1、房市低迷下的有效營銷策略談     一、房市大變局     1、房市大調整     進入2009年后，樓市再次刷新著人們的敏感神經。伴隨著全球經濟危機的蔓延，已經逐漸影響到各國的實體經濟。面對中國的房地產業，購房者的持幣觀望和房產成交量的急劇下滑，以及喋喋不休的“價格戰”，再次跌宕起伏著整個樓市，而且彌漫隱匿，不知天日。目前的真實降價還是作秀，都無法阻擋人們對于房地產的重新審視和理性思考。     2、房價大逆轉  

2、   中國樓市一路走來，可以說是一波三折，一直在爭議中成長、起伏。自改革開放后到1998年20年的時間里，中國房地產業取得了蓬勃發展，房價有了小幅的上漲。到了2003年，全國房價開始普遍漲高，出現愈演愈烈之勢。在2005年，全國房價出現第二次飛漲，同時感受到了高房價帶來的的社會陣痛和異樣呼聲，國家開始引起重視，出臺了很多的宏觀調控措施。截止在2008年上半年還一路高歌的房地產業，房價達到了歷史的高峰，自從北京奧運之后，一落千丈，出現了歷史上的第一次大逆轉，可以說是金融危機、經濟危機、行業危機三病纏身，從此進入房價下挫、成交量下降的低迷“休整狀態”。  &

3、#160;  3、房企大變革     在房地產“紅火”時期，備受爭議最多的也就是那些急功近利房企的巧取豪奪，打著“人性化”大旗干的是“忽悠”不誠信“勾當”，他們本身的“愚鈍”還擇機“囤積了大量的土地”，當市場逆轉時，他們走入了泥潭，哀聲一片，甚者有的瀕臨死亡的邊緣。我們完全有理由相信，經殘酷的市場洗禮后，責任、人文、環保、綠色、科技、誠信等良好的房地產企業自然會見分曉。     我們從商戰迷霧中已經發現，幸存下來的只有一種情況，那就是：具有敏銳的市場戰略眼光、自我挑戰的勇氣、成熟理性的商業思維、

4、辛勤耕耘的真誠付出、核心競爭力的主導產品、細致化的人性設計、誠實的全程用心服務等等，都將成為房地產開發商的“免死金牌”，不管市場怎樣“洗牌”，他們都已做好了升級版的策略大計。     二、銷售是永恒的主題     在房地產全程策劃營銷實戰培訓授課中，我經常將房地產企業比喻成“造房工廠”，房地產企業要想實現：優質的產品（房子）、良好的一條龍細節服務、贏得購房者和居住著的贊譽，就應該以以人為本、以品牌為榮、以誠信為先，以實現銷售作為終極目標。     銷售是永恒的主題，是一個房地

5、產企業生存、發展、飛躍的必由之路。無論你企業發展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力、迎合客戶心理的有效營銷策略。     三、12種有效營銷策略是房企制勝的法寶     說起房地產的策劃營銷，這可是我們的強項，當有人說“我們變著花的來房產行銷，基本什么招數都用了，績效還是不理想”苦惱的時候，我們依然游刃有余，讓客戶滿臉堆笑，說明我們肯定擁有市場低迷下房地產銷售制勝的法寶，就應用的廣泛度、頻繁度而言，我們總結了目前十二種市場營銷策略：     策略一：直接降價。 &

6、#160;   這一促銷手段，由于操作的透明度極高，對于開發商的真情表白，只要打折幅度達到心理價位，購房者都會欣然接受。缺點：“你越降俺越不買”，還可能損害項目或企業品牌形象。策略：變著法的促銷。比如大華地產是打著“17周年慶”的旗號，萬科則是啟動一項“萬科點亮生活”的行動。     策略二：免費送禮。     “禮多人不怪”，中國的這句俗語被開發商們演繹得有聲有色，司空見慣的是送把洋傘、毛絨玩具、兒童稀罕物品等小玩意兒，簽約時小則送物業費、中央空調、全套櫥柜、家居飾品、家用電器等，大

7、則送車庫、衛生間、小汽車等等。比如：03年“上海康城”開盤打出“買房送車”的口號，一舉成名；04年二期又“買房送黃金”，創下單日售1027套的記錄。而隨著宏觀調控辣手頻出，此盤演出了戲劇性的一幕：幾百個前期已成交客戶紛紛退房，9月重新開盤，雖打出“買房送現金(4-6萬)”的新招，豈奈風光不再。缺點：“一招鮮”不能“通吃天下”。策略：送禮只是“錦上添花”，要想逆流而上，還要順勢而為，緊緊把握客戶終端。     策略三：內部員工價。     “戴著面紗的女人”就比其它女人的回頭率高，可達到購房人高關注度的目的。這一招最

8、早是被嫁接到商業領域，后來浦東樓盤“正大家園”得以美化演繹，“只有內部員工才能享受如此優惠的價格嘛”，一招制勝天下，快速達到了預期的銷售目標。缺點：內部員工是自住、投資，還是炒房，開發商管不著，反正只要銷售放量就行。策略：誘人背后，就是喧囂樓市最大的折扣。     策略四：搞團購。     開發商角度，既可免去因降價而招致前期高價成交業主的聲討與退房之脅“集體買房，批發價天經地義”，又可借機炒作出銷售量和知名度。對購房者而言，人多力量大，集體去砍價，還真有點要“翻身做主人”的味道。自去年搜房網的組織下，團購買房在全

9、國火了起來，有近百家開發商參與，近期還組織了“去美購房團”。缺點：有的“購房團”組織威信遭質疑，“團購活動”透明化、簡捷化是一個制約因素。策略：尾盤銷售或低價入市的新盤可以考慮。     策略五：無理由退房。     “無理由退房”，這一招看起來是開發商冒很大風險為消費者著想，但房子畢竟不同于一般小件消費品，真要退起來又談何容易。“無理由退房”實屬業內智多星潘石屹所原創，那時樓市正處于上升期，可以說沒任何風險，可是去年上海“新湖明珠”，推出“兩年內包退”后，沒有明顯的銷售業績。缺點：在風口浪尖“跳舞”，不要被浪打在

10、“沙灘”上。策略：漲勢優選，逆勢慎用。     策略六：減首付。     最早曾有銀行推出過零首付，減首付也算是開發商的又一創造。但隨著銀行對購房貸款的“收緊銀根”，開發商拋出低首付的“橄欖枝”，對于某些購房者，尤其是上班不久積蓄不多的年輕“工薪族”當然頗具吸引力。缺點：假設如果購房者以后的還款能力發生問題或交房時房價猛跌導致購房者不愿付這剩余部分的房款，后遺癥就會發作，開發商可就“啞巴吃黃連”了。策略：一是套牢購房者，增加抵押物；二是房價下跌時要慎用。     策略七：保價

11、計劃。     這一獨創性的“購房價格全面保護計劃”在上海新江灣城的雍景苑得以完美詮釋，根據承諾，計劃實施期內購買該樓盤的消費者，可以在區域平均房價下跌時獲得開發商的差額補償。缺點：開發商的實力和誠信度難以度量，區域具體均價細節難以界定，于是“下注”猶豫不定，有“寅吃卯糧”和“押寶”之感，怕上當受騙。策略：對于銷售期望不高的開發企業或尾盤促銷項目，此招頗有成效。     策略八：先租后賣。     “先租后賣”這一招夠狠，完全解除了消費者的心理防御，租住一段時間不滿意即可退房

12、，這跟水果小販們“先嘗后買”的策略如出一轍。缺點：開發商要對自己的產品非常有信心，經得起住客的考驗。策略：盡可能使住客產生戀家情結(裝修、家具、電器都配備舒心之后)，樓市不會發生大的下挫，一般不會退租。     策略九：試住促銷。     客戶試住計劃，需交納一定數額的定金及簽署預購(試住)合同書，在簽署預購(試住)合同書入伙后算正式試住物業，每月按照以規定的租金交納月租，試住期限最多3年，在其任一時間內，客戶可將之前交納的月租金低作首期房款，在補齊首期房款后可簽署商品房買賣合同，辦理產權過戶和銀行安揭手續，進入供

13、樓階段，在3年試住期滿，如客戶不想購房，發展商可以退回定金，收回物業。缺點：一是試住超過3年才能退房，不滿3年的，不退定金；二是由于試住很麻煩，一旦相不中此物業，退房就費心勞神。策略：對于購房者不要因為試住就淡化選房機會。對于發展商3年后客戶不買房，物業再次出售，并且對其負面影響也不大。     策略十：委托房產中介促銷。     目前市場上房產中介的促銷方式大概有三種：一是房源促銷；二是服務促銷；三是聯合促銷。缺點：“有其名無其實”，“服務水過地皮濕”，服務監管是一大困難。策略：一是很大程度上是針對政策所作出的反

14、映，比如“免稅房”。二是在服務和行動上作出改善，吸引客戶，比如中介人員“進社區”為客戶服務，法務人員現場講解有關政策的各種知識。三是在房地產相關的產業鏈上提供完整服務，和相關產業的其他行業聯合進行促銷，舉辦客戶講座，指導居民購房并對所在區域進行區域樓市走勢分析。     策略十一：誰買房誰當監工     開發商在商品房銷售中，摸準了購買人的心理，把消費者請進工地，請他們對建設中的每個環節的質量給予進一步的監督，房主可就質量問題直接與開發商交涉，直至滿意為止，讓消費者成為真正的“業主”，買個明白，買個放心。缺點：體量

15、大的樓盤，難以實現。策略：讓房主直接參與住房建筑質量監督有利于化解雙方售后的許多糾紛和保證工程質量，同時它還是一種有效的促銷方式，有利于開發商創出自己的品牌。     策略十二：建樓買房重品牌     以品牌為賣點的樓盤，就是靠自己房地產開發公司的品牌效應贏得了市場，獲得購房者的青睞。缺點：魚目混珠較多，要深度了解其“前世姻緣”，以防被“忽悠”了。策略：對于購房者要上網查詢相關信息，向政府部門、金融機構了解資信信息。對于開發商要時時刻刻、點點滴滴為客戶著想，細節決定成敗。    

16、60;四、在房市變局中洞悉銷售制勝之道     企業如人，市場如刀！剖析如今的樓市幸存者，有多少勇于堅持自己的理想者，并且體面地活著？和大部分房企一樣，有些企業自來就不是為大肆謀利而走入地產，而是在實現自己的或者說大家的或者說中國的居住夢想。他們用專業、專一、專注游離于浮躁之外，日復一日的探索著自己的企業發展夢想。時到今日，通過自己的市場營銷，摸索出了一條自己的行銷之路，并得到了市場的認可，并沒有受到危機的侵臨。正是如此，他們看懂了市場，也讀懂了樓市，更深度理解了中國經濟！     在資本戰勝實業的年代，在浮躁超越

17、理性的空間，任何房地產企業不能說他們就是完美的，但最少我們可以說它是與時俱進的，而且是在房市變局中已經找到了銷售制勝之道和企業升級的法寶！來源：城市住宅下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度 一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規，按照#年度目標的要求，做好#的安全保衛工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備，確保#各通道暢 通，嚴防各種災害事故的發生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制

18、度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內外安全。四、加強保安隊部建設，努力學習業務知識，認真貫徹法律法規，不斷提高全體保安人員的思想素質和業務水平，勤奮工作，秉公執法，建設一支思想作風過硬和業務素質精良的保安隊伍。11、保持監控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排，完成領導交辦任務。    5、積極撲救。火警初起階段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、一旦發生火災，應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險區域人員。  九、協同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。   保安員值班操作及要求 一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發生的情況未得到解決的需>面匯報。檢查值班室內外的衛