1、.香港戴德梁行商業項目綜合顧問服務建議書壹序言貳戴德梁行簡介叁 對商業項目的理解肆對項目的期望伍 達到期望的方法陸 商業前期市場研究及策劃顧問服務柒 建筑規劃設計檢討服務捌 前期市場推廣策略服務玖 租賃顧問及獨家招商服務.專業.專注.拾 商業物業管理顧問服務拾壹 服務期限及服務費用拾貳 專案人員資歷拾叁 成功案例拾肆 公司專業資格1.序言（1） 十分感謝有限公司 （下稱公司）對我們上一階段工作的肯定，同（2）時也感謝公司給予我們機會去共同（3）探討的商業發展 。通過 11月17日雙方在成都召開的溝通會，（ 4）我司在上一階段研究的基礎上，（ 5）提出一些初步的實操建議。同（6）時，（ 7）貴公

2、司也表述了對該商業策劃項目的期待和要求。憑借我司對貴項目的理解而（8）進行編寫的研究策劃服 （9）務建議書，希（ 10）望能滿足貴公司的要求 ，同（11 ）時，（ 12） 隨著雙方溝通的加深 ，（ 13） 建議書會不 （ 14）斷得到修正 。（15） 憑著于國內及東南亞多年豐富的商業物業一站式服（16）務，（ 17）戴德梁行將針對商業部分之規模特色及獨特條件，（ 18） 配合發展商之需要 ，（ 19）結合本公司不同 （20 ） 專業部門的力量 ，（ 21）提供一套全方位 、切（22 ）合實際之全程服 （ 23） 務方案，（ 24）包括商業策劃 、市場推廣策略及物業管理等各個專業范疇，（ 25）

3、以確保商業項目的投資符合市場需要并成為盈利的資產。.專業.專注.（3） 如本司有幸被公司委托提供專業服務 ，本公司全體專業人員將傾盡全力將的商業項目推動成為國際級的社區配套，打造成都市區的后花園和新客廳 。2.戴德梁行簡介梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業顧問公司 英國的 DTZ及新加坡的戴玉祥產業咨詢公司 ，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超過六千五百位房地產專業人士在全球三十三個國家一百二十五間分公司，為客戶提供更臻完善的跨國房地產服務 。我司了解客戶在全球各地的房地產需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產策略及服務公司 The Staubach Company 組成聯營公司 D

4、TZ Staubach Tie Leung ，為客戶提供迅速的一站式服務 。戴德梁行的成立 ，標志著亞洲房地產服務業發展的一個里程碑。以成員梁振英測量師行為例 ，自一九九三年成立以來 ，即迅速發展為亞太區最具規模的物業顧問公司之一，在香港、中國內地 、臺灣設有十間分公司 ，而且是中國內地首家獨資的境外房地產服務公司 ，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州均設有正式領有牌照的分公司 。.專業.專注.盡管有此成就 ，公司上下不敢自滿 ，因為我司深信隨著全球營商環境一體化。真正具備長遠目光的公司必會看準在亞洲的機遇，尋求在區內扮演積極的角色。因此，過往我司一直銳意拓展跨國聯系，并與另外兩

5、間國際房地產顧問公司 新加坡的戴玉祥產業咨詢公司及英國的DTZ保持密切的商業合作關系。戴玉祥產業咨詢公司在一九九五年由十三位資深的房地產專業人士創立，業務范圍遍及東南亞的主要城市。在新加坡 ，公司與跨國企業 、上市公司 、政府合作關系良好 ，并在估價及投資市場等范疇占據重要的市場占有率。戴德梁行的另一成員為 DTZ，隸屬英國上市公司 DTZ Holdings plc，為歐洲其中一家主要的物業顧問公司 ，一九九九至二零零零年單在英國的營業額便達一億二千零四百二十六萬英鎊 。戴德梁行的成立 ，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強力組合。今后，本地及國際客戶都可以不論地域疆界 ，獲得全球一致的高質素房地產

6、咨詢服務。戴德梁行中國大陸辦事處架構.專業.專注.香港派駐當地董事物業估價租售代理策劃物業管理施工管理室內設計市場研究中國辦事處架構項目小組本公司曾提供服務的地方包括：沈陽、昆明、武漢、西安、長春、上海、杭州、臺.專業.專注.南、南京、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都 。并且為發展商提供了專業服務 , 對各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已組成全國性的數據庫, 對各地之物業發展情況提供龐大的網絡性支持。針對成都 項目 , 本公司將結合全球的經驗及成都地區的實際環境, 組成項目小組 , 為成都提供完善到位的專業服務 。戴德梁行組織架構.專業.專注.戴德梁行環球網絡執行架構3.戴

7、德梁行對商業項目的理解在前一階段的公建配套市場研究中 ，我們已得到以下的有關商業發展的主要結論 ，也得到貴公司的基本認同。就整體而言，的優勢在于其環境好 、規模大、企業品牌好，缺點是地點較生疏 、人氣缺失 。就商業部分而言 ，面臨的市場和區域特點是 ：雖然周邊常住人口很少 ，但地區仍存在休閑性商業發展的機會 。該區可能在未來幾年會有巨大的發展。商業發展的使命是 ，幫助確立成為成都市區后花園和新客廳，令在項目開發初期作為一種識別物，吸引市區消費 ，吸納人氣 ，為住宅的銷售造勢 。發展采取穩健的態度 ，最終成為盈利的資產 。開發理念是以 BLOCK的建造形式分期開發 ，彈性定位 。初步設想是分成三

8、個階段開發：啟動階段 、發展階段和成熟階段 。 商業的業態含括 ：旅游、娛樂、觀光休閑餐飲 、酒吧等，以旅游帶動商業 。首先解決人氣不足的問題 。.專業.專注.4. 對項目的期望我們所理解公司的期望是通過我司針對商業物業（尤其是首期 ）的策劃工作，能清晰地預期商業物業 （尤其是首期 ）的業態組成 ，重點目標商家或投資家的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和計劃，公司應提供的營商環境。 并根據業態的組成計劃編寫設計任務指引書，以指引商業建筑設計 ，清晰包括各種商業業態對建筑本身的技術要求。5. 達到期望的方法在11月 17日的溝通會上 ，我司提出以嘉年華歡慶活動來作為 “旅游 ”品牌的核心競爭力

9、和吸引力 ，一方面吸引成都人不斷地自發涌到項目現場 ，給住宅銷售墊定人氣基礎，促進住宅銷售進度 ；另一方面給商場 （業）帶來人氣 ，形成良好的商業氛圍，吸引商家入場經營 。當然，要達至以上的策劃目標 ，我們認為還需解決以下問題：如何制定適合本項目的商業零售概念，市場定位與商業業態組合？面臨的競爭和如何提高競爭力？商業的面積分布比例如何？怎樣提高本商業項目的整合性和形象性？策劃方案如何能在設計 、內外裝修 、租戶組合 、出租策略 、商業管理及促銷宣傳上體現出來 ？.專業.專注.為有效達至對項目的期望 ，我司將提供專業的多部門聯合服務 ，并分成五個階段：5.1 商業前期市場研究及策劃顧問服務5.2

10、 建筑規劃設計檢討服務5.3 前期市場推廣策略服務5.4 租賃顧問及獨家招商服務5.5 商業物業管理顧問服務6. 商業前期市場研究及策劃顧問服務進行商業前期市場研究及策劃時 ，將會考慮覆蓋范圍內的人口與市場目標的需求和特征，以及具有競爭力的其他個案和未來的零售趨勢 。整體目標在于建立別具一格而又有吸引力的嶄新購物與娛樂焦點 ，以吸引源源不斷的購物人潮 。6.1 市場分析為了擬定最佳的商場定位 ，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報 ，本公司采取了以下步驟 ：針對本項目現有可發展的商業概念 、銷售情況和租金作一評估 ，以便分析需求的市場特性 。將所有主要且具競爭性的商場現有的零售品牌加以歸類整理

11、，以作為本項目擬定商品組合之主要參考 。用此細微的方式來分析商品組合情況 ，以便找出市場的空隙與機會 ，其中亦包括比較各國內外零售商的數量及其產品的價格。將其他規劃中的零售發展項目之各項細節詳加對照，包括商場面積 、位置、.專業.專注.商品組合 （是否籌備旅游商業 、百貨商場 、超級市場 、美食廣場 、餐廳或電影院）、發展及工程時間 、發展商名稱 ，若可能的話 ，租金及租賃條件等 ，這些現有及未來市場供應有關的資料 ，將有助本公司更清楚地評估本項目在市場定位與產品區別上應采取的立場 。回顧當地與外國娛樂市場的發展趨勢 ，針對本項目提供各種適當且詳細建議適合的租戶 、所需面積大小 、租金負擔能力

12、等資料 。6.2 目標市場 (顧客 )本行將分析本項目可能主要目標市場的特點和未來潛力 ，以便了解其特性 ，以及該發展項目各個目標市場的占有程度 ：居民：本公司將以競爭項目之交通便利情況及遠近來為本項目制定一覆蓋范圍。本公司亦會同時分析將影響覆蓋范圍內的交通之未來運輸設施工程，利用政府數據分析來覆蓋范圍內居民之人口、零售消費及人口統計概況。 國際及國內旅游人士 ：有見于本項目為程度景點區必經之處 ，因此有需要研究游客的潛力 。6.3 測試有關零售構思之可行性為測試擬采用之構思及商品組合之可行性 ，本行建議在當地消費者及零售商進行市場調查 。 該項調查分為兩部份 ：第一部分 ：通過小組討論 ，從

13、質量的角度測試零售商的反應；第二部分 ：透過街頭截擊訪問 ，從數量的角度測試消費著的反應。本行初步建議將被訪對象分為四大組別，包括一般的零售商 、食肆、娛樂設施及百貨公司的經營者 。預期的公司名單 ，討論題目和所用材料將由我司籌備并與公司討論。附： 項目 商業前期市場研究及策劃報告大綱第一部分 ：市場調查分析.專業.專注.一、大公建配套定位研究回顧1)和公建配套的特點2) 商業物業的使命和問題3) 商業物業的初步定位方向二 、成都住宅區商業業態研究1) 成都新住宅區商業業態狀況2) 成都新住宅區商業物業供求狀況3) 購房者對住宅區商業的需求分析 （專項調查 ）4) 總結與發展趨勢預測三、旅游（

14、娛樂）商業市場分析1) 成都旅游 （餐飲娛樂 ）商業發展狀況分析2) 成都旅游 （餐飲娛樂 ）商業的業態特征3) 成都各大旅游 （餐飲娛樂 ）商業商圈分析4) 成都旅游 （餐飲娛樂 ）商業供求狀況5) 成都旅游 （餐飲娛樂 ）商業發展的條件和前景四 、嘉年華歡慶活動的旅游商業模式1) 嘉年華歡慶活動的旅游商業模式的起源2) 嘉年華歡慶活動的旅游商業模式的特點3) 個案分析4) 嘉年華歡慶活動的旅游商業的前景五 、旅游商業潛在消費者和商戶需求特征研究 （專項調查 ）.專業.專注.包含但不僅限于以下幾個方面1) 消費者 / 商戶對成都目前旅游商業滿意度2) 消費者 / 商戶對成都目前旅游商業不 3

15、) 滿意度4) 消費者對旅游商業消費的首要考慮因素5) 消費者對旅游商業消費的配套條件的需求6) 消費者旅游商業消費的特征7) 商戶進場的配套條件的需求8) 商戶進場的條件9) 商戶對項目環境的滿意度10) 商戶對項目環境的不 11) 滿意度12) 商戶對建筑設計的要求六 、項目地塊條件分析1） 商業規劃方案分析2） 交通條件分析3） 配套環境七、項目開發的 SWOT分析1） 優勢分析2） 劣勢分析3） 市場機會4） 市場威脅第二部分 ：項目定位建議八、項目定位1） 目標客戶定位.專業.專注.2） 主題定位3） 檔次定位4） 功能定位5） 各層定位 （主題、功能、業態組合 ）九、項目產品設計的

16、建議1） 整體規劃設計的初步建議1 產品規模的初步建議2 整體布局的關鍵點2） 建筑設計的初步建議1 產品風格的初步建議2 空間布局的關鍵點3 功能分區的關鍵點3） 景觀設計的關鍵點4） 配套設施的關鍵點注：主要以文字 、圖片表達 ，并配以適量簡要的平面示意圖。十、推廣策略建議1） 推廣主題2） 媒體組合3） 各階段訴求十一、銷售策略建議1） 租售比例2） 價格策略及定位.專業.專注.3） 賣點梳理4） 銷售手段十二、招商策略建議1） 招商策略2） 各區招商客戶定位 （主力商戶 、衛星商戶等 ）3） 租金定位4） 各期推出時機 、面積、區域5） 招商形式十三、項目經濟效益分析方案的經濟分析結果

17、將令貴司對項目的財務情況及發展將取得的實際性投資回報數據有更深的了解 。1） 成本費用分析2） 營業利潤分析3） 經濟效益分析十四、結論及關鍵控制點7建筑規劃設計檢討服務本行將透過商業策劃及推廣工作上的豐富經驗 ，對現有的規劃及平面進行初步的檢討分析 。.專業.專注.根據第一階段的研究結果 ，制定整體商業策略及構想 。本行按發展規劃及用途組合（零售、食肆及娛樂 ）進一步修訂內部設計及商品組合建議 ，務求盡善盡美 ，精益求精 。本行將為各個零售和娛樂樓層制定實用的業態方案 ，并把建議的主題或商品組合結合在內 。本行將對以下各方面提供建議 ：1 本項目的臨街的店面 、曝光度、出入點、上下及每層平面

18、流動提供意見；2 根據主力零售商的基本要求對項目設計作出建議 ；3 人流動線 ，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議 ，以達致理想的客流量 ；4 餐飲、娛樂設施和其他特別用途設備的位置 （如考慮充分使用本項目地點較差的地方 ）；5 服務性設施的位置與通道 ；6 租戶組合建議 ，包括主要承租戶 ，食肆及娛樂場所等 ；7 參考消費者和經營者的意見 ，對建筑、裝修配套 、景觀等方面作出建議；作為貴項目的顧問 ，將在整個設計階段由開始以至完成與貴建筑師合作 。本行將定期就平面圖則及商品組合用途 （零售、食肆及娛樂 ）等方面為發展商和建筑師們提供設計建議 。 隨著設計工作的進展并在認為有必要的情況下 ，本行將

19、為各個樓層制定實用的設計方案以便將講義的主題結合在內 。8前期市場推廣策略顧問服務在前期進行商場策劃和設計檢討服務的同時 ，本行將會協助處理有關前期所需的市場推廣工作 ，并針對推廣計劃中的目標客戶進行聯絡 、接觸，積累大型潛在租戶，并為發展商提供及時的市場反饋信息 。本行可持續提供市場推廣策略的意見、建議及指引 ，包括下列工作 ：25 為貴項目訂定明確的推廣目標及總體策略 ，并貫徹于項目推廣之不同階段，執行項目之營銷推廣 。主要包括針對前期客戶定位確立營銷目標 ，并決定適當的營銷組合 ；.專業.專注.26 制定階段推廣策略及方案 ；27 制定媒體推廣策略方案 、制定不同媒體的發布時間組合建議

20、、不同媒體的發布頻率建議 、不同媒體的具體時段及具體版面與篇幅建議 、廣告訴求對象及訴求主題的擴展建議及廣告推廣費用預算 ；28 檢討店鋪的裝修設施及交場標準 ；29 推廣期間市場變化趨勢及其對本案項目影響 。另外，有關推廣所需的材料及其準備工作 （本項工作需與廣告公司合作 ），本行將會提供全面的意見 ，以協助貴司籌備下列工作 ：31就貴司籌備及制訂合適的市場推廣冊子、傳單及其它宣傳資料提出意見32 就貴司統籌傳媒廣告宣傳之計劃提出意見33 租務處及宣傳橫幅度 就環境格調 、位置及設計提供建議34 就圖板設計提供意見35 協助籌備商場的效果圖 、位置圖及平面圖等36 招商說明資料 （樓書）制作

21、統籌或協助貴司統籌各委任之廣告商 、公關顧問 、宣傳顧問及其它顧問等以便籌備及制訂一切有關之推廣宣傳資料 。注：本行將協調一切有關本項目租務的廣告事宜 。廣告費用 （包括廣告公司的聘請、制備推廣書 、媒介、傳單）及其它市場推廣費用將由貴司支付 。 另外，貴司須協助在貴項目設立現場展示室供現場推廣使用 。9租賃顧問及獨家招商服務9.1主力店獨家招商代理由于主力店之確定與建筑規劃息息相關 ，若待本項目經營管理者確定后方行作業，恐造成開發進度之延宕 ，因此我司建議待項目定位確認后即盡早開始執行.專業.專注.主力商店之招商作業 。主力店獨家招商顧問主要工作內容如下：39 主力店名單研擬40 主力店軟硬

22、件設施需求規劃建議41 聯絡拜訪主力店 ，進行初步洽商42 帶看地盤及說明43 設店位置及圖面檢討溝通 、租賃條件 （租金、租期、押金、管理費、調幅等）之談判協商 ，以協助業主爭取最大利益為原則44 協助完成承租意向書 （LOI）之簽訂45 協助租賃保證金之催收46 協助簽訂正式租賃合約9.2全面招商于主力店招商工作進行至后半段時期 ，即著手同步進行大規模之相關行銷 ，有計劃地逐步展開全面招商工作 ，主要工作內容如下 ：50根據招商活動的進展 ，持續審核及修改平面圖51根據招商活動的進展 ，提供招租策略的意見52 協助貴公司審訂最合適租客名單53 協助舉辦招商說明會54 聯絡拜訪目標零售商 ，

23、進行租賃洽商55 帶引目標客戶考察現場及解說56 設店位置及租賃條件之談判協商57 協助完成承租意向書 （LOI）之簽訂58 協助收取租賃承諾保證票59 協助簽訂正式租賃合約注：本行公司人員及相關目標客戶出席貴司會議 、實地視察 ，均應事先向業主提出申.專業.專注.請，經業主書面同意后方得成行；所產生之差旅費與有關費用，將以實際開支單據向業主實報實銷 。9.3租賃顧問及獨家招商服務服務期限我司將于顧問之最終報告提交后開始貴項目之招商代理工作 ，此項工作時間共計12個月。服務費用及支付方式于招商期間 ，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計人民幣 *元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理

24、服務費中扣除，其扣除額不超過每月聘用定金的50% ，即不超過人民幣 * 元。招商代理服務費用將于招商工作開始之后 ，以每單租賃合約向貴司收取服務費用。（1）招商代理服務費以固定租金計收服務費用（傭金）：以進駐租戶租約期內 * 個月租金總價計算 。 用作計算服務費用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金 。而每月租金之定義是指進駐租戶租賃第一年內的平均月租金 （不包括任何租戶應繳交的稅費 、管理費、空調收費等 ），同時裝修免租期和租賃期內的免租期及委托方給予租戶的任何優惠條件及利益均不計算在內 。以抽成方式計收服務費用（傭金）：如對租戶只按營業額提成收取租金而不設固定租金 ，則根據以市場行情制

25、定的底租標準 作為月租金的計算方式 ，以該租金的 *倍，即相當于 *個月租金總價計算。（2） 支付方式 ：于每月初由本行匯總上月招商成果向業主出具發票請款經業主審核后依業主付款程序以支票或轉帳形式支付 。.專業.專注.（3 ）招商資料經業主確認后 ，制作費由業主支付 。（4 ）戴德梁行人員出席貴司會議 、視察，均應事先向業主提出申請 ，經業主書面同意后方得成行 ；所產生之差旅費與有關費用 ，將以實際開支單據向業主實報實銷 。本行將協調一切有關本項目租務的廣告事宜 。廣告費用 （包括廣告公司的聘請、制備推廣書 、媒介、傳單）及其它市場推廣費用將由貴司支付 。 另外，貴司須協助在貴項目設立現場展示

26、室供現場推廣使用 。10. 商業物業管理顧問服務協助制訂項目的設計方案 ，確保商場設計概念包括為后勤用地提供設施及足夠的空間規劃 ，即貨物卸月臺 、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設施 、服務設施用地及通道 、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設施 、斜道、美食廣場之清潔 、清潔工人貯物室 ，工程工作室 、推廣工作室 、停車設施等 。 在許多情況下 ，建筑師的設計均華而不實 ，照顧未盡全面 ，導致日后的物業管理出現困難及障礙 。本公司將會就下列項目提供意見及資料作為指引：66 后勤服務設施規劃包括起卸臺 、垃圾壓縮機 、作業地方及走廊選擇大樓的建筑用料 （從將來進行清潔及保養角度來提供意見 ）；67 綠

27、化設計及灑水系統的建筑對音響系統 、公眾廣播 、緊急控制室及系統的種類及位置提供意見 ；68 招牌要求 ，即指示牌 、警告牌、消防安全標志等 ；69 各個保安亭 （包括停車場內保安亭 ）的位置及保安系統設計 ；70 停車場收款系統 、位置及停車場管理控制措施 ；.專業.專注.71 存倉規劃 ；72 工作間及工程貯物后備設施 （大部分商場計劃提供的這方面設施通常都不足）；73 各管理部門的辦公地方 ；74 員工休息室 、鎖柜及廁所等 ；75 美食廣場規劃 ，包括后勤服務設施 、清洗室、洗衣場、制服儲存室 ；76 營運管理的設備規劃 ；77 宣傳工作室及道具貯存室 ；78 舞臺及娛樂場地規劃 ；79 提供廢物管理的意見 ，包括職業健康及安全事項 ；80 提供機電設備安裝位置的意見 ，以避免將來受到損害及為將來有需要更改時作出預算 ；81 提供機電設備保護措施的意見 ，即防水膜層 、排水、路緣、供水豎管柱保護器、電話及電力開關室等 ；82 提供節省能源措施的