1、慈溪市農(nóng)村住房制度改革情況匯報(bào)今年以來(lái)， 我市把改革農(nóng)村建房方式、 推進(jìn)效益型農(nóng)民集中 居住區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)新型城市化三大抓手之一 （城中村、 中心城 區(qū)改造， 片區(qū)整合發(fā)展， 農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)） 和建設(shè)效益和諧 新慈溪的新舉措， 擺上市委市政府重要議事日程。 寧波市下發(fā)關(guān) 于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村住房制度改革試點(diǎn)的實(shí)施意見(jiàn) 后，市委 市政府及時(shí)進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)， 召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行專題研究部署， 結(jié)合慈 溪實(shí)際，從組織建立、政策調(diào)研、方案制訂、試點(diǎn)啟動(dòng)等方面開(kāi) 展工作。一、前階段主要工作開(kāi)展情況（一）建立組織，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo) 為加強(qiáng)對(duì)開(kāi)展效益型農(nóng)民集中住區(qū)建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)， 成立了 由市政府市長(zhǎng)任組長(zhǎng)、 分管農(nóng)業(yè)

2、農(nóng)村和城建的兩位副市長(zhǎng)任副組 長(zhǎng)的推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。落實(shí)了相關(guān)23 個(gè)部門為領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位。 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 （簡(jiǎn)稱市集居辦） 設(shè) 在市農(nóng)辦，并明確了農(nóng)集居辦組織協(xié)調(diào)、政策研究、方案審核、 工作指導(dǎo)、情況綜合和督查考核等職責(zé)。（二）開(kāi)展調(diào)研，制訂方案 農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)工作涉及面廣， 政策性強(qiáng)， 事關(guān)廣大農(nóng) 民群眾的切身利益， 為使這一工程真正成為群眾的民心工程， 今 年 4 月以來(lái)，由市農(nóng)辦牽頭，會(huì)同國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、財(cái) 政等部門，開(kāi)展了相關(guān)政策調(diào)研，共開(kāi)展專題調(diào)研 14 個(gè)。包括 調(diào)整現(xiàn)行農(nóng)村宅基地政策、 建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和儲(chǔ)備機(jī)制、 土地占補(bǔ)平衡與空間置換辦法

3、、農(nóng)民集中居住區(qū)住宅交易上市機(jī) 制、農(nóng)民集中居住區(qū)項(xiàng)目建設(shè)管理辦法、涉及農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)行政性收費(fèi)的減免政策、 農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)化管理辦法、農(nóng)民集中居住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的規(guī)范化管理措施、農(nóng)民集中居住區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范、農(nóng)民集中居住區(qū)扶持政策、 農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)計(jì)劃審批和驗(yàn)收程序方案、鎮(zhèn)村農(nóng)民廉租房建設(shè)使用試行辦法等。其中調(diào)整現(xiàn)行農(nóng)村宅基地政策中，重點(diǎn)圍繞“四個(gè)轉(zhuǎn)變”：一是農(nóng)村住房審批方式由原來(lái)的分戶審批向聯(lián)戶審批轉(zhuǎn)變；二是農(nóng)村建房標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的以戶為標(biāo)準(zhǔn)向以人均為標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變；三是農(nóng)民建房審批標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的單純以批建筑占地面積為主向建筑占 地面積和建筑面積結(jié)合轉(zhuǎn)變；四是農(nóng)民建房供地方

4、式以集體土地 為主向國(guó)有（行政劃撥或國(guó)有出讓） 和集體用地結(jié)合轉(zhuǎn)變。解決 跨村建房，達(dá)到向農(nóng)民集中居住區(qū)集聚的目的。調(diào)整農(nóng)村宅基地整理政策和操作辦法中， 鼓勵(lì)開(kāi)展農(nóng)村宅基地整理， 解決農(nóng)村建 設(shè)用地指標(biāo)不足的問(wèn)題，核心是通過(guò)提高復(fù)墾指標(biāo)收購(gòu)價(jià)、補(bǔ)助復(fù)墾經(jīng)費(fèi)提高各地開(kāi)展農(nóng)村宅基地整理的積極性。探索建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和儲(chǔ)備機(jī)制中，著力解決農(nóng)村建設(shè)中建新不拆舊問(wèn) 題，積極研究出臺(tái)農(nóng)村原有宅基地回收和利用政策。探索農(nóng)村宅基地使用級(jí)差化管理辦法，研究用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建房“控制 單家獨(dú)院、推廣多戶聯(lián)排、鼓勵(lì)多層套房”的目標(biāo)。土地占補(bǔ)平 衡與空間置換辦法中，積極扶持新農(nóng)村建設(shè)用地試點(diǎn)， 對(duì)土地存 量多、土

5、地整治潛力大、土地調(diào)劑置換空間足的區(qū)域、村，研究 出臺(tái)完善的市、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地動(dòng)態(tài)占補(bǔ)平衡與空間置換辦法。 其它還包括制訂出適合農(nóng)民生活習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)條件的物業(yè)化管理 辦法、農(nóng)民集中居住區(qū)扶持政策、 鎮(zhèn)、村農(nóng)民廉租房建設(shè)使用試 行辦法等。目前，有關(guān)部門已經(jīng)根據(jù)分工完成了 14 個(gè)專題調(diào)研， 并就各專題調(diào)研出臺(tái)相關(guān)政策，分別就政策征求各方面意見(jiàn)。在開(kāi)展專題調(diào)研， 制訂專門政策的基礎(chǔ)上， 制訂了 關(guān)于開(kāi) 展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)意見(jiàn) 。意見(jiàn)制訂后，分 5 個(gè)層面廣泛征求意見(jiàn)和建議， 包括人大、 政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)， 推進(jìn)農(nóng)民集 中居住區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位， 各鎮(zhèn)黨委書(shū)記、 鎮(zhèn)長(zhǎng)，部分村黨組 織書(shū)記， 相關(guān)

6、主要部門負(fù)責(zé)人， 形成了送審稿， 即將交市委市政 府有關(guān)會(huì)議討論審核。 方案中對(duì)開(kāi)展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè) 試點(diǎn)范圍、條件、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。關(guān)于試點(diǎn)方案， 開(kāi)展試點(diǎn)的鎮(zhèn)（街道）按照四大片區(qū)規(guī)劃和 慈溪市農(nóng)民集中居住區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃 ，對(duì)保留村莊和新建農(nóng)民集 中居住區(qū)分別編制詳細(xì)規(guī)劃， 并制定農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)和農(nóng)村 建設(shè)用地整理的實(shí)施方案。在此基礎(chǔ)上，每年由各鎮(zhèn)（街道）提 出當(dāng)年度需啟動(dòng)實(shí)施的農(nóng)民集中居住區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村建設(shè)用地整 理項(xiàng)目，并報(bào)市推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 （簡(jiǎn)稱市集居辦） 。關(guān)于試點(diǎn)范圍， 我市擬在以下范圍內(nèi)開(kāi)展試點(diǎn)：按照慈溪 市農(nóng)民集中居住區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃 確定的集居

7、點(diǎn)； 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)及其近 郊村；市級(jí)以上重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)； 因水源、 文保和旅游資 源保護(hù)需要整體搬遷的地區(qū)； 具備跨村跨鎮(zhèn)、 片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè) 條件的，住房困難戶較多和符合農(nóng)村建房條件的新增人口較多的 村、鎮(zhèn)（街道）等。試點(diǎn)條件和試點(diǎn)規(guī)模參照了寧波住房制度改革中提出的試 點(diǎn)條件和規(guī)模。關(guān)于試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)， 我市提出， 農(nóng)民集中居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適 當(dāng)?shù)陀诔鞘芯幼^(qū)標(biāo)準(zhǔn)， 多層公寓項(xiàng)目容積率 1.4 以上，建筑密 度在30-40%，綠地率在 20-25%。（三）把握原則，落實(shí)政策針對(duì)我市農(nóng)村建房難和土地資源緊張的雙重矛盾，我市提出了推進(jìn)效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的總體要求，即圍繞解決農(nóng)村建房難和土地

8、集約利用，大力推進(jìn)農(nóng)村建房方式改革，改變農(nóng) 民“有天有地”的傳統(tǒng)建房觀念，積極實(shí)施以“控制單家獨(dú)房、 推廣多戶聯(lián)排、鼓勵(lì)多層公寓”為主要方向的效益型農(nóng)村建房方 式。基本目標(biāo)是：通過(guò)試點(diǎn)啟動(dòng)，典型創(chuàng)樹(shù)，以點(diǎn)擴(kuò)面，力爭(zhēng)到 2011年末，逐步建成一批交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、居 住舒適、功能齊全、既富有現(xiàn)代氣息又具有慈溪特色的效益型農(nóng) 民集中居住區(qū)。關(guān)于基本原則：主要是針對(duì)我市村居現(xiàn)狀，農(nóng)民集中居住 區(qū)在住宅類型選擇上堅(jiān)持多樣化，因地制宜，既有利生產(chǎn)，又方便生活，具體按區(qū)域位置分類處置， 在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)村居建 設(shè)以多層（高層）公寓為主；在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)外村居建設(shè)推行 低層排屋，鼓勵(lì)多層公寓。

9、明確的政策措施有以下幾方面：（一）簡(jiǎn)化審批程序。 對(duì)農(nóng) 民集中居住區(qū)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)會(huì)審、建設(shè)事項(xiàng)辦理等審批事宜，統(tǒng)一納入到市聯(lián)批中心“綠色通道”，由市聯(lián)批中心組織相關(guān)受理部門聯(lián)合會(huì)審，做到特事特辦，最大限度地縮短辦理時(shí)間，提高辦事效率。（二）集約用地管理。 一是定向定點(diǎn)安排用地指標(biāo)。對(duì)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)優(yōu)先安排用地指 標(biāo)；在非農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)民建房用地指標(biāo)一般不作安排。二是建立農(nóng)村宅基地退出回收機(jī)制。 農(nóng)村建房必須堅(jiān)持一戶一宅和 建新拆舊原則，入住農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)戶必須退出原宅基地和房屋，統(tǒng)一由村級(jí)集體組織收回或調(diào)劑。 國(guó)土部門及時(shí)做好集體 土地使用證的注銷或轉(zhuǎn)戶登記工

10、作， 同時(shí)各鎮(zhèn) （街道）可根據(jù)實(shí) 際情況組建鎮(zhèn) （街道） 土地儲(chǔ)備分中心， 專事農(nóng)村宅基地回收工 作，做好土地存量的盤活工作，有條件的村也可與鎮(zhèn)（街道）土 地儲(chǔ)備分中心掛鉤， 共同做好農(nóng)村宅基地回收工作。 三是加大村 莊宅基地整理工作。 在村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)域或需整體搬遷的 區(qū)塊實(shí)行凍結(jié)原地改、擴(kuò)、翻建，原則上 50 戶以下的自然村要 逐步予以撤并、搬遷。規(guī)劃控制區(qū)和搬遷區(qū)域的村民住宅，逐 步實(shí)施拆除，遷入到規(guī)劃的農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)，有條件的逐步 實(shí)施村莊整理，退宅還耕，做到土地資源占補(bǔ)平衡。 （三）減 免相關(guān)規(guī)費(fèi)。 農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目在辦理行政許可過(guò)程中， 除上繳國(guó)家、 省、寧波市部分外

11、， 慈溪市及以下的所有行政性規(guī) 費(fèi)予以全免。其他技術(shù)性服務(wù)收費(fèi)， 按其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下限減半收取。（四）產(chǎn)權(quán)登記交易。 1、按照“先土管后房管”的原則，落實(shí) 土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)證登記。多層（高層）公寓憑慈溪市農(nóng) 居統(tǒng)建房購(gòu)買申請(qǐng)審批表 及購(gòu)房通知單辦理土地使用權(quán)證和房 屋產(chǎn)權(quán)證， 低層排屋由農(nóng)戶分別辦理 慈溪市農(nóng)居自建房用地申 請(qǐng)審批表 后，辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。 土地性質(zhì)為集 體使用土地的， 國(guó)土部門核發(fā)集體土地使用證； 土地性質(zhì)為國(guó)有 行政劃拔土地的，國(guó)土部門核發(fā)國(guó)有行政劃拔土地使用證。2、交易上市必須經(jīng)過(guò)審批。 持有集體土地使用證的， 必須依法在本 村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)和調(diào)劑； 持有國(guó)有行政

12、劃拔土地使用證的， 須由鎮(zhèn) （街道） 申報(bào)， 依法辦理相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)其交易。 流轉(zhuǎn)和上市交易的 農(nóng)戶今后不再安排建房和申購(gòu)公寓房。 （五）財(cái)政金融扶持。 經(jīng) 批準(zhǔn)實(shí)施的農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，推行“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策， 經(jīng)竣工驗(yàn)收后， 市財(cái)政按多層或高層公寓建筑面積每平方米 100 元補(bǔ)助到實(shí)施主體，鎮(zhèn)（街道）給予適當(dāng)配套，補(bǔ)助資金必須專 項(xiàng)用于農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的貸款貼息、 規(guī)劃設(shè)計(jì)編制、 基 礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)和管理， 以降低房屋建設(shè)成本。 在 農(nóng)民集中居住區(qū)申購(gòu)多層公寓的農(nóng)戶， 履行建新拆舊義務(wù)， 不再 申請(qǐng)建房的， 經(jīng)村、鎮(zhèn)申報(bào)， 市集居辦審核， 由市財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì) 3000 元/ 人，

13、鎮(zhèn)（街道）配套獎(jiǎng)勵(lì) 1000 元 / 人。低層排屋不作任何獎(jiǎng) 勵(lì)。 加強(qiáng)金融資金扶持。 對(duì)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)， 市各級(jí)金融部 門給予優(yōu)先優(yōu)惠貸款和優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 入住農(nóng)戶可申請(qǐng)按揭貸款。 此 外， 還鼓勵(lì)建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，妥善解決農(nóng)村“雙困戶” （經(jīng)濟(jì)困難和住房困難） 的實(shí)際需要， 促進(jìn)社會(huì)和諧共處；入住 多層公寓的農(nóng)戶放棄農(nóng)村宅基地后，推行“四不變”政策，即農(nóng) 民身份不變、 原村待遇不變、 土地承包權(quán)不變、 股份分紅權(quán)不變； 把農(nóng)集區(qū)建設(shè)與環(huán)境整治、 庭院整治、 新環(huán)境百村改造工程等相 結(jié)合， 市鎮(zhèn)村三級(jí)共同投入， 提高公建設(shè)施配套， 完善公共服務(wù) 功能，按照生產(chǎn)與生活相分離的原則， 引導(dǎo)

14、家庭工業(yè)向工業(yè)區(qū)塊 內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房集中或市、 鎮(zhèn)兩級(jí)工業(yè)區(qū)塊集中， 并多形式建設(shè)外 來(lái)務(wù)工人員出租公寓， 全面提高農(nóng)村人居環(huán)境； 農(nóng)民集中居住區(qū) 建設(shè)應(yīng)按規(guī)劃審查確定的商業(yè)用房配置， 原則上歸村 （鎮(zhèn)）所有， 用于發(fā)展壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。（四）抓緊試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn) 結(jié)合工作總體安排， 加強(qiáng)與有關(guān)鎮(zhèn)、 街道農(nóng)民集中居住區(qū)建 設(shè)試點(diǎn)工作的聯(lián)系和督促， 為全面推開(kāi)積累經(jīng)驗(yàn)。 今年以來(lái)， 對(duì) 去年已批下的 36 個(gè)農(nóng)民集聚建房項(xiàng)目在做好銜接、摸底、梳理 的基礎(chǔ)上， 選擇有條件的點(diǎn)， 開(kāi)展農(nóng)村建房制度改革和效益型農(nóng) 民集中居住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)。周巷鎮(zhèn)、附海鎮(zhèn)、宗漢街道、三北鎮(zhèn)、 長(zhǎng)河鎮(zhèn)等鎮(zhèn)和街道部分條件相對(duì)較好的地

15、方已經(jīng)開(kāi)展農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)。 從試點(diǎn)情況來(lái)看， 建設(shè)方式共有 3 種。一是鎮(zhèn) 村聯(lián)建式。 比如附海鎮(zhèn)， 在鎮(zhèn)中心區(qū)域的相關(guān)行政村， 統(tǒng)一規(guī)劃 了面積 105畝的農(nóng)民公寓， 首期規(guī)劃建造 6幢 21252平方米，其 中 2 幢公寓建設(shè)已開(kāi)工建設(shè)， 該鎮(zhèn)花塘村多層農(nóng)民公寓也進(jìn)入規(guī) 劃設(shè)計(jì)階段。 二是村村聯(lián)建式。 比如宗漢街道 160 套農(nóng)民公寓由 周塘西村、史家村、漾山村、江東村、潮塘村、二塘新村等六個(gè) 村聯(lián)建，主要解決六個(gè)村的住房困難戶。公寓規(guī)劃面積200 畝，已通過(guò)規(guī)劃會(huì)審，其中一期 19 畝 160 套聯(lián)建項(xiàng)目即將啟動(dòng)。三 是單村獨(dú)建式。如三北鎮(zhèn)施公山村農(nóng)民公寓，首期 11 畝已進(jìn)入

16、打樁啟動(dòng)階段。 長(zhǎng)河鎮(zhèn)寧豐村農(nóng)民公寓， 建設(shè)項(xiàng)目已立項(xiàng)， 規(guī)劃 面積 31 畝，預(yù)計(jì)于 9月份開(kāi)工。二、下步工作安排 上階段，我市雖然在貫徹寧波市關(guān)于農(nóng)村住房制度改革文件 精神、推進(jìn)效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)方面做了一些工作， 但許 多工作還是處在出題階段。下步實(shí)質(zhì)性推開(kāi)還有許多工作要做。 近期主要是做好以下幾方面工作。一是抓緊出臺(tái)好試點(diǎn)實(shí)施意見(jiàn)。 在進(jìn)一步對(duì)意見(jiàn)進(jìn)行修改完 善的基礎(chǔ)上，交市委市政府有關(guān)會(huì)議審核討論并下發(fā)。二是召開(kāi)好推進(jìn)效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)， 對(duì)工作 進(jìn)行全面部署和動(dòng)員， 進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。 并加大政策宣傳力 度，使基層干部群眾從心理上接受這一新生事物。三是指導(dǎo)督促好試點(diǎn)工作，推動(dòng)面上工作開(kāi)展。三、幾點(diǎn)建議 一是建議上級(jí)在對(duì)我市開(kāi)展效益型農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)方 面在建設(shè)用地指標(biāo)上給予適當(dāng)傾斜； 適時(shí)調(diào)整全市土地