1、姚俊作者系南京市地產發展中心主任，蔡其圣，戴冰(南京市地產發展中心,南京210008)對南京市征地撤組剩余土地管理的幾點想法姚俊蔡其圣戴冰(摘要：論文根據南京市物價局和國土資源局2002年聯合下發的關于進一步加強征地撤組剩余土地的管理的通知要求，圍繞征地撤組剩余土地特點、管理狀況、管理模式、數據庫的建立和幾年來的工作經驗等進行闡述,并就如何進一步規范和加強該項工作提出設想。關鍵詞：征地撤組剩余土地管理模式數據庫設想2002年南京市為進一步加強征地撤組剩余土地的管理，防止國有資產流失，嚴格土地用途管制，切實促進征地撤組剩余土地的合理有效使用，并就其使用、管理、處置、臨時利用和收費等有關問題，由市

2、物價局和國土資源局聯合下發了關于進一步加強征地撤組剩余土地的管理的通知，通知要求，任何單位和個人不得擅自使用和處置剩余土地，不得在剩余土地范圍內建設構筑物、堆放物品、架（埋）設管線、傾倒垃圾等。當時就征地撤組剩余土地管理方面，在全國還是比較領先的，通過幾年來的實際工作和管理情況來看，總體還是好的，但也發現了一些問題。 什么是征地撤組剩余土地（以下簡稱剩余土地）？剩余土地是指經江蘇省、南京市人民政府批準，按照有關規定撤消村民小組建制后（在征地后上述村民小組在冊人均耕地不足01畝），在建設規劃紅線以外剩余的原屬該村民小組集體所有的零星土地。剩余土地有它的歷史特殊性和管理狀況的復雜性，更有它的時間性

3、和階段性。從土地區位、四至確界和管理狀況來看，決大部分都在城鄉結合部，在征地拆組后，建設規劃紅線以外的剩余土地，被征地人，不再對原有土地進行看護和管理，但是由于傳統觀念，他們認為這部分剩余土地還是自己的，仍然繼續在使用，加上地處偏遠和職能部門管理不到位，大部分都被街道（鄉）甚至個人所占用，違法用地、違章建筑、亂倒渣土現象時有發生。隨著城市建設的發展和擴大，原來這些被占用的剩余土地有了巨大的升值空間，由于上述的歷史原因和土地的實際使用狀況，加上經濟利益的驅使和地方保護主義，給現階段剩余土地的管理帶來巨大困難，政府不但對剩余土地的合法收益得不到體現，而且還造成再用地時的種種矛盾甚至二次補償，給政府

4、或用地單位增加了負擔，也給城市規劃和建設帶來很多不便。現在就如何進一步規范和加強該項工作，談些想法。1從剩余土地的管理模式上下功夫針對上述問題，2002年南京市已經開始對剩余土地進行全面的調查和摸底，在歷年來征地撤組批文的基礎上，根據1995年農調成果和2003年剩余土地調查成果，以及集體土地所有權和使用權登記成果，截止2002年底，南京市共有剩余土地面積7500余畝。在剩余土地數據庫建立方面，排列了1995年至今所有已經撤消的村民小組名冊，對照1995年至今所有的土地登記情況，初步確定剩余土地的位置和當前使用情況，現場勘察、勘測，逐塊調查核實，初步建立剩余土地數據庫和資料的錄入，將剩余土地數

5、據庫的設計和建立與本市土地信息中心的數據庫相匹配。筆者認為，剩余土地管理可以從宏觀面上分為土地資源管理和土地資產管理，按現有通知精神，剩余土地的使用不需支付勞動力補償費和土地使用費。隨著城市建設發展，剩余土地也在不斷變化，為了節約土地資源，加強耕地保護，盤活存量土地，彰顯剩余土地的經濟價值，我們要從管理模式和數據庫建設上下功夫。11剩余土地資源管理模式調查摸底，建立剩余土地數據庫建立剩余土地數出入庫及數據更新制度建立剩余土地使用及日常管理制度落實剩余土地的登記制度。12剩余土地資產管理模式建立剩余土地臨時使用運作模式建立剩余土地正式使用運作模式建立剩余土地收益的使用、管理模式。13出臺剩余土地

6、管理規定在上面工作的完成的同時，進一步加強和完善剩余土地的數據庫以及剩余土地出入庫制度，同時出臺更加適用，更加完善的剩余土地管理規定。2加強剩余土地數據庫的建設隨著城市建設的飛速發展，2002年剩余土地數據庫的建立與現在的情況已經有很大的變化，市物價局和國土資源局聯合下發的“關于進一步加強征地撤組剩余土地的管理的通知”，通過幾年來的實際工作和管理情況來看，也需要進行調整和完善，而剩余土地數據庫的建設和完善更是剩余土地管理的基礎。因此必須對剩余土地出入庫進行更新。 21剩余土地的入庫更新在征地過程中已明確撤組的，要對剩余土地進行調查確認，在撤組批文正式下達后，進行土地登記，然后將經過檢查的圖形數

7、據和表格數據輸入計算機，并將圖形與數據建立屬性聯接。22剩余土地的出庫更新在用地批準文件下達后，要對屬地數據庫中相應的數據進行核減，包括面積核減和圖形的修改，并將已核減部分轉入歷史庫，便于今后的備查。在辦理出庫手續時，須從全市剩余土地動態數據庫中核減剩余土地數量，變更數據庫數據和圖形，將已核減部分轉入歷史庫，并定期與各分局轄區內屬地剩余土地動態數據庫進行核對。3加強剩余土地的日常管理要進一步加強對剩余土地的日常管理，在建立和完善剩余土地數據庫的基礎上，采用分級（即市局分局土管所）管理模式。土管所負責剩余土地的日常登記、巡查和管理，確保剩余土地的不遺、不漏，防止違法用地和違章建筑的出現；分局負責

8、轄區內剩余土地的臨時使用的預審、出入庫備案、數據庫變更調整；市局負責剩余土地的全面工作、協調指導、收費以及數據庫變更等。另外，要抓緊對歷史遺留問題進行梳理和處理，將南京市剩余土地劃分一個的時間段，從使用現狀、土地面積、四至界線等全部錄入剩余土地數據庫，明確管理權限和使用規定。與此同時就新增加的剩余土地，做好登記儲備工作。在的登記儲備過程中分為虛擬儲備和現實儲備。虛擬儲備是指相對零星的、具有大量宅基地、暫時無法使用的剩余土地實施權屬登記，錄入數據庫，不實施具體的儲備手段。現實儲備是指對具有少量宅基地、有臨時使用價值的、有利于城市建設和發展的剩余土地實施權屬登記，錄入數據庫，并對土地上的固定附著物以及有關設施進行拆遷補償，實現現實儲備并加以利用。土地部門要將剩余土地的管理放在重要的位置上來，加強宣傳工作和日常管理，反對地方保護主義，打破傳統觀念，遏止違法用地行為，并采用聯動機制，對違法用地的單位和個人，必要時土地監察部門要依法進行查處。4加強對剩余土地的收益管理剩余土地的收益分臨時使用收益和正式使用收益。剩余土地的臨時使用收益是指在剩余土地范圍內，臨時租用或經營行為的收益。臨時使用的收益，用于彌補剩余土地上日常的管理費用。剩余土地的正式使用收益是指剩余土地在規劃建設需要用地時，應該參照“征用農用地區邊價”收取補償費，正式使用收益要上繳政府財政，但可以按一定比例提取費用，用