1、項目前期調研及定位階段工作目標及服務內容一、工作目標通過對本項目所處區位的細致調研，把握這一區域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發展規模、業態概念、市場定位、主題構思、商品組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有 關項目的投資效益，建立一個適合商業定位，以利于本項目的開發能真正滿足當地消費者及業態要求，并具備良好的發展潛力。 而商業策劃與定位的主旨， 乙方將提交甲方有關下列問 題的專業意見： 能充分發揮地塊的優點、 與發展本項目的整體形象協調一致，并能顧及當地商業市場發展水平的業態概念、市場定位及消費組合。本項目應包括多少及哪類業態業種及其他適合本項目經營的物業組成。未來本項目將會帶來怎樣的競

2、爭？該類競爭項目將包括什么組合及設施？甲方發展本項目 須做出怎樣的改動以應對有關競爭？投資本項目的收支預測及有關經濟效益分析。二、服務內容通過對 商業市場及本項目現狀的綜合考察和市場調研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內容主要涵蓋如下部分：1、項目前期進展情況分析及調研方式確定在探討本項目的基本商業業態組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務，有關分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內容是否適用，于技術上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據本項目特質、輻射范圍確定調研區域及科學的調研方法。2、市場調研分析市場調研分析的

3、目的是從不同的層面對百色市及本項目區域發展規劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準確。市場調研分析為了了解地域目前和未來相關的商業物業市場情況將進行相應的市場調研研究工作，這些調研、研究、分析將包括以下方面：地域產業結構、人口結構、家庭經濟結構、公共工程建設、區域特色及未來發展趨勢 商業總體概況、商業特征、區域商圈、業態形式、交通狀況、面積規模、輻射范圍、功能 結構、業態組合、競爭狀況等人口規模、人口構成、人口素質、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結構、 消費習慣、消費心理等零售市場、主題市場、專業市場、休閑市場、業態組合市場、其他業態市場的概況，市場 發展趨

4、勢；以及政府對上述市場的相關政策及發展規劃各業態市場的經營狀況、顧客構成、布局規劃、管理模式、經營方式、服務水平、營銷策 略等各業態商戶資源狀況、主力商戶情況、經營形式、經營實力、合作條件、發展計劃、物業 需求、裝修標準、租金標準等本項目周邊環境狀況及發展規劃、周邊商業配套狀況及發展規劃、現有及潛在競爭者 根據以上市場調研分析，將預測未來市場發展趨勢， 同時分析不同市場方面的未來需求情況。 相關案例分析乙方將選取數個相關的案例進行分析， 研究的主要方向是這些案例的發展歷程， 成功的經驗。 案例分析的目的是借鑒類似商業公建項目在業態規劃、總體結構布局、物業條件利用及業種 配比上的經驗，供本項目規

5、劃發展提供參考。SWOT分析在區域分析及市場調研的基礎上，對本項目的優勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發。本項目市場競爭分析?競爭區域商業市場現狀分析?相關商業項目市場供應狀況分析?本類型市場租售狀況分析-可比性市場分析-可比性市場界定-可比性市場現存供應量分析-可比性市場價格分析-可比性市場租售狀況分析?項目規模比較分析?環境景觀比較分析?建筑風格比較分析?內部結構比較分析?配套設施比較分析3 .業態商業市場分析根據競爭項目（現存及未來的競爭） 的性質、未來的業態商業市場趨勢以及商圈人口及目標 市場的特征，結合本項目物業特質， 制訂業態概念。整

6、體目標在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發展潛力的商業項目。加估本項目周邊區域內市場及店鋪數量、質量及市場收益業績及租金水平，以分析區域市 場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。?具體研究主要競爭項目現存商戶資源之資料，以作甲方項目商業組合之參考。這可從微觀 角度分析業態業種組合，確認發展機會。?整理目前正在或即將在發展的商業項目資料，包括商業樓面面積、位置、商品組合、租金標準及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業種項目比例。4 .目標市場分析分析發展本項目主要目標市場的特征及未來發展潛力，以了解有關市場之性質及重要性。滓地消費客層：根據前往競爭項目的方

7、便程度及距離識別發展項目的商圈范圍。另有關會影響本項目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區域居民的人口、 零售消費及人口統計數據則將按政府數據評估。?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、 消費熱點等）可得知此市場大概的經濟帶動能力。5.適合本項目的開發方案研擬根據上述分析結果， 研擬本案最適合之兩個開發方案，并形成調研定位中期報告初稿（需有財務分析）。為落實本案之開發目標符合市場之需求，開發定位詳情如下：? 整體策略方針及結構府場定位當營主題?目標市場淌業開發策略?#態業種組合?婁層業態業種商業空間規劃柱力目標客戶鎖定6、消費者市場調查該部分調查

8、以主流消費客層為基礎擴展進行消費者市場調查，以深入了解消費期望，以及測試研擬方案的可行性。 問卷調查： 在附近和市 片區主要購物街道或住宅區、商家及與本項目定位關聯的場所進行截擊或入戶 訪問（詳情待定），可測試及論證有關目標市場的設定、本項目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括： 市場調查確實的樣本數目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。7、目標客戶調查為取得更具資料性及詳盡的回應，乙方建議進行座談會討論。乙方建議針對目標客戶進行1至2組的座談會。 座談會討論可讓我們廣泛了解目標客戶的意見及要求。主要內容如下： ?他們對該發展項目的意見? 亥發展項目是否能配合他們未來的業務擴展計劃? 他們要求的單位面積?寸租/售模式的建議帝關配套、車位、機電設施方面的主要要求 川論題目方案由乙方負責籌備。8、財務分析乙方以甲方提供的數據為基準，進行財務可行性研究， 以具體分析項目的經濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括： 格運收益及支出評估 格運額預測淅現現金