1、【萍鄉市場調研報告】紅碼地產2011 年 6 月一本案區域分析（1） 、市域概況萍鄉市位處江西省西部，素有“江西西大門”之稱。北毗湖南瀏陽市，東接宜春市袁州區、吉安市安?？h，南接吉安市永新縣，西鄰湖南醴陵市、攸縣。地處羅霄山脈的北段和中段，為贛湘水系的分水嶺。萍鄉市現轄2 區、 3 縣、 1 個開發區，即安源區、湘東區、蘆溪縣、上栗縣、蓮花縣、安源經濟開發區（含萍鄉高新技術工業園）市域國土總面積3827 平方公里，全市總人口萬人，其中城鎮人口萬人，三產比例為： :。萍鄉是我國南方重要的煤炭生產基地，是江西省重要的工業城市。 其城市經濟發展水平、 城市規模均位列全省十一個設區市之前列。萍鄉的原煤

2、產量占全省1/3 強， 生鐵產量約占全省1/2 ， 電瓷產品及客車在全國均有較高知名度和市場占有量。萍鄉位處江西省西部，處于國家京九、京廣、浙贛經濟發展軸帶形成的“H”型中間地帶，東接江西省經濟中心一一昌九景城市群，西連湖南省經濟中心長株潭城市群，而以新、宜、萍為復合中心的贛西經濟區已經成為江西省與湖南省經濟發展的 “內陸橋梁” 和“經濟紐帶” ，具有良好的區位優勢和內在活力。（2） 、市區概況萍鄉市區由安源區、 經濟開發區和湘東區組成， 位處萍鄉市域中部、萍水河中游，國土面積1090km2。市區總人口 50萬人（含湘東鎮 10 萬人） ， 三產比例： ： 。 市區交通便捷， 浙贛鐵路、 32

3、0 國道、 319國道、滬瑞高速公路均從市域經過。市區距湖南長沙黃花國際機場 1小時車程，距南昌昌北機場2 小時車程。（3） 、城市建設概況萍鄉市城市建設按“一城二組團八片區”展開建設。中心組團為萍鄉市政府及安源區政府、經濟開發區所在地，建成區人口萬人。湘東組團為湘東區政府所在地，現狀建成區人口約為萬人。中心組團以中心片區為核心呈“花瓣式”七片區展開建設?，F狀建成區面積29.6km2 ，城區人口為萬人（其中戶籍人口萬人，暫住人口萬人），人均城市建設用地87.73m2/人。其中：中心片區：是萍鄉市行政、商貿、文化中心和對外交通中心，主要的居住集聚地，同時也是周邊片區、礦區的生活服務中心，現狀建成

4、區10.1km2。丹江片區：建成區面積3.2km2,主要為化工、機械工業基地。安源片區： 建成區面積2.6km2， 為安源鎮所在地， 煤炭生產基地及生活區、愛國主義教育基地。青山片區：建成區面積3.2km2,為建材工業基地。蘇家屋片區： 建成區面積5.3km2 ， 主要以安源經濟開發區及高新技術工業園區建設為主，建成區基本與中心片區連為一體。白源片區： 現為高新技術工業園東區， 建成區面積2.4km2， 為城市新興工業基地。硤石片區：建成區面積為2.8km2 ，主要以居住為主。（4） 、現狀城市建設存在問題1、城區道路交通系統不完善。2、城市環境污染嚴重、公共綠地較少。3、文化、體育設施不健全

5、。4、老城區開發強度高，人口密集，10.1km2 建成區集中了約 21萬人口，生活環境質量較差，亟待疏解人口。二、城市總體規劃簡介（1） 、城市性質：1、萍鄉市城市性質：贛湘邊境區域的中心城市，發展新興工業和改造傳統產業相結合，二、三產業并舉的現代化綜合性城市。2、中心城城市性質：贛湘邊境區域的中心城市，全市的政治、經濟、文化中心，二、三產業并舉的現代化綜合性城市。（2） 、城市規模1、人口規模： 50 萬人。2、城市建設用地規模：34.4km2,人平80m2/人。（3） 、城市總體布局與功能分區以 320 國道、 319 國道為骨架，組織放射狀路網，采用組團式布局結構展開總體布局。 組團之間

6、保留較大的綠地空間， 充分利用自然山水條件，使城市與自然有機地結合。中心組團：為全市的政治、經濟、文化中心，第三產業發達的商業服務中心及對外交通中心， 中心城的主要居住用地。 規劃用地面積17.3km2,安排居住人口 22萬人。丹江組團：是以機械、化工為特色的工業組團。規劃用地面積6.3km2,安排居住人口 6萬人。安源組團：是煤炭生產基地、革命傳統教育基地、觀光旅游區。規劃用地面積1.5km2,安排居住人口 2萬人。青山組團： 是以煤炭、 建材工業為特色的生產生活相配套的獨立組團。規劃用地面積 4.8km2 ，安排居住人口萬人。蘇家屋組團：是以發展高新技術產業為特征的相對獨立的組團。主要安排

7、一類工業用地和居住用地。 規劃用地面積3.1km2， 安排居住人口 6 萬人。硤石組團：是具有教育、娛樂、休閑、居住、高新技術產業等多種功能的綜合性組團。規劃用地面積1.8km2 ，安排居住人口萬人。（4） 、總規實施情況評價1、總體評價：萍鄉市人民政府依據總體規劃要求有序地展開城市建設。 總體規劃確定的近期建設任務已基本完成， 城市基礎設施逐步進行配套，公共服務設施日趨完善，生態環境建設得以加強，城市投資環境大大改善。2、由于城市化步伐的加快，城市骨架的拉開，現狀中心城人口規模和建設用地規模已達到和突破總體規劃預測的相應時限規模。3、由于受區域大交通建設的牽引，以及經濟開發區、高新工業園區的

8、超常規發展的影響，城市重點向東北方向發展。4、由于城市建設資金投入有限，為使城市基礎設施和公共服務設施達到共建共享目的，城市未能按總規要求組團式均衡展開建設，而是以加強中心組團舊城改造為基礎逐步向邊緣地帶擴張建設。 同時突出建設安源經濟開發區和高新技術工業園區， 該片區建設規模已超出總規蘇家屋組團的遠期規模， 并與中心組團連片展開布局， 而外圍其他組團基本未進行規模型開發與建設。（5） 、近期建設需要解決的突出問題1、面對城市發展現實，分析城市發展趨勢，根據省域城鎮體系規劃的要求，合理確定萍鄉市近期發展的目標與任務。2、策應區域大交通建設，協調城市與大交通的關系，明確城市近期重點區域和發展方向

9、。3、合理有序地展開工業區建設，努力培植城市經濟增長極，推動城市化、 工業化 “雙輪驅動” 戰略。 本著 “以人為本” 、 “保護生態”的原則，按類分區展開工業用地布局，實現城市可持續發展戰略。4、完善城市功能，突出中心城市職能，配套完善建設公共服務設施。5、本著“容量適度超前，設施逐步跟進”的原則配套建設城市基礎設施，努力改善城市投資環境。6、加強生態環境建設和環境保護，做好山水文章，構筑城市綠地系統，改善人居環境，提高城市品位，實現城市園林化目標。7、以“經營城市”的理念，本著“高起點、高標準”的原則，有序展開新區建設， 協調各片區職能， 實現城市建設量的擴張和質的突破。8、健全房地產市場

10、，加強房地產開發，按照“政府引導、市場運作”的方針有序推動舊城改造和“城中村”整治。第二章近期發展規模三、人口規模（1） 、現狀人口40 萬人、萍鄉市城市人口規模為 50萬人，其中：中心組團人口規模為湘東組團人口規模為 10 萬人。（2） 、住宅建設目標人均住宅建筑面積25m2/ 人。四、重點建設區域根據近期建設總體方針及萍鄉市城市總體規劃的布局要求，確定近期建設重點區域為蘇家屋片區和丹江片區、白源片區。蘇家屋片區：以工業大道、洪山路、齊民路為骨架展開布局。其主導功能為行政、商貿、文化會展、金融、旅游接待服務。配套安排居住區建設。 該區的建設應突出體現區域中心城市及商貿、 文化中心的城市職能，

11、成為萍鄉市城市建設的靚點，體現城市品位之所在，實現近期初步確立城市定位目標。丹江片區：以中環東路、安源路、 319 國道為骨架展開布局，以安源區行政中心建設為契機，以丹江工業園區建設為拉動進行開發建設， 其主導功能為工業、 居住區。 配套安排公建服務設施， 強化生態環境建設。白源片區： 以 320 國道、 興業路為骨架展開布局。 其主導功能為工業區。（1） 、新區開發居住用地開發主要安排在蘇家屋片區、 丹江片區、 中心片區西部和東部， 主要建設二類居住區。 中心片區與丹江片區外緣合理配置少量一類居住區， 滿足不同層次居民的生活需求。 新區開發應注意基礎設施和公共服務設施配套建設。1、蘇家屋片區

12、、丹江片區以新區開發為主，主要為二類居住區。規劃利用新區良好的基礎設施，廣泛的就業崗位，吸引人流入住，達到疏解老城區人口密度， 吸引外來人口的目的。 蘇家屋片區居住用地164.7ha,丹江片區面積為103.6ha （其中一類居住用地25.8ha）,硬石片區 81.87ha。2、中心片區：舊城改造與新區開發相結合，整治“城中村” ，加強規劃管理，完善老城區基礎設施，提高居住水平，在該區外圍安排部分新居住區開發用地， 以促進舊城改造的順利進行。 規劃本區居住用地面積603.4ha （其中一類居住用地15.1ha）。3、其它片區以完善提高現有居住為主。（2） 、舊城改造著力基礎設施配套、 公共服務設

13、施完善及生態環境建設， 大力改善人居環境，疏解居住密度，利用搬遷的企事業單位用地，增建公共服務設施及公共綠地和休閑空間， 合理控制拆建比例， 保護有價值的歷史街區和傳統民居。為切實改善老城區環境， 降低居住人口密度和建筑密度， 保護歷史文脈和街區的風貌，嚴禁“見縫插針”建房，提倡“見縫插綠” ，符合以下條件之一的項目方可在老城區實施建設：1、必需的綠化、市政基礎設施和公共服務設施建設。2、市政設施不配套、公共設施不完善，環境景觀臟、亂、差地段和老棚戶區危房地段改造。3、按規劃用地性質發生改變的項目，因影響居住、交通及環境而需要置換的老工業和破產企業的項目。（3） 、 “城中村 ”整治為提高土地

14、利用率，增加土地收益，促進城市規劃的順利實施，為市民營造一個優美舒適的生活環境。 規劃嚴格控制村民自建房， 在城市各片區分別劃出相應地塊作為村民安置用地，并采取對策整治“城中村” ：1、加快編制和調整“城中村”地區的詳細規劃，加強村鎮建設管理。2、城市發展應采取統一規劃、統一征地、統一開發、統一管理方式。五、交通設施、交通便利 基礎設施建設加快萍鄉交通便利，道路建設日新月異。320國道、319國道、上海至云南 瑞麗高速公路和泉州至畢節高速公路貫穿全境。 浙贛鐵路連接京廣、京九、 鷹廈等鐵路主干線通向四面八方。黃花國際機場距萍鄉市區僅 120公里。"十一五"時期萍鄉市交通道路

15、建設投資將超過30億元，項目建設主要包括投資16億元的萍栗高速公路、投資億元的 320國道一級公路改造等。 重點發展策應長株潭經濟核心區和連接萍鄉、宜春、新余、吉安的骨架和 干線公路。為加快萍鄉市城市化進程和重點基礎設施建設，萍鄉今年確定了14個重點基礎設施建設項目。據了解，這些建設項目有：山口巖水利樞紐工 程、320國道萍鄉段一級公路改建工程、政務中心工程、滬瑞高速-秋收起義廣場拓寬工程、城區主干道改造工程、市博物館建設工程、江西工業 工程職業技術學院搬遷及新建工程、萍鄉高專專升本建設工程、演藝中心 工程、武功山旅游綜合開發一期工程、安源紅色旅游景區建設工程、萍鄉 青少年活動中心工程、萍鄉市體育中心工程等，城市基礎設施建設將大步 提速。六、區域項目分布項目名稱項目位置平均單價物業形態規模雅典世紀花園萍鄉市萍安中大道安源新區2600元/ m2多層、25幢（二房、三占地面積：3萬itf雅典世紀花園99號房、四房、復式、別墅）建筑面積：18。5萬 ttf城市金領域金山角白云賓館止對面本小區9號樓處3000元/ m2多層多層小高層占地面積：建筑面積： 6 萬 nf開盤日期2008-06-07總府坤元山莊萍客大道與福盛路交匯處3300元/ m216棟多層、6棟小高層組成占地面積：62畝建筑面積：約8萬nf開盤時間：