1、西安文海工程咨詢有限公司目錄第一章項目摘要.11.1項目公司.11.2項目簡介.11.3客戶基礎(chǔ).21.4市場機遇.21.5項目資金及合作.3第二章公司介紹.42.1公司組織結(jié)構(gòu).42.2公司地理位置.42.3公司發(fā)展戰(zhàn)略.4第三章項目介紹.53.1開發(fā)目標.63.2項目建設(shè)基本方案.63.3項目功能分區(qū)及主要建設(shè)方案.8第四章市場分析.124.1政策符合性分析.124.2項目市場前景.154.3市場分析與預(yù)測.17第五章項目區(qū)位選擇及建設(shè)條件.215.1區(qū)位選擇.215.2基地概況.215.3建設(shè)條件.21第六章項目背景與SWOT分析.256.1項目開發(fā)背景.266.2項目開發(fā)情況.276.

2、3項目SWOT分析.28西安文海工程咨詢有限公司第七章項目開發(fā)模式與開發(fā)策略.317.1項目開發(fā)模式.317.2項目開發(fā)策略.32第八章設(shè)計方案與價值評估.358.1設(shè)計目標與原則.358.2設(shè)計方案.398.3項目價值評估.43第九章營銷策略.459.1項目需求分析.459.2目標市場.459.3供給競爭分析.479.4營銷推廣計劃.47第十章項目風(fēng)險分析與控制.5010.1風(fēng)險分析.5010.2項目投資風(fēng)險控制.53第十一章投資估算與資金籌措.5711.1投資估算編制說明.5711.2投資估算.5811.3資金籌措及資金使用計劃.67第十二章項目財務(wù)評價.6912.1收入估算.6912.2

3、效益分析.70西安文海工程咨詢有限公司西安養(yǎng)老養(yǎng)生基地項目商業(yè)計劃書編制單位：西安文海工程咨詢有限公司二一四年五月西安文海工程咨詢有限公司第一章項目概要1.1項目公司公司自成立以來，全體員工同心協(xié)力、精益求精、誠信做人、靈活做事、積極開展業(yè)務(wù)，取得了良好的市場業(yè)績。公司本著抓住機遇，與時俱進的宗旨，開拓進取、艱苦奮斗、以專一化操作、多元化經(jīng)營、市場化運作為理念發(fā)展業(yè)務(wù)。全體員工滿腔熱枕、共同努力，以卓越的業(yè)績回報社會。1.2項目簡介1.2.1項目名稱西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村1.2.2項目建設(shè)地點陜西省藍田縣1.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村是藍田縣政府為了配合當?shù)亟?jīng)濟快速發(fā)展而招商引進的配套

4、項目。1.3客戶基礎(chǔ)1.4市場機遇21世紀，中國已成為世界上老齡人口最多的國家，占世界老齡人口總數(shù)的20%，并正以年均約3%的速度增長。由此可見，解決好養(yǎng)老問題已成為影響到構(gòu)建“和諧社會”的基礎(chǔ)性問題。根據(jù)報告，中國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口的1.8，低于發(fā)達國家5至7的比例，也低于一些發(fā)展中國家2至3的水平。現(xiàn)階段，我國的老年住宅的開發(fā)建設(shè)還處于起步探索階段，開放式純贏利性的老年住宅或公寓幾乎接近于西安文海工程咨詢有限公司市場空白，老年住宅這一產(chǎn)品存在巨大的市場發(fā)展空間。另一方面，旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”和“綜合性產(chǎn)業(yè)”，具有“一業(yè)興，百業(yè)旺”的帶動作用。近年來，隨著社會的發(fā)展和全民文化水平的提

5、高，人們的旅游觀念逐漸向重人文、重自然、重歷史古跡等方面轉(zhuǎn)變，這對旅游景區(qū)提出了更高的要求和更好的發(fā)展機會。1.5項目資金及合作1、股權(quán)融資方式2、債權(quán)融資方式西安文海工程咨詢有限公司第二章公司介紹2.1公司組織結(jié)構(gòu)2.2公司地理位置項目位于藍田縣城南新區(qū)東北角，與縣城隔灞河相望，5分鐘車程可達縣城中心。2.3公司發(fā)展戰(zhàn)略任何企業(yè)的發(fā)展都需要有一定的戰(zhàn)略規(guī)劃，遵循良性的發(fā)展規(guī)律，陜西世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司也不例外。企業(yè)的做大做強有三方面最為重要，資金、人才、品牌。可以說資金是根本，人才是保障，品牌是提升。資金是任何企業(yè)發(fā)展的根本。缺乏資金，資金斷流不單企業(yè)無法發(fā)展，就連能否生存都是個問題，

6、只有資金有保證，才能談到發(fā)展。從資金角度看企業(yè)的發(fā)展可以分為三個階段前期階段、成熟階段、穩(wěn)步壯大階段。也可以稱之為資金發(fā)展的三部曲，一資金快速回籠，二融資上市、三穩(wěn)步擴大營業(yè)額。西安文海工程咨詢有限公司第三章項目介紹3.1開發(fā)目標項目建設(shè)主要圍繞解決養(yǎng)老的社會問題，并與養(yǎng)生、旅游相結(jié)合，為社會健康養(yǎng)老、商業(yè)交流和文化交流做出貢獻。3.2項目建設(shè)基本方案3.2.1規(guī)劃建設(shè)年限與階段本項目計劃2014年7月開工建設(shè)，2017年12月竣工，建設(shè)期三年六個月。3.2.2項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)1、是滿足我國齡化人口的快速增長，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要2、項目建設(shè)是滿足現(xiàn)代人休閑養(yǎng)生的生活需求3、項目建設(shè)是優(yōu)化當

7、地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點的需要3.2.3建設(shè)內(nèi)容該項目擬建地點位于藍田縣城南區(qū)藍水路，總占地789畝（凈用地719畝），分三期建設(shè)。3.3項目功能分區(qū)及主要建設(shè)方案1、養(yǎng)老養(yǎng)生理療會館：2、體育場：3、養(yǎng)生會所、養(yǎng)心殿：4、養(yǎng)老基地：5、養(yǎng)生苑：6、書畫院：7、職工居住區(qū)：西安文海工程咨詢有限公司第四章市場分析4.1政策符合性分析1.項目符合我國旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求2.符合國務(wù)院出臺的關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見3.符合國務(wù)院印發(fā)的關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見4.符合陜西省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃5.符合陜西省關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見4.2項目市場前景加

8、強社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來越成為各級黨委政府關(guān)心、社會廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。同時，隨著我國綜合國力的不斷增強，城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增多，公共財政更多地投向民生領(lǐng)域，以及人民群眾自我保障能力的提高，社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已具備了堅實的社會基礎(chǔ)。隨著中國老齡化人口的快速增長，養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)都有望得到政策支持，從而開啟新的經(jīng)濟增長窗口。8月16日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，將從建設(shè)、服務(wù)、模式創(chuàng)新等多個方面加強養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老

9、市場誕生。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，我國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，2013年突破2億，2025年突破3億，2034年突破4億。另西安文海工程咨詢有限公司據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。與此同時，“銀發(fā)經(jīng)濟”也在逐漸升溫，目前我國養(yǎng)老服務(wù)市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元，一個潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。4.3市場分析與預(yù)測1、老年房地產(chǎn)業(yè)市場預(yù)測2、項目所處區(qū)域老年住宅市場供需現(xiàn)狀及預(yù)測本項目工程開發(fā)占地達719畝，主要建設(shè)老年公寓、住宅，并圍

10、繞老年公寓建設(shè)療養(yǎng)所、陪護室、娛樂室等。第五章項目區(qū)位選擇及建設(shè)條件5.1區(qū)位選擇項目位于藍田縣城南新區(qū)東北角，與縣城隔灞河相望，5分鐘車程可達縣城中心。5.2基地概況西安老養(yǎng)生度假村項目用地位于藍田縣城主城區(qū)以南，用地形態(tài)呈7形，建設(shè)總用地面積789畝，其中道路用地70畝，度假區(qū)用地719畝。該區(qū)地勢平坦，現(xiàn)為農(nóng)耕用地。5.3建設(shè)條件5.3.1自然條件1.地形地貌2.地質(zhì)條件西安文海工程咨詢有限公司3.氣象條件4.水文條件5.交通條件項目在此建設(shè)，項目所在地的地形、地貌及氣候情況能滿足建設(shè)要求。5.3.2社會條件藍田縣良好的社會條件為項目在此建設(shè)在創(chuàng)造了良好的條件。5.3.3文化及自然資源1

11、、湯峪溫泉：2、藍田玉：3、廚師之鄉(xiāng)：4、藍田猿人遺址：5.3.4項目開發(fā)已具備條件1、根據(jù)西安市人民政府辦公廳文件西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市2013年重點建設(shè)項目計劃的通知（市政辦發(fā)【2013】48號文），西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目已經(jīng)被列為西安市2013年重點前期項目。2、根據(jù)藍田縣發(fā)展和改革委員會文件藍發(fā)該發(fā)【2014】015號文，西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目已于2014年一月正式獲得備案確認。3、招商引資政策藍田縣招商局嚴格按照縣委、縣政府以“開發(fā)促發(fā)展”的戰(zhàn)略決策，以全新的招商理念，真誠的服務(wù)態(tài)度為投資者打造和諧的投資平臺，營造一個良好的投資環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，藍田縣湯峪溫泉旅游度

12、假區(qū)，作為西安文海工程咨詢有限公司陜西秦嶺北麓地?zé)豳Y源開發(fā)的重點區(qū)域之一，規(guī)劃面積7.6平方公里，區(qū)內(nèi)的溫泉歷史悠久，儲量豐富，是投資旅游、度假和房地產(chǎn)的理想地方。已經(jīng)被列為藍田縣人民政府列為鼓勵投資的重點區(qū)域?？h城南區(qū)開發(fā)投資7億元的天鵝湖項目正在建設(shè)之中。灞河縣城段綜合治理項目正在緊鑼密鼓的進行，項目完成后，灞河兩岸將成為眾多客商投資的風(fēng)水寶地。并且根據(jù)當?shù)卣猩桃Y產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，旅游、商貿(mào)及其他現(xiàn)代服務(wù)項目、以商用、居住為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目等都被列為藍田縣鼓勵投資的重點產(chǎn)業(yè)。本項目的建設(shè)已經(jīng)獲得當?shù)卣跋嚓P(guān)部門的支持和認可，前期工作開展順利，已經(jīng)具備開工建設(shè)條件。西安文海工程咨詢有限公司第六

13、章項目背景與SWOT分析6.1項目開發(fā)背景藍田縣歷史悠久，藍田玉聞名中外，自然景觀、人文古跡眾多。有古遺址、古墓葬、古建筑、石刻、革命舊址等29處，國家、省、市重點文物保護單位25處。同時，藍田溫泉歷史悠久，儲量豐富。近年來，當?shù)卣柚S富的自然資源和歷史人文優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游業(yè)，帶動藍田經(jīng)濟發(fā)展，使人民生活水平得到了顯著提高。但是目前，當?shù)芈糜问杖胫饕劳修r(nóng)家樂、旅游景點兩大吸引力，旅游資源較多，開發(fā)還不夠全面。本項目充分利用藍田豐富的旅游資源，建設(shè)集養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合度假村，項目建成后，可大力推動社會養(yǎng)老事業(yè)和當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，促進富民強縣和對內(nèi)對外開放，

14、有利于資源整合、美化城市景觀、改善養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境和旅游環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展?？傊?，為使藍田旅游業(yè)得到健康較快發(fā)展，進一步改善城市景觀，建設(shè)當?shù)靥厣袼孜幕O(shè)施，加大旅游環(huán)境保護和改造力度。項目充分利用藍田悠久的歷史文化和豐富的自然資源，倡導(dǎo)“健康養(yǎng)老、自然養(yǎng)生、綠色旅游”，對促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高居民收入、帶動經(jīng)濟發(fā)展具有積極意義，是促進藍田旅游業(yè)發(fā)展的需要，也是我國促進城市建設(shè)、提高人民生活水平的需要。6.2項目開發(fā)情況西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村是藍田縣政府為了配合當?shù)亟?jīng)濟快速發(fā)展而招商引進的配套項目。6.3項目SWOT分析一、優(yōu)勢西安文海工程咨詢有限公司二、劣勢三、機會四、風(fēng)險分析

15、結(jié)論：該項目雖然有一定的風(fēng)險存在，但在整體看來，機會大于風(fēng)險，合理規(guī)避風(fēng)險，利用陜西世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司既有客戶資源，又有先期宣傳原則的優(yōu)勢，勢必能在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中出彩。西安文海工程咨詢有限公司第七章項目開發(fā)模式與開發(fā)策略7.1項目開發(fā)模式7.1.1我國養(yǎng)老旅游度假區(qū)開發(fā)模式分析我國養(yǎng)老旅游度假區(qū)主要形成了以下五種主要發(fā)展模式。1、候鳥式養(yǎng)老模式2、居家式養(yǎng)老模式3、療養(yǎng)型養(yǎng)老模式4、立體化養(yǎng)老模式5、農(nóng)家休閑養(yǎng)老模式五種模式在產(chǎn)品特色、目標群體、盈利模式上有所差異、各有所長。前兩種目前較為普遍，競爭較為激烈，后三種則剛剛起步，未來發(fā)展?jié)摿艽蟆?.1.2本項目開發(fā)模式選擇綜合分析各類開發(fā)模

16、式的特點，結(jié)合本項目開發(fā)規(guī)模及內(nèi)容，西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目擬采用立體化養(yǎng)老模式。7.2項目開發(fā)策略本項目根據(jù)區(qū)位交通、發(fā)展環(huán)境、場地規(guī)模、資金實力和資源整合能力選擇適合的開發(fā)策略，、做好“四個結(jié)合”。1、專業(yè)化與綜合化的結(jié)合2、公益性與市場化的結(jié)合3、地產(chǎn)銷售與多元經(jīng)營的結(jié)合4、自主經(jīng)營與合作經(jīng)營的結(jié)合西安文海工程咨詢有限公司第八章設(shè)計方案及價值評估8.1設(shè)計目標及原則一、設(shè)計目標總體目標：依據(jù)藍田的自然、人文優(yōu)勢，挖掘藍田溫泉文化、藍田美食文化、藍田玉文化及藍田人文文化，打造以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的綜合養(yǎng)老養(yǎng)生旅游項目。二、項目設(shè)計理念規(guī)劃設(shè)計圍繞養(yǎng)老養(yǎng)生為主題，融入溫泉養(yǎng)生、運動養(yǎng)生、社區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)

17、生、美食養(yǎng)生、玉器養(yǎng)生五大元素，結(jié)合藍田悠久的歷史人文文化，構(gòu)建七大養(yǎng)生板塊，形成藍田乃至西北地區(qū)的養(yǎng)老度假村標桿。三、設(shè)計原則1、統(tǒng)一規(guī)劃，合理分部，無障礙設(shè)計原則2、有本身特色原則3、保護自然環(huán)境和生態(tài)平衡原則4、協(xié)調(diào)開發(fā)原則5、最佳保護原則四、建設(shè)的特色1、具有鮮明的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特色2、具有鮮活的生態(tài)特色3、具有文化品位的建筑特色五、項目運作理念8.2設(shè)計方案1、設(shè)計依據(jù)2、設(shè)計概念西安文海工程咨詢有限公司3、規(guī)劃設(shè)計4、建筑風(fēng)格5、功能分類6、建筑日照7、消防設(shè)計8、景觀設(shè)計9、可持續(xù)性設(shè)計10、環(huán)保設(shè)計（1）污廢水處理（2）廢氣11、市政公共設(shè)施8.3項目價值評估擬建的西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村

18、開發(fā)，既要求被開發(fā)資源要有很高的利用價值，也要有可持續(xù)發(fā)展的價值，同時還要求具備吸引、容納其它配套設(shè)施和功能，從而使其才能具有更高的實用價值。同時，要求在能耗上要有最少的開發(fā)投資，最短的建設(shè)周期，以期達到使用功能最大限度的發(fā)揮、投資回報快，經(jīng)濟效益高的目的。第九章營銷策略9.1項目需求分析人口老齡化程度的加深，致使全社會正在面對著一個龐大的老年群體，老年人的養(yǎng)老問題已成為整個社會亟待解決的問題，西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目在某種程度上無疑緩解了這一社會矛盾。西安文海工程咨詢有限公司9.2目標市場作為大規(guī)模，多功能組合的養(yǎng)老項目，其消費具有廣域性、常年性、經(jīng)常性的特點，其市場面廣。一、目標消費群體

19、客源分析二、目標消費群體細分9.3供給競爭分析本項目的創(chuàng)建在整體有序開發(fā)的基礎(chǔ)上，通過項目設(shè)置、環(huán)境營造、功能配套、設(shè)施健全等方面主題高效發(fā)揮，搶占市場制高點。9.4營銷推廣計劃1、設(shè)立辦事機構(gòu)，進行分區(qū)管理2、進行細致的營銷3、做好自身品牌總之，公司會通過西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村養(yǎng)老項目的延伸，不斷誘發(fā)社會對新的養(yǎng)老概念的認可，鼓勵人們向往新的養(yǎng)老方式，吸引他們前來養(yǎng)老。并且，在接待和服務(wù)上盡量使不同類型、不同性格的老人均能得到滿足。西安文海工程咨詢有限公司第十章項目風(fēng)險分析與控制西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目要經(jīng)歷4個階段，即項目投資決策階段、項目建設(shè)前期階段、項目建設(shè)階段及項目運營階段。在每個階段都會

20、面臨不同的風(fēng)險。10.1風(fēng)險分析10.1.1項目投資決策階段的風(fēng)險投資決策階段是項目開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險最大的階段。決策的準確與否關(guān)系到這個開發(fā)項目的成敗。投資決策階段的主要風(fēng)險有：(1)政策風(fēng)險。(2)投資位置風(fēng)險。(3)投資時機選擇風(fēng)險。10.1.2項目建設(shè)前期階段的風(fēng)險項目開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準備。通過征地拆遷落實建設(shè)場地問題。通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過開工準備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件。在項目開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有：(1)置地風(fēng)險。(2)融資風(fēng)險。(3)勘察設(shè)計風(fēng)險。西安文海工程咨詢有限公司10

21、.1.3項目建設(shè)階段的風(fēng)險這個階段的風(fēng)險主要是施工過程中由于管理不善、措施不當?shù)纫鸬娘L(fēng)險。這一階段的風(fēng)險主要有：(1)工期風(fēng)險。(2)質(zhì)量風(fēng)險。(3)成本風(fēng)險。(4)技術(shù)風(fēng)險。10.1.4項目運營階段的風(fēng)險項目完成交付使用后，公司面臨的主要任務(wù)是通過廣告宣傳，讓客戶入住。盡快實現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。這一階段的主要風(fēng)險有：(1)市場風(fēng)險。(2)價格風(fēng)險。(3)經(jīng)營管理風(fēng)險。10.2項目投資風(fēng)險控制10.2.1項目投資及前期階段風(fēng)險控制對于項目投資前期的風(fēng)險控制，主要從政策、選址、市場調(diào)研和融資等方面考慮10.2.2項目建設(shè)階段投資風(fēng)險控制通過分析項目建設(shè)階段的風(fēng)險可以發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致這一階段的風(fēng)險因素主要有資金、工程質(zhì)量、工期以及生產(chǎn)成本。對于項目建設(shè)階段的風(fēng)險控制。西安文海工程咨詢有限公司10.2.3項目營運階段投資風(fēng)險控制根據(jù)項目營運階段的主要特點及影響因素。對于這一階段的風(fēng)險控制主要可以從以下幾個方面考慮：(1)市場風(fēng)險控制。(2)價格風(fēng)險的控制。(3)經(jīng)營管理風(fēng)險的控制。西安文海工程咨詢有限公司第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算說明1