1、房地產開發項目的成本測算方法發布時間: 2006-12-19 10:12    作者: 朱赤    來源: 中國房地信息字體:  小  中  大  | 上一篇 下一篇 | 打印 隨著國家國土資源部第11號令招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的出臺，全國各地協議轉讓土地已基本絕跡，全部轉為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產暴利的終結，管理出效益時代的到來。 在通過協議轉讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協議操作，開發風險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的

2、稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成；輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業破產。 如何準確地測算項目成本，本文結合國家建設部發布的房地產開發項目經濟評價方法，試圖從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定，并且開發商有一定的管理水平。 一、土地成本 隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅

3、等，土地成本約占項目開發成本的35-40，并有進一步上升的趨勢。 二、前期規費 前期規費主要是指從事房地產開發項目向政府交納的相關費用，主要包括應交納的基礎設施配套費，教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規定執行。整個前期規費約占開發總成本的10左右，并有降低的趨勢。 三、工程成本 此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的4050左右，具體內容包括： 1、勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監理等費用； 2、土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電

4、等三通一平費用； 3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容； 4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用； 5、電梯投資； 6、小區供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統、消防系統、景觀綠化等費用； 7、小區智能化費用，包括門禁系統、防盜報警系統、監控系統，有線電視、 、寬帶系統等費用； 8、小區配套費用(適用于大規模小區建設)，包括物業管理用房、幼兒園、學校、社區服務、會所、醫保中心等建設費用。 上述所列的各項工程費用需根據項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應隨機應變。 四、開發間接費用 此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下： 1

5、、資金成本。該費用實際是項目開發的機會成本，在進行項目成本分析時，應按項目全貸款來考慮，因為開發商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應采用動態現金流的計算方法。 2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。 3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。 4、其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的35計列，視項目個案而定。 5、銷售稅費。是指房產銷售需要繳納

6、的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。 6、上述各項費用中未提及的其他支出。 上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。··· 某地塊基本情況                             

7、                   用地面積        18090                容積率        1.43                戶數        86     

8、           可建建筑面積        25868.7                宅基地面積        15014                回遷系數        0.8         

9、60;     回遷面積        12011.2                商品房價格        2500                商品房面積        13857.5               

10、; 回遷房價格        2023.95                 總銷售收入        5895.38                 稅金        467.69                 524.85 建設成本

11、        5235.69                 凈收入        463.34                 406.17 政府收益        684.78                 政府部門收益 

12、       367.07                 村集體收益        211.653                村民收益        22.75                 住宅開發成本測算表    &#

13、160;                                           收費項目                收費        收費標準        折算標準（元/）    

14、0;           說明                單位                                土建造價                        70

15、0元/        700        820        設施配套                                100                含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發管理費等不可預見費用

16、0;                               20                國稅                國稅局        房價×3.3%        82.5&

17、#160;       337.5        房價按2500元/計算,商品住宅稅收占房價的13.5%，商業房稅收占房價的15%。地稅綜合                地稅局        房價×8.7%        217.5                契稅 

18、;       住宅        農稅局        房價×1.5%        37.5                        商業房                房價×3%     

19、;                   征地補償                拆遷戶        1200元/宅基地        696.47         1026.94         辦完土地手續所需費用躲遷安置費等     

20、                           59.84                土地出讓        村補償        國土局        7.8萬元/畝        81.82    

21、;                     土地收益                18萬元/畝        188.81                         評估勘界          

22、0;     5.2萬元/畝        54.55         141.90    房地產項目的投資決策淺析 焦點蘇州房地產網 2003年03月14日16:12 偉業地產 房地產項目的投資分析與其他領域的投資并沒有本質上的區別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我們在進行房地產項目的投資分析時，需要根據房地

23、產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。 一個房地產開發項目，從提出到完成都必須經過以下幾個階段：項目的設想、機會分析、可行性分析、投資決策、實施和總結。如圖 在房地產項目開發周期的各階段中，從房地產開發項目設想的提出到項目的評估決策是整個項目開發的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標的完成。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。項

24、目的可行性分析是一個項目決策分析的基礎，并為項目的投資決策分析提供充分的依據。 當我們準備進行一項房地產項目的開發時，雖然房地產項目有很多種類，但項目的開發決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個步驟： 1、開發項目的選定 項目要圍繞著市場轉，市場決定項目，能否通過市場調研準確把握市場的動向和發展趨勢，已成為項目選擇的思考重點。 在選擇開發項目時，我們首先是根據房地產項目的初步設想狀況，對城市總體規劃、周邊環境、區域房地產市場及走勢、各類物業的市場狀況等因素進行全面分析了解。根據地塊的自然條件、經濟條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項目選址以及該地塊最合適的開發用途，比如是建商場、寫字樓還

25、是住宅、公寓等。 在確定項目所要開發的物業類型后，就需對擬開發的目標物業進行特定的市場分析及預測，進一步把握同類物業市場的動態及走勢，市場潛力如何，競爭性的項目有多少，特點是什么，成交量有多少；市場的容量估計；通過分析各競爭項目的特點，明確擬開發項目的競爭優勢，也就是我們常說的賣點。以此為基礎，對物業類型進行進一步的市場細分；確定擬開發項目的具體市場定位及目標客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領或工薪階層等等;以及進入市場的時機和方式 。 2，開發方案的選擇與確定 在根據對市場的客觀分析，確定了擬開發項目的物業類型，物業目標客戶后，需要對目標客戶

26、的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結論，結合項目自身資源條件，構思項目建設方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風格：歐陸風情還是南美情調，現代風格或古典情懷等等。在確定項目建設方案的同時，根據地塊的建筑工程規劃許可證的規定以及市場分析的指標，確定項目開發規模（總建筑面積、配套設施面積、綠化面積、車位數量等各項經濟技術指標）和開發建設周期。 3、對總收入或銷售總額的估計 這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據項目的具體情況，了解市場的供應量，租、售價水平，對未來市場的價格趨勢的分析預測，綜合考慮市場的心理預期、擬開發項目的實際情況來進行項目的定價分析，以及對銷售周期的客觀預測。這樣才可以得到合理的