1、乳源瑤族自治縣不動產統一登記有關問題的處理意見（試行）（征求意見稿）為進一步規范我縣不動產統一登記工作，解決不動產登 記的歷史遺留問題，切實保護不動產權利人的合法權益，維 護社會穩定，按照 依法依規、尊重歷史、便民利民、平穩過 渡的原則，結合實際情況，現就我縣不動產登記工作中遇到 的若干問題提出以下處理意見。一、關于購買房改房、集資房、商品房等分層、分套房 產，涉及國有劃撥土地補繳土地出讓金的問題（一）劃撥土地上的城鎮房屋所有權人通過買賣、贈與 或者其他合法方式（含繼承），將其劃撥土地上的房改房、 集資房、商品房等分層、分套房產（保障性住房、經濟適用 房除外）轉移給他人的，在申請轉移登記時均應

2、補繳土地出 讓金。應補繳的土地出讓金按房地產交易價格的 1 計收， 交易價格按稅務部門確認應繳納契稅的房地產價值計算（申 請人選擇第三方有資質評估公司評估的，按評估的房地產價 值計算） ，由縣國土資源局負責計收。 為便于確認交易價格， 在申請此類不動產轉移登記時，需先繳納契稅后再申請辦理 不動產登記手續。上述劃撥土地補繳土地出讓金后，土地性質即由劃撥改 為出讓， 不再履行報批程序， 不再簽訂土地使用權出讓合同； 土地使用權年限按“房屋 2000 年以前竣工或登記發證的，以 2000 年 1 月 1 日為起點，順延 40 年（商服）或 70 年（住 宅）”或“房屋2000 年以后（含 2000

3、年）竣工的，以該棟房 屋竣工驗收時間為起點， 順延 40 年（商服） 或 70 年（住宅） 為標準核定。（二）對已在原房屋登記部門辦理上市交易繳納土地出 讓金、土地價款的房改房（申請人須提供相關土地出讓金票 據），原則上按原批準的土地使用范圍落地落宗直接給予辦 理不動產登記；查找不到土地權屬來源的，按建筑物基底范 圍內面積落地落宗直接給予辦理不動產登記。（三）對涉及劃撥土地的房屋，房屋所有權人申請不動 產變更、抵押登記等情況的，可仍保留原劃撥土地的性質， 原則上按原批準的土地使用范圍落地落宗直接給予辦理不 動產登記；查找不到土地權屬來源的，核定土地性質為國有 劃撥、土地用途為城鎮住宅用地，按建

4、筑物基底范圍內面積 落地落宗直接給予辦理。該不動產在發生轉移登記時再按照 本處理意見第一點之（一）的規定由原房屋所有權人補繳土 地出讓金。（四）除上述情況之外，其他劃撥土地轉讓（含宗地及 地上建筑物為同一權利人情況）補繳土地出讓金仍按照現行 有關規定執行。二、關于同一住宅小區涉及多宗土地（土地權利人為同 一或多個不同權利人）且土地使用權年限不一致的問題（一） 同一住宅小區涉及多宗土地（土地權利人為同一 或多個不同權利人）且土地使用權年限不一致，但已辦理確 權手續或房屋已全部（或部分）登記到業主名下的，不動產 登記機構在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，按照讓利 于民的原則，結合房屋規劃用途，以

5、宗地剩余年限長的作為 登記時限，且商服不得超過 40 年、住宅不得超過 70 年。（二） 為避免以后出現土地使用權年限不一致的問題， 自本處理意見實施之日起，縣住房和城鄉規劃建設局在受理 房屋報建手續時，若發現土地使用權年限不一致的暫緩報 建，報建單位需在縣國土資源局補辦“宗地合并”手續后，再 給予辦理報建手續。在本處理意見實施之前已經批準報建但尚未辦理首次 登記的， 報建單位需到縣國土資源局補辦“宗地合并”手續后， 再給予辦理首次登記手續。在補辦“宗地合并”手續后，權利 人應將相關情況及時送交縣住房和城鄉規劃建設局備案存 檔。三、關于同一住宅小區涉及多宗土地（土地權利人為同 一個或多個不同權

6、利人） 且土地權利性質不一致 （國有劃撥、 國有出讓）的問題同一住宅小區涉及多宗土地（土地權利人為同一個或多 個不同權利人）且土地權利性質不一致的（國有劃撥、國有 出讓），但已辦理確權手續或房屋已全部（或部分）登記到 業主名下的，在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，宗地 上房屋建筑在申請轉移登記時均應補繳土地出讓金。應補繳 的土地出讓金按房地產交易價格X 0.01 X（劃撥土地面積+合 并后土地總面積），其它的按照本處理意見第一點之（一） 規定辦理。四、關于已完成開發建設的住宅小區原土地批準用途與 實際使用用途不一致的問題（一）住宅小區尚未登記辦理確權手續的，在開發商辦 理不動產首次登記時，應

7、由其依法按現行法定程序完善用地 手續，涉及補繳土地出讓金的，憑補繳土地出讓金的收據到 稅務機關繳納稅款后，才給予辦理不動產登記。（二）住宅小區已確權或房屋已全部（或部分）登記到 業主名下的，在辦理不動產登記時，對涉及多宗土地和土地 用途不一致（住宅、商服類等非工業用地），按照土地利 用現狀分類標準進行歸類，若無法歸類的，在證書附記欄 填寫原批準土地用途，原則上土地用途不得超過兩個。五、關于已建成住宅小區占用土地面積、界線與原土地 發證面積、界線不一致的問題（一） 住宅小區實際用地面積超過批準面積，尚未辦理 房屋所有權首次登記（即確權）手續的，由規劃、國土等部 門對原開發商按照有關規定予以處罰；

8、按規定可補辦相關手 續的，由原開發商補辦用地手續和規劃調整手續后，不動產 登記機構按照調整后的實際宗地界線給予辦理不動產登記。（二） 住宅小區實際用地面積超過批準面積，但已辦理 確權手續或房屋已全部（或部分）登記到業主名下的，現購 房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，不 動產登記機構按“便民利民、穩定連續”的原則受理辦結，不 動產登記時宗地面積按原土地使用證記載的宗地面積進行 登記，按實際用地面積上圖入庫。其中，超占批準土地面積 比例在 5%（含 5% ）以內的，視作測量誤差；超占土地面積 比例大于 5% 的，告知相關部門對開發商依法依規進行處理， 完善相關手續。六、關于國有建設

9、用地上個人自建房登記的問題（一） 國有建設用地上個人自建房，房屋所有權首次登 記（即確權）時按棟登記，涉及權屬轉移的可以整幢轉讓或 按份額共有辦理轉移登記，對繼承的可以按份額約定共有。 地上建筑物、其他附著物所有權確須分割轉讓的，根據中 華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例（國務 院令 55 號）第二十五條規定，應當經縣住房和城鄉規劃建 設局批準。由申請人持國有建設用地上個人自建房分割轉讓 審批表等材料到縣住房和城鄉規劃建設局申請審批，經批準 后再申請辦理房地產交易合同備案和不動產權轉移登記手 續。（二） 實施不動產統一登記前，原房屋登記部門對國有 土地上個人自建房已按套、層辦理登記并

10、核發房屋權屬證 書，或按棟辦理不動產權登記但已進行過析產登記的，不動 產登記機構按延續登記原則處理。七、關于國有建設用地上“兩不具備”等安置房登記的問 題（一） 尚未辦理房屋所有權首次登記（即確權）或已辦 理確權登記但尚未辦理首次（一手房）轉移登記手續的，由 申請人一并提交縣人民政府或有關主管部門的房屋產權及 售后管理規定文件， 明確房屋性質及今后上市交易 （含抵押、 繼承）的有關要求，不動產登記機構才予以受理。（二） 房屋已登記到業主（購房者）名下，房屋所有權 人申請辦理不動產轉移（含繼承）、抵押登記手續，縣人民 政府或有關主管部門已出臺規定文件的，不動產登記機構遵 照執行；未明確規定的，由

11、不動產登記機構函告原房屋所有 權首次登記的權利人（如原單位已被注銷，由職權繼受機構 負責），由其出具意見后再按要求辦理。八、按照依法依規、尊重歷史的原則，根據不同時期的 政策要求，對已取得土地使用證或歷史已履行了建設用地審 批手續的不同類型的土地使用權及房屋所有權辦理不動產 確權登記的，分別按照以下要求辦理。（一） 對列入城市和城鎮規劃區內的國有建設用地使用 權、集體建設用地使用權和宅基地使用權，申請土地使用權 及房屋所有權的不動產登記的：1 、在 1982 年 2 月以前建成的房屋， 申請不動產權登記 的，由申請人向不動產登記機構提出申請，憑村級（村委會 或居委會）或村級以上基層組織出具的、

12、經公示無權屬糾紛 或爭議的土地和房屋權屬來源證明材料，按土地和房屋現狀 進行不動產權登記。2 、在 1982 年 2 月至 2007 年 12 月 31 日期間建成的房 屋，申請不動產權登記的，憑規劃建設部門頒發的批準建設 證件辦理不動產權登記。（1）沒有違法超建行為的，按原批準用地面積和房屋 建筑實測面積辦理登記。（2）占地面積或實際建筑面積超出原批準面積5% 以下，不對城市規劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，按實際用地面積和實測的房屋建筑面積辦理登記。 其中， 對自建房的，在“附記”欄中記載原批準的用地面積和建筑面 積并備注“違建部分不予處罰，在拆遷或政府征用時不予賠 償”。

13、（3）占地面積或實際建筑面積超出原批準面積5% 以上的，不對城市規劃造成影響且相鄰沒有異議的，需先進行違 建行為的處罰，憑處罰決定書和罰款憑證按實際用地面積與 實際建筑面積辦理不動產權登記。3 、在 2008 年 1 月 1 日之后建成的房屋， 申請不動產權 登記的：（1）在批準用地面積范圍內按照規劃實施建設并經規劃 核實（驗收）后，憑用地批準文件、建設工程規劃許可證及 規劃核實（驗收）憑證、工程圖紙等有關材料辦理不動產權 登記。（ 2）在 2012 年 1 月 1 日之前已辦理工程規劃許可證的 項目， 仍然采用原房屋登記部門的做法， 以房產測量規范 的規則計算總建筑面積及計容面積，與規劃許可

14、的建筑面積 及計容面積作比較，超過面積在 3 允許誤差值范圍以內， 不對城市規劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，直接給予確權（其中，對自建房的，在“附記”欄中記載 原批準的用地面積和建筑面積并備注“違建部分不予處罰， 在 拆遷或政府征用時不予賠償”）；超過面積在 3 允許誤差值 范圍以上的，由縣住房和城鄉規劃建設局按規定處理后給予 確權。（3）在2012 年1月 1日之后取得工程規劃許可證的項 目，申請登記建筑面積超過規劃許可或竣工驗收的建筑面積 及計容面積的，由縣國土資源局函告縣住房和城鄉規劃建設 局，因計算規則不同增加的建筑面積可直接給予確權，因其 他原因增加的建筑面積須由縣

15、住房和城鄉規劃建設局按規 定處理后再給予確權。如系違反城鄉規劃的違建行為的，應 按照廣東省城鄉規劃條例的相關規定予以處罰后，再憑 相關資料給予辦理不動產登記手續。（4）總建筑面積、計容面積不超過規劃許可面積但是 小區部分建筑物形狀發生變化，以經規劃部門驗收的形狀按 實際建設情況予以確認。（5 ）嚴重影響規劃，未通過規劃核實的，不予辦理不 動產權登記。4、以上辦理的類型僅限于申請人名下自建房屋的登記 申請，涉及建成后房屋的權屬轉移、變更的按其他相關規定 執行。涉及宅基地的，申請人必須是符合規定的宅基地權利 人。嚴重影響規劃，未通過規劃核實的，不予辦理不動產登 記。（二） 對在已頒發集體土地使用證

16、的土地上建設的房 屋，已辦理房產登記并已分割交易轉讓的，其土地權屬性質 仍然為集體，屬于小產權房，不得辦理不動產登記。九、關于原各部門核發的各類不動產權屬證書的行政糾 錯處理問題（一） 根據不動產登記條例及其實施細則的規定， 按照不動產統一登記“不變不換”的原則，對原各部門核發的 各類不動產權屬證書，不動產登記機構不能單方面認定是否 錯誤或需要糾錯。（二） 原各登記部門頒發的相關權利證書引起的糾紛或 出現錯誤導致無法進行登記，需要履行行政糾錯（含更正、 注銷等）的，由原證書核發機關依法依規啟動糾錯程序，出 具相關意見， 或做出行政決定、 參與行政復議或行政訴訟等 根據原發證部門出具的意見或有關

17、部門生效的糾正材料，由 不動產登記機構受理并做好后續更正、注銷等相關不動產登 記手續。十、關于林權類不動產統一登記工作銜接問題 縣國土資源局、縣林業局要加強溝通，密切合作，切實 抓好林權類不動產統一登記與林業管理工作的銜接，按照 廣東省國土資源廳 廣東省林業廳關于做好林權類不動產 統一登記工作的通知（粵國土資登記發 2017 163 號） 文件要求，穩步有序推進我縣林權類不動產統一登記工作。 由權利人向鎮林業站申請權籍調查，規范宗地底圖和比例尺 等權籍調查成果，調查結果公示無異議后報經縣林業局審查 并出具審查意見，權利人憑審查意見及其他林權登記所需材 料提請不動產登記機構辦理相關登記。若林權證（