1、（一）市場比較法指求取一宗土地的價格時， 根據替代原則， 將待估土地與較近時 期內已經發生了交易的類似土地實例加以比較對照， 并依據后者已知 的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域因素、個別因素以及使 用年期等差別，修正得出估價對象的價格的一種方法。 其計算公式為：P=FBX AX BX CX DX E式中：P待估宗地價格Pb比較實例價格A待估宗地交易情況指數/比較實例宗地交易情況指數B-待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數C待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數 -待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數 E-待估宗地使用年期修正指數/比較實

2、例使用年期修正指數1、比較實例選擇（ 1）收集宗地交易實例 根據地塊位置、面積、用途、成交時間、地塊條件、使用年期、 交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格及內涵等因素，按 照替代原理，并符合用途相同、交易類型相同、區域類似等因素的要 求，估價人員從中國土地市場網中選取交易實例。詳見下頁表：（2）確定比較實例 在上述交易實例中，根據城鎮土地估價規程 和國有建設用 地使用權出讓地價評估技術規范（試行） （抵押的不需要此文件） 的 規定，按照比較實例數量應達到 3個以上（含 3個）且估價期日距比 較實例的交易日期原則上不超過 3 年、與待估宗地條件相似性大于差 異性、與待估宗地用途相同、土地

3、條件基本一致、屬同一供需圈內相 鄰地區或類似地區的正常（或可修正為正常）交易實例為原則，選擇 了以下三個比較實例：表：待估宗地周邊近期交易實例表地塊編號成交日期競得者位置用途面積（平方 米）單價（元/平方米）總價（萬 元）年期容積 率開發程度比較實例 1：鄭州科步科技有限公司該宗地位于紅松路西、化工路輔道北，于 2015 年 10 月 21 日由 鄭州科步科技有限公司以掛牌方式取得，地塊編號為 2015-62，用途 為工業用地，容積率大于 1.6 ，出讓年限 50年，出讓總面積 5965.38 平方米，總成交價款 333萬元，單價 558.22 元/ 平方米。土地開發程 度為宗地外部“七通”

4、（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通 暖）、內部“場地平整”。比較實例 2：瑞馳有限公司該宗地位于化工路北、白松路東，于 2015 年 10 月 12 日由瑞馳 有限公司以掛牌方式取得，地塊編號為 2015-56 ，用途為工業，容積 率大于 1.6 ，出讓年限 50 年，出讓總面積 150471.57 平方米，總成 交價款 7795 萬元，單價 518.04 元/ 平方米。土地開發程度為宗地外 部“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水） 、內部“場地平整”。比較實例 3：鄭州力能電子技術有限公司 該宗地位于化工路輔道北、白楊路東，于 2014 年 11 月 14 日由 鄭州力能電子技術有限

5、公司以掛牌方式取得，地塊編號為 2014-145 號，用途為工業，容積率大于 1.6 ，出讓年限 50 年，出讓總面積 25993.41 平方米，總成交價款 1347萬元，單價 518.21 元/ 平方米。 土地開發程度為宗地外部 “五通”（通路、 通電、通訊、供水、排水）、 內部“場地平整”。開發程度的修正：比較實例 1為宗地外“七通”（通路、通電、通 訊、供水、排水、通氣、通暖）、比較實例 2和比較實例 3為宗地外 “五 通”（通路、通電、通訊、供水、排水）內部“土地平整” 。待估宗地 為宗地外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖） 、 內部“土地平整”。開發程度不同需進行修

6、正，參照鄭州市市區土地 平均開發費用，開發費分別為通氣 30元/ 平方米，通暖 30元/ 平方米， 通路35元/ 平方米，供水 15元/平方米，排水 15元/ 平方米，通電 25元/ 平方米，通訊20元/平方米。故本次評估比較實例1修正值為0,比較 實例2和比較實例3通氣+30,通暖+30,修正值為+60。比較實例1修正后的價格=558.22元/平方米比較實例2修正后的價格=578.04元/平方米比較實例3修正后的價格=578.21元/平方米鄭州市基礎設施配套造價一覽表設施類別道路給水排水電力通訊通氣通暖土地平整合計費用(元/m2)35151525203030101802、建立價格可比基礎調查

7、比較實例成交價格內涵，面積內涵等，剔除成交價款中不屬 于地價部分，建立比較實例可比價格。經了解，所選實例成交價均為 凈地價，成交面積為凈面積，價格可比。比較實例1可比價格為558.22元/ m2,比較實例2可比價格為578.04元/ m,比較實例3可比價格為578.21元/ m。3、比較因素選擇根據估價對象用途及區位條件，選擇影響估價對象主要因素有：(1) 交易時間：確定地價指數，進行交易期日修正；(2) 交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易；(3) 交易方式：是指土地取得的方式是出讓(掛牌、拍賣、協 議)、劃撥；(4) 土地使用年限：指土地使用有效年限；(5) 區域因素：主要有對外交通便捷

8、度、道路通達度、工業區 性質、工業區集聚狀況、基礎設施狀況、環境質量。(6) 個別因素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類型、 臨街狀況、地質條件、規劃限制。4、比較因素條件說明根據影響工業用地地價的主要因素，結合評估對象和比較實例的差異情況，選擇比較因素及因素條件說明。詳見下表。比較因素條件說明表比較因素待估宗地比較實例1比較實例2比較實例3宗地位置化工路北紅松路西、化工路輔道北化工路北、白松路東化工路輔道北、白楊路東土地用途工業用地工業工業工業交易時間2016/4/82015/10/212015/10/122014/11/14交易情況正常正常正常正常交易方式擬掛牌掛牌掛牌掛牌宗地價格（元

9、/平方米）A558.22578.04578.21土地面積（平方米）12202.845965.38150471.5725993.41土地使用年期（年）50505050價格類型岀讓岀讓岀讓岀讓區 域 因 素對外交通便捷度周邊路網密低，距高 速口或車站遠，對外 便捷度低周邊路網密低，距 高速口或車站遠，對外便捷度低周邊路網密低，距 高速口或車站遠，對外便捷度低周邊路網密低，距 高速口或車站遠，對外便捷度低道路通達度臨主干道，通達度高臨主干道，通達度高臨主干道，通達度高臨主干道，通達度高工業區性質國家級國家級國家級國家級工業區集聚狀況一般產業緊密區一般產業緊密區一般產業緊密區一般產業緊密區基礎設施狀況

10、七通一平七通一平七通一平七通一平環境質量基本無污染，對生產 生活無不良影響基本無污染，對生 產生活無不良影響基本無污染，對生 產生活無不良影響基本無污染，對生 產生活無不良影響個 別 因 素宗地面積面積對宗地利用略有影響面積對宗地利用略有影響面積適中，對宗地 利用極為有利面積對宗地利用較為有利宗地形狀形狀很差形狀規則形狀規則形狀規則臨近道路類型交通型主干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道臨街狀況臨支路臨主街臨主街臨主街地質條件地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業建較有利地形地基承載力及地下水位等條件對工業建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業建較有利地形地基承載力及 地下水位

11、等條件對 工業建較有利規劃限制對土地用途和利用強度無限制對土地用途和利用強度無限制對土地用途和利用強度無限制對土地用途和利用強度無限制5、編制比較因素條件指數表根據估價對象與比較實例各種因素具體情況， 編制比較因素條件 指數表。以估價對象的各因素條件為基礎，相應的指數為 100,將比 較實例的各因素與估價對象逐項進行比較， 根據各因素優劣所造成的 價格差異進行調整。比較實例優于估價對象的向上修正，反之，向下 修正。各因素條件指數確定說明如下：（1）用途修正：待估宗地與三個比較實例的土地用途相同，故 不需作修正，指數均為100。（2）交易情況修正：判斷交易實例是否為正常、客觀、公正的 交易，對有

12、特殊交易情況的進行修正，排除交易行為中的一些特殊因 素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價 格。各比較實例均為正常成交，故不需作修正，指數均為100。（3）交易方式修正：主要指交易實例的具體成交方式，如拍賣、 招標、掛牌、協議出讓、轉讓等，對可能引起交易價格偏離正常市場 的交易方式進行修正，使其達到正常市場價格水平。各比較實例成交方式均為掛牌出讓， 而待估宗地擬掛牌出讓，故 交易方式不需作修正，指數均為100。（4）估價期日修正本次估價期日為2016年4月 8日，待估宗地與比較實例交易日期不 一致，需進行估價期日修正。鄭州市屬于地價監測城市，本次評估參 考中國城市地價動態監

13、測相關數據進行修正。經分析待估宗地所處區域地價成交情況，其地價變化情況與鄭州市整體地價變化情況一致， 故采用鄭州市地價指數對估價對象進行期日修正。則待估宗地與比較實例交易日期的地價指數分別為134、134、134、131。鄭州市工業用地地價指數表年度2012 年2013 年2014 年二季度2014 年四季度2015 年一季度2015 年二季度2015 年三季度2015 年四季度工業用 地126129131131132133133134（5）土地使用年期修正系數的確定 mnK= 1 - 1/（1+r）/ 1- 1/（1+r）式中：r- 土地還原利率（確定方法采用安全利率加風險調整值法。安全利率

14、根據中國人民銀行公布的估價期日一年期銀行定期存款利 率確定，即1.5%。風險調整值根據鄭州市社會經濟發展情況及土地市場 情況確定為 5.5%。最終確定土地還原率為 1.5%+5.5%=7.0%，詳見特殊事 項的說明)；m- 待估宗地的使用年期；n- 比較實例的使用年期。50 50則年期修正系數 =1 1/(1+7%) / 1 1/(1+7%) =1:1 待估宗地與比較實例的土地使用年期均一致， 故比較實例的指數 均為 100。注：若待估宗地不是滿年期，舉例說明，若為 45 年，則45 50 年期修正系數 =1 1/(1+7%) / 1 1/(1+7%) =1:1.01 則比較實例的指數均為 1

15、01。這地方的處理與以前不同，請注意！測算表格中，已改好，請看 明白。( 6)區域因素指數的確定 對外交通便捷度：劃分為周邊路網密高，距高速口或車站近，對 外便捷度高；周邊路網密較高，距高速口或車站較近，對外便捷度較 高；周邊路網密一般， 距高速口或車站有一定距離， 對外便捷度一般； 周邊路網密較低，距高速口或車站較遠，對外便捷度較低；周邊路網 密低，距高速口或車站遠，對外便捷度低五個等級。以待估宗地為 100，待估宗地與比較實例相比，每相差一個等級，則指數上升或下 降 3。道路通達度的確定：劃分為臨主干道，通達度高；周邊有 2 條次 干道，通達度較高；距離主次干道有一定距離，通達度一般；距離

16、主 次干道較遠，有支路，通達度較低；有小道與主次干路相連，通達度 低五個等級。以待估宗地為 100，比較實例與待估宗地相比，每相差 一個等級，則指數上升或下降 3。工業區性質：分為國家級、省級、市縣級三個級別。以待估宗地為 100，比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數上升或 下降 1。工業區集聚狀況：分為一般產業緊密區、一般產業一般區、一般 產業松散區三個等級。 以待估宗地為 100，比較實例與待估宗地相比， 每相差一個等級，則指數上升或下降 1。基礎設施狀況：已修正過，在此不再修正。 環境質量指數的確定：分為環境好、無污染對生產生活有利；基 本無污染，對生產生活無不良影響；輕污染，

17、對生產略有影響，對生 活無不良影響； 重污染，對生產及產品質量有影響， 對生活輕微影響； 嚴重污染，對生產生活影響較大五個等級。以待估宗地為 100，比較 實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數上升或下降 0.5 。（7）個別因素指數的確定 宗地面積：分為五個等級，依次為面積適中，對宗地利用極為有 利；面積對宗地利用較為有利； 面積對宗地利用略有影響； 面積較小， 對宗地的利用有一定的影響；面積過小，對宗地利用產生嚴重影響。 以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級， 則指數增加或減少 0.5 。宗地形狀：分為形狀規則、形狀較規則、形狀一般、形狀較差、 形狀很差五個等級。以待估宗地為 1

18、00，每上升或下降一個等級，則 指數增加或減少 1。臨近道路類型： 臨交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道 或交通型次干道、 生活型次干道、 支路五個等級。 以待估宗地為 100， 每上升或下降一個等級，則指數增加或減少 1。臨街狀況：將臨街類型分為臨十字路口、丁字路口、臨主街、臨 次街、臨支路五個等級。以待估宗地為 100，比較實例臨路類型與待 估宗地臨路類型相比，每相差一個等級，則指數上升或下降1。地質條件：將地質條件分為地形地基承載力及地下水位等條件對 工業建設有利、地形地基承載力及地下水位等條件對工業建設較有 利、地形地基承載力及地下水位等條件對工業建設有輕微影響、 地形 地基承載

19、力及地下水位等條件對工業建設影響較大、 地形地基承載力 及地下水位等條件對工業建設影響嚴重五個等級。 以待估宗地為100， 比較實例地質條件與待估宗地地質條件相比， 每相差一個等級，則指 數上升或下降1。規劃限制：分為五個等級，依次為：對土地用途和利用強度無限 制；對土地用途無限制，但對利用強度略有限制；對土地用途無限制， 對利用強度有一定限制；對土地用途基本無限制，對利用強度有較大 限制；改變了原來的用途，降低了利用強度。以待估宗地為100，比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數上升或下降1。將待估宗地的因素條件指數與比較實例因素條件指數進行比較， 得到比較因素條件修正系數，見指數表

20、。比較因素條件指數表比較因素待估宗地比較實例1比較實例2比較實例3土地用途100100100100交易時間134134134131交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年期100100.0100.0100.0價格類型100100100100區 域 因 素對外交通便捷度100100100100道路通達度100100100100工業區性質100100100100工業區集聚狀況100100100100環境質量100100100100個 別 因 素宗地面積100100101100.5宗地形狀100104104104臨近道路類型100100100100臨街狀況10010

21、2102102地質條件100100100100規劃限制1001001001006、編制因素條件修正系數表根據比較因素說明表和比較因素條件指數表， 對三個比較實例的 交易情況、交易方式、期日修正、區域及個別因素進行修正，即將估價對象的因素條件指數與比較實例的因素條件指數進行比較，編制因素比較修正系數表。比較因素修正系數表比較因素比較實例1比較實例2比較實例3土地用途100/100100/100100/100交易時間134/134134/134134/131交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年期100/100100/100100/100價格類