1、2004年武漢房地產(chǎn)市場情況分析報告前 言 2004年，武漢市房地產(chǎn)市場按照國家宏觀調(diào)控政策，為城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極有效的促進(jìn)作用，武漢房地產(chǎn)業(yè)保持了整體向上、理性發(fā)展的趨勢。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持37.6 %的增長速度，施工面積增長24.7 %，竣工面積增長2.9 %，銷售面積增長21.2 %；從價格情況看，商品住房平均價格上漲13.4%，二手住房平均價格上漲37.1%，全市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)了供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、總量平衡。 本報告由房地產(chǎn)市場基本運行情況、市場特征、市場影響因素、市場警情分析和預(yù)測、展望2005年五個部分組成，概括分析了2004年2005年武漢市房地產(chǎn)

2、市場的發(fā)展?fàn)顩r和前景。    第一部分 房地產(chǎn)市場基本運行情況 一、房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2004年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為233.3億元，同比增長37.6%，占全社會固定資產(chǎn)投資的28.4%；其中，房地產(chǎn)住宅投資為167.9億元，同比增長34.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的72.0%。（二）土地供給情況2004年城市公開出讓土地面積為3742.88畝，同比增長42.96%；交易實現(xiàn)金額78.63億元，同比增長91.59%。（三）商品房供給情況2004年全市房屋施工面積為2439.12萬平方米，同比增長24.7%。其中：住宅施工面積為2012

3、.49萬平方米，同比增長24.2%，占總施工面積的82.5%；經(jīng)濟(jì)適用住房（不含集資建房）施工面積為108.14萬平方米，同比下降25.0%，占住宅施工面積的5.4%。 2004年全市房屋新開工面積為1055.22萬平方米，同比增長39.5%，占總施工面積的43.3%。其中：住宅新開工面積為897.22萬平方米，同比增長36.1%，占總新開工面積的85.0%，占住宅施工面積的44.6%。2004年全市房屋竣工面積為702.29萬平方米，同比增長2.9%。其中：住宅竣工面積為608.91萬平方米，同比增長1.4%，占總竣工面積的86.7%；經(jīng)濟(jì)適用住房（不含集資建房）竣工面積為68.3

4、8萬平方米，同比下降13.2%，占住宅竣工面積的11.2%。（四）商品房交易情況2004年我市商品房銷售面積為658.08萬平方米，同比增長21.2%；其中：商品房住宅銷售面積為613.91萬平方米，同比增長19.9%，占商品房銷售面積的93.3%。（五）存量房交易情況2004年我市二手房成交61739起，面積為615.78萬平方米，分別同比下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面積為281.73萬平方米（不含房改出售公房），分別同比增長17.2%和12.2%。（六）房屋租賃情況2004年全市房屋租賃戶數(shù)為21009戶，同比下降0.79%；租賃面積109.43萬平方米

5、，同比下降16.05%；租賃金額4.14億元，同比下降17.53%。2004年我市全年房屋住宅租賃戶數(shù)為4434戶，6.87萬平方米；辦公用房租賃戶數(shù)為311戶，1.73萬平方米；商業(yè)用房租賃戶數(shù)為16264戶，100.83萬平方米。 （七）商品房空置情況截止2004年底，全市商品房空置面積為121.71萬平方米，同比下降33.9%；其中：商品房住宅空置面積為70.28萬平方米，同比下降43.4%，占商品房空置面積的57.7%。（八）舊城改造和拆遷情況2004年全市舊城改造拆遷面積為237.5萬平方米，同比下降21.9%；拆遷戶數(shù)為17795戶，同比下降30.2%。二、房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)

6、指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)情況2004年我市地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值為1956億元，同比增長14.5%；其中：房地產(chǎn)業(yè)增加值為 79億元，同比增長 20.0%，占地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的4.0%。2004年我市居民可支配收入為9564.05元，比2003年增加了1039.53元。（二）房地產(chǎn)貸款情況截止2004年底，我市房地產(chǎn)各項余貸款余額533.41億元，同比增長38.4%，占金融業(yè)貸款余額的19.8%；其中：住房開發(fā)貸款余額75.96億元，同比增長6.5%，個人住房貸款余額293.55億元（含公積金貸款余額45.31億元），同比增長61.1%。2004年，新增房地產(chǎn)各項貸款為144.41億元，同比下

7、降3.3%，占新增金融業(yè)貸款的33.6%；其中：新增住房開發(fā)貸款24.62億元，同比下降37.6%，新增個人住房貸款114.4億元（含公積金貸款22.84億元），同比增長55.6%。 三、房地產(chǎn)市場價格情況（一）房地產(chǎn)價格情況概述隨著舊城改造拆遷計劃的逐步實施和居民對武漢市房地產(chǎn)發(fā)展前景的良好預(yù)期，強勁的市場需求促使房地產(chǎn)價格不斷上升。全年商品房綜合物業(yè)平均價格為3579.77元/平方米，同比增長7.0%，2004年第四季度綜合物業(yè)平均價格為3686.45元/平方米，同比增長9.1%。其中，全年住宅平均價格為2667.64元/平方米，同比增長13.4%，2004年第四季度住宅平均價格

8、為2835.6元/平方米，同比增長19.8%；全年寫字樓平均價格為4491.90元/平方米，同比增長3.5%，2004年第四季度寫字樓平均價格為4537.29元/平方米，同比增長3.3%。全年二手房綜合物業(yè)平均價格為1777.13 元/平方米，同比增長33.1%，2004年第四季度綜合物業(yè)平均價格為2002.55元/平方米，同比增長40.6%。其中，全年住宅平均價格為1582.97元/平方米，同比增長37.1%，2004年第四季度住宅平均價格為1856.43元/平方米，同比增長53.5%；全年寫字樓平均價格為2164.73元/平方米，同比增長40.5%，2004年第四季度寫字樓平均價格為244

9、7.27元/平方米，同比增長32.2%；全年商鋪平均價格為3215.33元/平方米，同比增長18.7%，2004年第四季度商鋪平均價格為3053.70元/平方米，同比增長2.0%。全年我市全年房屋租賃價格為31.49元/平方米·月，其中：住宅租賃價格為6.83元/平方米·月；辦公用房租賃租賃價格為36.50元/平方米·月；商服用房租賃價格為33.08元/平方米·月。從土地價格上看，2004年商品住宅樓面地價均價為 1215元/平方米，比2003年增長38.4%。在通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目中，商服類房地產(chǎn)樓面地價的最高價已達(dá)到8500元/平方米。

10、（二） 2004年14季度房地產(chǎn)價格情況1、商品房價格持續(xù)上漲2004年各季度平均價格列表如下：季度住宅平均價格寫字樓平均價格綜合物業(yè)平均價格2003年第四季度2366.894391.53379.202004年第一季度2488.434446.123467.282004年第二季度2633.284481.263557.272004年第三季度2713.254502.913608.082004年第四季度2835.64537.293686.452004年全年均價2667.644491.903579.772、二手房價格漲幅較大2004年各季度價格列表如下：季度住宅價格寫字樓價格商鋪價格綜合物業(yè)價格2003

11、年第四季度1209.731851.512995.141566.362004年第一季度1355.891754.853466.451731.022004年第二季度1538.871732.702933.111637.992004年第三季度1544.692204.603094.261728.512004年第四季度1856.432447.273053.702002.552004年全年均價1582.972164.733215.331777.133、房屋租賃價格波動較小2004年各季度房屋租賃價格如下：季度綜合物業(yè)價格住宅價格辦公用房價格商服用房價格2004年第一季度37.415.4228.6939.802

12、004年第二季度34.417.8437.6035.742004年第三季度27.998.1041.0628.862004年第四季度25.945.8434.0027.77 （三） 區(qū)域房地產(chǎn)價格情況1、商品住宅區(qū)域綜合價格2004年，全市各區(qū)域的價格均有不同幅度的上漲。均價最高的江漢區(qū)為3126.85元/平方米，其次是江岸區(qū)，2964.98元/平方米，這兩個區(qū)域均屬于老城區(qū)，拆遷改造成本較高是主要原因之一。價格最低的區(qū)域為青山區(qū)，2148.3元/平方米。商品住宅各區(qū)均價如下： （1）江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2964.98元/平方米，同比增長17.18 ，2004年第四季度

13、住宅平均價格為3107.76元/平方米，同比增長18.5%。各季度平均價格分別上漲119.89、50.49、116.75元/平方米。隨著建設(shè)大道商務(wù)地位的不斷提升，中高檔商品住宅進(jìn)一步聚集，精裝修小戶型公寓成為該區(qū)域的亮點。（2）江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為3126.85元/平方米，同比增長16.43 ， 2004年第四季度住宅平均價格為3225.96元/平方米，同比增長17.13%。各季度平均價格分別上漲268.01、16.78、31.62元/平方米。該區(qū)域持續(xù)推出高檔樓盤，品質(zhì)、價位都引領(lǐng)武漢樓市，新開發(fā)樓盤主要集中在城市中心區(qū)。（3）硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2651.25元/平方

14、米，同比增長31.86 ，各季度平均價格分別上漲556.8、3.6、140.45元/平方米，2004年第四季度住宅平均價格為2897.59元/平方米，同比增長40.55%。隨著中高檔樓盤的不斷推出，硚口區(qū)域樓盤品質(zhì)得到提升，中低價樓盤已不再成為區(qū)域市場的主體，促使價格漲幅較大。（4）漢陽區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2450.61元/平方米，同比增長14.26 ，各季度平均價格分別上漲148.82、99.4、9.81元/平方米，2004年第四季度住宅平均價格為2544.87元/平方米，同比增長14.86%。“武漢新區(qū)”建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)的興起，給漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了契機，該區(qū)域價格持續(xù)上升。（5）武

15、昌區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2947.49元/平方米，同比增長16.38 ，各季度平均價格分別上漲124.65、4.85、-34.43元/平方米，2004年第四季度住宅平均價格為2955.25元/平方米，同比增長9.85%。臨江大道的改造、江灘公園的建成改善了武昌老城區(qū)的整體環(huán)境，沿江高檔次樓盤不斷推出，同時，由于交通的改善和知名開發(fā)企業(yè)的陸續(xù)入駐，南湖地區(qū)成為武昌新的熱點區(qū)域。第四季度受樓盤“盤整”影響，價格出現(xiàn)了一定回落。（6）洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2767.59元/平方米，同比增長12.75 ，各季度平均價格分別上漲53.81、98.34、-11.11元/平方米，2004年第四季

16、度住宅平均價格為2821.88元/平方米，同比增長9.64%。高校云集的人文條件為洪山區(qū)營造了濃厚的人居氛圍，以寫字樓和商鋪為代表的商務(wù)投資概念更加深入沿線的供、需市場中，該區(qū)域樓市發(fā)展平穩(wěn)，年末銷售以尾盤為主，導(dǎo)致價格微有下調(diào)。（7）青山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2148.3 元/平方米，同比增長15.29 ，各季度平均價格分別上漲50.65 、128.98 、69.01元/平方米，2004年第四季度住宅平均價格為2277.21元/平方米，同比增長18.11%。由于青山區(qū)少有新盤面市，開發(fā)速度有所減緩，區(qū)域供給減少，供給不足刺激了房價持續(xù)上漲。（8）東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價格為2207.

17、59 元/平方米，同比增長8.82 ，各季度平均價格分別上漲3.22、70.21、183.8元/平方米，2004年第四季度住宅平均價格為2381.35元/平方米，同比增長13.97%。在交通日益通暢，市政配套逐步成熟的情況下，東西湖區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢逐步體現(xiàn)出來，該區(qū)域物業(yè)已引起投資者的關(guān)注，價格隨之不斷攀升。2、二手房住宅區(qū)域綜合價格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及二手房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的二手房住宅價格均存在一定差異，但總體價格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，各區(qū)二手房住宅全年均價如下：（1）江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為1806.59 元/平方米，同比上

18、漲41.43%，2004年第四季度住宅平均價格為2108.84元/平方米，同比增長63%。各季度平均價格分別上漲240.94、71.18、275.24元/平方米。（2）江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為1628.55 元/平方米，同比上漲32.54%，2004年第四季度住宅平均價格為1849.03元/平方米，同比增長57.42%。各季度平均價格分別上漲176.12、39.46、208.96元/平方米。（3）硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為 1519.47元/平方米，同比上漲34.12%，2004年第四季度住宅平均價格為1770.52元/平方米，同比增長59.64%。各季度平均價格分別上漲21

19、9.8、87.12、203.39元/平方米。（4）漢陽區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為1502.2 元/平方米，同比上漲39.95%，2004年第四季度住宅平均價格為1860.42元/平方米，同比增長57.46%。各季度平均價格分別上漲138.2、293.44、235.93元/平方米。（5） 武昌區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格1779.97 元/平方米，同比上漲31.84%，2004年第四季度住宅平均價格為2074.05元/平方米，同比增長59.73%。各季度平均價格分別上漲236.8、31.74、292.01元/平方米。（6） 洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格1531.39 元/平方米，同比上漲

20、19.49%，2004年第四季度住宅平均價格為1739.43元/平方米，同比增長53.38%。各季度平均價格分別上漲185.32、21.54、201.25元/平方米。（7） 青山區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為1394.7元/平方米，同比上漲33.84%，2004年第四季度住宅平均價格為1611.65元/平方米，同比增長50.62%。各季度平均價格分別上漲207.75、30.25、199.85元/平方米。（8）東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價格為1199.85元/平方米，同比上漲10.16%，2004年第四季度住宅平均價格為1432.10元/平方米，同比增長37.48%。二、四季度平均價格分別比

21、上季度上漲187.36、365.94元/平方米。3、住宅租賃區(qū)域綜合價格因地理位置及房屋配套設(shè)施的不同，房屋租賃價格也呈現(xiàn)出明顯的差異，各區(qū)住宅租賃全年價格如下表：（1）江岸區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為12.10元/平方米·月，住宅租賃價格為9.38元/平方米·月。（2）江漢區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為44.09元/平方米·月，住宅租賃價格為30.53元/平方米·月。（3）硚口區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為41.37元/平方米·月，住宅租賃價格為20.81元/平方米·月。（4）漢陽區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為29.36元/平方米·月，

22、住宅租賃價格為10.77元/平方米·月。（5）武昌區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為27.86元/平方米·月，住宅租賃價格為7.98元/平方米·月。（6）洪山區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為11.54元/平方米·月，住宅租賃價格為4.30元/平方米·月。（7）青山區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為20.31元/平方米·月，住宅租賃價格為4.26元/平方米·月。（8）東西湖區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價格為52.08元/平方米·月，住宅租賃價格為4.83元/平方米·月。 四、商品住宅市場供需情況（一） （一）商品房銷售1、不同

23、建筑面積的商品住宅銷售情況2004年，房屋建筑面積在80平方米以下的商品住宅銷售面積為24.5萬平方米，占總銷售面積3.99%；房屋建筑面積在80120平方米之間的商品住宅銷售面積為197.68萬平方米，占總銷售面積32.2%；房屋建筑面積在120160平方米之間的商品住宅銷售面積為330.33萬平方米，占總銷售面積53.81%；房屋建筑面積在160平方米以上的商品住宅銷售面積為61.4萬平方米，占總銷售面積10%。2、不同戶型的商品住宅市場銷售情況2004年，1*1（3069平方米）戶型商品住宅銷售面積為22.26萬平方米，占總銷售面積3.63%；2*2（70109平方米）戶型商品住宅銷售面

24、積為181.73萬平方米，占總銷售面積29.60%；3*2（110169平方米）戶型商品住宅銷售面積為368.36萬平方米，占總銷售面積60%；4*2(169平方米以上) 戶型商品住宅銷售面積為41.56萬平方米，占總銷售面積6.77%。3、不同價位的商品住宅銷售情況2004年，均價在2500元/平方米以下的商品住宅銷售面積為139.51萬平方米，占總銷售面積22.72%；均價在25003000元/平方米之間的商品住宅銷售面積為294.4萬平方米，占總銷售面積47.95%；均價在30003800元/平方米之間的商品住宅銷售面積為117.21萬平方米，占總銷售面積19.09%；均價在3800元/

25、平方米以上的商品住宅預(yù)銷售面積為62.79萬平方米，占總銷售面積10.24%。 （二）市場需求情況據(jù)今年10月份調(diào)查顯示，武漢市目前有90%的購房者為本地居民，10%的購房者為外地居民。在所有購房者中，購房投資比例占到8%8.5%。以下分別按購房目的、購買者年齡二類指標(biāo)分析需求市場結(jié)構(gòu)比例。1、購買目的2、購買者年齡  第二部分 市場特征一、政策因素（一） 國家出臺經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛執(zhí)法監(jiān)察的政策。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地

26、一律都要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日以后，開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。該政策是我國土地交易全面深入市場化、規(guī)范化的重要標(biāo)志，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理走向成熟的重要里程碑。（二）國家調(diào)整金融存、貸款利率。2004年10月29日，央行發(fā)布通知，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。此舉向社會傳遞了中央銀行控制信貸和投資過快增長的政策意圖，這對于引導(dǎo)我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長具有一定的積極意義

27、。（三）國家出臺經(jīng)濟(jì)適用房管理政策。2004年5月13日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式規(guī)定出臺，經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型。該辦法對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理具有重要的意義。根據(jù)該項辦法，我市出臺了武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定，強化了對戶型面積、購買對象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)。（四）國家出臺物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。2004年7月底，國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。這一規(guī)定于2004年10月1日起施行。規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，進(jìn)一步保障了業(yè)主的合法權(quán)益。（五）武漢市出臺二手房上市的減稅政策。

28、2004年9月20日，市政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見（武政200461號），該意見提出凡購買二手房，契稅一律按交易額的1計征；購買公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過戶費統(tǒng)一下調(diào)；對2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此，武漢市的二手房交易契稅告別了全國最高，對活躍武漢市的二手房市場具有極大的促進(jìn)作用。（六）武漢市加強了商品房銷售市場的監(jiān)管。從2004年3月1日起，武漢市實行了嚴(yán)格的商品房項目合同備案登記制，強化了對各樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵押”行為的監(jiān)管，實行了“期房限轉(zhuǎn)”。同年5月，頒布了禁止無證售房、禁止炒房號、禁止無證做廣告等“禁令”，

29、杜絕了各種炒房行為，強化了商品房銷售管理，使市場更加規(guī)范。（七）武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)正式啟動。從2004年8月10日，武漢市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)正式啟動。該系統(tǒng)的建立對全市房地產(chǎn)市場的運行狀況進(jìn)行了適時監(jiān)控，將正確引導(dǎo)企業(yè)投資和市民消費，為政府科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供了決策依據(jù)。（八） 進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金。從2004年9月1日起，我市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金應(yīng)占項目總投資比例的35%以上，該項規(guī)定的出臺提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，規(guī)范了開發(fā)商的開發(fā)與經(jīng)營行為。 二、市場因素（一）舊城改造拉動了房地產(chǎn)消費需求由于舊城改造導(dǎo)致的房地產(chǎn)剛性需求在2

30、004年得以集中體現(xiàn)，武漢市的房屋買賣市場呈現(xiàn)供銷兩旺。商品房銷售面積同比增長21.2 %，二手房的交易也十分活躍，交易面積同比增長12.2%。（二）全市爛尾樓的建設(shè)工程逐步啟動武漢市房地產(chǎn)市場良好的上升態(tài)勢，為爛尾樓建設(shè)工程的啟動提供了契機。由于這些爛尾樓基本處于市區(qū)核心地段，交通方便，且又符合消費市場的需求，因此項目銷售優(yōu)勢明顯。 （三）普通商品房仍成為市場需求主體從2004年各單價區(qū)間下的商品情況看，3000元/平方米以下的中小戶型商品房仍然占據(jù)購房需求的主體。但其供應(yīng)量低于需求比例，特別體現(xiàn)在橋口、江岸等中心城區(qū)。因此，我市在較長一段時間內(nèi)，普通商品房仍然保持主體供應(yīng)態(tài)勢。（四）中高檔

31、商品房的投放量加大武漢城市建設(shè)的不斷提升，項目開發(fā)質(zhì)量的不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，加之中心城區(qū)土地成交價不斷創(chuàng)出新高，中高檔樓盤成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，也成為影響房價上升的重要因素。（五）投資型產(chǎn)品成為市場的關(guān)注點以酒店式公寓、寫字樓為代表的純投資型產(chǎn)品成為市場的關(guān)注點，由于大多數(shù)項目集中于商業(yè)區(qū)和城市中心區(qū)，且價格適中，利于投資，在房價看漲的背景下，有實力的消費群體成為該類產(chǎn)品的主要購買者。 （六）高品質(zhì)產(chǎn)品的需求穩(wěn)定上升高品質(zhì)商品房市場經(jīng)過長期的培育，其市場需求有長足的進(jìn)步。2004年，以萬豪國際，圣陶沙為代表的武漢高品質(zhì)住宅成交規(guī)模增長較快，它表明在經(jīng)歷起步階段后，高品質(zhì)商品房市場開始

32、發(fā)力，出現(xiàn)良好的需求增長態(tài)勢。（七）精裝修產(chǎn)品正逐漸步入市場房屋開發(fā)的成熟與提高及市民消費觀念的改變，促使原毛坯房產(chǎn)品向精細(xì)產(chǎn)品過渡。從2004年市場看，精裝修產(chǎn)品已被越來越多的消費者所認(rèn)可，雖然其進(jìn)入市場較晚，供應(yīng)量不足，但它有較大的發(fā)展空間。（八）購房者的住房消費更趨理性 今年武漢市房價在上漲的過程中出現(xiàn)了一定的波動，購房者等待和觀望心理增加，房價逐漸成為影響購房者決策的敏感因素，消費行為更加理性。    第三部分 市場影響因素一、房地產(chǎn)市場行為有待進(jìn)一步規(guī)范2004年初，少數(shù)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行惡意炒作，實施售房發(fā)號、發(fā)卡、限號等違規(guī)行為時有發(fā)生，一些開發(fā)企業(yè)在尚未

33、取得銷售許可的情況下，就進(jìn)行排號售房，以此造成虛假的銷售現(xiàn)象。同時，流通市場中的中介公司也出現(xiàn)一些不規(guī)范行為，如服務(wù)過程不透明，收費“暗箱操作”，提供虛假房屋信息等，有待加強監(jiān)管。二、商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理目前我市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是戶型設(shè)計不合理，目前市場上大戶型銷售不暢，100平方米以下的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足；二是適應(yīng)中低收入家庭的實用型商品房偏少；三是節(jié)能型、健康型住宅開發(fā)滯后。三、商品住房投資性需求釋放較快武漢市房價的持續(xù)增長，吸引了眾多投資者進(jìn)入市場。2004年，投資性需求不斷上升，如果投資性需求總量過大，將對房地產(chǎn)市場帶來一定負(fù)面影響。四、基礎(chǔ)設(shè)施

34、仍是制約房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸目前，武漢市市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度仍不能跟上房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，在一部分新開發(fā)的小區(qū)中表現(xiàn)得較為突出。 第四部分 市場警情分析和預(yù)測 一、市場警情分析和預(yù)測根據(jù)2004年我市房地產(chǎn)市場運行的宏觀環(huán)境、土地供應(yīng)、房屋拆遷、商品房開發(fā)和二手房交易的發(fā)展?fàn)顩r，在結(jié)合歷史數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，通過武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的詳細(xì)分析， 2004年我市房地產(chǎn)市場在需求的拉動下，交易面積大幅增加，商品房空置率快速下降，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了較強的活力，市場景氣度進(jìn)一步提高，保持了過去幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的良好狀態(tài)。同時，較快的房地產(chǎn)價格增幅也與較低的房屋租金形成了鮮明的

35、反差，迫切需要在2005年加強房地產(chǎn)市場的合理調(diào)整，以繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2004年，我市房地產(chǎn)業(yè)增加值與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持了協(xié)調(diào)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，辦公用房和商業(yè)用房總體上具有合理的租價關(guān)系，房屋施工、竣工量擴(kuò)大，向社會提供了品質(zhì)較高的產(chǎn)品；全市房地產(chǎn)投資、消費漸趨理性，全年較高的商品房銷售率、銷售金額與儲蓄存款之比、商品房現(xiàn)預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比和較低的商品房空置面積仍表現(xiàn)出我市全年房地產(chǎn)市場需求的旺盛；全市住房消費需求得到了金融的強力支持，個人住房貸款占住宅銷售額的比例、房地產(chǎn)各項貸款余額占金融業(yè)貸款余額的比例和貸款質(zhì)量都有較大提高。縱觀2004年，在市場上升的形勢下，在新的一

36、年，也應(yīng)注意防止房地產(chǎn)市場“過熱”現(xiàn)象的發(fā)生。2005年，隨著土地供應(yīng)的控制、市場管理的加強及企業(yè)經(jīng)營行為的規(guī)范，我市房地產(chǎn)市場供給和需求仍將保持兩旺的勢頭，房地產(chǎn)價格還會進(jìn)一步提高，但增幅有所減緩。  二、應(yīng)采取的措施（一）加強房地產(chǎn)信貸管理，防范房貸風(fēng)險房地產(chǎn)信貸的過快增長及新增個人住房貸款占住宅銷售額的比值不斷提高，表明武漢市住房貸款潛在風(fēng)險不斷加大。因此，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預(yù)警和控制體系，及時對單個金融機構(gòu)和一個區(qū)域的房貸風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警和控制。（二）合理調(diào)整土地價格的增長幅度2004年我市住宅平均地價為1215元/平方米，與商品住宅平均價格的比值為0.46：1，反映了土地

37、價格是商品住宅價格上漲的剛性因素，因此，合理調(diào)整地價增長幅度是抑制商品房價格快速增長的主要手段。（三）正確引導(dǎo)住房消費，抑制非理性需求近幾年，由于房地產(chǎn)的升值空間加大，帶來了許多投資的機遇，同時也伴隨著市場炒作、投機需求的潛在危機。因此，應(yīng)制定相關(guān)的市場消費政策，阻止房地產(chǎn)非理性消費和投機行為給社會和市民帶來的危害。  第五部分 展望2005 2005年，武漢市將全面貫徹黨的十六大精神，堅持科學(xué)的發(fā)展觀，按照城市總體規(guī)劃的要求，以改革創(chuàng)新為動力，以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點，以加強市場監(jiān)管為手段，在改善人居環(huán)境、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市功能，增強城市競爭力等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，推動全市經(jīng)濟(jì)的不斷增長。新的一年我市房地產(chǎn)市場需求仍將保持持續(xù)快速增長的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較大空間，預(yù)計將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：一、全面貫徹落實房地產(chǎn)業(yè)的各項政策2005年，我市將以全面貫徹落實國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）和省、市政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的文件精神，初步建立起完善的房地產(chǎn)市場發(fā)展的運行機制、不同層次需求的住房供應(yīng)體系，并