1、房地產盡職調查及估值房地產盡職調查及估值銀信資產評估有限公司銀信資產評估有限公司1房地產開發(fā)基本流程2房地產盡職調查關注事項3房地產評估基本方法4房地產開發(fā)現金流房地產房地產開發(fā)基本開發(fā)基本流程流程房地產開發(fā)流程因土地取得時開發(fā)程度的不同而有所區(qū)別：房地產開發(fā)流程因土地取得時開發(fā)程度的不同而有所區(qū)別：生地出讓：未經開發(fā)的土地出讓熟地出讓：已經開發(fā)的土地出讓房地產開發(fā)基本流程房地產開發(fā)基本流程生地出讓下的開發(fā)流程投資機會分析、初步可行性研究項目建議書、選址意見書項目立項批復、可行性研究規(guī)劃定點、規(guī)劃紅線、用地條件土地招拍掛建設用地規(guī)劃許可證征地拆遷、土地開發(fā)整理國有土地使用證房地產開發(fā)基本流程房

2、地產開發(fā)基本流程生地出讓下的開發(fā)流程（續(xù)）建設工程規(guī)劃許可證、勘察設計招標確定施工單位、施工許可證組織施工、預售許可證竣工驗收、辦理大產權商品房銷售許可證交房、辦理小產權、移交物業(yè)管理房地產開發(fā)基本流程房地產開發(fā)基本流程熟地出讓下的開發(fā)流程土地招拍掛可行性研究、項目立項建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證建設工程規(guī)劃許可證、勘察設計招標確定施工單位、施工許可證組織施工、預售許可證竣工驗收、辦理大產權、銷售許可證交房、辦理小產權、移交物業(yè)管理房地產開發(fā)基本流程房地產開發(fā)基本流程生地熟讓模式廣州及貴陽舊城改造模式房地產開發(fā)基本流程房地產開發(fā)基本流程房地產盡職調查時重點關注的證照建設用地規(guī)劃許可證國有

3、土地使用證建設工程規(guī)劃許可證施工許可證預售許可證房地產權證1房地產開發(fā)基本流程2房地產盡職調查關注事項3房地產評估基本方法4房地產開發(fā)現金流證照齊全、出資到位營業(yè)執(zhí)照及年檢稅務登記證、組織機構代碼證企業(yè)房地產開發(fā)資質出資協議/合同、公司章程驗資報告企業(yè)及股東的資信情況是否存在抽資行為歷史沿革、組織結構曾經的經營范圍、股權結構、法定代表人等變更情況 歷史上的控制人是否存在資信不良情況，歷史沿革復雜的企業(yè)可能存在影響企業(yè)后續(xù)經營的歷史問題公司組織結構 1、公司的管理架構圖 2、公司高管任命或聘任文件 3、公司各管理人員及職責、權限 4、分支機構情況實物資產房地產 關注手續(xù)是否完善、權證是否齊全、開

4、發(fā)是否正常、成本是否合理、是否存在抵押、是否存在權利瑕疵等情況機器設備 關注權證是否齊全、年檢是否正常、是否存在抵押、是否存在權利瑕疵等情況存貨 主要是甲供材料，關注相關合同、存放地點、入庫及領用情況、是否存在價值減損、抵押、權利瑕疵等情況債權債務對債權進行審查時，關注： 1、債權的形成原因是否合法有效； 2、是否有保證、抵押、質押等擔保； 3、主張該債權的訴訟時效期間是否屆滿； 4、債務人是否具有實際償還能力。債權債務（續(xù)）對債務進行審查時，關注： 1、債務的形成原因是否合法有效； 2、和/或其他人是否向債權人提供了保證、抵押、質押等擔保； 3、債權人就該債務向被收購人主張權利的訴訟時效期間

5、是否屆滿。 重點關注科目：長短期借款、預收賬款l已預售項目抵押l已抵押項目預售對外擔保保證抵押質押重大合同主要審查如下方面的重大合同： 、借貸、委托經營、委托理財、贈與、承包、資產的收購、出售、租賃、知識產權的授權使用等重要合同； 、抵押、質押、保證等擔保合同； 、公司與關聯人之間的任何合同； 、可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的合同； 、其他重大合同。訴訟和行政處罰情況存在的訴訟（或仲裁）的情況說明，包括所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟；有關行政處罰的情況說明，包括行使行政處罰權的機關、處罰理由、處罰結果、對處罰結果的執(zhí)行情況等；是否存在上述訴訟、仲裁或

6、者行政處罰導致其財產被有關機關采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。人力資源管理層的經驗水平、持股情況、勞動合同等；員工總數、勞動合同的簽訂情況、待遇情況、是否與員工存在勞動糾紛等是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產被有關機關采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況；是否按照有關規(guī)定為員工繳納了養(yǎng)老、大病、失業(yè)等社會保險。稅務企業(yè)是否享受稅收優(yōu)惠政策；是否存在拖欠稅款或受到稅務機關處罰的情況；關注土地增值稅、企業(yè)所得稅預繳及匯算清繳情況。1房地產開發(fā)基本流程2房地產盡職調查關注事項3房地產評估基本方法4房地產開發(fā)現金流成本法成本法的基本公式 評估價值=重置成本 貶值房地產的成本法評估重置成

7、本包括的內容 1、土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。主要適用于新建房地產的評估，因土地和建筑物在計算貶值時方法有所區(qū)別，在評估舊房時，通常采用房地分估的方法土地使用權的成本法評估成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 式中： V：土地價格Ea：土地取得費 Ed：土地開發(fā)費 T：稅費 R1：利息 R2：利潤 R3：土地增值VE：土地成本價格 R3：土地增值在上述基礎上考慮使用年期修正確定土地使用權價值建筑物的成本法評估基本公式： 評估價值=重置成本成新率 重置成本的計算重編預算法決算調整法指標調整法成新率的確定年限法

8、打分法市場法基本公式： VVBABDE S式中：V：待估宗地價格；VB：比較實例價格；A：交易情況修正系數B：交易日期修正系數D：區(qū)域因素修正系數E：個別因素修正系數S： 使用年期修正系數市場法（續(xù)）區(qū)域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等。有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。市場法

9、注意事項一般市場比較法的交易案例需3個以上。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20，綜合調整不得超過30?；鶞实貎r修正法可視為市場法的一種。收益法計算公式：其中：P房地產評估價值r所選取的折現率n收益年期Fi未來第i個收益期的預期凈收益收入的確定除凈地出租外，租賃收入包括了房產和土地的貢獻，難以分離，因此收益法評估一般是房地合一的結果需考慮空置率，空置率可能是空間上的，也可能是時間上的押金的利息收入，或是確定期初現金流入和期末現金流出支出的確定支出包括了稅金及費用，主要包括：營業(yè)稅及附加、房產稅管理費、維修費、保險費所得稅，是否考慮所得稅要與折現率相匹配折現率房地產、土地、建筑物對應的折

10、現是不一樣的，一般而言：建筑物折現率房地產折現率土地折現率現階段，房地產折現率相對較低，一般在6%8%之間，較多評估師采用安全利率加風險調整值法確定折現率上述折現率是稅前折現率1房地產開發(fā)基本流程2房地產盡職調查關注事項3房地產評估基本方法4房地產開發(fā)現金流假設開發(fā)法 假設開發(fā)法指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設開發(fā)法分現金流量折現法（動態(tài)法）和傳統方法（靜態(tài)法）。 假設開發(fā)法中的現金流量折現法（動態(tài)法）在實際運用中同時使用到了上述三種基本評估方法。假設開發(fā)法計算步驟 1、了解待開發(fā)房地產的基本情況，估計開發(fā)

11、建設期、銷售期； 2、預測開發(fā)完成后的房地產價值； 3、估算開發(fā)成本、銷售費用、管理費用、各項稅費、折現率； 4、進行具體計算。開發(fā)完成后的房地產價值 已開盤銷售的，按其公告的銷售價格計算開發(fā)完成后房地產價值，并按其實際銷售進度預測銷售期； 除非企業(yè)確定的銷售價格嚴重脫離市場導致產品滯銷，否則一般不調整其已確定的銷售價格； 未開盤銷售的，選取與其相似的周邊樣本樓盤，采用市場比較法測算預期售價，計算開發(fā)完成后房地產價值； 注意不可售面積：如物業(yè)管理用房、居委會用房、會所、人防車庫等。各項成本費用稅金開發(fā)成本 開發(fā)成本一般包括前期費用、建安費用、基礎設施配套費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用及開發(fā)期

12、利息等； 已開始建設的項目，按企業(yè)預算或修正預算確定開發(fā)成本； 未開工企業(yè)也無預算資料的項目，采用成本法重編預算法或指標修正法估算開發(fā)成本； 已開工項目，按其工期計劃預測建設期，未開工項目，按建設規(guī)模預測合理建設期； 開發(fā)期利息在現金流量法已考慮在折現率中，一般不再單獨計算。各項成本費用稅金各項費用 銷售費用一般取銷售收入（及開發(fā)完成后房地產價值）的2%3%； 管理費用一般取銷售收入（及開發(fā)完成后房地產價值） 1%3%； 銷售費用、管理費用一般按項目總體計算，扣減已實際發(fā)生的費用確定后續(xù)費用金額； 注意管理費用與開發(fā)間接費用不要重復。各項成本費用稅金各項稅金 營業(yè)稅及附加，按當地標準計算，一般在取得預售收入時即需繳納； 土地增值