1、中國房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式1、 招、拍、掛     最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。    問題1：土地閑置費(fèi)問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）    問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）    問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到

2、項目公司，稅收問題很嚴(yán)重。    問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。    思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應(yīng)納稅所得額？   問題5：以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）2 、 不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）     

3、例如：某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。    第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（條例和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）    第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。    第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)

4、企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。    總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。3、購買轉(zhuǎn)讓土地（項目）買方：直接按照支出款項作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號）。注意問題：  （一）賣地營業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營業(yè)稅（財稅【2003】16號）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收？（

5、國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發(fā)【2009】185號）3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？（二）賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。3、賣在建項目的扣除項目；4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549

6、號；2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業(yè)所得稅；4、個人所得稅（財稅【2005】45號；5、契稅：財稅【2005】45號（四）變共同成本為直接成本。4 、 “購買股權(quán)”      將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險較大。  1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于

7、對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）5、 “創(chuàng)造境外賣股權(quán)” （一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。  （二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。    &#

8、160;1、在境外避稅港先建立全資子公司；      2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎(chǔ)1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；    3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅稅負(fù)比較：如果長期股權(quán)投資計稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價格為5億元。則

9、第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。6、 “設(shè)立spv購買股權(quán)” 大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計：1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；2、在香港設(shè)立二級控股公司；3、香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價款在境外支付。2、理論上，中國大陸沒有征稅權(quán)。（三）反避稅：1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)

10、局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過50%。疑問：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動產(chǎn)條款？7、 直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。  情況描述：甲公司準(zhǔn)備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。  操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號） 2、12個月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有

11、股東。      點評：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8 、 有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)  情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。）2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方

12、式，綜合稅負(fù)來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒有提高。    以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。9、 非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三，運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文

13、件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。10、 投資到新公司，然后賣股權(quán) 情況描述：    由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨(dú)的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。       操作手法：1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際開發(fā)的企業(yè)。3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。11、企業(yè)分立一個新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)（實際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）      情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)

14、規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。     操作手法：    1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）    2、12個月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。12 、分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）    先離婚，后結(jié)婚么？情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。操作手法：  

15、0; 1、先分立 （財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）    2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。13 、購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。   操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股）14、合

16、作建房情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。   稅收分析：1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條）2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。3、土地增值稅：財稅【1995】48號  評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。15 、1003+36+48  情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：     1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運(yùn)作。     2、乙方將資金投入到甲方。   

17、 3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號16 、委托代建是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。備注     邏輯關(guān)系（5個層次，16個方案，F(xiàn)4總會有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權(quán)），買股權(quán)，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權(quán)或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。    思考： 在資本運(yùn)作中：購買土地、購買股權(quán)、吸收合并，三者的經(jīng)濟(jì)意義相同，都屬于資本擴(kuò)張。區(qū)別點只是兩個方面，第一究