理局發布）（5）廣東省耕地占用稅征收管理實施辦法3技術規程（1）城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001）（2）城鎮土地分等定級規程（GB/T 18507-2001）（3）廣東省建設廳文件廣東省建筑工程計價辦法、廣東省建筑工程綜合定額4委托方提供的資料（1）國有土地使用證（2）關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)（3）關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069

31、 號)（4）關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)（5）委托方提供的涉及估價對象的其它有關文件、圖表和資料5估價人員調查的資料（1）現場勘查記錄、攝影照片（2）公司掌握的有關房地產市場情況資料- 21 -（3）廣州市建筑工程價格信息（4）廣州市房地產年鑒二、土地估價1估價原則地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響形成的。而這些因素又經常處于變動之中，土地估價必須要對此做細致分析并準確判斷其變動趨向，才能做出正確的估價，我們在本次估價過程中，根據土地估價技術規程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則：（1）合法原則指房地產估價結果是在估價對象依

32、法判定的權益下的價值。（2）預期收益原則指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。（3）替代原則指土地估價應以相鄰地區或類擬地區功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。（4）最有效利用原則指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等。（5）供需原則指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。- 22 -（6）報酬遞增遞減原則指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收

33、益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。（7）變動原則指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估價格。（8）貢獻原則指土地總收益是由土地及其生產要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的貢獻大小來決定。2估價方法根據城鎮土地估價規程（以下簡稱“規程”），常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價系數修正法等。估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地查勘之后，根據估價對象土地的特點及開發項目自身的實際情況，選取市場比較法和剩余法作為本次估價的基本方法。主要出于以下考慮：（1）估價對象征地補償費用等資料較難取得，且

34、不客觀，故不適合采用成本逼近法計算其土地使用權價值；（2）廣州市基準地價估價期日為2009 年 7 月 1 日，雖然頒布日期與估價基準日較接近，但基準地價與市場價值相差較大，已不能較準確、客觀地反映現實的土地市場價格水平；（3）估價對象土地用途為居住用地，周邊同類型土地租賃市場較淡，基本沒有相關租賃案例可比較，運用收益還原法難以準確計算其土地使用權價值；（4）估價對象項目已取得初步規劃條件，預期可獲取收益，具有投- 23 -資開發潛力，符合剩余法的應用條件及適用范圍；（5）估價對象位于廣州市南沙轄區內，周邊存在一定量的類似交易案例，故選取市場比較法測算委估宗地市場價值。3估價結果估價人員本著公

35、平、公正、客觀的原則，在對現場進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象進行估價。采用剩余法得出的估價結果為樓面單價960元/平方米;采用市場比較法得出的估價結果為樓面單價970元/平方米。通過上述兩種方法計算出的估價結果基本接近，在確定最終地價結果時（1）剩余法是從項目建成后房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，能合理測算除估價對象市場價值；（2）市場比較法是將可比案例通過修正得出地價，能較客觀反映估價對象的市場價值。綜合以上考慮，故采用算術平均法測算估價結果，剩余法取權重為0.5，市場比較法取

36、權重為0.5，則：樓面單價=970×0.5960×0.5=970（元/平方米）(取整至十位)地面單價=970×1.2×0.5=582（元/平方米）總地價=582×51340.119= 2,987.99（萬元）總價：大寫人民幣貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元- 24 -三、估價結果和估價報告的使用1估價的前提條件和假設條件（1）任何有關估價對象運作方式、程序均符合國家、地方有關法律法規。（2）在估價基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，買賣雙方都有一段充分了解土地現狀及所處市場行情的時間,并且有一段合理的洽談交易時間，不考慮交易雙方特殊動機

37、和偏好的特殊出價。（3）土地價值不受任何附帶債權關系帶來的影響。（4）此次估價前提條件為估價對象在設定的利用條件下進行開發，估價期日設定估價基準日為二一年五月二十四日，宗地用途為居住用地。（5）此次估價的土地開發程度設定為宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）及宗地內場地未平整。（6）估價結果在委托方提供資料可靠、情況真實下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結果失真，估價方無法承擔相應責任。2估價結果和估價報告的使用（1）本次估價所依據的主要法律、法規有城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001），本估價報告及其結果依照上述有關規定發生法律效力。（2）本估價報告僅供委托方用于司法處

38、臵確定土地使用權市場價值提供參考依據，不得作為其他用途使用，其內容對第三方不負任何責任。土地估價技術報告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報告在宏觀房地產市場情況無較大波動時有效期為自提交估價報告日期起一年內有效，若市場有較大波動或超過一年需重新進行估- 25 -價。（4）本估價報告及其估價結果的使用權歸委托方所有，我司對估價結果有解釋權。（5）未經我司同意，本報告全部或部分內容不得發表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應的法律責任；對于其他違規使用土地估價報告和估價結果的行為，我司將保留追究相關機構或人員法律責任的權力。（6）本估價報告必須完整使用，對部分使用及違規使用

39、估價報告及估價結果所引致的問題，本估價機構不承擔法律責任。3需要特殊說明的事項（1）估價范圍內涉及的土地面積以國有土地使用證所載數據為準，宗地規劃指標以關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)所載數據為準。（2）本估價報告僅供委托方用于司法處臵確定土地使用權市場價值提供參考依據，不得作為其他用途使用，其內容對第三方不負任何責任。土地估價技術報告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報告假定土地價格在地價定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。（4）本次估價未考慮未知且可能與估價對象有關的債權及債務情況對估價結果的

40、影響。（5）根據國務院關于促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號）：土地閑臵滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價臵換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不- 26 -滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑臵費。委估土地取得國有土地使用證的時間為2001年3月，至估價基準日2010年5月24日尚未動工建設已超過兩年，但由于估價對象存在查封而無法動工的情況。因此，本次評估對該地塊是否屬于閑臵土地無法做出判斷。- 27 -第四部分附件附件一：宗地位臵示意圖附件二：宗地現狀照片附件三：關于重

41、新委托評估的函附件四：國有土地使用證附件五：關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)附件六：關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)附件七：關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號附件八：委托方企業法人營業執照復印件附件九：估價機構資質證書附件十：簽字土地估價師證書- 28 -土地估價技術報告項目名稱：番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權價格評估受托估價單位：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 土地估價報告編號：深同誠（2010B）（估）字08Q

42、CT第069號 土地估價技術報告編號：深同誠（2010B）（技）字08QCT第069號 提交估價報告日期：二一年八月二十七日關鍵詞：廣州市南沙區司法處置深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司2010年度土地估價技術報告第一部分總述一、估價項目名稱番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權價格評估二、委托估價方委托單位：廣東省廣州市中級人民法院三、受托估價方受托估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 機構地址：深圳市福田區僑香路裕和大廈九層901-906室估價機構資質級別：全國范圍內從事土地評估業務（注冊號：A201044004號；原國家A級土地評估機構）資格獲

43、得時間：2010年7月1日估價資格有效期限：至2011年6月30日法定代表人：陳平估價機構聯系電話：（0755）83778788四、估價目的為委托方司法處臵提供參考價值依據而評估土地使用權價值五、估價依據1國家有關法律法規（1）物權法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次- 1 -會議通過，2007年10月1日）（2）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第二十八號，2004年8月28日）（3）中華人民共和國城市房地產管理法（中華人民共和國主席令第七十二號，2007年8月30日）（4）中華人民共和國土地管理法實施條例（國務院第256號令，年月日）（5）中華人民共和國城鎮國有

44、土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990年5月19日國務院令第55號發布，一九九年五月十九日）（6）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號，2006年12月28日）（7）招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第39號）（8）國務院關于促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號，2008年1月3日）2廣東省廣州市有關法律、法規（1）關于印發廣州市國有土地使用權出讓、轉讓規則的通知（2003年4月30日廣州市國土資源和房屋管理局發布）（2）廣東省土地使用權交易市場管理規定（2002年10月31日廣東省

45、人民政府令第79號）（3）關于印發廣州市土地閑臵費征收使用管理辦法的通知（2005年3月29日廣州市國土資源和房屋管理局發布）（4）批轉市國土房管局關于進一步規范我市國有土地有償使用的意見(試行)的通知（2005年7月25日廣州市國土資源和房屋管理- 2 -局發布）（5）廣東省財政廳、廣東省地方稅務局、廣東省國土資源廳關于核定廣州市耕地占用稅適用稅額的批復（粵財法200934號 2009年3月16日）3技術規程（1）城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001）（2）城鎮土地分等定級規程（GB/T 18507-2001）（3）廣東省建設廳文件廣東省建筑工程計價辦法、廣東省建筑工程綜合定額4委

46、托方提供的資料（1）國有土地使用證（2）關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)（3）關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)（4）關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)（5）委托方提供的涉及估價對象的其它有關文件、圖表和資料5估價人員調查的資料（1）現場勘查記錄、攝影照片（2）公司掌握的有關房地產市場情況資料（3）廣州市建筑工程價格信息（4）廣州市房地產年鑒六、估價基準日- 3 -根據城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001），本次估價基準日設定為對估價對象完成實地查

47、勘之日：二一年五月二十四日七、估價日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日八、地價定義根據土地估價的技術規程和項目的具體要求，此次估價的是指估價對象在估價基準日，土地實際開發程度達到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內場地未平整，估價時設定土地開發程度達到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內場地未平整；土地規劃用途為居住用地, 估價時設定用途為居住用地，土地使用權總面積為51,340.119平方米，可建設用地為50%，容積率1.2（按可建設用地計），截止估價基準日2010年5月24日，剩余土地使用年限53.40年，在規劃利用條件下于估價基準日的土地使用權市場價格。

48、九、估價結果經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，估價得到委估宗地在估價設定用途、使用年限及開發程度條件下，于估價基準日的土地使用權價格為：估價對象總面積：51,340.119平方米樓面單價：970元/平方米地面單價：582元/平方米市場價值：2,987.99萬元大寫人民幣：貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元整- 4 -宗地估價結果詳見土地估價結果一覽表。十、需要特殊說明的事項1估價的前提條件和假設條件（1）任何有關估價對象運作方式、程序均符合國家、地方有關法律法規。（2）在估價基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，買賣雙方都有一段充分了解

49、土地現狀及所處市場行情的時間,并且有一段合理的洽談交易時間，不考慮交易雙方特殊動機和偏好的特殊出價。（3）土地價值不受任何附帶債權關系帶來的影響。（4）此次估價前提條件為估價對象在設定的利用條件下進行開發，估價期日設定估價基準日為二一年五月二十四日，宗地用途為居住用地。（5）此次估價的土地開發程度設定為宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）及宗地內場地未平整。（6）估價結果在委托方提供資料可靠、情況真實下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結果失真，受托方不承擔責任。2估價結果和估價報告的使用（1）本次估價所依據的主要法律、法規有城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001），本估價報

50、告及其結果依照上述有關規定發生法律效力。（2）本估價報告僅供委托方司法處臵確定土地使用權市場價值提供參考依據，不得作為其他用途使用，其內容對第三方不負任何責任。土地估價技術報告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報告在宏觀房地產市場情況無較大波動時有效期為自提交估- 5 -價報告日期起一年內有效，若市場有較大波動或超過一年需重新進行估價。（4）本估價報告及其估價結果的使用權歸委托方所有，我司對估價結果有解釋權。（5）未經我司同意，本報告全部或部分內容不得發表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應的法律責任；對于其他違規使用土地估價報告和估價結果的行為，我司將保留追究相關機構或

51、人員法律責任的權力。（6）本估價報告必須完整使用，對部分使用及違規使用估價報告及估價結果所引致的問題，本估價機構不承擔法律責任。3需要特殊說明的事項（1）估價范圍內涉及的土地面積以國有土地使用證所載數據為準，宗地規劃指標以關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)所載數據為準。（2）本估價報告僅供委托方用于司法處臵確定土地使用權市場價值提供參考依據，不得作為其他用途使用，其內容對第三方不負任何責任。土地估價技術報告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報告假定土地價格在地價定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。（

52、4）本次估價未考慮未知且可能與估價對象有關的債權及債務情況對估價結果的影響。（5）根據國務院關于促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號）：土地閑臵滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價臵換、安排臨- 6 -時使用、納入政府儲備等途徑及時處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑臵費。委估土地取得國有土地使用證的時間為2001年3月，至估價基準日2010年5月24日尚未動工建設已超過2年，但由于估價對象存在查封而無法動工的情況。因此，對該地塊是否屬于閑臵土地無法做出判斷。十一、土地估價師簽章

53、估價師 土地估價師證書號 簽字蓋章殷宇霞 2000440250梁小君 2002440061十二、土地估價機構深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司估價機構法定代表人簽字：二一年八月二十七日- 7 -第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1土地登記狀況估價對象番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地，位于南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規劃路，西臨空地、北臨山體。根據委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區國用（2001）字第0060號)，確定該宗地權屬來源為出讓，國有土地使用證證載用途為別墅、商住用地（根據委托方提供的關于廣

54、州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)現用途改為居住用地），宗地使用權面積為51,340.119平方米，登記時間為2001年3月。2土地權利狀況根據委托方提供的資料，估價對象番禺南沙珠江華僑農場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地所有權為國家所有，證載土地使用權人為廣州小康房地產開發有限公司，土地使用權來源為出讓，土地使用年限從1993年10月26日起計70年，截止估價基準日，剩余土地使用年限為53.40年。根據委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區國用（2001）字第0060號)及關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函20

55、09279 號)，估價對象于2000年8月30日抵押于中國建設銀行廣州經濟技術開發區支行，貸款期限3年（2000年8月至2003年8月），貸款金額1000萬元。2006年10月11日，該宗地土地被廣州市中級人民法院查封并于2008年10月9日進行了續封。期間，廣州市天河- 8 -區人民法院、廣州市蘿崗區人民法院先后于2007年6月、2008年4月對該宗地進行了輪候查封。3土地利用狀況根據估價人員現場勘查并結合宗地圖，估價對象宗地形狀不規則，宗地界址不清晰，在估價基準日達到宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內場地未平整。根據委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發區分

56、局所出具的關于對廣州小康房地產開發有限公司用地處臵意見的復函(穗南開國土函2009279 號)，估價對象原約定用途為別墅、商住用地。因現行城市規劃調整，現該地塊部分用地調整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發建設必須按城市規劃要求實施。根據委托方提供廣州市城市規劃局南沙開發區分局所出具的關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開201069 號)及關于廣州小康房地產開發有限公司用地規劃意見的復函(穗規南開2010106 號)，估價對象50%為可建設商住用地（包含小區內部道路、小區配套設施、小區綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設施用地，10%為市政道路及交通設施用地并進一步核定該50%可建設用地為居住用地，無獨立商業用地（小區公共服務配套設施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按