1、百威物業(yè)公司前期介入管理制度匯編百威物業(yè)公司項(xiàng)當(dāng)前期介入管理規(guī)定吉林市百威物業(yè)管理有限公司1總則1.1 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開(kāi)發(fā)商 提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷(xiāo)售的一系列有償物業(yè)管理服 務(wù)，它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。1.2 物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè) 奠定良好基礎(chǔ)，并按管理公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工 作。1.3 對(duì)華隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，物業(yè)公司（籌建處）有責(zé)任主動(dòng)參與項(xiàng)當(dāng)前期介入工作。2相關(guān)職責(zé)界定2.1 物業(yè)公司（籌建處）負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段開(kāi)始至項(xiàng)目正式接管前的前 期介入作和營(yíng)銷(xiāo)配合工作。2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司

2、負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)公司（籌建處）的前期介入工作，提供必須的工作配合和資源支持，并對(duì)物業(yè)人員的意見(jiàn)和建議做出反饋。3項(xiàng)當(dāng)前期介入階段、內(nèi)容和責(zé)任3.1 根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi)容包括（但不限于）：3.1.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其主要任務(wù)是：a）將開(kāi)發(fā)的其它樓盤(pán)中出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題整理匯總、分析；b）經(jīng)過(guò)調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類(lèi)似樓盤(pán)，收集并分 析這些樓盤(pán)在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通病；c）從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。將以上問(wèn)題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入意見(jiàn)書(shū)提 交給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。3.1.2 施工圖設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段，前期介入工作

3、由物業(yè)公司籌備處負(fù)責(zé)，其主 要工作任務(wù)是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)提出物業(yè)管理施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期 介入報(bào)告。也可經(jīng)過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類(lèi)似的工程質(zhì)量問(wèn)題， 如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等，在接入報(bào)告中列 入反饋給項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。3.1.3 項(xiàng)目施工階段在項(xiàng)目施工階段，前期介入工作由物業(yè)公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要 工作任務(wù)是：重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施 工質(zhì)量，及時(shí)向項(xiàng)目公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施，減少業(yè)主 入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作，并及時(shí)（每周或每月）向項(xiàng)

4、目公司提出施工階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告。3.1.4 營(yíng)銷(xiāo)配合根據(jù)項(xiàng)目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中物業(yè)公司文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。（籌建處）有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)施、銷(xiāo)售 現(xiàn)場(chǎng)秩序維持，以及銷(xiāo)售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等。針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推 廣過(guò)程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部提出營(yíng)銷(xiāo)配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告。3.2 特殊情況下，物業(yè)公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報(bào)告。3.3 物業(yè)公司（籌建處）在前期介入及營(yíng)銷(xiāo)配合工作所發(fā)生成本均應(yīng)視為 第三方提供的咨詢(xún)服務(wù)，按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng) 目公司承擔(dān)，列入成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。每一

5、階段的前期介 入和配合工作開(kāi)展前，物業(yè)公司（籌建處）必須按規(guī)定做好成本測(cè)算，并作為工作計(jì)劃（方案）的必須組成部分報(bào)項(xiàng)目公司審批 （確認(rèn)）。3.4 對(duì)外承接項(xiàng)目的前期介入必須與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入 服務(wù)合同，明確約定雙方責(zé)任、權(quán)利，前期介入工作內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。4前期介入工作的控制4.1 為保證前期介入工作的密切配合，項(xiàng)目公司在上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各 階段，應(yīng)將開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)物業(yè)部門(mén)，以便物業(yè)部門(mén)做出相應(yīng) 的前期介入工作安排。4.2 前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)項(xiàng)目公司提出的配合要求，以及本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，物業(yè)公司（籌建處）總經(jīng)理應(yīng)有針對(duì)性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃，明確

6、介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé) 任部門(mén)（人員）、工作要求和依據(jù)等，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批后備案。文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。4.3 物業(yè)公司（籌建處）在各階段的前期介入工作必須形成書(shū)面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。4.4 項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門(mén)在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后，須對(duì)報(bào) 告進(jìn)行評(píng)審，將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司（籌建處）做出反饋。4.5 物業(yè)公司（籌建處）在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介 入工作小結(jié)，形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告（周期超過(guò)1個(gè)月的按月度報(bào)告），經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)。5支持文件5.1 前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)5.2 營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定前期介入階段

7、與工作內(nèi)容要點(diǎn)1適用范圍本指引適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確 介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項(xiàng)。2物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容2.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1）整體布局是否有利于日后開(kāi)展物業(yè)管理工作；2）在滿(mǎn)足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是 否滿(mǎn)足日后開(kāi)展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、 人流、車(chē)流的組織是否相互干擾，消防車(chē)道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車(chē)位 停車(chē)量、各種停車(chē)方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合 理。分期開(kāi)發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍 墻間隔已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)區(qū)域，考慮前期開(kāi)發(fā)區(qū)域的人流