1、爛尾樓”相關法律問題自2008年下半年以來，源于美國次貸金融危機逐漸演化為全球的金融危機，中國勢必 因此受到或大或小或長或久的影響。中國的房地產行業將首當其沖率先接受金融危機的考 驗。可以預料，在將來的一兩年內，國內部分房地產項目將因資金問題而可能成為“爛尾 樓”。“爛尾樓”是指房地產開發項目，由于行政監管、資金、市場等因素，致使項目在未達 竣工驗收實現銷售以前即停止開發的樓盤，其中因開發商資金問題導致的爛尾樓占很大比 例。本文，在世界金融危機的背景下討論爛尾樓問題，將聚焦于因資金問題引發的爛尾樓問 題。房地產行業屬于資金密集型產業，項目在實現銷售以前需要大量的資金維持項目的開發 運作。一旦，

2、項目資金出現問題，項目開發商將陷入大量的法律糾紛中，（典型的如土地出 讓（轉讓）合同糾紛、施工合同糾紛、項目采購合同糾紛、項目銷售糾紛等），陷入惡性循 環，致使項目不得不停止開發，形成爛尾樓。根據房地產行業慣例，開發商的項目開發自由資金一般約為項目總投資的30340%生右，剩余資金主要依靠銀行貸款、項目預銷售等方式籌集，其中銀行貸款一般安排在項目開 發中期（項目開工后項目預銷售以前），在項目開發資金籌措中處于非常關鍵時段，一旦銀 行貸款安排出現意外，項目資金鏈將在項目開發的中期斷裂，引發連鎖反應，形成爛尾樓。在目前金融危機前背景下，銀行貸款出現意外、項目成為爛尾樓的風險陡然增大。這一 點應引起

3、項目開發商的警覺，并應就如何避免在建項目成為爛尾樓采取適當的措施，以避免 或降低的損失；其次，爛尾樓形成后，有資金實力的投資商如何介入爛尾樓、如何盤活爛尾 樓，也是項目前期開發商及項目后期投資商（開發商）共同關心的問題。下面就上述兩問題分別闡述。一、如何避免項目因資金問題成為“爛尾樓”因資金問題導致爛尾樓的情形往往出現在項目開工后的建設過程中，其中施工單位往往 是項目開發商的最大債權人。如施工單位在未能按施工合同的約定取得工程款且根據當時情 形判斷工程款后期得到支付沒有切實保障，則往往采取停工、訴訟等方式主張權利。如施工 合同糾紛為及時得到妥善處理，則項目開發將陷入惡性循環，項目其他供應商將停

4、止供貨或 效仿施工單位采取法律措施追索款項，開發商將無以應對，項目就此停擺，形成爛尾樓。因此，筆者認為，為避免因資金問題導致項目成為“爛尾樓”，開發商一則是，要根據 現有資金情況和未來融資情況及項目收益情況預測及時調整項目開發計劃，特別在目前房地 產行業低迷的情況下，應考慮暫緩后續項目開發，避免目前在建項目資金鏈斷裂；第二，特 別應引起注意的是，注意和施工企業處理好關系，并對施工單位工程款實現作出合適的協議 安排。施工合同工程款如因融資出現問題，開發商應及時與施工單位協商，雙方 簽訂相關補 充協議或變更協議，讓施工企業感覺到工程款日后受償有切實保障或延遲受償將得到合理補 償。實際上，在房地產開

5、發過程中，開發商與施工企業都是重要角色，雙方均依賴于項目順 利開發完成實現項目銷售，從而實現各自的經濟利益。施工企業從來都不希望自己承包的項 目成為爛尾樓，采取訴訟手段是施工企業在工程款受償已全無指望的情況下迫不得已采取的 最后手段。這一點是開發商與施工企業在項目資金出現問題的情況下雙方坐下來協商的基 礎。開發商可根據施工企業的具體情況分別提出協議模式，變相向施工企業融資，避免目前 的資金瓶頸：第一、簽署墊資利息支付協議。在建筑企業具有繼續墊資建設能力而開發商目前沒有支 付工程款能力但在可預見的未來可實現項目銷售或融資成功的情況下，開發商可考慮提出該 模式。根據最高人民法院關于審理建設工程施工

6、合同糾紛案件使用法律問題的解釋第六 條的規定，墊資利息不超過銀行同期貸款利息的有法律保障。在此情況下，施工企業將不得 不全面考慮以下因素：1）即使施工企業依據合同法第 286條其工程款就建成項目享有 優先受償權，但如項目成為“爛尾樓”，其工程款優先受償權最終實現的時間與受償范圍， 均具有不確定性，具有很大的風險；2）如項目能順利完成實現銷售，且其工程款延期支付 有法律保障的回報（利息）；3）協議安排，施工企業對項目銷售款項具有一定的控制權，可 切實保障其工程款及利息在項目銷售收入中得以實現；4）即使開發商項目銷售情況不順利，但其對建成可銷售項目行使工程款優先權的難度大大減少。綜合考慮以上因素，

7、施工企業很 可能接受開發商的建議，暫緩主張工程款并繼續墊資直至項目建成銷售，避免項目成為爛尾 樓，避免開發商與施工企業兩敗俱傷。第二、簽署聯合開發協議。在建筑企業資金實力較強（不但具有繼續墊資建設能力而且 還有項目融資能力）而開發商不但無力支付目前工程款能力且無后續項目開發資金（如規費、項目配套建設費用等）或開發商前期銀行貸款還款壓力非常巨大的情況下（如銀行將起訴、 查封項目），開發商可考慮該模式。在該模式下，開發商的項目部分利潤將與施工企業共享， 利益損失較大。但在資金緊張的情況下，開發商為避免崩盤，應考慮采取該等舍車保帥的戰 術，否則，項目一旦成為爛尾樓，開發商的前期投入很可能血本無歸。因

8、為項目一旦停滯， 融資費用如貸款利息等與日俱增，不過幾年，項目即使繼續開發實現銷售也將嚴重虧損，這 也是大部分無主“爛尾樓”（原開發商不知所終）產生的原因。二、如何降低“爛尾樓”接盤風險因金融危機影響，部分在建項目可預見將在最近一兩年內成為爛尾樓，具有資金實力的 投資商如何接盤“爛尾樓”、如何降低接盤風險，又是一個復雜的問題。筆者認為，投資商在接盤前應對項目及其背景進行充分的詳盡的獨立調查（而不能全憑 前期開發商提供的材料或陳述），調查內容至少應包括以下內容：1、項目停建的原因（是資金原因、規劃報建原因還是其他原因）。如項目停建原因屬欲 接盤投資商無法解決的，投資商不應考慮接盤。通常的如項目因

9、規劃報建手續不合法、建設 過程中存在違章建設問題等，投資商如接盤應特別慎重。2、項目負債情況。通常造成“爛尾樓”的主要原因是資金問題，而與“爛尾樓”相關的 債務包括：土地出讓金、行政規費、銀行貸款、工程款、客戶資金等，以及因拖欠和遲延交 付的違約金等。如果負債情況不明晰，將使接盤者承擔不確定的風險，從而不能有效控制接 盤成本。3、項目資產權屬及他項權利情況。特別是土地使用權抵押情況，前期開發商通常將土地 使用權抵押給銀行以獲取資金。如果土地使用權已抵押，則銀行享有擔保法規定的抵押 權人的相關權利，銀行意見將直接影響接盤工作可行性。4、項目建設現狀。包括建筑物施工進度、質量等問題，施工進度用于評

10、估后繼建造成本。 施工質量關系竣工驗收，如果前期施工不合格，或者對于施工中的隱蔽工程沒有做好相應的 驗收工作等，將使房屋不能通過竣工驗收，使接盤者承受巨大損失。5、原項目合同及履約情況。“爛尾樓”在原建設過程中必然與相關單位簽署相關合同， 這些合同的效力、履行情況及善后處置均對接盤工作產生直接影響，需進行審查，并對風險 作評估。6、項目訴訟情況。造成項目“爛尾”后，各債權人為保護自己的利益，會采取相應的法 律措施，所以難免存在訴訟，如：建筑質量的訴訟、預售的訴訟、銀行機構對逾期貸款的訴訟等。該等訴訟對接盤的投資商的后續項目開發將存在很大的影響，應事先評估。7、前期開發商的資信情況。如公司成立時

11、間、公司注冊資本、公司對外履約信用情況、 公司可能存在的重大債權債務狀況等（如有無其他開發項目及現狀等）。后期投資商應根據上述調查情況作出判斷，決定是否接盤。如決定接盤，則應根據上述 調查結果，決定接盤的方式。一般來說，接盤“爛尾樓”有以下三種方式，應根據項目不同情況具體選用：1、項目轉讓方式。該方式一般適用于：涉及或可能涉及項目債務（包括項目前期開發商債務）較大且不易 界定的情況，如前期開發商成立時間很長、債權人或潛在債權人很多、債務或潛在債務很大， 前期項目建設管理混亂，項目合同無法理清的情況。采用該方式首先應符合城市房地產管理法第 38條的規定，即已經支付全部土地使 用權出讓金；取得土地

12、使用權證書；完成開發投資總額的25犯上。同時，項目轉讓手續比較多時間比較長，如土地使用權轉讓的變更登記；規劃報建的更名手續；施工許可和預售許 可的更名手續等，其中辦理土地使用權轉讓的變更登記需支付土地增值稅，造成接盤成本增 加。所以，除非不得已，該模式并非接盤首選模式。2、股權轉讓方式以股權轉讓達到項目轉讓的目的，是實踐中被接盤者經常采用的替代項目轉讓的變通方 式，該方式可以達到實際轉移項目的作用。股權轉讓的優點是避免了項目轉讓需辦理各項變更手續的煩瑣和費用，使接盤者在原法 人的基礎上名正言順繼續開發經營工作。但是，該方式的缺點是承受了原法人的債務，存在 難以控制的債務和對外擔保的風險。所以，選擇股權轉讓方式，應以公司是項目公司，除涉及轉讓的爛尾樓外，無其他項目; 公司存繼時間較短；債務相對明晰；原股東具備經濟實力等為條件。在股權轉讓合同中需約 定對于披露的債務和對外擔保外，另行發現的債務和對外擔保，接盤者（股權受讓人）可對 原股