1、成立代理公司的可行性分析報告一、2003年江西房地產市場發展分析2003年南昌房地產市場一路走來，在一片“泡沫”中發展，年中又有“非典”光 顧，然而卻贏得了“滿堂彩”，實屬不易 1到 11月份，南昌市房地產開發投資達 4026億元，較去年同期增長 5863；商品房屋施工面積 496 萬平方米，同比增長 6937；竣工面積 409 萬平方米，商品房預銷售面積 222 萬平方米，其中住宅類為 177 46萬平方米，非住宅類為 4525 萬平方米，同比增長 8230；空置一年以上 商品房 726 萬平方米，較上年同期降低 5355；存量房交易 11917套，同比增長 54. 79%，交易面積114.

2、 44萬平方米，同比增長71. 50%房地產業之所以能取得 如此顯赫的成績，除了該行業自身的特點之外，政府宏觀調控的增強也是促成樓市產品 結構的調整，還有二、三級市場的迅猛發展的重要因素。政府宏觀調控加強 南昌市房地產業相關行政主管部門的宏觀調控能力得到了明顯的增強。為進一步搞活房 地產市場、規范市場秩序，南昌市委、市政府于 2003 年年初下發了進一步搞活房地 產市場的若干意見，南昌市房管局也專門印發了解釋，并適時舉辦了多場現場答 疑會，一時間使得意見深入人心；而針對房地產市場出現“開發量過大”的傾向， 以及土地出讓“過多過頻”等現象，南昌市房管局、市國土資源局等分別采取措施，毅 然決定從“

3、量”上予以調控：開發量縮減 100萬平方米，今年計劃土地出讓 3000畝， 到目前為止實際出讓僅為 1666 畝。而且事實證明，這種調控的效果十分顯著，使得南昌市房地產業很快地擺脫了有些 “過熱”的情況，繼續保持了持續、健康、快速發展的良好勢頭。結構調整成效顯著 產品結構不均衡是南昌市房地產業的一大“癥狀”，也是樓市復蘇兩三年以來，人們最 為關注，也是最為迫切地期待解決的重要問題之一。2003年南昌樓市非住宅的銷售面積達 4525 萬平方米。鴻順德國際商貿城、盛世東方 商貿城、江西國際家居港、香江家具城等專業市場相繼推出，都以被搶購收盤；中小戶 型產品的全面綻放，如果說 2002 年東方巴黎項

4、目因推出的小戶型還是一枝獨秀的話， 那么今年洪城時代廣場、錦和爵士館等小戶型產品的“全面綻放”等，便表明了市場的 這種需求有多強大。在此基礎上，恒茂國際華城也適時調整產品，推出了很為熱銷的“MINI”房型，金色水岸、碧海云天等的也因小戶型而風光無限；中低收入者的住房問題被普遍關注。政府通過發放住房補貼，以及分別在城東、南、西、北分別劃出經濟適 用房用地進行開工建設等來解決這一問題；以及別墅市場的正式啟動等。該舉措使得樓 市同中部城市相比沒有了差距，與沿海城市也縮短了距離。二三級市場迅猛發展 南昌市房地產業發展態勢良好還表現在二三級市場的迅猛發展等方面。據南昌市房管局 資料顯示， 2003年 1

5、11月，南昌市存量房交易達 11917套，同比增長 5497，交 易面積 115 萬平方米，同比增長 7150，存量房與增量房之比也在 1：154。存量 房旺銷態勢相當明顯。而房產二三級市場之所以出現這種良好的發展態勢，其主要因素 有以下三點：第一，房改房大量上市的勢頭仍然在延續。作為房產二三級市場的物質主體，房改房有著大量的市場需求。而“梯度消費、舊房換新房”的意識日益被人們接受，也促使大量 已購公房的人們為改善住房條件去出讓這種住房。第二，隨著南昌市“區域中心城市”定位的確立，以及江西省提出“舉全省之力做大做強南昌”所帶來的重大利好，也使得南昌市吸引了大量的外地人來昌投資、就業據有關數據顯

6、示，僅今年就有二十萬人到南昌落戶，他們所擁有的購房需求，無疑也帶 動了南昌市住房二三級市場的活躍。第三，市政有關部門簡化房產交易手續、降低交易費等舉措也促進了南昌房產二三級市 場的快速發展：辦理產權證由原來三個月的時限到現在 15 天內辦完，交易費用由原來 的 8 元平方米降到 6 元平方米等，都使得南昌市房地產的發展具有了良好的連貫性 與可持續、可操作性，如此，南昌樓市其前景沒有理由不光輝燦爛。二、2004年江西房地產市場前景分析2003年對于整個恒茂公司的銷售量按回款統計來算銷售額達 5 億左右，而在 2002年僅 做了 25 個億不到。恒茂公司在 2004年的銷售計劃是確保 8 個億，力

7、爭 10個億，從 這一組數字可以說明，南昌房地產雖然起步較晚，但發展速度卻是非常之快的，若干年 以后南昌還會穩步增長。看房地產市場走勢，首先就要分析決定房價有哪些因素。從市場的角度來分析，決定房價的因素有三：一是房屋自身的成本；二是供求矛盾；隨著房地產運作的越來越規范，這兩年協議出讓的土地都消化得差不多了，土地供應量也在減少，而市場的需求卻越來 越大，正如市政府提出要拉開城市的框架，人口達 300 萬以上，并要做大做強南昌，讓 南昌在中部地區崛起，這點便證明了需求的增長速度是肯定的。三是要從消費者的消費 信心來考慮；目前不但是南昌本地人對南昌有了信心，就連溫州購房團也看好南昌，這 是有目共睹的

8、。綜合以上三點，我認為南昌市的房價一定會向上走。近日，從南昌市房管局公布的一組數據看，南昌市房地產市場 2004年 12月份繼續保 持快速健康發展的強勁勢頭。 12 月，全市房地產開發投資完成 9 84億元，較上年同 期增長 294倍，其中，住宅投資 658 億元，同比增長 530 倍。商品房施工面積 346 46萬平方米，同比增長 206 倍，其中住宅施工面積 278 78萬平方米，同比增 長 197 倍。商品房批準預售面積 48 23 萬平方米（含紅谷灘新區定向銷售商品房 3232萬平方米），同比增長 145，其中住宅 4648 萬平方米，同比增長 6995 。商品房竣工面積 1215萬平

9、方米，同比增長 8 倍，其中住宅竣工 859萬平方 米，同比增長 6 倍。 從南昌市房地產市場的發展來看，我們可以看出南昌市場發展到飽和期，還有一個較長 的過程，也就是說近幾年會有越來越多的房地產開發商進軍南昌，爭吃南昌這份“蛋 糕”，這對于房地產代理商和策劃機構無疑是一個發展的好時機。三、江西房地產策劃公司現狀 江西現有的房地產策劃公司有：天睿不動產策劃、同致地產、廈門季候風、新德安策 劃、金百利等。自從 2003 年連續出現策劃公司被強行解除合約事件：江西國際家居港 與天睿策劃解除合約、白金翰花園和天睿策劃解除合約、金色水岸和廈門季候風解除合 約等之后，江西本土策劃公司受到了嚴重的打擊，在

10、房地產界引起了軒然大波。一時 間，找策劃公司到外地的說法傳遍整個江西房地產行業，深圳瑞爾特、上海經佳、上海經貝、深圳同路等策劃公司陸續進入南昌。這種現象的發生我分析有以下幾點原因：1、策劃思路、策劃理念老套房地產策劃注重創新，但對于很多策劃公司來講只是一句空話，他們只是按照一個 固定的模式操作南昌的任何一個樓盤。去年的南昌房地產廣告中出現過一個情況：一個 策劃公司代理的兩個項目在同一個區域，兩個房地產廣告同一天出現在報紙上，其中的 廣告詞和設計風格基本相同。象類似于這種事件的公司在江西比較多見。 概念炒作基本沒有。目前，南昌提出新概念并操作的比較好的項目不多，只有：提出教 育概念的學府雅園、親

11、水住宅紅谷春天等，實際上也是策劃理念的問題。2、策劃服務質量令開發商擔憂 許多策劃公司在談項目的時候，口口聲聲一定要怎么做等等，但最后操作時由于種種原 因，不是市場調查不準確就是市場定位不準確，使得開發商在談到本地的代理公司時， 大都無可奈何。去年南昌新成立的一家目前南昌最大的房地產開發商江西城開集團 明確表示，合作的代理公司必須是深圳或北京等發達地區的代理公司。3、規模不大、實力不強 江西成規模的策劃公司不多，并且人員的流動性比較大，雖然說有一些策劃公司可能有 10 多個項目同時運作，但實際上按照人員配置遠遠不夠，很多工作都是拷貝，這對項目 的銷售帶來了很多的麻煩。 南昌現在的代理公司內，平

12、面設計能力、策劃水平、產品設計等方面齊全并都比較優秀 的公司基本沒有，項目操作方法停留在比較傳統的方式上，雖然南昌的策劃公司基本每 月都有新增，但與我們成立公司的初衷是不矛盾的，相反對于我們來講更多的是機遇。四、成立策劃公司經營思路 經營方向：力求減輕利恒公司的負擔，為利恒的后續發展作鋪墊。 以“凝聚精英，開拓進取”為價值導向、“全程策劃對位服務”為宗旨，以卓越的戰略 發展眼光和獨具創新的手法，突破傳統意義上策劃公司的內涵和外沿，全新打造江西一 流的新生代房地產策劃公司！ 具體從以下幾個方面做起：1、培養一批優秀的團隊。 公司要想在同行業中立于不敗之地，首選就是在人員問題，除了本人現有的一批人

13、員 外，準備從廣州、深圳或北京等地引進一名高級策劃師加盟，力爭在23 年內使公司成為匯聚房地產各方面專業精英之地，建設為江西省一流的策劃代理公司。2、提高公司項目的服務質量。 公司的贏利是靠服務贏得的，只有提高服務質量，做好口碑宣傳，才能使我們立于不敗 之地，從公司服務項目的每一件事情做起，包括設計、策劃創意、文案、活動策劃、招 商等。3、作好公司的形象宣傳。 一個公司運作的成功與否，與媒體的輿論也有很大關系。本人將利用現有的資源優勢， 做好公司的宣傳和代理項目的宣傳，在最短的時間內讓公司的聲譽傳遍整個房地產行 業。4、努力拓展其他行業，形成強大的資源優勢。 諸如：廣告、規劃設計、經營管理等公

14、司，逐漸形成房地產行業一條龍服務的強大優五、策劃公司啟動計劃公司名稱：香港中城國際投資顧問有限公司經營范圍：注冊資金： 100 萬元公司成立后即可代理利恒公司豐城項目的全程策劃，以此作為公司啟動的項目，創建中 城品牌，利用利恒公司和本人的社會資源關系尋找新的業務。一般而言，一個房地產項目的運作周期是兩年，也就是說等公司正常運轉（正式運作第 一個項目起）半年內再有一個項目操作，公司發展的機會就會越來越大，等兩個項目正 式開始銷售后，再有其它項目的不斷洽談和正式接手運作，公司步入良性發展狀態后， 公司的品牌影響也就日漸增大，以后的業務也就不用擔憂。1 、策劃公司的經營管理和財務核算：公司管理實行總經理負責制，財務實行獨立核算。2、策劃公司組織架構：3 、崗位工資標準1、總經理助理： 2000元/ 月2、營銷總監： 5000元/ 月+提成3、策劃部、市場部經理： 1600元/ 月4、銷售部經理 1200元/ 月+提成5、設計人員： 1500元/ 月6、策劃、文案策劃： 1000元/ 月7、銷售主任： 1000元/ 月+提成8、銷售人員： 800元/ 月+提成9、人力資源專員、辦公室文員： 800元/ 月10、會計： 1000元/ 月11、出納： 800元/ 月12、司機： 800元/ 月工資每