1、上海市前期上海物業服務合同使用說明1、本合同為示范文本，適用于住宅以及同一物業管理區域內 非住宅的物業管理。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本 示范文本的內容。2、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容 （包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補 或刪減。3、本示范文本所稱的甲方為物業建設單位，乙方為物業建設 單位通過招投標的方式或者經房地產管理部門批準采用協議方式 選聘的物業管理企業。4、本示范文本的服務期限應根據物業管理條例第二十六 條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員 會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合 同終止 的規定

2、確定。5、根據上海市住宅物業管理規定第十八條的相關規定， 本合同為甲方與物業買受人簽訂的房屋銷售合同的組成部分。根據上海市住宅物業管理規定第二十四條的規定，本合 同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由 甲方承擔。出售房屋交付之日的次月至本合同終止之日的當月發 生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期 物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由甲方承擔。6、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主 體資格的證書、證明文件。甲方：法定代表人：地 址：聯系電話：乙方：法定代表人：資質等級： ，證書編號：地 址：聯系電話：甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致

3、的基礎上，就（物業名稱）的前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一條 本合同所涉及的物業基本情況物業名稱： 物業類型： 座落位置： 區/縣 鄉/鎮路平方弄號四至范圍（規劃平面圖）： 總建筑面積： 米；其中住宅 平方米。物業構成見附件一，物業規劃平面圖見附件二。第二條 乙方為本物業管理區域的業主、物業使用人提供下 列物業管理服務事項。（一）物業共用部位的維護；（二）物業共用設施設備的日常運行和維護；（三）公共綠化養護服務；（四）物業公共區域的清潔衛生服務；（五）公共秩序的維護服務；（六）物業使用禁止性行為的管理；（七）物業其他公共事務的管理服務；（八）業主委托的其他物業管理服務事項。第三條 物業專

4、有部分的自用部位、自用設備損壞時，業 主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙 方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。第四條 甲方按規定向乙方提供位于路號室（建筑面積平方 米）的房屋作為物業管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無償 使用，但不得改變其用途。第五條 乙方提供的前期物業管理服務內容和標準應符合下 列約定：（一）物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行 和維護，詳見附件三（二）公共綠化養護服務，詳見附件四；（三）物業公共區域的清潔衛生服務，詳見附件五；（四）公共秩序的維護服務，詳見附件六；（五）物業使用禁止性行為的管理，詳見附件七；六）物業其他公共事務的管理服

5、務，詳見附件八；第六條 甲方將物業交付業主前，應會同乙方對物業共用部 位、共用設施設備進行查驗，并按規定向乙方移交物業管理所必 需的相關資料。甲、乙雙方辦理物業查驗、移交手續，對查驗、移交中發現 的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見 附件九。第七條 乙方根據下述約定，按建筑面積向業主收取物業服 務費。（一）住 宅：高層元/月 平方米； 多層 元/月平方米；別墅 元/月 平方米； 物業：元/月 平方米；（二）辦公樓： 元 /月 平方米（三）商業用房： 元/月平方米（四）（五）（六）上述物業服務收費分項標準（元 /月 平方米）如下： 一、住宅物業1、綜合管理服務費：2、共用部位

6、、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：3、公共區域的清潔衛生服務費用：4、公共區域綠化養護費用：5、公共區域秩序維護服務費用：6、二、非住宅物業1、綜合管理服務費：2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：3、公共區域的清潔衛生服務費用：4、公共區域綠化養護費用：5、公共區域秩序維護服務費用：6、第八條 自本合同生效之日的當月至物業出售并交付物業買 受人之日的當月發生的物業服務費用，由甲方承擔；自物業交付 物業買受人之日的次月起至本合同終止之日發生的物業服務費 用，由甲方和物業買受人按照物業出售合同的約定承擔。物業出 售合同未約定或者約定不明確的，由甲方承擔。已竣工但尚未出售的物業

7、以及甲方未交付給業主的物業，由 甲方依照本合同第七條約定的標準向乙方交納物業服務費。第九條 前期物業管理期間，乙方按下述第種收費形式確定 物業服務費用。（一）包干制。由業主向乙方支付本合同第七條約定的物業 服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。（二）酬金制。在本合同第七條約定預收的物業服務資金中 按下述第 種方式提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。1、每（月 /年）在預收的物業服務費用中按 %的比例提取酬金；2、每（月 /年）在預收的物業服務費用中提取 元的酬金。（三）第十條 物業服務費用（物業服務資金）按（年 /季 /月）交納，業主應在 （每

8、次繳費的具體時間）履行交納義務。逾期交納的，違約金的支付約定如下：第十一條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向 全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并 每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下 方式解決：（一）；（二）。第十二條 停車場收費分別采取以下方式：（一）停車場屬于全體共有全體業主共用的，車位使用人應 按露天機動車車位元 /個月、車庫機動車車位元/個月、露天非機動車車位元/個月、車庫非機動車車位元/個月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天機動車車位元 /個月、車庫機動車車位元/個月、露天非機動車車

9、位元 /個月、車庫非機動車車位元 /個月的標準提取停車管理服務費。（二）停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業 使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位元/個月、車庫車位 元 /個月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位元 /個月、車庫車位元/個月的標準提取停車管理服務費。（三）停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用 人應按露天車位元/個月、車庫車位元 /個月的標準向乙方交納停車管理服務費。第十三條 業主或物業使用人對車輛停放有保管要求的，與 乙方另行約定。第十四條 本物業管理區域內的全體業主所有的會所及相關 設施委托乙方經營管理，經營管理收費約定如下：（一）健身房

10、：（二）棋牌室：（三）網球場：（四）游泳池：（五）其他：上述經營管理收入按下列約定分配：1、2、3、本物業管理區域內屬甲方所有的會所及相關設施，其經營管理收費由甲方與乙方或者業主、物業使用人另行約定。第十五條 物業服務費屬本合同第九條第二項或者第 _ 約定的，物業服務費中按實結算的部分年終結余或不足的處理方 式：（一）年度結算結余部分，按以下第 種方式處理：1、轉入下年繼續使用；2、直接納入專項維修資金；3、（二）年度結算虧不足部分，按以下第 種方式處理：1、由業主追加補足；2、第十六條 業主應當按照下列規定籌集、使用和管理維修資 金：（一）業主應當按照規定交納專項維修資金；二）專項維修資金的

11、帳務由物業管理企業代管；（三）業主在轉讓其物業時，其帳戶上的專項維修資金繼續用作物業的共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造；（四）按照政府規章及相關規定使用和管理專項維修資金。第十七條 甲方相關的權利義務：（一）在物業銷售前，應在其制定的業主臨時公約中向 業主明示物業管理服務收費的標準及物業裝飾裝修管理要求等事 項；甲方未盡此義務而給乙方或業主、物業使用人造成損失的， 應承擔賠償責任；（二）督促業主、物業使用人按時交納物業服務費用；對業 主或物業使用人違反業主臨時公約的行為予以勸阻、制止；（三）授權乙方對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為，依照業主臨時公約的約定進行勸阻、制止；四）完善

12、本物業管理區域內的配套設施和配套工程，包括物業的標識系統、公共垃圾桶、垃圾中轉站、垃圾房等；（五）審查和批準物業管理方案、年度管理計劃、年度維修 養護計劃、年度費用概預算、決算報告，監督、檢查乙方各項方 案和計劃的實施；（六）第十八條 乙方相關的權利義務：（一）設立專門機構負責本物業的日常管理工作，并委派具 有崗位資格的人員履行本合同；（二）根據法律、法規的有關規定和本合同的約定，開展各 項物業服務活動，但不得侵害業主、物業使用人及他人的合法權 益，不得利用提供物業管理服務的便利獲取不當利益；三）根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，向業主或物業使用人收取物業服務費用，通過合法有效的方式解決

13、拖欠 物業服務費的問題；（四）及時向業主公告本管理區域內的重大物業服務事項， 每 個月公布一次專項維修資金和按實結算項目的費用收支帳 目；（五）結合本物業的實際情況，編制物業管理方案、年度管 理計劃、年度維修養護計劃、年度費用概預算和決算報告；（六）第十九條 在物業管理服務過程中發生下列事由，乙方不承 擔責任。（一）因不可抗力導致物業管理服務中斷的；（二）乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵 造成損失的；（三）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先 已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造 成損失的；（四）因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、

14、 有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；（五）（六）第二十條 甲方違反本合同第六條的約定，致使乙方的管理 服務無法達到本合同第二條、第五條約定的服務內容和標準的， 由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。第二十一條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本 合同第二條、第五條約定的服務內容和標準的，應以違約事項涉 及并收取的服務費為基數向相應業主支付的違約金。第二十二條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，對超出標準的部分，業主有權拒絕支付；已經支付的，業主 有權要求乙方倍返還。第二十三條 甲方拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業 使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成

15、的其他損失由 甲方承擔。第二十四條 甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完 成本合同約定的服務內容和標準的，乙方有權依法解除本合同； 造成乙方經濟損失的，甲方應予經濟賠償。第二十五條 經全體業主所持投票權（按首次業主大會會議 的投票權計算規定確定） 2/3 以上通過解除本合同的，甲方應當解 除合同。甲方解除合同的，乙方應當在甲方通知的合理時間內與甲方 或其選聘的物業管理企業完成交接手續。第二十六條 雙方協商一致，可解除本合同，并在日內辦理 交接手續。第二十七條 本合同其他相關違約責任的約定：（一）（二）（三）（四）（五）第二十八條 本合同中下列詞語的定義是：一）業主，是指物業的所有權人。（二

16、）物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其 他人。三）物業買受人，是指物業出售合同中確定的物業購買人。（四）物業交付使用，是指物業買受人收到甲方書面入住通 知并已辦理相應手續。物業買受人依約收到入住通知后在限定期 限內不辦理相應手續的，視為已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、 使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電 話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結 構、室外墻面、屋面、 、 、 等部位。（六）共用設施設備，是指： 1 、一幢住宅內部，由整幢住宅 的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明 燈具、垃圾通道、

17、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避 雷裝置、消防器具 、 、 等設備； 2、物業管理區域 內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房） 等設施。（七）公共區域，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、 使用人共同使用的區域以及整幢住宅外、物業管理區域內，由全 體業主、使用人共同使用的區域。（八）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由業 主獨立使用、處分的物業部位。第二十九條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂 補充協議。第三十條 補充協議及本合同的附件均與本合同具有同等法 律效力。本合同、本合同的附件及補充協議中未規定的事宜，均

18、遵照 中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。第三十一條 本合同正本連同附件共頁，一式 份，甲乙雙方各執 份，一份向房地產主管部門辦理備案。第三十二條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履 行的，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第三十三條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商方式解決；協商不成的，采取以下第種方式解決。（一）向 仲裁委員會申請仲裁；（二）向 人民法院提起訴訟。第三十四條 本合同為期 年，自 年月 日起至年月日止。本合同期限未滿，若業主大會與物業管理企業簽訂的物業服 務合同生效的，本合同終止。第三十五條 本合同期限屆滿前月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，乙方應在本合同期限屆滿后月內繼續履行本合同，甲方應在 此期間選聘新的物業管理企業第三十六條本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或代管。第三十七條本合同經甲乙雙方簽字 /后生效。甲方簽章：乙方簽章：法定代表人：法定代表人：年月日 年 月 日附件一：物業構成（略）附件二：物業規劃平面圖（略）附件三：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、保養和維修服務（略）附件四：公共區域綠化養護服務 （略 ）附件五：物業公共區域的清潔衛生