1、城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的控制和影響文章出處：國土資源網(wǎng) 作者：陳佳濃 李 偉 發(fā)布時(shí)間： 2005-10-28 城市地價(jià)不僅僅是指目前土地利用結(jié)構(gòu)下的土地價(jià)格現(xiàn)狀， 更為重要的是土地未來發(fā)展 溢價(jià)， 即規(guī)劃預(yù)期地價(jià)。 從城市整體層面上看， 城市未來地價(jià)的高低主要取決于城市土地配 置的合理程度、 用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平， 以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)， 這些主要是由城市規(guī)劃決策決定的。 從城市局部地域來看， 地塊的使用功能、 開發(fā)強(qiáng)度及環(huán) 境控制等決定地價(jià)的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。因此， 以土地利用規(guī)劃為主體的城市規(guī)劃往往在很大程度上影響著城市土地價(jià)值的高低。不同規(guī)劃階段對(duì)地價(jià)的影

2、響有很大差異，其中對(duì)城市地價(jià)影響較大的主要是規(guī)劃綱要、 總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃。 規(guī)劃綱要是一種策略規(guī)劃， 它主要通過確定城市發(fā)展政策， 影 響供求關(guān)系， 發(fā)揮其對(duì)城市開發(fā)活動(dòng)的整體引導(dǎo)作用， 從而影響城市地價(jià)的整體水平。 規(guī)劃 綱要階段所確定的城市發(fā)展速度、 土地需求量預(yù)測、 新發(fā)展區(qū)的選擇、 土地供給的數(shù)量及分 布、土地開發(fā)程序和分階段土地投放量的安排、 基礎(chǔ)設(shè)施投資區(qū)位等， 不僅會(huì)對(duì)未來城市地 價(jià)的整體水平，而且會(huì)對(duì)地價(jià)分區(qū)變化情況產(chǎn)生直接的影響。總體規(guī)劃主要從宏觀層次上對(duì)城市土地價(jià)值起主要的影響作用。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是在微觀層次上對(duì)城市土地資源合理配置， 并對(duì)城市開發(fā)活動(dòng)起著直接 的

3、控制作用， 影響著具體地塊的土地價(jià)格。 其中土地使用性質(zhì)的確定是對(duì)總體用地規(guī)劃的進(jìn) 一步深化， 控制性詳細(xì)規(guī)劃在確定地塊用途及兼容范圍時(shí)， 對(duì)高收益開發(fā)用途與低收益開發(fā) 用途的選擇必然會(huì)影響到地價(jià)水平。同時(shí)城市規(guī)劃實(shí)施的過程也對(duì)地價(jià)有影響。 規(guī)劃實(shí)施方式主要取決于城市開發(fā)與再開發(fā) 的戰(zhàn)略決策，不同的開發(fā)模式，對(duì)城市地價(jià)空間分布有很大的影響。一種為先進(jìn)行城市中心地區(qū)的調(diào)整改造， 大幅度提高市中心的土地集約程度， 在用地資 源較為緊缺的城市常采用這種發(fā)展模式。隨著規(guī)劃的實(shí)施，市中心地區(qū)地價(jià)會(huì)大幅度攀升， 形成城市中高地價(jià)極核區(qū)， 并通過擴(kuò)散效應(yīng)帶動(dòng)外圍地區(qū)地價(jià)水平的提高， 整個(gè)城市地價(jià)空 間分布多

4、呈單核心的分布形態(tài)。另一種為先進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)， 暫時(shí)避開改造較為困難的舊城中心區(qū)， 待積累一定的資 金后再進(jìn)行舊城中心區(qū)的改造。 這種規(guī)劃實(shí)施方式將導(dǎo)致城市外圍地區(qū)地價(jià)首先上升， 拉動(dòng) 城市整體地價(jià)水平的升高， 在規(guī)劃實(shí)施過程中， 除市中心地區(qū)外， 在外圍也有可能形成多個(gè) 次級(jí)地價(jià)峰值區(qū)。規(guī)劃實(shí)施方式對(duì)地價(jià)的影響還具體體現(xiàn)在城市空間增長形態(tài)的差異與地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的 關(guān)系上。我國大城市空間增長主要表現(xiàn)為城市蔓延、郊區(qū)城市化和遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城建設(shè)。目前， 我國大城市規(guī)模急劇擴(kuò)張的發(fā)展代價(jià)性因素包括結(jié)構(gòu)性用地的不足， 跳躍式空間進(jìn)展和低效 的土地利用等， 要想解決這個(gè)擴(kuò)張問題就必須改變我國現(xiàn)有的土地供給模

5、式， 控制土地供給 速度， 加強(qiáng)土地管理，防止土地利用低效化。 有學(xué)者認(rèn)為，國家干預(yù)下的市場經(jīng)濟(jì)是中國城 市土地利用的必經(jīng)之路。 城市土地利用的基本原則是， 通過市場機(jī)制提高城市土地利用的效 率，通過國家干預(yù)，實(shí)現(xiàn)城市空間組織的社會(huì)公平。地根政治：全面解剖中國土地制度 文章出處：中國改革 作者：王平 發(fā)布時(shí)間： 2005-07-16 根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部韓俊領(lǐng)導(dǎo)的課題組最近做的調(diào)查顯示： 土地增 值部分的收益分配， 有 20%-30%留在鄉(xiāng)以下，其中， 農(nóng)民的補(bǔ)償款占 5%-10%；城市政府拿走 土地增值 20%到 30%；各類城市房地產(chǎn)公司、開發(fā)區(qū)、外商投資公司等等，拿走土地

6、增值收 益的大頭， 占 40%到 50%.而從我們雜志社近兩年直接接觸到的投訴、上訪案例看， 即使是與土地溢價(jià)懸殊巨大的征地補(bǔ)償款， 農(nóng)民最后也不一定能拿到手。 對(duì)此現(xiàn)象， 中財(cái)辦副主任陳 錫文一針見血地概括為 "拿別人的地，發(fā)自己的財(cái) " 。征地狂潮， " 經(jīng)營城市 "，由此濫觴。這幾年，大家有一個(gè)共識(shí)： "解決農(nóng)民問題的根本出路在于減少農(nóng)民 " 。也就是說，通過 加快城鎮(zhèn)化、城市化、工業(yè)化，有望使我國日益嚴(yán)峻的三農(nóng)問題有所緩解。然而，在新一輪 城市化和工業(yè)化的熱潮中，農(nóng)民再次成為被剝奪者，近四千萬農(nóng)民成為無地、無業(yè)、無社保 的&q

7、uot;三無"農(nóng)民。一些學(xué)者由此提出要 "叫停城市化 "" 反對(duì)市場化 " ，其實(shí)，問題不在城市化、 工業(yè)化、市場化本身，問題在于我們的土地制度。上世紀(jì)九十年代初， 經(jīng)過法學(xué)家們的論證， 土地使用權(quán)的可交易問題得以解決， 各類土 地開發(fā)活動(dòng)迅速成燎原之勢； 至上世紀(jì)九十年代末， 實(shí)踐者們又從香港引進(jìn)土地批租和城市 土地儲(chǔ)備制度， 城市政府開始圍繞 "地根"開辟第二財(cái)政。 但就在土地要素迅速市場化的時(shí)候， 從上世紀(jì)八十年代就被懸置起來的土地產(chǎn)權(quán)問題始終被繞開了。給農(nóng)民最高 30 年承包使用 權(quán)的"補(bǔ)償"怎么

8、算也無法與土地的真實(shí) "價(jià)格"聯(lián)系起來。此種情形下， 只能由國家壟斷土地 交易市場，先向農(nóng)民征用，而后再面向土地開發(fā)人，或轉(zhuǎn)讓、或批租、或拍賣。就這樣，農(nóng) 民與土地市場的直接聯(lián)系被生生隔開， 農(nóng)民土地權(quán)益也就消于無形。 近年來， 我們看到土地市場上的饕餮大餐愈演愈烈，我們還看到了為數(shù)眾多的不法官員" 倒在地上 ". 這一切不能不說與這種土地交易中缺乏真正產(chǎn)權(quán)所有者利益制約的隔開式操作有關(guān)。有關(guān)土地權(quán)益的法律，包括憲法和即將出臺(tái)的物權(quán)法 ，大約不下六部。但法律規(guī)定 含糊不清，靈活掌握的空間太大，操作起來相互撞車。由于缺乏有效的制度性保障，" 小鬧

9、小解決，大鬧大解決 " ，中央政府對(duì)解決土地問題也只好采取 " 貼膏藥 " 的辦法。要么緊急發(fā) 出安撫性文件，但即使 " 一號(hào)文件也只管一年 " ；要么干脆狠下一劑 "加強(qiáng)行政管理，嚴(yán)格土 地審批 " 的猛藥。而此時(shí)，尋租又開始大行其道，甚至發(fā)展到即使村民們?cè)谧约旱耐恋厣限k 工廠也需要在北京找關(guān)系。 去年以來的宏觀調(diào)控中， 我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)帶有普遍性的經(jīng)濟(jì)增長套 路：地方政府紛紛與企業(yè)聯(lián)手， " 以地根撬動(dòng)銀根 " ，用土地做抵押，貸款上大項(xiàng)目。中央、 地方、開發(fā)商、 農(nóng)民，宏觀調(diào)控一時(shí)成為圍繞土地而展開的博

10、弈。當(dāng)農(nóng)民對(duì)自己土地權(quán)益的 保護(hù)意識(shí)猛然覺悟過來的時(shí)候， 中央政府 " 抽緊地根 "的政策與農(nóng)民 "保護(hù)地根 "的要求緊緊靠 到了一起。 " 地根政治 "成為中國當(dāng)今政治的一道特殊景觀。其實(shí)， "地根政治 " 是土地制度的集中反映。 我們的土地制度是一個(gè)什么樣的制度？簡而 言之， 是一個(gè)服從城市產(chǎn)業(yè)集團(tuán)利益的制度， 是一個(gè)由城里人主宰的制度， 是一個(gè)需要農(nóng)民 做貢獻(xiàn)的制度， 是一個(gè)在傳統(tǒng)的保護(hù)農(nóng)業(yè)的理想目標(biāo)與依靠行政手段快速積累城市財(cái)富現(xiàn)實(shí) 需要的矛盾中扭曲了的制度。中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所黨國英教授算了一筆帳

11、：從 " 一五 "開始，農(nóng)民通過剪刀差為國家的工業(yè)化做出30萬億貢獻(xiàn)之外， 農(nóng)民在土地的收益上又為城市化貢獻(xiàn)將近 30萬億。當(dāng)然，這兩個(gè) 30萬億，說好聽，叫 " 貢獻(xiàn) "，說得不好聽，就是 "剝奪 ". 上月中旬，河北定州、甘肅張掖先后傳來被征地農(nóng)民遭到大規(guī)模圍毆、甚至致死人 命的惡性事件。 事實(shí)表明， 個(gè)別地方對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益已經(jīng)不再是剝奪， 而是明火執(zhí)仗地?fù)尳?了。最近以來，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長石小敏做了一個(gè)比喻，他說： " 正在崛起的 中國，形象多少有點(diǎn)畸形。有兩塊胸大肌特別突出，一塊城市房地產(chǎn)，一塊出口加工。

12、這兩 塊胸大肌之所以發(fā)育超前， 是因?yàn)榘艳r(nóng)民的土地增值收益和農(nóng)民工的剩余勞動(dòng)及社保扣除當(dāng) 成豐乳劑，抹在了上面。 " 這個(gè)比喻清澈透亮，對(duì)當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)矛盾的描述達(dá)到 了入木三分的程度。圍繞土地問題， 本刊登載過大量報(bào)道及理論文章。 如"土地權(quán)益保衛(wèi)戰(zhàn) "、" 征地恩仇錄 "、 "京郊失地農(nóng)民調(diào)查報(bào)告 " 等。就在上期登載的一個(gè)關(guān)于土地改革會(huì)議的綜述文章中，我們特意用了一個(gè)引人注目的題目： 成也土地， 敗也土地。什么意思呢？就是想把土地問題提高 到關(guān)乎共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的社會(huì)主義革命和建設(shè)成敗得失的高度。 可以說， 土地制度

13、的變革已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)。當(dāng)前， 征地補(bǔ)償辦法確實(shí)要改， 而且要盡快地改，把中央的規(guī)定落到實(shí)處。但技術(shù)性手 段無助于問題的根本解決， 必須從根本上變革土地制度。 隨著中國工業(yè)化、 城市化進(jìn)程的加 快，土地需求進(jìn)一步增大，農(nóng)業(yè)稅免除之后， 農(nóng)村土地升值。 要讓農(nóng)民分享到土地市場的收 益，要讓農(nóng)業(yè)乃至于附著于土地之上的林業(yè)、 畜牧業(yè)真正完成產(chǎn)業(yè)化， 需要的是土地權(quán)益法 制化和土地要素市場化。 土地產(chǎn)權(quán)不明晰， 農(nóng)民不能作為土地所有者參與土地市場交易， 不 僅難以從根本上保護(hù)農(nóng)民利益和實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，而且， 低價(jià)獲取土地的短期效率收益， 必將帶來巨大的社會(huì)資源扭曲和損失， 以及越來越尖銳的社

14、會(huì)沖突和風(fēng)險(xiǎn)。 這背離了 社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，更不符合科學(xué)發(fā)展觀與建設(shè)和諧社會(huì)的要求。情況正在發(fā)生變化。 今年三月 "兩會(huì) "的記者招待會(huì)上， 溫總理強(qiáng)調(diào)， 要賦予農(nóng)民長久的 土地使用權(quán)，永遠(yuǎn)不變；有消息說，醞釀中的物權(quán)法正在謀求農(nóng)民承包地的質(zhì)押權(quán)，農(nóng) 民的土地使用權(quán)將有望物權(quán)化；去年底國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 （國發(fā) 200428 號(hào)）、今年 4月國務(wù)院關(guān)于 2005年深化經(jīng)濟(jì)體制改革的意見 （國發(fā) 20059 號(hào)）， 都提到了土地征用的 " 區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償辦法 ". 這是一個(gè)重要的信號(hào)。這預(yù)示著在土地價(jià)格 的市場化以及土地要素的市場化配置， 也預(yù)示著農(nóng)民將有權(quán)分享土地要素市場化之后的級(jí)差 收益。但是土地制度的改革， 僅有專家學(xué)者的呼吁及中央的政策文件還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠， 這是一個(gè)龐 大的系統(tǒng)工程， 或許還牽涉到包括憲法在內(nèi)的有關(guān)法律的修改完善。 可以斷定， 土地制度的 改革既十分迫切，同時(shí)，也將是一個(gè)歷史性的變遷過程。中國土地問題解構(gòu)文章出處：新華文摘 作者：趙曉