1、第五章 土地估價方法之一收益還原法第一節 收益還原法概述一、收益還原法的定義收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。二、收益還原法的原理由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續取得。當將此項隨時間延續而能不

2、斷取得的純收益，以適當的還原利率折算為現在價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它即表現為該土地的實質價值，也是適當的客觀交換價值，這就是收益還原法的原理。具體表述：假設有一宗土地，每平方米每年可產生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5%的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地收益價格應該是每平方米20000元。即地價土地年純收益÷土地還原率。再假設此人另以20000元貨幣以年利率5%存入銀行，此人每年得到的利息（貨幣純收益）與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價值相等。上述收益還原法的表述，

3、只是在土地純收益每年不變，土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的一種特殊形式。如果三個基本因素發生變化，土地收益價格的計算公式都將發生變化，這將在以后介紹的公式中反映。三、收益與地租的關系土地是社會經濟活動的基礎。但由于土地的自然條件不同和土地區位的差異性，使土地使用者因使用不同的土地而獲得收益。這種因使用土地而帶來的土地收益，將因土地所有權的存在而轉化為地租。也就是說，地租是土地所有者憑土地所有權而得到的收益，是土地所有權借以實現的經濟形式，即土地所有者從土地上獲取收益的權利。因此，土地收益與地租二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權和使用權的分離，使來自土地的收益，相對于

4、土地使用者而言，稱為土地收益；而相對于土地所有者而言，稱之為地租。四、收益還原法的基本公式（一）土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：式中：P土地價格；a土地純收益；r土地還原率。（二）土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式當a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用為n年時，其計算公式如下：式中：P、a、r含義同前；n使用土地的年期或有土地收益的年期。（三）土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式1土地使用年期無限當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為ai；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時，土地價格的計算公

5、式為：式中：P、a、r含義同前；ai第i年的純收益；t純收益有變化的年限。2土地使用年期有限當t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為ai；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；土地使用年期為n時，土地價格的計算公式如下：式中：P、a、r、ai、t、n含義同前。（四）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當未來某年的土地價格已知，而已知土地價格的年份以前的純收益有變化（不變時是特例），r每年不變且大于零時，土地價格的計算公式如下：式中：P、ai、r含義同前；t未來土地價格已知的年限；Pt未來第t年的土地價格。（五）純收益按等差級數遞增或遞減的土地價格計算公式1土地使用年期無

6、限時的計算公式式中：P、a、r含義同前；b純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±（n-1）b。公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。2土地使用年期有限時的計算公式式中：P、a、r、b、n含義同前。公式中符號的選取，當純收益按等差級數遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。（六）純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式1土地使用年期無限時的地價計算公式式中：P、a、r含義同前；s純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a，則第二年為a（1±s），第三年為a（1&#

7、177;s）2，第n年為a（1±s）n-1。公式中的符號，當純收益按等比級數遞增時取減號，遞減時取加號。r不變，遞增時r>s，遞減時（rs）>0。2土地使用年期有限時的地價計算公式式中：P、a、r、s、n含義同前。公式中的符號，當純收益按等比級數遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。r不變，遞增時rs，rs0（七）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式式中：a1，a2an分別為未來各年的純收益；r1，r2rn分別為未來各年的還原利率。本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，即收益還原法公式的最一般形式。當公式中ai、ri、n按一定規律變化時，可推算出上述公式（一）至公

8、式（六），也就是說公式（一）至公式（六）只不過是本公式的特例。五、收益還原法的特點與適用范圍1收益還原法的特點（1）收益還原法具有嚴格的理論基礎。地租理論和生產要素分配理論是收益還原法的理論依據。土地、勞動、資本等生產要素組合產生的收益，應由各要素分配。歸屬于土地的收益應是地租和利用土地資產帶來的純收益。它可以采取從總收益中扣除其他生產要素產生的收益后得到，然后，將土地的收益以一定的還原率還原，即為土地的價格。（2）收益還原法以收益途徑評估價格，所以求得的價格稱為“收益價格”。收益還原法將土地的價格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可以得到一定的利息，這個利息可相當于土地的純收益。所以，從確

9、定土地收益人手，即可求得土地價格。（3）收益還原法評估結果的準確度，取決于土地的純收益及還原率的準確程度。土地純收益測定是否準確，還原率選擇是否合適，直接影響土地價格的評估結果。所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關鍵。2收益還原法的適用范圍收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產的估價。例如，租賃用房地產或企業用房地產的估價均可采用此法。收益還原法是具有理論依據而應用面很廣的一種估價方法，而對于沒有收益的不動產的估價，例如機關、學校、公園等公益用地的估價則大多不適用。同時，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產，

10、而關于收益性土地的穩定純收益和適當的還原率的求取，要受一般的經濟行情和工商企業以及房地產市場的發展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個缺點。第二節 收益還原法估價的程序和方法一、估價程序1計算總收益總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。計算總收益首先分析可能產生的各種收益，然后按客觀、持續及穩定等原則來確定土地的總收益。2計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等總費用是指為創造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用?？傎M用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費用，首先要分析可能的各種費用支出，然后在全面分

11、析的基礎上，計算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費用。3計算土地純收益從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。4確定合適的還原率還原率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。5選擇公式求算地價根據公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應的計算公式，將純收益用相應的還原率進行還原，即得土地或房地產的收益價格。二、總收益計算方法土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現狀下實際取得的收益。由于個人的經營能力等因素對實際收益影響很大，依據土地估價的性質和特點，所以不能用它作為評

12、估的依據?？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現。在計算收益價格時，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：（1）從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質及正常使用能力者使用而產生的收益。（2）收益必須是持續且有規律地產生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。（3）收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規定和批準的經營項目所產生的收益，那些未經批準的，甚至是違法的經營項目收益不能作為計算

13、客觀收益的依據。根據土地參與生產經營過程的形式和業主以土地取得收益的方式不同，總收益產生的形式有以下幾種情況：1土地租金是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。2房地出租的租金是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據實際的租賃合同金額和當地的房地產租賃市場狀況，確定客觀收益水平。3企業經營收益是指企業在正常的經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業經營的客觀收益時，首先可以根據企業的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業經營狀況的基本反映，但是由于企業在經營過程中往往會受到經營管理水平、不合理的人為干預等

14、偶然因素的影響，造成企業財務報表不能客觀地反映企業經營狀況和土地及有關資產的收益能力，因此在利用企業財務報表進行企業經營收益分析時，應進行適當調整，調整為正常經營管理水平下的客觀收益；其次還可以根據企業的經營項目，按照其生產的產品或提供的服務項目及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計人總收益之中。另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房損失率

15、折算總收益。三、總費用的計算總費用是指業主為取得總收益而必須支付的有關費用。根據總收益的產生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況：（一）土地租賃中總費用的計算一般這種單純的土地租賃時，發生的總費用包括以下幾項：（1）土地稅。指因土地使用和租賃發生的，由評估土地負擔的稅賦。如我國的城鎮土地使用稅等。（2）管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3%計算。（3）維護費。指維護土地使用所發生的費用，如給排水及道路的修繕費等。（二）房地出租中總費用的計算依據房地出租中租金的構成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：（1）管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分

16、：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2%5%計。（2）維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1.5%2%計算。（3）保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1.52。（4）稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規定。一般月租

17、金在120元以下者只繳納12%的房產稅。月租金在120元以上者除繳納房產稅外，還要按租金額繳納營業稅5%、附加城建稅0.35%、教育稅0.05%等。（5）計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。其計算公式為：式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結構及等級不同而變化的，一般各城市均有規定標準。如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據城市房地產管理法和國務院（1990）55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，城市房地產管理法未作具體規定，而國務院5

18、5號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：（三）企業經營費用的計算企業經營費用是指在企業經營過程中為獲取經營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用。根據企業生產經營的方式不同，一般可分為經營性企業（如賓館、飯店、商場等商業服務業企業）和生產性企業（如工廠、礦山等工業企業）兩大類。經營性企業在經營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經營管理費

19、、銷售稅金、財務費用和經營利潤等；生產性企業在經營過程中的總費用主要包括生產成本（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用等。企業生產經營費用的計算通常有以下兩種方法：1根據企業的財務報表進行分析調整計算客觀的企業財務報表是企業生產經營過程的基本反映，因此可根據企業財務報表中的損益表及有關財務資料分析計算企業經營總費用，但需要詳細分析企業生產經營和管理的整個過程，扣除不正常的生產經營和管理費用，計算客觀的生產經營費用。2根據企業生產經營或服務的項目計算企業經營費用如工業企業可根據其生產的各種產品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解

20、企業的生產經營過程和各種成本費用的支出狀況。四、計算土地純收益土地純收益的計算可以根據具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。（I）土地租賃中的土地純收益求取土地純收益年租金總收入-年總費用（2）房地出租中的土地純收益求取土地純收益房地純收益-房屋純收益房地純收益房地出租年總收入-房地出租年總費用房屋純收益房屋現值×建筑物還原率房屋現值房屋重置價×房屋成新度房屋重置價-房屋總折舊房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分

21、析計算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內由于物理、經濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：房屋總折舊額房屋年折舊額×已使用年限（3）企業經營中的土地純收益求取企業經營純收益年經營總收入-年經營總費用土地純收益企業經營純收益-非土地資產純收益（4）自用土地或待開發土地的純收益求取自用土地或待開發土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。五、土地還原率的確定（一）土地還原率的概念土地還原率是用以將土地純收益還原成

22、為土地價格的比率。在采用收益還原法評估土地價格時確定適當的還原率，是準確計算土地價格的非常關鍵的問題。（二）還原率的種類在運用收益還原法評估不動產的價格時，按照評估對象的不同（單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價），可以將還原率分為以下三類：（1）綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。（2）建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應的純收益是建筑物本身所產

23、生的純收益，不包括土地產生的純收益，因此選用的還原率，也應是建筑物還原率。（3）土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。這時對應的純收益，是由土地所產生的純收益，這個純收益不應包括其他方面帶來的部分。所選用的還原率，是相應的土地的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低23個百分點。綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區分，但又是相互聯系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：公式1：r（r1Lr2B）/（LB）公式2：rr1Lr2（Ld）B/（LB）式中：r綜合還原率；r1土地還原率；r2建筑物還原率；L地價；B建筑物價格；d建筑物折舊率。上

24、述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。（三）求取還原率的幾種觀點利用收益還原法評估土地或房地產的價格，影響評估結果最大的一個因素是還原率。還原率隨房地產的種類不同而不同，對投資風險大的房地產，其還原率高，反之，風險愈小，還原率愈低。選擇的還原率不同，評估出的收益價格就會發生很大的差別。如表51所示，對于純收益同是5萬元的土地，當選取的還原率為2%時，評估額為250萬元；當選取的還原率為6%時，評估額為83.33萬元。因此還原率確定的準確與否對估價結果的準確性有著非常重要的影響。（1）馬克思對地租資本化中的利息率的一些論述。關于地租資本化中的利

25、息率，馬克思在資本論中同時提到5種利息率的可能性：平均利息率；資本投在有息證券上的利息率；借貸資本的利息率（即貸款利息率）；普通利息率；資本增值率。同時，馬克思還提到，地租資本化的利息率比長期投資的利息率要低。（2）中國臺灣林英彥提出，收益還原法中的還原率應采用實質利率。所謂實質利率，是以銀行一年期定期存款利率為基礎，并用物價指數調整以后，再扣除一成的所得稅，得到的比率，這個比率可直接作為土地還原率。表5-1 產生定額純收益的房地產在不同還原率下的評估價格（3）中國臺灣柯傅義在其編譯的資料中，介紹了西方選擇還原率所使用的方法：市場投資品質比較法；投資組合法；銀行家利率選擇法；重疊法。（4）日本

26、杉木正幸著的不動產價格一書中，總結了以往學說上關于決定還原率的種種主張。主要有：地方的一般利率說；地方的習慣利率說；地方的土地利率說；普通一般利率說；長期投資利率說；相當于抵押貸款利率與剩余貸款利率的復合利率說；相當于純粹利息與風險貼補金的復合利率說。（5）美國雷利·巴洛維教授在土地資源經濟學不動產經濟學一書中指出，確定還原率主要采用3種方法：加總法；“投資分段理論”；對比選擇法。另外，他補充提到了第四種方法，即銀行家利率選擇法。雷利·巴洛維的加總法與柯傅義的重疊法是一回事，“投資分段理論”與投資組合法是一回事，對比選擇法與市場投資品質比較法是一回事，僅是由于用詞或翻譯的不

27、同。（6）日本及中國臺灣有關不動產估價法規中規定了求取還原率的方法。日本不動產鑒定評價基準規定：還原率應以最具一般性的投資利潤率為標準。中國臺灣地價調查估計規則規定：還原率采用通行投資年利率。（7）其他有關文獻也有一些不同主張。如：銀行存款利率；產業平均獲利率；政府統計的經濟增長率；安全利率加上風險調整值，其中的安全利率一般可以用銀行的定期存款利率（在美國為長期債券利率），風險調整值則根據當時影響地價的社會經濟環境決定；房地產的租價比，即還原率租金/價格。收益還原法中采用的還原率，從純理論上講，應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率。因此，采用安全利率加上風險調整值比較合適。同時，采用租

28、金與價格的比率是比較實用的。（四）還原率的確定方法（1）純收益與價格比率法：即采用市場上相同或相似不動產的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗不動產（一般至少三宗以上），求其純收益與價格的平均值。具體方法是：選擇3宗以上最近發生的，且在類型、性質上都與待估不動產具有相似特點的交易案例，以案例的純收益與其價格的比率的均值作為還原率。（2）安全利率加風險調整值法：即還原率安全利率風險調整值。所謂安全利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。（

29、3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：具體的方法是，將社會上各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等）收益率按其大小從低到高排序，然后根據經驗判斷所要評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數值。六、土地價格確定在土地純收益確定以后，可以根據收益變化狀況和土地使用權年期等條件，選擇適當的土地還原率和公式，即可計算得到土地的試算收益價格。若要用收益還原法評估不動產價格，則應選用綜合還原率對房地產純收益進行還原而求取。通常選取多個可行的還原率，計算得到幾個價格，并從中比較分析確定可能的價格水平。同時，也應根據具體情況，在可能的條件下，采用其他的估

30、價方法，例如采取市場比較法試算地價做為評估結果的驗證。第三節 收益還原法應用一、利用收益還原法評估土地價格（一）基本思路首先依據收益還原法以外的方法求得建筑物的價格；然后從待估不動產（房地產）的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。（二）計算公式a-B·（r2d）L·r1式中：L土地價格；a建筑物及其相應范圍的土地所產生的純收益（a如為折舊后收益則去掉d）；B建筑物的價格（依其他方法求得）；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物的折舊率；a1土地的純收益（a-B（r1d）。例題：1估價對象概況某公司于1995年11月以

31、有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元；其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450 m2，建筑面積為400 m2，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元。據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。2估價要求試根據上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權價格。3估價過程

32、（1）該宗土地與房屋出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。（2）計算出租總收益：收益應采用客觀收益，即每月每平方米30元。年總收益30×400×12144000（元）（3）計算出租總費用：總費用包括以下幾項：年稅金20×4008000（元）年管理費30×400×12×4%5760（元）年維修費1500×400×2%12000（元）年保險費1500×400×0.2%1200（元）計算房屋年折舊費：房屋年折舊費應根據房屋重置價、耐用年限、殘值率等進行計算。但本案例中土地使用權出讓年限，即土地

33、使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根據城市房地產管理法和國務院55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，城市房地產管理法未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產的年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房產的年期為50-149年；而房屋的殘值在使用期滿時也并不能由房產主取得。因此，整個房屋重置價必須在可使用期內全部收回，以回收整個投資。因此本案例中房屋年折舊費為：所以總費用39205（元）（4）計算房屋出租年純收益：房屋現值房屋重置價-年折舊費×已使用年限1500×400

34、-12245×3563265（元）房屋年純收益房屋現值×房屋還原率563265×6%33795.9（元）（5）計算年土地純收益：土地年純收益（2）-（3）-（4） 144000-39205-33795.970999.1（元）（6）確定1999年11月的土地使用權價格本案例土地在1999年11月的土地使用權剩余使用年期為46年，因此土地使用權價格為：1269469（元）二、利用還原法評估房產價格（一）基本思路首先，依據收益還原法以外的方法求取基地價格；然后以建筑物與其相應范圍內土地所產生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物

35、的還原率還原，就可求取到建筑物的收益價格。（二）計算公式a-Lr1B（r2d）式中：B建筑物的收益價格；a建筑物及其基地產生的純收益（如為折舊后則去掉d）；a2建筑物的純收益；L土地的價格（依其他方法求得）；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物折舊率。（三）評估案例（1）估價對象簡介：某不動產的土地使用權通過有償出讓方式取得，占地面積為1萬m2，出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在2000年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據當地市場資料用比較法評估的宗地在2000年8月50年期土地使用權價格為每平方米600元（容積率為1時）。據當地資料，容積率每增加1，地價增長60%。該飯店每月

36、的客觀凈收益為11萬元。已知土地還原率r16%，該飯店的建筑還原率取r28%。（2）估價目的：評估房屋（該飯店）的價格。（3）估價期日：2000年8月。（4）估價方法：采用收益還原法測算房價。（5）估價過程：計算房地年純收益：房地年純收益11萬元/月×12月132萬元/年計算土地價格：土地總地價600元/m2×mOOOm2×2.2（容積率修正）1320萬元計算土地年純收益：計算房屋年純收益：房屋年純收益房地產年總純收益-土地年純收益132-83.7548.25萬元/年計算房屋價格：三、利用收益還原法評估不動產價格（一）基本思路首先，計算待估不動產的總純收益，然后用

37、綜合還原率還原，求取不動產的收益價格。在實際中，這又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物（不動產）的收益價格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還原率相除的數值。（2）純收益是折舊前的收益。這種情況，由于純收益內含有折舊費，這時的綜合還原率要取土地還原率與建筑物還原率及建筑物折舊率確定的綜合還原率。其計算公式為：式中：P房地產（不動產）的收益價格；a房屋折舊前純收益；式中：r綜合還原率；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物等折舊率；L土地價格；B建筑物價格。（二）評估案例（1）估價對象不動產簡介。例中不動產為地下一樓，地上十樓的鋼筋混凝土建筑。用

38、途為辦公樓。占地面積及各層樓地板面積如下：土地部分：A：176.66m2，B：49.58 m2，合計：226.24 m2。 建筑物部分：1樓：209.49 m2；2樓：204.07 m2；310樓：208.59 m2；地下一樓：209.49 m2；合計：2291.77 m2目前該不動產出租情況見表5-2。表5-2不動產出租情況其他條件：保證金于解除契約時，可以扣除10%；契約原則上第三年更新一次，更新時，可以征收一個月租金的更新費；7樓現為空屋，計算時，按已出租計。（2）估價目的：作為購買價格（含土地及地上建筑）的參考值。（3）估價期日：1988年9月30日。（4）估價日期：1988年9月1日

39、至lO月30日。（5）估價方法：采用收益還原法等方法估價。（6）估價過程：計算總收益：租金總額：5176321×1262115852（元）押金運用收益：7803454×0.07（利率）546241（元）保證金運用收益：100089872×（1-0.1）×0.076305661（元）保證金運用額及運用收益：100089872×0.1×0.1423（年賦均等償還率）1424278（元）更新費消除額及運用收益：5176321×0.8162（7%的3復利現值率）×0.3810（7%的3年的年賦償還率）1609691（元）空

40、房等損失額：以1個月的租金計，計為5176321（元）則年總收益合計為：66825402（元）。計算總費用：折舊費：建筑物的耐用年限主體為25年，設備平均為7.5年，殘值率為0。主體：179216000（建筑物價格）×0.065（主體所占比例）×1/254659616（元）設備：179216000×0.35×1/7.58，363，413（元）小計：13023029（元）維持管理費：按建筑物造價的2%計：179216000×0.023584320（元）租稅：4219160（元）保險費：201600（元）總費用合計為21028109（元）計算純收益：純收益總收益-總費用45797293（元）計算收益價格：不動產收益價格不動產純收益÷綜合還原率（7）估價結果：確定不動產總收益價格為515155000元。四、利用收益還原法評估承租土地使用權價格1承租土地使用權的概念承租土地使用權是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國