1、中國土地法律制度概述在2012年11月28日召開的國務院常務會議上，討論通過中華人民共和 國土地管理法修正案（草案），對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。 會議決定將草案提請全國人大常委會審議。 雖然目前具體修改條款還未可知，但 有業內專家推測，此次修改，主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少 為現行標準的10倍。在中國，土地問題歷來都是一個基本問題。 在歷史上，中國是一個農業大國， 而土地是農業之本。改革開放以來，土地對于改革和發展的重要性也日益顯現。 自1986年土地管理法實施以來，中國逐漸建立了一套具有中國特色的土地 法律制度。、土地相關主要法律、法規、規章、規范性文件序號法律

2、法規名稱制定機關施行日期1土地管理法全國人大常委會2004年8月28日2物權法全國人大2007年10月1日3城鄉規劃法全國人大常委會2008年1月1日4城市房地產管理法全國人大常委會2007年8月30日5農村土地承包法全國人大常委會2003年3月1日6土地管理法實施條例國務院1999年1月1日7中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例國務院1990年5月18日8農村土地承包經營權流轉管理辦法農業部2005年3月1日9協議出讓國有土地使用權規定國土資源部2003年8月1日10招標拍賣掛牌出讓國有土地使用 權規范（試行）國土資源部2006年8月1日11協議出讓國有土地使用權規范（試行）國

3、土資源部2006年8月1日12全國土地分類（試行）國土資源部2002年1月1日13國務院關于深化改革嚴格土地管 理的決定國務院2004 年 10 月21日14國務院關于加強土地調控有關問題的通知國務院2006年8月31日15國有土地上房屋征收與補償條例國務院2011年1月21日16建設項目用地預審管理辦法國土資源部2009年1月1日17城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法國土資源部2008年6月27日18閑置十地處置辦法國土資源部2012年7月1日、土地分類1、按土地性質分類國有農用地建設用地未利用地集體所有農用地建設用地未利用地2、按土地用途分類（國有土地使用權）國有土地使用權土地使用權出讓最高

4、年限居住用地七十年工業用地五十年教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年商業、旅游、娛樂用地四十年綜合或者其他用地五十年三、名詞解釋1、農用地、建設用地、未利用地（1）農用地包括：耕地（包括基本農田） 、園地、林地、牧草地、其他農用 地（包括設施農用地） 。基本農田，是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求， 依據土 地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。 （根據基本農田保護條例 ）（2）建設用地：商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建筑用地、 住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地（包括軍事設施用地、宗教 用地等）。（3）未利用地：未利用土地（包括荒草地、鹽堿地等） 、其他

5、土地（包括河 流水面、湖泊水面、灘涂等） 。2、國有土地、集體土地 國有土地：包括城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、 征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、 荒地、灘涂及其他土地； 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的， 原屬于其 成員集體所有的土地； 因國家組織移民、 自然災害等原因， 農民成建制地集體遷 移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。集體土地： 農村和城市郊區的土地， 除由法律規定屬于國家所有的以外， 屬 于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。3、土地利用整體規劃，土地利用年度計劃，城市總體規劃、村莊和集

6、鎮規 劃（1）土地利用整體規劃（根據土地利用總體規劃編制審查辦法 ） 土地利用總體規劃是在一定區域內， 根據國家社會經濟可持續發展的要求和 當地自然、經濟、社會條件，對土地的開發、利用、治理、保護在空間上、時間 上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎。各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、 國土整治和資源環境保護 的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求， 組織編制土地利用總體規劃。土地利用總體規劃主要內容： （一）現行規劃實施情況評估； （二）規劃背景 與土地供需形勢分析； （三）土地利用戰略； （四）規劃主要目標的確定，包括： 耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地

7、規模和土地整理復墾開發安排等； （五） 土地利用結構、 布局和節約集約用地的優化方案； （六） 土地利用的差別化政策； （七）規劃實施的責任與保障措施。分為國家、省、市、縣和鄉（鎮）五級，實行分級審批。 編制機構：各級人民政府；審批機構：各級人民政府。規劃期限為 15 年。（2）土地利用年度計劃（根據土地利用年度計劃管理辦法 ） 土地利用年度計劃是指國家對計劃年度內新增建設用地量、 土地開發整理補 充耕地量和耕地保有量的具體安排。 新增建設用地量， 包括建設占用農用地和未 利用地。土地利用年度計劃， 根據國民經濟和社會發展計劃、 國家產業政策、 土地利 用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀

8、況編制。土地利用年度計劃指標包括： （一）新增建設用地計劃指標。包括新增建設 用地總量和新增建設占用農用地及耕地指標。 （二）土地開發整理計劃指標。包 括土地開發補充耕地指標和土地整理復墾補充耕地指標。 （三）耕地保有量計劃 指標。前款第（一）項規定的新增建設用地計劃指標，分為城鎮村建設用地指標 和能源、交通、水利、礦山、軍事設施等獨立選址的重點建設項目用地指標。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相 同。編制機構：各級人民政府；審批機構：各級人民政府。（3）城市總體規劃、 村莊和集鎮規劃 （根據中華人民共和國城鄉規劃法 ） 城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規

9、劃、鄉規劃和村莊規劃。城 市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。 詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建 性詳細規劃。直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。 省、自治區人民政 府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃， 由省、自治區人民政府審查 同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人 民政府審批。 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃， 報上一級人 民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制， 報上一級人民政府審批。省、自治區人民政府組織編制的省域城鎮體系規劃， 城市、縣人民政府組織 編制的總體規劃， 在報上一級人民政府審批前， 應當先

10、經本級人民代表大會常務 委員會審議， 常務委員會組成人員的審議意見交由本級人民政府研究處理。 鎮人 民政府組織編制的鎮總體規劃， 在報上一級人民政府審批前， 應當先經鎮人民代 表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。編制機構：各級人民政府；審批機構：各級人民政府。4、國有土地使用權出讓、國有土地使用權作價出資或者入股、國有土地使 用權租賃、國有土地使用權劃撥、國有土地使用權轉讓、國有土地使用權出租、 國有土地使用權抵押、國有土地使用權出資、國有土地使用權繼承（1）國有土地使用權出讓（根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例）土地使用權出讓， 是指國家將國有土地使用權 （以下簡稱土

11、地使用權） 在一 定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行 為。出讓方式：協議、招標、拍賣。土地一級市場，有償使用。（2）國有土地使用權租賃（根據規范國有土地租賃若干意見 ） 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用， 由使用者與縣級以上 人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。土地一級市場，有償使用。是在改革劃撥土地使用制度過程中出現的過渡性形態。（3）國有土地使用權作價出資或者入股（根據國有企業改革中劃撥土地 使用權管理暫行規定 ）國家以土地使用權作價出資（入股）

12、，是指國家以一定年期的國有土地使用 權作價，作為出資投入改組后的新設企業， 該土地使用權由新設企業持有， 可以 依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使 用權作價出資 （入股）形成的國家股股權， 按照國有資產投資主體由有批準權的 人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。土地一級市場，有償使用。是在改革劃撥土地使用制度過程中出現的過渡性形態。（4）國有土地使用權劃撥（根據房地產管理法 、劃撥土地使用權管理 暫行辦法）土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準， 在土地使用者繳納補償、 安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權無償交付給

13、土地使用者 使用的行為。適用于以下必須的建設用地： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地 和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法 規規定的其他用地。企業改革涉及的劃撥土地使用權， 有下列情形之一的， 應當采取出讓或租賃 方式處置：（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建 企業集團的；（二）國有企業改組為股份合作制的； （三）國有企業租賃經營的； （四）非國有企業兼并國有企業的。 國有企業破產或出售的， 企業原劃撥土地使 用權應當以出讓方式處置。土地一級市場，無償使用。（5）國有土地使用權轉讓（根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例）

14、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為， 包括出售、交 換和贈與。 未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、 利用土地的， 土地使用權不得轉讓。土地二級市場。A 以出讓方式取得土地使用權的， 轉讓房地產時， 應當符合下列條件： （一） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發， 屬于房屋建設工程的， 完成開發投資總 額的百分之二十五以上， 屬于成片開發土地的， 形成工業用地或者其他建設用地 條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。B國家以土地使用權作價出資（入股）的土地使用權由新設企業持有

15、，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租 金并完成開發建設后， 經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定， 可將承租 土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可 以轉讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業、其他經濟組織和個人； （ 二） 領有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產權證明； （ 四） 依照條例和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交 付

16、土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。（6）國有土地使用權出租（根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例）土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、 其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 未按土地 使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、 利用土地的，土地使用權不得出租。對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用， 也不實行租賃。 對因發生土地轉讓、 場地出租、 企業改制和改變土地用途后依法 應當有償使用的， 可以實行租賃。 對于新增建設用地， 重點仍應是推行和完善國 有土地出讓， 租賃只作為

17、出讓方式的補充。 對于經營性房地產開發用地， 無論是 利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。土地二級市場。A未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地 使用權不得出租。B國家以土地使用權作價出資（入股）的土地使用權由新設企業持有，可以 依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租 金并完成開發建設后， 經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定， 可將承租 土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經市、縣人

18、民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業、其他經濟組織和個人； （ 二） 領有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產權證明； （ 四） 依照條例和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交 付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。（7）國有土地使用權抵押（根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例）土地二級市場。A以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。B國家以土地使用權作價出資（入股）的土地使用權由新設企業持有，可以 依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出

19、租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租 金并完成開發建設后， 經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定， 可將承租 土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可 以轉讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業、其他經濟組織和個人； （ 二） 領有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產權證明； （ 四） 依照條例和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交 付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權

20、出讓金。（8）國有土地使用權出資物權法第 143條規定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權 轉讓、 互換、 出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。城市房地產管理法 第 27條規定：“依法取得的土地使用權， 可以依照本 法和有關法律、行政法規的規定， 作價入股， 合資、合作開發經營房地產。”土地二級市場。（9）國有土地使用權繼承（根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例）依照條例的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。 土地二級市場5、土地征用、土地征收 土地征用：征用是指為了公共利益的需要，強制性地使用公民的私有財產。 權利主體不變，權利主體不變。土地征收：（1）集體土地征

21、收。（2）征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償。6、城鄉建設用地增減掛鉤（根據城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法 ） 城鄉建設用地增減掛鉤 （以下簡稱掛鉤） 是指依據土地利用總體規劃， 將若 干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊 （即拆舊地塊） 和擬用于城鎮建設的地 塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區） ，通過建 新拆舊和土地整理復墾等措施， 在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上， 最 終實現增加耕地有效面積， 提高耕地質量， 節約集約利用建設用地， 城鄉用地布 局更合理的目標。7、建設用地預審、建設用地批準證書、建設用地規劃許可證、建設工程規 劃許可證

22、（1）建設用地預審（根據建設項目用地預審管理辦法 ） 建設項目用地預審， 是指國土資源管理部門在建設項目審批、 核準、備案階 段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。（2）建設用地批準證書（根據土地管理法實施條例 、建設用地審查報 批管理辦法）以有償使用方式提供國有土地使用權的， 由市、縣人民政府土地行政主管部 門與土地使用者簽訂土地有償使用合同， 并向建設單位頒發 建設用地批準書 。 土地使用者繳納土地有償使用費后， 依照規定辦理土地登記。 以劃撥方式提供國 有土地使用權的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發 國有土 地劃撥決定書和建設用地批準書 ，依照規定辦理土地登記

23、。能源、交通、水利、礦山、軍事設施籌建設項目確需使用土地利用總體規劃 確定的城市建設用地范圍外的土地， 涉及農用地的， 農用地轉用方案、 補充耕地 方案、征用土地方案和供地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設 單位頒發建設用地批準書。（3）建設用地規劃許可證（根據中華人民共和國城鄉規劃法 ） 在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目， 經有關部 門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提 出建設用地規劃許可申請， 由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳 細規劃核定建設用地的位置、 面積、允許建設的范圍， 核發建設用地規劃許可證。出讓

24、方式取得國有土地使用權的建設項目， 在簽訂國有土地使用權出讓合同 后，建設單位應當持建設項目的批準、 核準、備案文件和國有土地使用權出讓合 同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。（4）建設工程規劃許可證。 （根據中華人民共和國城鄉規劃法 ） 在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的， 建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、 直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、 鄉村公共設施和公益事業建設的， 建設 單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市

25、、縣人 民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。四、與土地相關的審批手續1、農用地轉用審批手續（根據土地管理法 、建設用地審查報批管理 辦法）（1）建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審 批手續。省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建 設項目、國務院批準的建設項目占用土地， 在土地利用總體規劃確定的省、 自治 區人民政府所在地的市、 人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市建設用 地規模范圍內， 為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地， 涉及農用地轉為 建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、 集鎮建設用地規模范圍內

26、， 為實 施該規劃而將農用地轉為建設用地的， 按土地利用年度計劃分批次由原批準土地 利用總體規劃的機關批準。 在已批準的農用地轉用范圍內， 具體建設項目用地可 以由市、縣人民政府批準。建設占用土地， 涉及農用地轉為建設用地的， 應當符合土地利用總體規劃和 土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標；城市和村莊、集鎮建設占用土地， 涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不 得批準農用地轉為建設用地。上述規定以外的建設項目占用土地， 涉及農用地轉為建設用地的， 由省、自 治區、直轄市人民政府批準。（2）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占 用土地的

27、，按照下列規定辦理： （一）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬 訂農用地轉用方案、 補充耕地方案、 征用土地方案， 分批次逐級上報有批準權的 人民政府。（二）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補 充耕地方案、證用土地方案進行審查， 提出審查意見， 報有批準權的人民政府批 準；其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方 案時一并批準。（三）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后， 由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。在土地利用總體規劃確定的村莊、 集鎮建設用地范圍內， 為實施村莊、 集鎮 規劃占用土地的，由市、縣人民政府擬訂農

28、用地轉用方案、補充耕地方案，依照 前款規定的程序辦理。2、集體土地征收審批手續（根據土地管理法 、建設用地審查報批管 理辦法）征收下列土地的，由國務院批準： （一）基本農田；（二）基本農田以外的耕 地超過三十五公頃的； （三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土 地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征收農用地的， 應當先行辦理農用地轉用審批。 其中， 經國務院批準農用地 轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄 市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的， 同時辦理征地審批手續， 不再 另行辦理征地審批， 超過征地批準權限的， 應當依照

29、本條第一款的規定另行辦理 征地審批。3、使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地審批手續（根據土地管理 法實施條例、報國務院批準的建設用地審查辦法 ）具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照省、 自治區、直轄市的規定辦理；但是，國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治 區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地， 應當報國 務院批準。下列建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地作為建設用 地的，需報國務院批準：（1）國家重點建設項目；（2）軍事設施；（3）跨省、自 治區、直轄市行政區域的建設項目； （4）國務院規定的其他建設項目。4、具體建設項目占

30、用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有 建設用地審批手續（根據中華人民共和國土地管理法實施條例 ）（1）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有 關事項進行審查， 提出建設項目用地預審報告； 可行性研究報告報批時， 必須附 具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。（2）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主 管部門提出建設用地申請， 由市、 縣人民政府土地行政主管部門審查， 擬汀供地 方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的；應當報上級人民政府 批準。（3）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準 書。有償

31、使用國有土地的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽 訂國有土地有償使用合同； 劃撥使用國有土地的， 由市、 縣人民政府土地行政主 管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。（4）土地使用者應當依法申請土地登記。通過招標、 拍賣方式提供國有建設用地使用權的， 由市、縣人民政府土地行 政主管部門會同有關部門擬汀方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政 府土地行政主管部門組織實施， 并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。 土地使 用者應當依法申請土地登記。5、能源、交通、水利、礦山、軍事設施籌建設項目確需使用土地利用總體 規劃確定的城市建設用地范圍外的土地的審批手續（根據中華人民共和

32、國土 地管理法實施條例）（1）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查， 提出建設項目用地預審報告： 可行性研究報告報批時， 必須附 具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。（2）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主 管部問提出建設用地申請， 由市、 縣人民政府土地行政主管部門審查， 擬定訂征 農用地轉用方案、 補充耕地方案、 征用土地方案和供地方案 （涉及國有農用地的， 不擬訂征用土地方案） ，經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人 民政府批準； 其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用 地轉用方案時

33、一并批準； 供地方案由批準征用土地的人民政府在批準征用土地方 案時一并批準 （涉及國有農用地的， 供地方案由批準農用地轉用的人民政府在批 準農用地轉用方案時一并批準） 。（3）農用地轉用方案、 補充耕地方案、 征用土地方案和供地方案經批準后， 由市、縣人民政府組織實施， 向建設單位頒發建設用地批準書。 有償使用國有土 地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用 合同；劃撥使用國有土地的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者 核發國有土地劃撥決定書。（4）土地使用者應當依法申請土地登記。 建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地， 涉

34、及農民集體所有的未利用地的，只報批征用土地方案和供地方案。6、在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使 用土地審批手續（單獨選址建設項目審批）（根據建設用地審查報批管理辦法 ） 建設單位應當向土地所在地的市、 縣人民政府土地行政主管部門提出用地申 請。7、建設項目用地預審（根據建設項目用地預審管理辦法 ） 建設項目用地預審， 是指國土資源管理部門在建設項目審批、 核準、備案階 段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。建設項目用地實行分級預審。 需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革 等部門審批的建設項目， 由該人民政府的國土資源管理部門預審。 需核準和備案 的建

35、設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。需審批的建設項目在可行性研究階段， 由建設用地單位提出預審申請。 需核 準的建設項目在項目申請報告核準前， 由建設單位提出用地預審申請。 需備案的 建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出用地預審申請。（根據國務院關于投資體制改革的決定 ：對于企業不使用政府投資建設 的項目，一律不再實行審批制，區別不同情況實行核準制和備案制。政府投資， 是指在中華人民共和國境內使用政府性資金進行的固定資產投資活動。 政府性資 金包括：（一）財政預算內投資資金； （二）各類專項建設基金； （三）國家主權 外債資金；（四）其他政府性資金。 ）五、集體建設用地使

36、用權流轉1、與集體建設用地使用權流轉相關的國家規定（1）土地管理法。第十一條第二款： 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的， 由縣級人民 政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第四十三條第一款： 任何單位和個人進行建設， 需要使用土地的， 必須依法 申請使用國有土地； 但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體 經濟組織農民集體所有的土地的， 或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依 法批準使用農民集體所有的土地的除外。第五十九條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等 鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設； 建設用地，應當符合

37、鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本 法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用 地興辦企業或者與其他單位、 個人以土地使用權入股、 聯營等形式共同舉辦企業 的，應當持有關批準文件， 向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請， 按照省、自治區、直轄市規定的批準權限， 由縣級以上地方人民政府批準； 其中， 涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。按照前款規定興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可 以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。第六

38、十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于 非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業， 因破產、 兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。（2）土地管理法實施條例 。第四條第二款： 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的， 由土地使用者 向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請， 由縣級人民 政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。（3）物權法 第一百八十三條：鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、 村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。（4）國務院關于深化改革嚴格土地管理的

39、決定（ 十 ） 加強村鎮建設用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節約用地、保 護耕地的原則， 編制鄉 （鎮） 土地利用總體規劃、 村莊和集鎮規劃， 明確小城鎮和 農村居民點的數量、 布局和規模。 鼓勵農村建設用地整理， 城鎮建設用地增加要 與農村建設用地減少相掛鉤。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃、 村莊和集鎮規劃， 并納入土地利用年度計劃， 凡占用農用地的必須依法辦理審批 手續。禁止擅自通過 "村改居 "等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。 禁止農 村集體經濟組織非法出讓、 出租集體土地用于非農業建設。 改革和完善宅基地審 批制度，加強農村宅基地管理， 禁止

40、城鎮居民在農村購置宅基地。 引導新辦鄉村 工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建 制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。（5）國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通 知嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。 農民集體所有的土地使用 權不得出讓、 轉讓或者出租用于非農業建設。 符合土地利用總體規劃并依法取得 建設用地的企業發生破產、 兼并等情形時， 所涉及的農民集體所有建設用地使用 權方可依法轉移。 其他農民集體所有建設用地使用權流轉， 必須是符合規劃、 依 法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發。6）關于堅持依法依規管理節約

41、集約用地支持社會主義新農村建設的通知要適應新農村建設的要求， 經部批準， 穩步推進城鎮建設用地增加和農村建 設用地減少相掛鉤試點、 集體非農建設用地使用權流轉試點， 不斷總結試點經驗， 及時加以規范完善。 堅持建新拆舊， 積極推進廢棄地和宅基地復墾整理。 村莊復 墾整理節省出來的土地，按照因地制宜的原則，宜耕則耕、宜建則建，優先用于 農村經濟社會發展。根據上述相關規定，集體建設用地使用權的流轉有以下形式： （1）農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興 辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業；（2）符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因

42、破產、兼并等 情形致使土地使用權依法發生轉移的；（3）以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使 用權一并抵押的。2、與集體建設用地使用權相關的地方規定（以無錫為例）（1）規范性文件。無錫市集體建設用地流轉辦法 、無錫市土地使用權抵押管理實施意見 。（2）根據上述規定，集體建設用地使用權流轉有以下主要內容： 適用范圍： 本市行政區域內城市 （鎮）規劃區以外集體建設用地使用權的流 轉、城市（鎮）規劃區內存量集體建設用地使用權的流轉（規劃區內經農用地轉 為建設用地的必須征收為國有， 按國有土地使用權規定辦理） 及其監督管理適用 本辦法（不包括宅基地） 。集體建設用地， 是指符合土地利用總體規劃、 城市（鎮） 規劃或村莊集鎮規劃， 權屬合法， 界址清楚，已經依法批準為建設用地的集體所 有土地。流轉形式：出讓、出租、轉讓、轉租、抵押。以集體建設用地使用權作價出 資