1、水鄉桃源 都市綠洲廣州小洲村生態休閑區開發策劃方案廣東新的科技集團二七年七月策劃方案綱要一、項目名稱廣州市小洲村文化生態休閑區二、項目總體定位都市休閑游憩區三、項目總體布局一水三區品字型結構第一區是小洲村水鄉村落：嶺南水鄉村落觀光休閑區第二區是瀛洲生態果園：果園觀光娛樂區第三區是瀛洲休閑莊園：現代嶺南果林水鄉度假區四、項目總體形象定位水鄉桃源 都市綠洲廣州小洲村生態休閑五、客源市場定位以廣州市區為核心，以珠三角地區為重點，并積極吸引到廣州進行商務、政務和都市旅游的客人六、小洲村村落策劃發展目標：珠三角地區最具文化休閑氣息的嶺南水鄉村落形象定位：嶺南桃源休閑水鄉功能定位：水鄉風貌游覽、水鄉文化休

2、閑項目設計：一條風光帶、二個宗教場所、三大節慶活動、四大休憩區、五個景點組成一條風光帶：“瀛洲渡口東池公祠”的兩岸景觀帶；二個宗教場所：三帝廟、玉虛宮；三大節慶：端節龍舟節、北帝廟會、嶺南藝術會；四大休憩區：瀛洲古渡綜合性休憩區、村北入口華臺山區域綜合性休憩區、簡氏大宗祠東池祖藝術休憩區、西溪簡公祠民俗文化休憩區；五個景點：簡氏大宗祠、司馬府第、嶺南水鄉百年民俗展覽館、龍舟博物館、藝術展覽館七、瀛洲生態果園（第二期）策劃發展目標：珠三角地區最大的果園休閑樂園主題定位：歡樂果園、浪漫果園、鄉野樂園形象定位：都市綠洲 歡樂果園項目設計：果林觀賞區、童話果園區、鄉土樂園區、瀛洲湖區四大功能區八、瀛洲

3、休閑莊園策劃主題定位：果園、鄉土休閑莊園形象口號：感受鄉土綠色家園客源定位：周末度假市民、廣州商務政務客人項目設計：果園鄉土度假村、休閑娛樂區策劃依據1、中華人民共和國土地管理法全國人大，1998年2、中華人民共和國文物保護法全國人大，2002年3、中華人民共和國環境保護法全國人大，1989年4、廣州市果樹保護區城市濕地建設實施方案2007年5、廣州市海珠區小洲村歷史文化保護區保護規劃2005年6、廣州市海珠區小洲村河涌景觀規劃設計方案2006年第一部分 項目概況小洲村位于廣州市海珠區的東南部，是廣州“萬畝果林”保護區內的村莊，面積4.5平方公里，南臨大學城、生物島，四面環水，河網縱橫，形似小

4、島，古稱“瀛洲”。小洲村從元朝開村，是具有1000多年悠久歷史的古村。古村內古樹參天，保存著具有典型嶺南建筑風格的古祠堂、古廟宇，灰筒瓦脊，磚碑雕刻，別具一格。村內還保存著嶺南少有的“蠔殼屋”。小洲村獨特的水鄉環境和濃厚的文化底蘊，吸引了眾多藝術家來到這里進行藝術創作，成為藝術家們尋覓創作靈感、寫生、攝影的首選之地。小洲村委托編制了小洲村歷史文化保護區保護規劃，以加強對小洲村嶺南水鄉的保護、開發和利用。小洲村被評為“廣東省生態示范村”、“廣東最美麗鄉村”，是省、市公布的24個文化名城古村之一。小洲村果林面積270公頃，水網面積30公頃，是嶺南最具特色的水鄉。小洲村素有“嶺南水果之鄉”的美譽，楊

5、桃、木瓜、番石榴、龍眼、黃皮等被稱為“小洲五美”。村內建成了廣州市第一個以綠色生態為主題的公園瀛洲生態公園，融合生產、科研和觀光等多種功能，每年接待游客超過10萬人，為現代化都市農業向高層次發展探索了道路。瀛洲生態公園被評為“廣東省生態示范園”、“廣東省科技教育基地”。廣州市城市建設總體規劃（2000-2020）中將小洲村所在的“萬畝果林”確定為城市綠心的三個戰略點之一，強化了小洲村的生態功能。萬畝果林保護區的中心小洲村地處“廣州市南肺中心”，占據了得天獨厚的地理、交通、區域優勢，是一個自然資源和人文資源相當豐富的地方，具有良好的旅游開發潛力與價值。第二部分 項目綜合條件評價 一、區位交通條件

6、評價小洲村位于廣州市中部，海珠區東南角，擁有優越的區位條件和交通優勢。村東、西、北三面皆有快速路穿過。東鄰南部快線，可直達廣州南部濱海新區南沙區；西和北距華南快速干線小洲村出口和南環調整公路土華出口分別約1公里、2.5公里，沿這兩條快速干線可到達廣州市區主要地區，交通條件優勢。同時，小洲村是廣州國際會展中心、天河新城市中心的后花園，是廣州大學城、生物島的前花園。區位條件和交通優勢成為小洲村旅游開發最大的驅動力。二、資源條件及現狀評價小洲村目前可供開發的旅游資源為小洲村村落和果園兩大塊。（一）小洲村村落小洲村村落是廣州在城市化發展過程中，遺留下來不多的綠色家園。小洲村位于廣州“萬畝果林”保護區內

7、的村落，一直保持著良好的生態環境，村落四面環水、河網縱橫、綠樹成蔭。小洲村有嶺南水鄉村落布局、歷史遺跡、民俗民風和河涌等資源。小洲村的生態環境、萬畝果林、歷史遺跡、水鄉村落和人文資源等都是小洲村進行旅游項目開發的良好發展基本，是符合現代人旅游需求的重要元素。目前，小洲村村落基本上處于無開發的狀況。1、資源條件（1）歷史遺跡小洲村開村于元朝年間。經過歷史的洗滌，小洲村內仍保留著一些明、清和民國期間遺留下來的古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口。這些歷史遺跡蘊含著深厚的歷史文化內涵，講述著已經逝去的記憶中小洲村的歷史、也講述著嶺南水鄉先民的智慧與民風，是現代人追溯歷史、了解歷史的重要載體。（2）水

8、鄉村落小洲村四面環水，村內由珠江河、西江涌、細涌、石崗窖相連，河流成為了小洲村內最大的特色。村內移步一景，榕樹、果樹、河涌、民居、古橋、古巷、麻石等勾勒出富有嶺南水鄉的詩情畫意，是展示嶺南水鄉特色的良好地區。（3）民俗民風小洲村民風淳樸、人民安居樂業。優美的環境，淳樸的民風，有如世外桃源，是吸引旅游者的重要吸引動力。民俗資源豐富多樣如龍舟節、北帝廟會等，民間工藝如廣繡、珠繡等。（3）藝術水鄉海珠區是嶺南畫派的起源地。早在20世紀80年代，現代嶺南畫派的代表關山月、黎雄才先生就看中了小洲村良好的生態條件和人文氣息在小洲村興建了藝術村。目前，藝術村村內60戶人家大多是省市美術界的教授。同時，小洲村

9、吸引了眾多藝術家、大學教授到小洲村建立藝術工作室。不少攝影愛好者、美術工作者利用節假日到小洲村進行藝術創作。 2、面臨問題（1）小洲村水鄉風貌同花都故鄉里、珠海嶺南水鄉和順德逢簡等水鄉相比有著較大的差距，現代化色彩過為濃重。（2）小洲村同廣州周邊的村落沒有太大的差別，瓷磚裝飾的高樓、別墅已經把原村落包圍，從小洲村外圍，已經很難感受到小洲村落原來的風貌。進入小洲村原村落，現代民居成為人們視野中最主要的景觀。（3）這些古祠堂、古廟宇、古民居規模較小，基本上沒有什么內部陳設，可參觀內容十分少。就居民建筑而言，小洲村只是一個現代化的村落，沒有成片成規模的傳統民居聚集和大型民居府第。（4）小洲村內村外的

10、西江涌、細涌、石崗窖等河道狹窄，水面不寬，而且河道淤泥較多。（5）由于村落的原風貌已經遭到較大破壞，小洲村很難象國內著名的古村落景區一樣，收取進村門票。以上分析，小洲村從古村落這個角度進行旅游項目開發的話，難度十分大，應尋找更加適合小洲村的定位。（二）小洲村果園小洲村的瀛洲生態公園是廣州萬畝果林的核心部分，正是處在南肺之中、南腎之央。小洲村果園面積270公頃。目前，僅開發的瀛洲生態公園占地60公頃，還有較大的空間去開發。目前瀛洲生態公園項目開發較為簡單，還只是作為村民日常休閑的一般公園，缺乏對于果園資源進行縱深度挖掘，有待進一步對果園資源進行挖掘、包裝和宣傳。1、資源條件（1）生態環境瀛洲生態

11、公園被人們稱為“翡翠寶石”，宛如在綠樹、綠葉、綠蔭、綠草和綠水的環抱之中，其四面環水、四季長青、鳥語花香。良好的生態條件是瀛洲生態公園進行旅游開發的最大優勢資源。（2）果林資源小洲村果園為廣州市現在最大的果林農業生態公園，有5萬多棵果樹。小洲村種植的水果知名的有：紅果楊桃、嶺南木瓜、胭脂紅番石榴、尚書懷荔枝、石硤龍眼、雞心黃皮等。小洲村已經成為廣州市較有名氣的盛產水果的村子，周末都有廣州市民到小洲村進行果林觀光、采摘水果。2、面臨問題（1）果園屬于廣州綠色走廊的重要保護地區，很難在果林內進行較大規模的旅游項目開發。在保護果林的條件下，如何進行有效合理的利用開發是項目開發的前提和基礎。（2）果園

12、開發如何突破一般的觀光、采摘的產品開發模式，挖掘出新的市場需求，開發出新的產品是瀛洲生態果園開發的關鍵。三、客源市場分析（一）市場發展趨勢隨著人們收入的提高及帶薪假日的延長，越來越多的居民已不滿足于在各個旅游點之間長途跋涉、疲于奔命的旅游方式。休閑旅游日漸成為旅游市場的消費主流。休閑旅游是休閑經濟的一種類型，是休閑消費的一種方式，它反映的是一種自然、健康的生活態度，是一種全新的生活方式。目前，我國旅游市場發展已經發生深刻變化：散客多于團體，近距離旅游多于遠距離旅游。國內居民旅游地選擇特點較為明顯，形成了近距離選擇環城市群休閑帶進行休閑旅游，中遠距離選擇熱點旅游目的地進行觀光度假旅游。因此，城市

13、居民越來越多選擇在城市周邊進行休閑旅游。當前，在城市郊區形成的環城游憩帶休閑產品發展尤為迅猛，已成為國內居民休閑旅游的重要區域。小洲村地處于國內最重要的客源地之一的珠三角城市群中間，處于廣州都市郊區。小洲村良好的生態環境、水鄉風貌、成片果林和藝術氛圍等十分適合于作為城市居民業余休憩區域。（二）環城休閑旅游特點隨著我國旅游業的迅速發展和人們消費理念的改變，人們越來越多的選擇環城休閑旅游。休閑旅游項目的特征是：崇尚自然，追求舒適，以人為本。環城休閑旅游者的旅游行為模式有以下幾個方面的特點：反復駐留。休閑作為一種心靈感受和一種生活狀態，對厭倦了都市生活的游客形成一種持續性需求。全感體驗。休閑旅游項目

14、強調休閑功能屬性的完善，以及對游客視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺全方位的體驗進行凸顯和包裝。參與者。參與各類休閑項目，能給游客帶來持久感受。凸顯個性化。運動、文化、游樂、養生、科考、感受自然、體會農村生活等等，不一樣的體驗帶給游客同樣的愉悅。（三）珠三角都市群休閑市場珠三角都市群是我國市場經濟最發達的地區之一，已經步入比較寬裕的小康社會。據資料統計，2006年廣州市人均GDP達到8014萬美元，深圳市人均GDP達到8613美元，東莞市人均GDP達到50170美元，中山市人均GDP達到5327多美元、佛山市人均GDP達到6328美元、惠州市人均GDP達到3157美元、珠海市人均6641美元。根據國

15、際旅游組織的統計標準，人均GDP超過三千美元的國家或地區就屬于旅游業進入快速發展階段。2006年，珠三角都市群人口約3000萬人，其中廣州市常住人口加流動人口達到1200萬人，佛山市人口580萬人，東莞市人口656萬人，深圳市人口820萬人。當前，旅游已經成為市民生活的重要組成部分，珠三角地區市居民出游率位于全國前列。目前，珠三角都市群居民的觀光旅游已經得到極大的滿足，休閑度假旅游需求正在迅速擴大，珠三角都市市民休閑需求市場旺盛。四、競爭環境分析在1999年黃金周假日開始以后，廣州市及珠三角地區的休閑旅游發展迅速。目前，廣州市及珠三角地區已經成為我國環城市游憩休閑帶最為成熟的地區之一，休閑項目

16、發展成熟、類型豐富，都市居民休閑消費旺盛。因此，小洲村旅游項目的開發面臨著激烈的競爭。小洲村面臨著來自三個方面的競爭壓力：同類型休閑項目、環城市游憩帶休閑項目、都市休閑項目。嶺南水鄉類休閑項目的競爭：當然，在廣州市2小時休閑圈內，同小洲村村落類似的、開發較成熟的村落有花都故鄉里、德慶的金林水鄉和中山嶺南水鄉，待開發的村落有順德杏壇鎮逢簡村、古朗村等。這些水鄉村落在水鄉風貌更加有特色，在古建筑保護方面更加完整。從水鄉風貌角度來說，這些水鄉村落比小洲村更具吸引力。環城市游憩帶休閑項目的競爭：據不完全統計，廣州市1小時休閑圈內有城市公園、濕地公園、溫泉度假村、農業休閑山莊、主題公園、漂流、歷史遺跡文

17、化休閑等類型的休閑項目近100個，形成了較完善的環城市游憩帶休閑旅游項目體系。知名的休閑項目有長鹿農莊、香江野生動物園、從化溫泉等。都市休閑項目競爭環城市游憩休閑項目競爭嶺南水鄉類項目競爭小洲村文化生態休閑都市休閑項目的競爭：在同一時間內，消費者對于休閑項目的選擇具有極大的排他性。消費者面臨著多樣化的休閑項目選擇，看電視、逛街、打牌、上咖啡廳等都是消費者可以選擇的休閑項目。第三部分 項目策劃原則根據對項目綜合條件的分析，本策劃書確立以下項目策劃原則：1、整體性開發原則。把小洲村作一個旅游目的地來進行開發，而不是單純的景點。對小洲村村落、瀛洲生態果園一并開發，開發成一個綜合性的旅游休閑區，形成小

18、洲村旅游項目核心吸引力，使都市市民到小洲村進行休閑旅游能獲得全方位和獨特性的感受，充分挖掘都市市民的住、行、游、娛、購、體、療、學、悟等需求，延長都市市民的停留時間，提高小洲村旅游綜合效益。對小洲村村落、小洲村果園進行整體性開發，使小洲村成為一個綜合性的休閑度假區。2、保護性開發原則。小洲村處于廣州市萬畝果林保護區的重點區域范圍，是廣州的南肺。村落古建筑和果林不僅是小洲村項目開發的核心資源和實現小洲村永續發展的重要依托，也是需要進行重點保護的對象。在堅持保護好古建筑和果林的前提下，項目策劃按照廣州市海珠區小洲村歷史文化保護區保護規劃和廣州市果樹保護區城市濕地建設實施方案等規劃進行旅游項目開發，

19、實行開發與保護并舉，充分發揮其經濟和社會價值。同時，在維護瀛洲生態果園“南肺”功能和保護小洲村村落古建筑的情況下，改觀果園面貌，對果園進行綠化、美化，治理河涌，改觀小洲村村落面貌，重現小洲村水鄉舊有風貌。保護好果園生態和村落古跡3、和諧共贏原則。小洲村旅游項目開發要實現旅游業帶給小洲村村民更多的利益，帶領小洲村村民奔小康，從而實現旅游項目開發村民、村委會和開發商三方共嬴的局面。一是通過小洲村旅游項目的開發帶動相關產業發展，如工藝品生產、商業購物等，吸引村民積極從事與旅游業相關的產業，解決小洲村村民就業問題；二是安排部分村民參與到小洲村旅游管理公司工作，從事各種服務工作；三是實現果園的經濟效益最

20、大化，使村民從果園經營中獲得更多的經濟效益。將小洲村的水鄉風貌、生態環境和果林資源作為休閑吸引核，打造都市休閑游憩區4、市場導向化原則。小洲村作為距離廣州市區最近的水鄉生態村落區域，我們堅持作一個都市休閑游憩區來開發，并充分適應當前都市休閑旅游的特點，利用小洲村良好生態環境、果園資源和嶺南水鄉遺風等，挖掘都市果林生態休閑、文化休閑需求，把小洲村打造成一個適應都市市民日常休閑游憩的區域。5、情境化體驗化設計原則。資源價值的體現，必需形成可消費、可遠程傳播和銷售的產品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗式、娛樂化的產品。因此，我們對于小洲村項目設計堅持情境化、體驗化和娛樂化原則，用故事、用情感

21、意境展示景觀，用娛樂化手段包裝項目，用體驗性項目豐富游人感受。同時，項目設計堅持生態景觀化、景觀游樂化、建筑生態化、游樂康體化等。第四部分 項目定位一、項目名稱和發展愿景項目名稱：廣州市小洲村文化生態休閑區依托水鄉村落和萬畝果園資源，打造集水鄉風貌觀光、水鄉文化休閑、果園休閑娛樂和水鄉住宿餐飲等功能于一體的綜合性生態休閑區。發展愿景：廣州市城市旅游名片、珠三角地區著名都市休閑勝地、廣州市青少年教育基地，廣東省生態旅游示范基地二、總體布局和功能定位總體布局：“一水三區”品字型結構總體功能：都市文化生態休閑“一水”：即連接三片的西江涌“三區”：即品字形三片第一區是小洲村水鄉村落：嶺南水鄉村落觀光休

22、閑區，集觀光、休閑、購物、美食和住宿等功能于一體第二區是瀛洲生態果園：果園鄉土觀光娛樂區，集觀光、娛樂、體驗和休閑等功能于一體第三區是瀛洲休閑莊園：現代嶺南果林水鄉度假區，集住宿、美食、娛樂、康體和會議等功能于一體三、形象定位形象定位：水鄉桃源 都市綠洲廣州小洲村生態休閑區理念簡釋：根據小洲村資源特點，提煉出“桃源”和“綠洲”兩大概念。“桃源”和“綠洲”在國人心中都有著很廣泛的受眾，是國人追求的夢中家園。因此，“桃源”和“綠洲”能給予都市居民豐富的想象空間，迎合當前面臨繁重工作壓力的都市居民遠離喧囂、尋找靜土的心理需求。這兩個概念不僅使得小洲村的形象有別于其它類型的休閑景區，而且也成為小洲村未

23、來發展的終極目標。分區域形象定位小洲水鄉村落：嶺南桃源休閑水鄉瀛洲生態果園：都市綠洲 歡樂果園瀛洲休閑莊園：感受鄉土綠色家園四、客源市場定位（一） 根據地理位置的標準進行市場劃分1、以廣州市區為核心，以珠三角地區為重點，并積極吸引到廣州進行商務、政務和都市旅游的客人2、客源市場分級（1）近期（20072010年）核心市場：廣州基礎市場：珠三角地區都市群機會市場：來廣州商務、政務和文化交流的客人以及都市旅游的客人（2）中遠期（20112020年）核心市場：以廣州、香港和澳門為核心的珠三角都市群基礎市場：廣東省、來廣州商務、政務和都市旅游的客人機會市場：全國各地旅游者、國際旅游者（二）根據人口統計

24、特征年齡進行市場劃分小洲村村落：以中青年市場為主體，兼顧青少年、老年市場 專業市場：都市白領、都市家庭、文化藝術工作者、藝術學生瀛洲生態果園：以青少年市場為主體，兼顧中老年市場 專業市場：大中小學生、都市家庭、都市白領瀛洲休閑莊園：以中青年市場為主體專業市場：都市居民、商務、政務和觀光旅游者第五部分 分區域項目設計一、小洲村村落（一）主題定位文化水鄉、藝術水鄉、休閑水鄉（二）發展目標珠三角地區最具文化休閑氣息的嶺南水鄉村落，藝術創作基地（三）功能定位水鄉風貌游覽、水鄉文化休閑（四）景觀要求以原有村落作為景觀設計和項目開發的核心區域。重點做好“水”和“古建筑”的文章。整治河涌和水巷，恢復“家家臨

25、水，戶戶枕河”嶺南水鄉特色；恢復和維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口；對街巷、綠地樹木進行整治，對一些現代化民居進行特殊化處理和有礙景觀的建筑進行拆除。在這樣的基礎上，重現村落古樸、安逸、自然的古村落景觀，營造一個安靜、祥和的生活氛圍。同時，充分發揮小洲村的藝術村和藝術工作室的作用，增加村落的文化藝術氛圍。 （四）重點項目設計小洲村項目主要由一條風光帶、二個宗教場所、三大節慶活動、四大休憩區、五個景點組成。1、觀光游覽項目（1）古祠堂和古民居觀光簡氏大宗祠、西溪簡公祠：集中展示嶺南水鄉宗祠建筑藝術、宗祠文化和祭祀文化司馬府第、蠔屋：集中展示嶺南水鄉傳統民居建筑特點、舊時民居家庭生活用具、

26、生活方式等內容（2）嶺南水鄉百年民俗展覽館選取西溪簡公祠作為嶺南水鄉百年民俗展覽館。民俗展覽館可以分為生活館、農趣館、婚俗館，民俗館和小洲村村史館等展館，通過實物、影相和多媒體等資料進行展示。生活館展示祖輩的生活用具；農趣館展現過去農村的勞動場景，分為耕作用具、收割用具、生產管理用具、灌溉用具、紡織、造紙用具和榨糖用具等；婚俗館展示和介紹嶺南水鄉地區的婚俗文化，收集各類民間婚俗家具、婚俗用具、婚俗服飾、化妝品、器具和民間婚俗趣味習俗等；民俗館展示和介紹自梳女、飄色、龍舟節等傳統民俗節慶；小洲村村史館展示小洲村發展歷史。（3）龍舟博物館建立國內第一家“龍舟博物館”。通過龍舟展覽，提示我國龍舟民俗

27、的源流、發展及各地演變歷史，著重系統收集和展示華南地區端午節民俗和龍船文化。（4）藝術展覽館選擇一個場所作為小洲村固定的藝術展覽館，同藝術村的美術教授和小洲村藝術工作室聯合定期舉行各類藝術作品展，如關山月等名人名作展覽。2、休閑項目（1）休憩街區圍繞村內主要古建筑和民俗參觀點，在小洲村內打造“一帶四區”街區格局。一帶即“瀛洲渡口東池公祠”的兩岸景觀帶，四區即“瀛洲古渡區域”、“ 簡氏大宗祠東池祖區域”、“ 村北入口華臺山區域”、“ 西溪簡公祠區域”四個休憩街區。一帶：瀛洲古渡東池祖水路風光帶設計目標：水鄉風貌集中展示區一是改造河涌河岸，維修兩岸古民居、古祠堂和古橋等，民居掛燈籠；二是增加兩岸休

28、憩區、綠化和環境小品；三是建立村內民俗、藝術展示街區；四是在瀛洲渡口和東池祖前河涌建立游船碼頭。一區：村北入口華臺山區域設計目標：旅游綜合接待中心，華臺山打造成村內“綠心”形成綜合性休憩街區，包括茶館、購物、美食、民俗展示等內容二區：瀛洲古渡區域設計目標：（1）小洲村嶺南水鄉舊有村落風貌展示區，（2）綜合性休憩街區，集鄉土特產商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝展示、藝術創作、美食茶藝休閑于一體的街區一是對區域內舊有居民進行維修，對于新建村屋進行整飭，恢復村落傳統風貌；二是全面恢復登瀛大街傳統商業歷史街區，包括鄉土特產商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝展示等內容；三是整治古渡口，修繕明代

29、遺留下村墻，增加綠化和環境小品，增加村民和游人休閑嬉戲區域和設施。三區：簡氏大宗祠東池祖區域設計目標：（1）古建筑文化、宗祠文化展示區域，（2）藝術休憩街區一是拆除沿河涌而建的部分民居，拓寬此區域視野；二是整治東池祖前面河涌，建立游船碼頭；三是建立休憩區、綠化和環境小品，把村內一些藝術工作室遷至此區域，形成藝術休憩街區，包括藝術家畫廊、陶藝作坊、茶藝館、染藝館、奇根館和雕塑館等。四區：西溪簡公祠區域設計目標：（1）展示嶺南水鄉民俗文化藝術的區域，（2）民俗文化休憩街區建立廣繡坊、織布坊、榨塘坊、釀酒坊、豆腐坊、燒陶坊、皮影房和剪紙屋等老行當展示區，形成民俗文化街區，集民俗文化展示、茶藝休閑等功

30、能于一體的街區 （2）環村水上游在瀛洲渡口、東池公祠河涌前建造兩個游船碼頭，成為小洲村水上游的起點和終點，打造水上游村落的線路。近期，開發瀛洲渡口東池祖的水上線路，遠期可以開發環村水上線路。 3、宗教旅游項目恢復三帝廟的宗教功能，并增加玉虛宮宗教功能，打造成為廣州市郊重要的宗教場所4、其他項目(1)節慶項目一是端午龍舟節。賽龍船是小洲村民間文娛活動中的重頭戲，小洲村可利用這一傳統習慣，組織更大規模的龍舟賽，吸引廣州市的游客到小洲村觀看龍舟比賽。同時，小洲村充分利用鄰近大學城的優勢，聯合這些大學每年舉行一次廣州大學城校際龍舟賽，在大學生中弘揚中華傳統文化。二是北帝廟會。舉行傳統的“飄色”巡游活動

31、，恢復小洲村北帝誕的祭祀慶典儀式。三是嶺南藝術會。定期舉辦主題豐富的嶺南藝術會活動，集攝影、書畫、雕刻、民間工藝等內容，充分提高小洲村藝術水鄉的知名度。 （2）瀛洲水鄉客棧遠期，可在小洲村內建立一個水鄉客棧，沿河涌而建，建筑風格為傳統的嶺南水鄉民居，內部裝飾以傳統民居陳設為依據，給住宿客人與眾不同的居住感受和體驗。 （3）商業及紀念品刺繡工藝品、水果精加工產品、龍舟模型、以小洲村為題材的藝術工藝品等5、小洲村瀏覽線路小洲村設立三個門票站，村北入口牌坊為主門票站，東池祖祠橋口和瀛洲古渡高架橋下為兩個次門票，設計三條環村瀏覽線路和一條水上瀏覽線路。瀏覽A線（從牌坊進村，在瀛洲古渡次門票站出村）：村

32、北入口牌坊人民公社玉虛宮華臺山蠔屋司馬府第藝術展覽館民俗文化一條街嶺南水鄉百年文化展覽館藝術一條街龍舟展覽館簡氏大宗祠水鄉商業購物街三帝廟、簡公佛廟瀛洲古渡（或坐船至東池祖結束瀏覽）瀏覽B線（從東池祖橋進村，在瀛洲古渡次門票站出村）：東池祖橋藝術一條街龍舟展覽館簡氏大宗祠嶺南水鄉百年文化展覽館民俗文化一條街藝術展覽館司馬府第蠔屋華臺山人民公社玉虛宮水鄉商業購物街簡公佛廟、三帝廟瀛洲古渡（或坐船至東池祖結束瀏覽）瀏覽C線（從瀛洲古渡進村，在東池祖出村）：瀛洲古渡簡公佛廟、三帝廟水鄉商業購物街玉虛宮人民公社華臺山司馬府第蠔屋藝術展覽館民俗一條街嶺南水鄉百年文化展覽館藝術一條街龍舟展覽館簡氏大宗祠（

33、或坐船至瀛洲古渡結束瀏覽）水上觀光線路：東池祖碼頭簡氏大宗祠北帝廟、簡公佛廟瀛洲古渡碼頭二、瀛洲生態果園（一）主題定位歡樂果園、浪漫果園、鄉野樂園（二）發展目標珠三角地區最大的果園休閑樂園、青少年藝術教育基地、青少年拓展訓練基地（三）功能定位果林、鄉土娛樂休閑體驗（四）項目設計在第一期開發的基礎上，本策劃主要對瀛洲生態果園進行第二期項目設計。第二期分為四大功能區：果林觀賞區、童話果園區、鄉土樂園區、瀛洲湖區。1、果林觀賞區（1）精品果樹展示園種植數十種不同品種的亞熱帶和熱帶水果，豐富果園的果樹品種，使得小洲村的四季都有不同的水果可以觀賞，并向市民充分展示各種水果生長習性及種植，游客亦可親身參與

34、果林采摘等農業種植活動。 （2）愛心果樹種植區利用一塊空地，開展休閑旅游者種植愛心果樹的項目，由到果園進行休閑的家庭或情侶進行種植，并請國內外知名人士到果園種植果樹，成為名人愛心果樹區，提升愛心果樹種植區的人文內涵。2、童話果園區設計理念：浪漫童話世界充分利用果園現有的條件打造一個果園童話世界，有古城堡、小木屋、風車、小河和童話人物和果園等內容，構建一個果園童話世界。（1）童話故事展示區此區域為童話果園區的主體部分。根據安徒生、格林等童話家的童話故事的素材進行建設，對白雪公主和七矮人、匹諾曹、狼外婆、神燈等大眾熟知的童話故事進行展示。由真人扮演童話故事中的重要人物，進行表演并與游客合影交流。

35、（2）童話果園游戲區哈哈鏡區：建立哈哈鏡區，設置10面哈哈鏡，讓人在哈哈鏡里變形成不同形狀的人物，使游人體驗鏡中變形的樂趣，并將一些游客的作品進行集中展示。綠地迷宮：在童話果園區設計用園林形成的綠色迷宮，并設置若干個電控綠籬墻，用以改變迷宮各個路口的“通”與“不通”，使迷宮用多種方式改變原來的陣形，讓游客得到常玩常新的無窮樂趣。阿里巴巴：“阿里巴巴和四十大盜”的故事為主題的盜寶游戲。建立一個玻璃鋼仿真的藏寶山洞。魔術樹：魔術樹是一項猜想游戲。魔術樹的外形為巨大綠樹，滿枝果實。在大樹里，設有一些奧妙的電動“小機關”，如小鳥的窩、蟒蛇的洞和藏寶的小屋等等，由游人猜。整個游戲用聲光電控制，把“猜猜看

36、”的游戲變得異常生動活潑。 （3）果園童話舞臺定期舉行各種兒童節目表演和童話故事表演，并作為各中小學節目表演的場所。3、鄉土樂園設計理念：回歸鄉土、感動自然（1）河涌嬉戲區利用果園的河涌建立一條長300米的河涌嬉戲區，讓休閑者在河涌內進行空手捉魚蝦、捉螃蟹等，并在河涌不同區域設立踩水車、爬禾桶等體驗性項目，體驗回歸鄉土的樂趣。 （2）舊時兒童游戲體驗區在果園內選定一個區域，把上世紀七八十代的兒童娛樂游戲進行集中展示，并吸引游人參與。可選擇的游戲項目：滾鐵環、射土箭、打陀螺、斗雞腳、踩高蹺、打水槍、打彈弓、風車車、打泥丸、跳房子、兒童玩具木馬、萬花筒、果林迷藏等。定期舉行這些傳統游戲項目的比賽，

37、吸引青少年市場，提高參與度。 （3）嶺南傳統作坊建立一個傳統民居院落，集珠三角地區舊時民間各類作坊的精華，開發榨糖坊，磨坊，豆腐坊、釀酒坊、廣繡坊、針線坊、竹作坊、木作坊和鐵作坊等老式作坊，以各類生產用具和生產流程為展示，恢復過去作坊的生產景象，為游客提供了一個了解農村歷史的場所。游客們在這里可以踩水車、推石磨、取井水。 （4）民間百藝坊以農家小院為主體，對于嶺南地區的民間工藝進行展示，并請民間藝人教學廣繡、廣彩、剪紙、紙藝、木雕、風箏、做木偶、泥塑、制陶、麥稈貼畫等民間工藝。 4、瀛洲湖區（1）水上拓展訓練基地利用水域結合陸地區域，建立適合青少年體能拓展訓練的水上拓展訓練基地。一方面，平時由

38、游人進行游嬉，另一方面，可定期組織人員進行水上拓展訓練比賽。 （2）劃船俱樂部建立瀛洲湖的碼頭，與果園內的河涌相聯系，建立水上觀光線路。（3）垂釣區在瀛洲湖區，建立垂釣區域，釣魚蝦、螃蟹等。 （4）林蔭品茗利用臨水區建立可容納20多人的休憩區，可品茗、喝咖啡（5）攀巖在攀巖區域放置成年人和少年兒童的兩個仿真巖體的自然造型，供游人體驗驚險、刺激的攀巖5、大型果園活動定向越野：利用瀛洲生態果園復雜的路線，在園內組織定向越野項目。此項目活動有得提高游人們野外判定方向的能力及學習使用地圖有好處，還能夠培養和鍛煉人的勇敢頑強精神，提高人的智力、體力水平。真人CS游戲：生存游戲已經越來越受大眾的歡迎，在果

39、園內開辟一個區域作為真人CS游戲區，建立模擬戰役作戰區，戰斗區和射擊比賽區，吸引都市白領到此體驗CS游戲。農趣擂臺賽：每年在生態果園內舉行兩次農趣擂臺賽，吸引游人參加，開展項目可以有挑水、踩水車、榨糖、推獨輪車負重賽跑等。佳果會：每年7-9月，根據不同水果的不同成熟季節，舉辦一系列的水果節，如荔枝節、龍眼節、楊桃節等。 三、瀛洲休閑莊園（一）主題定位果園、鄉土休閑莊園（二）市場定位周末度假市民、廣州商務政務客人（三）功能定位果園鄉土住宿美食、康體休閑于一體（四）景觀要求休閑莊園重在打造一個度假莊園，以果林、河涌、水塘等景觀為背景，打造一個果林鄉土莊園，有別墅、成片木屋、農作作坊、菜地、果園、水

40、塘、圈養家禽等。沿河涌打造一條狹長型的果林鄉土度假屋，對果林荒地、河涌和水塘等進行改造、綠化和美化，建立綠地、廣場、藝術小品和亭臺樓閣等為主要內容的景觀，形成水景、綠化、林蔭小道，展現的是現代嶺南水鄉的風貌。 （五）項目設計1、果園鄉土度假屋度假木屋分為兩大類。一類為果園別墅，建立有獨立院落的木質別墅，屋前為河涌、后院種植不同品種瓜果樹木；一類為鄉土木屋，建立成片區域的鄉土木屋，并建立共用廚房，內部則按三星級標準裝修。初期建20幢，中遠期達到50-60幢。2、休閑娛樂區觀果園：種植各種不同類型的熱帶亞熱帶水果樹木垂釣中心：利用水塘資源建立垂釣中心，吸引都市居民至此度假休閑也為住宿客人提供娛樂休

41、閑活動農家作坊展示區：建立豆腐坊、釀酒坊、榨油作坊等，展示鄉土風情，展示區可與成片鄉土木屋結合起來，形成一片區域河涌嬉戲區：建立一條河涌嬉戲區，設立踩水車、爬禾桶等體驗性項目，讓住客在河涌內進行空手捉魚蝦、捉螃蟹等，體驗回歸鄉土的樂趣家禽表演區：小羊、小狗、小雞、小豬等家禽家畜做滾筒、跳圈、走平衡木、做算術題、賽跑等表演 果園大舞臺：舉辦具有嶺南水鄉風情的民俗表演3、美食餐飲區餐飲區分為三大塊，一大塊以番禺和順德特色美食小吃為主；另一塊為農家特色餐飲；第三大塊為游客可在“菜地”摘菜，自己拿到灶房去加工制作，制成美食自己享用。4、會議區充分利用小洲村鄰近廣州商業區、大學城的優勢，建立會議中心，接

42、待會議團隊。第六部分 商業投資一、投資預估小洲村生態休閑區項目預計總投資1億元，分兩期共四年完成進行投資，第一期投資5000萬，第二期投資5000萬。投資預估投資項目投資概算小洲村村落3000萬元分三年完成1、維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口、古巷等，并增加內部陳設，改觀村落景觀500萬元2、治理瀛洲渡口東池祖和村內河涌兩岸景觀100萬元3、建設嶺南水鄉百年民俗展覽館、藝術展覽館、龍舟博物館500萬元4、拆除瀛洲古渡區域沿河、沿商業街，簡氏宗祠東池祖祠沿河，華山臺周邊部分民居，購買一部分舊民居房產500萬元5、修建瀛洲古渡休憩碼頭，東池祖休憩碼頭，水上線路300萬元6、建設村內四大休憩

43、街區600萬元7、建設瀛洲水鄉客棧、水鄉酒吧、水鄉茶吧300萬元8、修建配套設施，如游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環衛設施等200萬元瀛洲生態果園2000萬元（第一期：1000萬元，第二期，1000萬元）1、改觀果園內的景觀效果，增加綠化、小品和花卉等200萬元2、建設果林觀賞區300萬元3、童話果園區300萬元4、鄉土樂園區300萬元5、瀛洲湖區休閑項目400萬元6、擴充瀛洲湖面積300萬元7、修建配套設施，如游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環衛設施等100萬元瀛洲休閑莊園5000萬元（第一期3500萬元，第二期，1500萬元）1、征用或租用300畝

44、土地（租地價格80000元/畝）2400萬元2、改觀果園內的景觀效果，增加綠化、小品、花卉和亭臺樓閣等300萬元3、建設5060間度假屋和別墅（按三星級標準）800萬元4、會議中心100萬元5、餐廳100萬元6、觀果園、垂釣中心、農家作坊展示區、果園大舞臺、農家家禽表演、劃船俱樂部300萬元7、修建配套設施，如停車場、星級廁所、標識標牌、消防設施、環衛設施等300萬元8、規劃及其他開支100萬元二、贏利模式（一）小洲村瀛利模式由于小洲村旅游資源狀況，小洲村應通過提高村落的人流量，帶動游客在村內進行游、娛、購、食、住等方面的消費獲得贏利，不設村門票，但可實行套票制。瀏覽收入：簡氏大宗祠、嶺南水鄉

45、百年民俗展覽館、藝術展覽館、龍舟博物館和司馬府第民居五大景點的門票收入水上游收入：瀛洲古渡東池公祠水上風光帶游船收入休憩街區收入：四大休憩街區的商業收入住宿收入：瀛洲水鄉客棧食宿收入（二）瀛洲生態果園小洲村設立果園總門票，總門票包含大部分項目的免費使用，但在內部設立一些收費娛樂項目，游客在果園內的購物、美食等收入。贏利點：總門票收入+部分收費娛樂項目收入+購物美食收入+游戲活動租用場地收入（三）瀛洲休閑莊園贏利點：住宿收入+餐飲收入+休閑項目收入門票收入住宿收入商業收入水上項目小洲村村落1、簡氏宗祠：20元2、嶺南民俗博物館：20元3、龍舟博物館：10元4、藝術館：10元5、司馬府第：10元1

46、00元間水上游：20元人瀛洲生態果園總門票：40元瀛洲休閑莊園300元間三、客源市場規模預測在2007年以前，小洲村只有瀛洲生態公園一個項目在經營，去年接待游人18萬人次。經過對小洲村資源的重新整合和深入挖掘，打造都市文化生態休憩區，小洲村生態休閑區將會得到快速發展，游客規模和旅游綜合收入將大幅度提高，市場發展前景良好。在2008年2015年期間，預計小洲村生態休閑區的客源市場規模發展將經歷三個階段： 2008年2010年為逐步增長階段，這一階段小洲村生態休閑區將進行基礎設施和配套設施的建設，旅游產品的開發等工作，小洲村村落以10萬人作為休閑人數基數，瀛洲生態果園以0.5%人口作為休閑人數基數

47、，按50%的增長率計算；2011年2014年為快速增長階段，在這一階段小洲村生態休閑區在設施、管理、服務、產品、營銷和分銷渠道等方面工作得了全面的改善，進入游客增長速度的高峰期，預計年均增長率為20%；2015年以后將進入平穩增長階段，以平穩的增長速度發展，預計年均增長率為10%。瀛洲休閑莊園2008年2010年為30間客房，每天可接待住宿客人60人，年平均開房率為50%，并以10%的比例增長；2011年2014年為60間客房，每天可接待住宿客人120人，年平均開房率60%，并以5%的比例增長。具體參見如下表：小洲村瀛洲生態果園瀛洲休閑莊園游客 (萬人次)增長率游客 (萬人次)增長率游客 (人

48、次)開房率2008年10301095050%2009年1550%4550%1314060% 2010年22.550%67.550%1533070%2011年33.720%8120%2190060%2012年4020%97.220%2847065%2013年4820%11720%3066070%2014年5720%14020%306602015年6310%15410%30660四、收益分析根據以上預計旅游接待量及收費標準，小洲村三大項目的收益分析如下：1、小洲村村落旅游收入小洲村村落門票總為70元價格，預計每人消費40元門票；水上項目價格：每人20元，按游客量的40%計算；旅游其他消費平均每人消

49、費20元。經營成本為：小洲村旅游公司員工100人，每人每年工資15000元，員工工資150萬元；水電費，按總投資額的0.5%計，全年費用37.5萬元；折舊按總投資額的1.5%計，全年折舊費112.5萬元。營業稅為5%，企業所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優惠政策。（萬人）各項收入（萬元）（萬元）游客量門票收入水上項目收入其他收入總收入經營成本營業稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤集團利潤（40%）2008年104008020060030030270-1082009年1530012030072030036384-1532010年22.59001804501530300771153-4

50、612011年33.713482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010根據以上估算，我方從2008年開始投資，預計第六年（2011年）可收回投資，第七年開發有利潤。2、瀛洲生態果園門票為40元/人。經營成本為160萬元：瀛洲生態果園公司員工80

51、人，每人每年工資15000元，員工工資120萬元；水電費，按總投資額的0.5%，全年費用10萬元；折舊按總投資額的1.5%，全年折舊費30萬元。上交小洲村租金基數為260萬元，每年增加20萬元。營業稅為5%，企業所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優惠政策。（萬人）（萬元）游客量門票收入經營成本營業稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤租金租金后利潤2008年301200160120920-2606602009年451800160180146028011802010年67.52700160270227030019702011年813240160324275691018463202436 2

52、012 年97.2390016038833521107224534030122013年117468016046840521338271436036922014年140560016056048801611326938045002015年15461601606165384177737074004984根據以上的預測分析，扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年開始收回投資額，有經營利潤。第七部分 開發運作計劃一、開發模式（1）小洲村村落合作模式：合作經營。小洲村經濟聯合社和新的科技集團合資成立小洲村村落旅游開發公司，共同對小洲村村落進行整體開發和經營管理，按合同約定雙方負責相應職責范圍內的工作。出資方

53、式：小洲村村委會以村落資產作價入股，資產包括：古建筑、古民居、為旅游開發整治的河涌、村里已經做完的旅游配套設施和旅游景點開發、四大區域村里擁有的房產、村里風貌價值等。（可行的話，可請資產評估公司對小洲村進行資產評估，測算出資產價值）新的科技集團投入資金3000萬元人民幣作為新項目開發資金，分三年完成（第一年2000萬元，后兩年1000萬元）。投入資金可以主要放在三個展覽館、兩個碼頭、四個休閑街區（租用房屋和商鋪改造等）、商業鋪面征用建設和為旅游開發使用的配套設施（游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識系統、各種導游圖、旅游線路上的美化綠化）等方面的旅游方面建設投入，采取門票收入及其他方面收入雙方分成的方式。合作期限：50年分成方式：采用開發公司統一對小洲村村落的所有項目的收入進行管理。雙方按實際股份情況進行分成。利益分成：4：6。新的科技集團投資額占有40%的股份。（2）瀛洲生態果園開發模式：由新的科技集團承包租賃果園30年的經營權和開發權