1、第八章第八章 投資性房地產投資性房地產 投資性房地產的范圍及計量模式投資性房地產的范圍及計量模式 投資性房地產的確認與初始計量投資性房地產的確認與初始計量 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量 投資性房地產的后續支出投資性房地產的后續支出 投資性房地產與非投資性房地產的轉換投資性房地產與非投資性房地產的轉換 投資性房地產的處置投資性房地產的處置 第一節 投資性房地產概述一、投資性房地產的含義： 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產； 其中：房地產是土地和房屋及其權屬的總稱；這里所講的土地是指土地使用權；二、投資性房地產的范圍：（一已出租的土地使用權；（二持

2、有并準備增值后轉讓的土地使用權；（三已出租的建筑物； 一般企業為生產經營活動而持有的廠房和辦公樓等屬于固定資產，其土地使用權屬于無形資產；房地產開發企業持有的商品房和土地屬于存貨；三、投資性房地產的后續計量模式：三、投資性房地產的后續計量模式：后后續續計計量量模模式式成本計量模式成本計量模式*公允價值計量模式公允價值計量模式成本計量模式：成本計量模式：公允價值計量模式：公允價值計量模式：賬戶設置：投資性房地產賬戶設置：投資性房地產賬戶設置：投資性房地產賬戶設置：投資性房地產（本錢）（本錢） （公允價值變動）（公允價值變動）四、需要說明的事項：四、需要說明的事項：（一投資性房地產通常采用成本計量

3、模式；采用公允價值計（一投資性房地產通常采用成本計量模式；采用公允價值計量模式的，必須滿足限定的條件；量模式的，必須滿足限定的條件；（二通常情況下，企業只能采用一種計量模式；（二通常情況下，企業只能采用一種計量模式；（三采用公允價值計量模式的企業，如果有證據表明某項投（三采用公允價值計量模式的企業，如果有證據表明某項投資性房地產在首次取得時其公允價值不能持續可靠地取得的，資性房地產在首次取得時其公允價值不能持續可靠地取得的，可以采用成本計量模式；但采用成本計量模式的企業，即使有可以采用成本計量模式；但采用成本計量模式的企業，即使有證據表明某項投資性房地產在首次取得時，其公允價值能夠持證據表明某

4、項投資性房地產在首次取得時，其公允價值能夠持續可靠地取得，也不能采用公允價值計量模式；續可靠地取得，也不能采用公允價值計量模式；（四條件具備的情況下，企業可以將投資性房地產的計量模（四條件具備的情況下，企業可以將投資性房地產的計量模式從成本模式轉為公允價值計量模式；但已采用公允價值計量式從成本模式轉為公允價值計量模式；但已采用公允價值計量模式的投資性房地產，不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式的投資性房地產，不得從公允價值計量模式轉為成本計量形式；形式； 第二節第二節 投資性房地產的確認與初始計量投資性房地產的確認與初始計量一、投資性房地產的確認條件：一、投資性房地產的確認條件： 投資性房地

5、產同時滿足下列條件的，才能予以確認：投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認： （1與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業； （2該投資性房地產的成本能夠可靠的計量；該投資性房地產的成本能夠可靠的計量；二、投資性房地產的初始計量：二、投資性房地產的初始計量：（一外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和（一外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；可直接歸屬于該資產的其他支出；（二自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預（二自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發

6、生的必要支出構成；定可使用狀態前所發生的必要支出構成；（三以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計（三以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定；準則的規定確定；三、投資性房地產會計核算：三、投資性房地產會計核算：銀行存款銀行存款在建工程在建工程無形資產等無形資產等投資性房地產投資性房地產 第三節第三節 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量一、采用成本模式計量的投資性房地產：一、采用成本模式計量的投資性房地產：（一會計準則的有關規定：（一會計準則的有關規定： 1. 對于已出租的建筑物，按月計提折舊，計提的折舊額計對于已出租的建筑物，按月計提折舊，計提的折舊額

7、計入入“其他業務成本賬戶；其他業務成本賬戶； 2. 對于已出租的土地使用權等，按月攤銷成本，攤銷的成對于已出租的土地使用權等，按月攤銷成本，攤銷的成本額計入本額計入“其他業務成本賬戶；其他業務成本賬戶； 3. 投資性房地產發生減值的，應當計提減值準備，計提的投資性房地產發生減值的，應當計提減值準備，計提的減值準備計入減值準備計入“資產減值損失賬戶；已經計提減值準備的投資資產減值損失賬戶；已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回；性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回； 投資性房地產取得的租金收入計入投資性房地產取得的租金收入計入“其他業務收入賬戶；其他業務收入賬

8、戶；（二設置的基本賬戶：（二設置的基本賬戶： 1. “投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊”； 2. “投資性房地產累計攤銷投資性房地產累計攤銷”； 3. “投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備”；其他業務成本其他業務成本其他業務成本其他業務成本資產減值損失資產減值損失投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊投資性房地產累計攤銷投資性房地產累計攤銷投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備二、采用公允價值模式計量的投資性房地產：二、采用公允價值模式計量的投資性房地產：（一同時滿足的兩個條件：（一同時滿足的兩個條件： 1. 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；投資性房地產所在地有活躍

9、的房地產交易市場； 2. 企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；值作出合理的估計；（二相關會計準則的規定：（二相關會計準則的規定： 1. 采用公允價值計量的投資性房地產，不需要按期計提折舊采用公允價值計量的投資性房地產，不需要按期計提折舊或攤銷；或攤銷； 2. 設置設置“投資性房地產投資性房地產（公允價值變動）（公允價值變動）”科目；科目； 3. 資產負債表日，其公允價值與賬面余額的差額調增或調減資產負債表日

10、，其公允價值與賬面余額的差額調增或調減投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值變動損益；投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值變動損益； 第四節第四節 投資性房地產的后續支出投資性房地產的后續支出一、資本化的后續支出：一、資本化的后續支出： 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本；條件的，應當計入投資性房地產成本； 設置設置“投資性房地產投資性房地產在建賬戶；在建賬戶；二、費用化的后續支出：二、費用化的后續支出： 與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確與投資性房地產有關的后續支出，不滿足

11、投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益；認條件的，應當在發生時計入當期損益； 第五節 投資性房地產與非投資性房地產的轉換一、成本計量模式下的轉換：（一作為存貨的房地產轉換為投資性房地產； 企業房地產開發企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產科目，原已計提跌價準備的，借記 “存貨跌價準備” 科目，按其賬面余額，貸記 “開發產品等科目；借：投資性房地產借：投資性房地產 存貨跌價準備存貨跌價準備 貸：開發產品貸：開發產品（二自用房地產轉換為投資性房地產；（二自用房地產轉換為投資性房地產； 企業將自用土地使用權或建筑物

12、轉換為以成本模式計量企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊累計攤銷）、減值準備等，分別轉入日的原價、累計折舊累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“投資性房地產投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊攤銷）投資性房地產累計折舊攤銷）”、“投資性房地產減值準備科目，按其賬面余額，借記投資性房地產減值準備科目，按其賬面余額，借記“投投資性房地產資性房地產” 科目，貸記科目，貸記 “固定資產固定資產” 或或 “無形資產無形資產” 科目，按已計提折舊或攤銷，借記科目，按已計提折舊

13、或攤銷，借記“累計折舊或累計折舊或“累計攤累計攤銷科目，貸記銷科目，貸記“投資性房地產累計折舊攤銷）投資性房地產累計折舊攤銷）”科目，科目，原已計提減值準備的，借記原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備或固定資產減值準備或“無形無形資產減值準備科目，貸記資產減值準備科目，貸記“投資性房地產減值準備科目；投資性房地產減值準備科目；借：投資性房地產借：投資性房地產 累計折舊或累計攤銷）累計折舊或累計攤銷） 固定資產減值準備無形資產減值準備）固定資產減值準備無形資產減值準備） 貸：固定資產或無形資產）貸：固定資產或無形資產） 投資性房地產累計折舊或投資性房地產累計攤銷）投資性房地產累計折舊或投資

14、性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備（三投資性房地產轉換為自用房地產；（三投資性房地產轉換為自用房地產； 企業將投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投企業將投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊攤銷）、減值準資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊攤銷）、減值準備等，分別轉入備等，分別轉入“固定資產固定資產”、“累計折舊累計折舊”、“固定資產減固定資產減值準備等科目；按投資性房地產的賬面余額，借記值準備等科目；按投資性房地產的賬面余額，借記“固定資固定資產或產或“無形資產科目，貸記無形資產科目，貸記“投資性房地產科目；按已

15、投資性房地產科目；按已計提的折舊或攤銷，借記計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊攤銷）投資性房地產累計折舊攤銷）”科目，貸記科目，貸記“累計折舊或累計折舊或“累計攤銷科目；原已計提減值累計攤銷科目；原已計提減值準備的，借記準備的，借記“投資性房地產減值準備科目，貸記投資性房地產減值準備科目，貸記“固定資固定資產減值準備或產減值準備或“無形資產減值準備科目；無形資產減值準備科目；借：固定資產或無形資產）借：固定資產或無形資產） 投資性房地產累計折舊或投資性房地產累計攤銷）投資性房地產累計折舊或投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產貸：投資性房地

16、產 累計折舊或累計攤銷）累計折舊或累計攤銷） 固定資產減值準備無形資產減值準備）固定資產減值準備無形資產減值準備）（四投資性房地產轉換為存貨；（四投資性房地產轉換為存貨； 企業將投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項投資性企業將投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項投資性房地產在轉換日的賬面價值，借記房地產在轉換日的賬面價值，借記“開發產品科目，按照已開發產品科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊攤銷）投資性房地產累計折舊攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，貸

17、記科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產科目；投資性房地產科目；借：開發產品借：開發產品 投資性房地產累計折舊攤銷）投資性房地產累計折舊攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產貸：投資性房地產二、公允價值計量模式下的轉換略）：二、公允價值計量模式下的轉換略）：（一作為存貨的房地產轉換為投資性房地產；（一作為存貨的房地產轉換為投資性房地產； 企業房地產開發企業將作為存貨的房地產轉換為采用企業房地產開發企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應按該項房地產在轉換公允價值模式計量的投資性房地產時，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記日的公允價值，

18、借記“投資性房地產本錢）投資性房地產本錢）”科目，原已計科目，原已計提跌價準備的，借記提跌價準備的，借記“存貨跌價準備科目，按其賬面余額，存貨跌價準備科目，按其賬面余額，貸記貸記“開發產品等科目；同時，轉換日的公允價值小于賬面開發產品等科目；同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額借記價值的，按其差額借記“公允價值變動損益科目；轉換日的公允價值變動損益科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積資本公積其他其他資本公積科目；待該項投資性房地產處理時，因轉換計入資資本公積科目；待該項投資性房地產處理時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當

19、期損益；本公積的部分應轉入當期損益；（二自用房地產轉換為投資性房地產；（二自用房地產轉換為投資性房地產； 企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記值，借記“投資性房地產本錢）投資性房地產本錢）”科目，按已計提的累計攤科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記銷或累計折舊，借記“累計攤銷或累計攤銷或“累計折舊科目，原已累計折舊科目，原已計提減值準備的，借記計提減值準備的，借記“無形資產減值準備無形資產減值準備”、“固定資產減

20、固定資產減值準備科目，按其賬面余額，貸記值準備科目，按其賬面余額，貸記“固定資產或固定資產或“無形資無形資產科目；同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差產科目；同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記額，借記“公允價值變動損益科目；轉換日的公允價值大于公允價值變動損益科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公積科其他資本公積科目；待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分目；待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益；應轉入當期損益；（三投資性房地產轉換為自用房地產；（三投資性房地產轉換為自用房地產； 企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益； 轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資固定資產或產或“無形資產科目，按該項投資性房地產的成本，貸記無形資產科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產投資性房地產本錢科目，按該項投資性房地產的累計公本錢科目，按該