1、昱盛·東方明珠上市認籌蓄客執行方案（執行版）深圳天驁投資策劃有限公司2008年12月10日昱盛東方明珠蓄客方案（執行版）一、 市場背景1、 隨著政策利好一步步放開，逐漸增強了開發商和消費者對市場的信心，緩解市場觀望氣氛，剛性需求同時也在慢慢被激活。2、 寧鄉市場一改往日的冷淡，各大樓盤爭相面市，市場放量加大。3、 受資金壓力的影響，各推出樓盤，大打價格戰，降價，已成為各樓盤主要的營銷手法，但并不是降價就能促進銷售，從各推出樓盤的銷售情況來看，好的品質加上適當的價格才成功的關鍵。4、 本項目競爭對手相繼開盤，在市場容量有限的寧鄉，在價格優勢較弱的前提下，如何通過有效的蓄客策略，提前搶占

2、客戶，先消化、穩住意向客戶，爭奪有效客源，將是本項目銷售和有序運作的關鍵。二、本項目營銷目標1、銷售目標：一期總體蓄客目標：到開盤前蓄客300組（VIP客戶）；蓄客目標階段分解：A、蓄客第一階段（2008年12月15日起-2009年1月20日<春節前>）：蓄積VIP客戶60組；B、蓄客第二階段（2009年1月21日起-2009年2月10日<春節假期>）：蓄積VIP客戶20組；C、蓄客第三階段（2009年2月11日起-2009年3月31日）：蓄積VIP客戶100組；D、蓄客第四階段（2009年4月1日起-2009年4月31日<開盤前期>）：蓄積VIP客戶120

3、組；三、營銷節奏安排根據當前工程節點，開盤前項目營銷推廣節點調整如下：四、蓄客策略1、認籌時間：2008年12月15日；2、蓄客的策略： 項目的競爭對手樓盤都爭相面市，市場競爭加劇，有效的客戶爭奪戰激烈，本項目作為即將上市的樓盤，市場認同度還較低，且其他競爭樓盤都直接采用價格作為營銷手段，所以要想達到項目一定的蓄客量保證項目的有序銷售，除了要快速、撥高項目形象外，還要一系列的針對目標客群的吸籌的措施。3、蓄客策略具體操作方式：A、前期積累客戶分為鉆石卡客戶和金卡客戶兩類：A-1、鉆石卡客戶為一類客戶，辦理條件為：交納3萬元認籌金或者交納1萬元認籌金后介紹2位以上（包含2位）客戶認籌成為金卡以上

4、客戶；享受3萬抵5萬或者1萬抵2萬的購房優惠，并按照卡號順序優先獲得項目解籌選房時的優先選房權；A-2、金卡客戶為二類客戶，辦理條件為：交納1萬元認籌金成為金卡客戶；享受1萬抵2萬的購房優惠，并按照卡號順序獲得項目解籌選房時的選房權，但需排在鉆石卡客戶集中選房之后；A-3、金卡客戶升級：原定金卡客戶（交納1萬元認籌金的客戶）通過以下方式升級為鉆石卡客戶：介紹2位以上（包含2位）客戶認籌成為金卡以上客戶并申請升級為鉆石卡客戶獲得批準后，換發鉆石卡，享受1萬抵2.5萬（增加5千元優惠額）的購房優惠并享受先于金卡客戶群體，按照鉆石卡客戶序號的優先選房權；具體客戶晉級情況如下圖所示：市場客戶交納3萬認

5、籌金交納1萬認籌金登記購房意向和聯系方式鉆卡客戶介紹2組金卡客戶交納1萬認籌金交納1萬認籌金登記客戶金卡客戶五、VIP卡發放安排：公司關系客戶：1-50號卡項目VIP卡信息在廣告發布后至51-500號卡；三、誠意購卡認籌活動流程認籌客戶詳讀并了解本次誠意購卡認籌活動須知，確定參與本昱盛東方明珠誠意購卡認籌活動銷售部置業顧問帶認籌客戶按序在財務室交納誠意認籌金，銷售部經理按認籌客戶交納誠意認籌金時間順序填寫東方明珠VIP卡誠意認籌申請書，按卡號編號(一式兩份)，置業顧問持已編號的誠意認籌申請書會同認籌客戶填寫，經銷售部經理審核簽字后，認籌客戶再行簽字確認昱盛房開、認籌客戶留存誠意認籌申請書原件各

6、一份，發放VIP卡（鉆卡或金卡）跟進辦理VIP客戶卡升級昱盛房開在項目開盤解籌前7天，以電話通知、短信等方式，通知認籌客戶開盤解籌時的具體選房規則和時間安排四、誠意認籌活動期間跟進工作：1、認籌期間，根據認籌客戶的基本購房意向，置業顧問向其有針對性推薦34套房（不給客戶確定具體房號及單價），以備開盤當天客戶選擇。2、認籌期間，銷售部將每天認籌情況錄入電腦，便于認籌結束后迅速匯總分析，以對正式開盤推出組團、房型、價格等策略做最終的微調。3、認籌期結束后，按照認籌選號數量，制訂開盤解籌當天認籌客戶具體的選房認購范圍、選房認購流程，同時銷售部做好提前7天通知認籌客戶開盤解籌時相關事項的工作。五、誠意

7、認籌活動物料：1、昱盛東方明珠VIP卡誠意認籌申請書（見附件）2、昱盛東方明珠VIP卡誠意認籌活動須知（見附件），需復印備客戶仔細閱讀。3、昱盛東方明珠購卡認籌優惠細則（見附件）4、昱盛東方明珠推廣宣傳資料宣傳折頁海報項目現場宣傳展板5、銷售現場相關登記表格（VIP發放登記，客戶需求情況登記，客戶信息登記等）（見附件）6、昱盛東方明珠認籌期間統一說辭。（見附件）昱盛東方明珠VIP卡誠意認購申請書（金、鉆）卡號NO. 本人自愿參與湖南昱盛房地產開發有限責任公司開發的昱盛東方明珠住宅單位的購卡認籌活動（由湖南昱盛房地產開發有限責任公司保留的單位除外），并交付￥-元（-元整），作為VIP-卡誠意購卡

8、認籌金。本人確認：已經詳盡了解了湖南昱盛房地產開發有限公司關于本次購卡認籌活動的一切公示、須知和規定，并愿意遵守下述所有規定：1、本申請書與VIP卡同時使用有效，認購住宅單位時，須與購卡認籌金收據、申請人有效身份證件原件同時使用，方可生效；（為委托認購住宅單位的，須攜帶申請人親筆簽署的委托書以及委托人、受托人有效身份證件原件）2、本申請書及VIP卡僅限于昱盛東方明珠首次開盤使用有效；3、持本申請書及VIP卡可參加昱盛東方明珠首次開盤優先選房活動，具體選房規則由湖南昱盛房地產開發有限公司給予通知并在現場公示；4、申請人申請認購VIP卡參與認籌活動，每人限購一張VIP卡，每張VIP卡僅限選購一套住

9、宅單位，開盤解籌時，以所認購VIP卡編號順序為選房順序，且每套住宅單位僅可使用一個VIP卡編號及其對應的優惠及權益；5、若申請人在昱盛東方明珠開盤時成功選購住宅單位的，應與湖南昱盛房地產開發有限責任公司簽訂昱盛東方明珠認購書，同時將購卡認籌金收據更換為認購金收據，本申請書及VIP卡自動失效；6、申請人在開盤解籌時須出示本申請書及VIP卡，并在通知規定的選房時間段內進入指定的選房場所，參與選房活動。若申請人未能在規定的選房時段到達指定的選房現場，則視為自動放棄其認籌編號對應的優先選房權利，將被安排到實際到達時對應的選房時段內最末位選房者之后選房。7、申請人認購住宅單位的，僅可辦理一次更名手續。8

10、、申請人在開盤解籌時未能成功認購住宅單位的，可按湖南昱盛房地產開發有限公司現場公示之須知規定選擇權益順延或放棄排號并無息退還購卡認籌金本金。9、相關VIP卡認購須知以接待中心現場公示為準，湖南昱盛房地產開發有限責任公司保留最終解釋權。10、本申請書一式貳份，湖南昱盛房地產開發有限公司、申請人各持一份。自雙方簽字蓋章之日起生效。以下為申請個人資料，請詳實填寫，如因信息不詳或有誤造成相關信息傳達不到的后果，由申請人自行承擔。申請人姓名： ；詳細通訊地址： ；聯絡電話： ；有效證件號碼： ； 申請人：年 月 日（附件一） 昱盛東方明珠誠意購卡認籌活動須知一、 本次購卡認籌活動僅針對昱盛東方明珠開盤前

11、的優先選房權獲取而開展。（僅限湖南昱盛房地產開發有限責任公司提供開展優先認籌的住宅單位，公司特別保留的單位不列入優先選房范圍）。二、 帶有認籌編號的昱盛東方明珠VIP卡誠意認購申請書及VIP卡（以下簡稱購卡認籌申請書）僅限昱盛東方明珠開盤時使用有效。三、 昱盛東方明珠開盤解籌時購卡認籌客戶的具體選房規則，湖南昱盛房地產開發有限責任公司將在開盤解籌前7天，以郵寄信函、電話通知、短信等方式，通知認籌客戶，所以請認籌客戶在填寫認籌申請書個人資料時，需保證資料的準確清晰完整。四、 參與購卡認籌的客戶，每人限購一個號碼，每個編號僅限選購一套住宅單位，開盤解籌時，以VIP卡編號順序為選房順序，且每套住宅單

12、位僅可使用一個編號享受如下優惠及權益：1、認籌客戶在昱盛東方明珠開盤解籌時成功認購住宅單位的，與湖南昱盛房地產開發有限責任公司簽訂昱盛東方明珠認購書，購卡認籌金轉作正式認購金；簽訂商品房買賣合同時在湖南昱盛房地產開發有限責任公司公布的正常單價折扣基礎上，還可額外享受優先認籌的特別優惠：詳情請參見昱盛東方明珠購卡認籌優惠細則；2、優先獲取昱盛東方明珠項目資料、咨詢信息；3、優先參觀昱盛東方明珠項目樣板房；4、優先獲得昱盛東方明珠項目各種現場活動信息；5、優先參加昱盛東方明珠項目推介會；6、優先享受昱盛東方明珠項目開盤前的置業計劃服務。五、 認籌客戶在開盤解籌時須出示經確認有效的VIP卡誠意認購申

13、請書，并在規定的選房時段內進入認購場所，參與選購房活動。若購卡認籌客戶未能在規定的選房時段到臨認購現場，則視為放棄其認籌編號對應的優先選房權利，按其實際到達時對應的選房時段內最末位選房者之后選房。六、 認籌申請書須配合意向誠意購卡認籌金收據、認籌人有效身份證件的原件（為委托購買者須攜帶委托人親筆簽署的委托書，另需提供委托人、被委托人雙方有效身份證件的原件）同時使用，方可生效。七、 購卡認籌客戶在開盤時成功認購的，僅可辦理一次更名手續。更名雙方須于開盤時持各自的有效身份證明原件共赴銷售現場，同時辦理書面的更名確認手續。八、 如開盤時選房不成功的認籌客戶，可選擇權益順延或放棄排號并無息退還誠意購卡

14、認籌金本金：權益順延辦理辦法：客戶需攜帶認籌申請書及有效身份證件原件，于湖南昱盛房地產開發有限責任公司統一安排的時間，至昱盛東方明珠銷售展示中心選購項目下一批推出產品。退還誠意購卡認籌金本金的辦理辦法：客戶于開盤七日后，本人持有效身份證件、購卡認籌申請書及購卡認籌金收據原件前來銷售現場親自辦理相關退還誠意認籌金本金手續，湖南昱盛房地產開發有限責任公司承諾將在購卡認籌客戶簽認退籌申請后的5個工作日內，退還已交納的購卡認籌金本金。詳情請咨詢現場工作人員。九、若本須知有所變動，應以銷售現場調整為準，恕不另行通知。十、本須知的最終解釋權屬于湖南昱盛房地產開發有限責任公司。湖南昱盛房地產開發有限責任公司

15、（附件二）昱盛東方明珠購卡認籌優惠細則：昱盛東方明珠VIP認籌卡為1萬元/套（金卡）客戶、3萬元/套（鉆石卡）客戶 1、優惠項目及金額：Ø 購卡認籌客戶認籌成功的，一次性付款可享受1萬抵2萬元、3萬抵5萬元購房款優惠，但優惠金額僅在簽訂昱盛東方明珠商品房買賣合同時候直接抵作所購住宅單位首期款，不可兌現現金；Ø 凡一次性成功認夠5套（含5套）以上昱盛東方明珠住宅單位的可視為團購，將獲得額外3000元/套團購優惠。但優惠金額僅在簽訂昱盛東方明珠商品房買賣合同時候直接抵作所購住宅單位首期款，不可兌現現金；Ø 本優惠項目實行累加制，即：符合優惠條件越多，則享受優惠越多。客

16、戶升級計劃：原定金卡客戶（交納1萬元認籌金的客戶）通過以下方式升級為鉆石卡客戶：介紹2位以上（包含2位）客戶認籌成為金卡以上客戶并申請升級為鉆石卡客戶獲得批準后，換發鉆石卡，享受1萬抵2.5萬的購房優惠并享受先于金卡客戶群體，按照鉆石卡客戶序號的優先選房權；湖南昱盛房地產開發有限責任公司（附件三） 昱盛東方明珠VIP卡發放登記表序號購卡時間所購卡號客戶姓名聯系電話意向產品意向面積聯系地址收據編號備注備注欄內填寫：公司關系客戶市場客戶附件四：昱盛東方明珠認籌電話通知統一說辭1、認籌信息的告知：××先生（女士）： 您好！我是昱盛東方明珠的置業顧問××。打擾您

17、一會！昱盛東方明珠的VIP卡認籌活動于12月15日正式開始。請您在12月15日前到昱盛東方明珠臨時接待中心，交1萬元購買昱盛東方明珠的VIP金卡，可獲得購房時1萬自動增值為2萬元的優惠，交3萬元購買昱盛東方明珠的VIP金卡，可獲得購房時1萬自動增值為5萬元的優惠，同時還可以享受昱盛東方明珠開盤銷售時的其他優惠：（一次性付款優惠，銀行按揭付款優惠等等）。根據您購買的VIP卡卡號優先秩序，還可獲得優先選房的特殊待遇，提前選中您滿意的位置、單元。您買卡時間越早，獲得的優惠就越多，期望您的到來。趁周末時間，您可帶上您的家人到昱盛東方明珠臨時接待中心來參觀一下，我們安排了專門的置業顧問接待您。祝您愉快！打擾了，再見！2、昱盛東方明珠VIP卡認籌后什么時候解籌選房？您好！ 昱盛東方明珠VIP卡認籌后，我們會在09年4月份左右通過電話、短信等方式通知您帶上VIP卡和認籌協議、收據到銷售現場，按照VIP卡卡號順序進行選房解籌活動。您越早購買VIP卡，優惠就越多，越早選房，就越容易選到好位置、稱心如意的房子。3、昱盛東方明珠銷售價格會是多少？昱盛東方明珠最終的價格要在開盤時才能確定下來，目前預計項目銷售價格在2800元/平方米。作為“寧鄉首席一線江景智能化豪宅”的產品定位設計項目，而且在寧鄉南門橋得天獨厚的地理位置、配套完