1、目 錄目 錄1第一章 申報單位及項目概況41.1申報單位概況41.2項目概況41.2.1項目名稱41.2.2項目選址41.2.3項目建設內容及規模41.2.4項目建設背景61.2.5項目方案131.2.6投資規模和融資方案21第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析222.1發展規劃分析222.1.1宏觀經濟發展狀況222.1.2房地產行業發展前景312.2產業政策分析322.3行業準入分析32第三章 資源開發及綜合利用分析333.1資源現狀333.2資源利用333.3能源耗用34第四章 節能方案分析354.1用能標準和節能規范354.2能耗分析354.3節能措施364.3.1建筑節能374.

2、3.2電氣節能384.3.3運營節能384.3.4空調系統384.3.5節水措施394.3.6采光節能404.3.7供水系統40第五章 建設用地、征地拆遷415.1項目選址及用地方案415.2土地利用合理性分析415.3征地拆遷方案42第六章 環境和生態影響分析436.1環境和生態現狀436.2生態環境影響分析436.2.1廢水436.2.2噪音436.2.3廢氣436.2.4固體廢物446.3項目擬采取的主要環保措施446.3.1廢水446.3.2廢氣446.3.3噪聲456.3.4固廢456.3.5生態環境和水土保持措施466.4特殊環境影響47第七章 經濟影響分析487.1經濟費用效益或

3、費用效果分析487.1.1經濟效益識別與計算487.1.2成本費用分析497.1.3利潤預計517.1.4財務指標分析517.2行業影響分析52第八章 社會影響分析548.1社會影響效果分析548.2社會適應性分析548.3 項目開發主要經營風險及對策568.3.1 項目的資本風險568.3.3 企業風險568.3.3 政策風險56第九章 綜合評價及建議579.1項目綜合評價579.2建議57第一章 申報單位及項目概況1.1申報單位概況項目申報單位名稱：惠州市鑫億房地產有限公司申報單位地址：惠東縣平山華僑城金光平四村留用地3號申報單位法人代表：李元明注冊資本：人民幣貳仟貳佰萬元實收資本：人民幣

4、貳仟貳佰萬元項目性質：有限責任公司申報單位經營范圍：房地產開發、銷售。1.2項目概況1.2.1項目名稱惠東縣巴頓國際項目1.2.2項目選址惠東縣黃埠鎮1.2.3項目建設內容及規模項目建設內容主要為住宅和辦公樓。項目住宅區用地面積為21879.62平方米，總建筑面積143861.36平方米，其中：住宅建筑面積106439.4平方米、商業建筑面積22676.3平方米、幼兒園建筑面積656.38平方米、地下室建筑面積1101.18平方米、架空層建筑面積12988.3平方米；辦公區用地面積為9669.22平方米，總建筑面積為71540平方米，其中：商場建筑面積19706.66平方米、商務公寓建筑面積3

5、6754.48平方米、酒店公寓建筑面積4181.76平方米、會所建筑面積803.93平方米、架空層建筑面積1678.59平方米、地下車庫建筑面積8414.58平方米。經濟技術指標表（住宅區）名稱指標單位規劃用地面積21879.62平方米凈用地面積17979.96平方米戶數1620戶總建筑面積143861.36平方米（一）計入容積率面積129772.08平方米其中住宅建筑面積106439.4平方米商業建筑面積22676.3平方米幼兒園建筑面積656.38平方米（二）不計入容積率面積14089.48平方米其中地下室1101.18平方米架空層停車12988.3平方米總車位數415輛其中地面停車131

6、輛架空層停車284輛裙樓部分覆蓋率49.41%塔樓部分覆蓋率18.9%綠地率36.6%容積率5.92經濟技術指標表（辦公區）名稱指標單位規劃用地面積9669.22平方米凈用地面積7389.08平方米總建筑面積71540平方米（一）計入容積率面積61446.83平方米其中商場建筑面積19706.66平方米商務公寓建筑面積36754.48平方米酒店公寓建筑面積4181.76平方米會所建筑面積803.93平方米（二）不計入容積率面積10093.17平方米其中地下車庫1678.59平方米架空層停車8414.58平方米總車位數321輛其中地面停車62輛地下車庫停車259輛裙樓部分覆蓋率54.00%塔樓部

7、分覆蓋率23.62%綠地率28.94%容積率5.571.2.4項目建設背景1、項目地理位置本項目用地位于惠東黃埠鎮，黃埠鎮地處惠東縣南部沿海，面臨考洲洋，南連紅海灣，東北與海豐縣相鄰，西與鐵沖鎮接壤。黃埠鎮于2008年4月由原黃埠鎮與原鹽洲鎮合并而成，全鎮總面積97.7平方公里，海岸線長44.5公里，轄11個村委會（坣頭村委、望京洲村委、霞坑村委、沙埔村委、聯新村委、白沙村委、三洲村委、前寮村委、西沖村委、望斗村委、新漁村委），7個社區居委會（王公社區、田圍社區、群英社區、四門社區、下圩社區、新興社區、鹽洲社區。總人口約16萬人，其中戶籍人口3.9萬人，外來人口約12萬人。黃埠素有“黃金埠頭”

8、的美譽，歷來商貿較為發達，改革開放后，黃埠人民乘著改革開放的春風，經濟發展一日千里，2007年全鎮實現GDP近 30億元，用電量達2.8億度，銀行存款余額12億元。全鎮通信網絡發達，水陸交通便利。陸路方面，公路網絡四通八達，客運、貨運專線車輛通往全國20多個省、市、區。水路方面，海上可直達福建、汕尾、香港等地。2、項目區域內經濟現狀2009年上半年以來，我縣認真貫徹落實中央“保增長、保民生、保穩定”和省委省政府“三促進一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列決策部署，緊緊圍繞縣委、縣政府提出的 “樹信心、抓項目，擴內需、保增長，惠民生、促和諧” 和“三年有明顯效果”的總體目標要求，以實施珠江三

9、角洲地區改革發展規劃綱要（下稱綱要）為契機，以深入學習實踐科學發展觀活動為動力，以保持經濟平穩較快增長為首要任務，以擴大投資消費需求為根本途徑，以落實“十個方面惠民措施”為切入點，積極開展“四個年”活動，扎實推進“345”發展戰略，積極應對國際金融危機，突出抓大項目建設、鎮域經濟發展、招商引資、民營經濟等各項工作，經濟運行出現積極變化，投資、消費保持高位運行，實際吸收外商直接投資、工業增加值、財政收入等核心指標增長率逐步提高。總體表現為應對危機成效明顯，經濟運行企穩向好。上半年，全縣實現GDP 84.1億元，同比增長10.4%，增幅達到全市平均水平，實現了預期增長目標。一、經濟運行主要特點（一

10、）從三次產業發展看，第三產業成為拉動經濟增長的主動力。1、第三產業發展亮點凸顯。今年以來,惠東縣千方百計發展第三產業，以發展現代服務業為目標，加快金融、信息服務、現代物流、旅游等行業的發展，夯實交通運輸、商貿、房地產等傳統產業的發展基礎，提升了產業發展水平。特別是近年來我縣城鎮建設加快，城鎮化水平得到進一步提升，帶旺了人流、物流、資金流，推動了第三產業快速發展,對經濟增長拉動作用明顯增強。上半年，第三產業增加值30.4億元，增長16.4%，對比第一季度增幅上升1.5個百分點，拉動全縣GDP增長5.2個百分點，對經濟增長的貢獻率達49.2%，同比上升6.7個百分點；第三產業占GDP比重為36.2

11、%,同比上升1.8個百分點。一是旅游業發展方興未艾。近年來，我縣致力于開發旅游品牌，加大宣傳力度，完善旅游景點景區功能，努力開拓旅游市場，取得了明顯效果。“金海灣巽寮”旅游品牌的影響力進一步擴大，各大旅游飯店組織成立了旅游飯店協會，積極開拓省外市場，開發旅游線路，吸引了重慶、成都、湖南等地游客前來春游，旅游業實現了淡季不淡，旺季更旺，旅游業又迎來了一個春天。1-6月，全縣旅游總收入2.96億元，接待國內外旅客113.6萬人次，分別增長22%和15%。 二是房地產業發展持續高溫。中航地產、國際新城、美安居、上城國際等項目進入加快施工階段，拉動房地產開發投資快速增長。1-6月，全縣房地產開發投資6

12、.8億元，增長58.8%；房屋施工面積232.7萬平方米，銷售面積4.79萬平方米，分別增長8.5%和54.4%。2、農業生產穩步增長。以新農村建設為長期戰略方針，以大力發展現代農業為目標，以建設珠三角綠色農產品生產和供應基地突破口，以增加農民收入為切入點，全力抓好冬種春收和春種夏收，大力扶持九華農貿、東進農牧、生源等重點農業龍頭企業，不斷擴大馬鈴薯、大頂苦瓜、甜玉米等特色農產品生產基地規模，加快發展沿海出口型、沿江城郊型、山區資源型現代農業經濟，農業發展正向規模化、基地化、產業化、集約化方向邁進。上半年，全縣第一產業增加值11.6億元，同比增長5.9%。全縣春收糧食作物面積15.2萬畝，總產

13、5.2萬噸，同比分別增長13%和15%;蔬菜總產19.1萬噸，同比增長8%；馬鈴薯產量27萬噸，產值4.3億元，分別增長16.5%和13.6%；水果總產3.1萬噸，同比增長7.4%；出欄肉豬頭數23.0萬頭，同比增長6.2%；水產品產量2.6萬噸，產值4.0億元，同比分別增長3%和9.5%。目前，全縣已創辦了32個現代農業示范園區，培育了52家農業龍頭企業和55個農民專業合作社，銷售收入16.74億元，帶動5.24萬戶農民戶均增收3455元。2、工業生產逐步企穩回升。一方面，原有企業的企穩回升確保了工業增長。面對國際金融危機，縣委、縣政府積極采取有效應對措施，出臺了關于應對世界金融危機，幫助扶

14、持我縣企業發展的意見，按照“能免則免、能減則減、能緩則緩”的原則，切實減輕企業負擔；積極開展調研活動，掌握企業生產情況，及時發現困難與問題，及早為企業排憂解難，支持企業生產發展，幫助企業渡過難關；全縣各級大力貫徹落實關于實施十個方面惠民措施的決定，為企業發展提供一個效率高、管理好、服務優的政務環境，極大地提振了社會和企業的信心，促進了企業生產發展。同時，各級各部門加大對企業幫扶力度，引導企業加強成本管理，加大科技投入，增強創新能力，積極拓展市場，實現逆勢增長。特別是洛奇工藝品有限公司、澳達樹熊有限公司、艾希德藥業、港豐毛織廠、上豐鞋業有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批規模企業訂單充裕，開

15、工充足，實現大幅增長甚至成倍增長。另一方面，新項目的投產拉動了工業增長。我縣通過創優招商環境，落實招商責任，加大招商力度，促使一批工業項目快落戶、快建設、快投產。上半年，匯源果汁、康利石材、麗影電器、寶龍工藝品、富鑫手袋、耐寶塑膠等一批工業項目建成投產，成為工業經濟新增長點。上半年，全縣工業增加值40.2億元，增長7.8%。全縣第二產業增加值42.1億元，增長8.1%。（二）從三大需求看，投資和消費成為經濟發展的重要支撐。1、加快大項目建設，投資逆勢中進位。今年以來，惠東縣把大項目建設作為拉動今年固定資產投資增長40%以上的重要保證，加強項目建設管理，創新機制，落實責任，下解任務，解決項目建設

16、中遇到的困難和問題，推動大項目建設取得實效。1-6月，全縣固定資產投資總額達38.1億元，增長95.0%，同比上升24.8個百分點，高于全市75.6個百分點，增幅排全市第一；4-6月固定資產投資環比增長速度分別為-28.6%、27.7%、32.5%，呈逐月上升趨勢。一是重點項目扎實推進。巽寮旅游、平海電廠、珠三角產業轉移園，西枝江水利樞紐工程、污水處理廠、文化中心、縣城環城南路、縣城環城北路、惠深沿海高速、廣惠高速東延線、惠莞高速和廈深鐵路惠東段建設等一批重點項目扎實推進。1-6月，重點項目（不含惠深沿海高速、廣惠高速東延線、惠莞高速和廈深鐵路）完成投資18.5億元，占全社會固定資產投資的48

17、.5%；本年新開工計劃投資5000萬元以上的項目有20個，累計完成投資2000萬元以上的項目有14個。二是工業生產性項目投資快速增長。上半年，全縣工業生產性投資16.6億元，同比增長192.8%。三是鎮域投資增長加快。1-6月，固定資產投資增幅超過80%的有平海、安墩、大嶺、平山、黃埠、港口6個鎮。1-6月各鎮固定資產投資情況鎮 別絕對值(萬元)比上年同期增長%鎮 別絕對值(萬元)比上年同期增長%全縣合計38119095.0平 海73221478.6平 山104361141.8港 口195087.1大 嶺34541228.8多 祝1213868.1白 花2171513.1安 墩1811281.

18、3梁 化571135.0白盆珠356053.8稔 山763020.7高 潭179630.1鐵 涌257518.1寶 口326028.3吉 隆3390433.8巽 寮3443410.5黃 埠3858398.52、消費品市場交易活躍，消費需求逆勢中提速。惠東縣緊緊抓住“擴內需”的有利時機，把擴大消費需求作為應對國際金融危機的重要途徑，一手抓構建商貿平臺構建，一手抓服務業發展，提振消費信心，大力引導消費，取得較好的效果。1-6月，我縣社會消費品零售總額達46.1億元，同比增長17.5%，達到全市平均水平，增幅比1-5月上升了1.8個百分點；4-6月社會消費品零售總額環比增速分別為1.4%、2.8%、

19、10.8%。一是大項目輻射帶動效應初顯。一方面，隨著巽寮旅游項目建設的加快，濱海旅游品牌知名度不斷擴大，吸引了國內外大量游客前來觀光旅游，推動了旅游業快速發展，輻射帶動了周邊鄉鎮住宿餐飲業發展。今年以來，黃埠的國惠大酒店、稔山的銀禧酒店、蓮花酒店、惠東人家等項目相繼建成投產，巽寮德澤園等酒店擴建，擴大了住宿餐飲接納容量，形成了住宿餐飲業新增長點。據了解，目前全縣住宿業平均入住率45%以上；1-6月，住宿和餐飲業零售額6.5億元，增長26.0%。另一方面，我縣房地產開發業一直保持較大的增長，有效地擴大了房地產和建材市場需求。二是生活必需品剛性需求不斷擴大。據調查，一些信譽好、管理到位、服務水平高

20、的超市、農產品批發網點，仍保持高位增長，有些甚至成倍增長。華僑城農貿市場、美多購物中心、家家樂購物中心、稔山好收成、銀基商貿城、平山中心市場等集貿市場交易活躍，銀基鞋材市場、南康百貨等大型商貿項目的建成投產，拉動了批發零售業增長。1-6月，批發零售業實現零售額39.6億元，增長16.2%。三是擴大消費需求政策落實加速消費升級。積極抓好家電下鄉政策落實，營造消費新亮點；規范市場秩序，營造公平、公正、有序的營商環境；及時向公眾發布全縣經濟信息，提振消費信心，促進消費保持較快增長。3、企業家投資信心提振，實際吸收外商直接投資逆勢增長。1-5月，實際吸收外商直接投資6983萬美元，增長24.2%，增幅

21、高于全市14.3個百分點，完成年度計劃的68.9%。1-6月，全縣共引進外資項目11宗，其中，外商直接投資項目8宗。（三）從運行質量看，民生事業得到進一步發展。1、財政收入保持增長,信貸支持力度加大。上半年，全縣地方財政一般預算收入3.25億元，增長11.1%。但由于受國家中小企業稅收政策調整及部分企業生產和銷售形勢的影響，財政收入增幅較上年同期下降27.4個百分點。全縣實現稅收5.95億元(含海關稅)，同比減少13.7%，降幅低于全市2.3個百分點，其中國稅收入3.31億元，減少26%，地稅收入2.64億元，增長9.2%。全縣各鎮稅收4.9億元，同比增長2.9%，增幅比1-5月上升4.9個百

22、分點，其中，巽寮、鐵涌、寶口、多祝、港口5個鎮稅收增長50%以上，同比分別增長145.2%、86.3%、78.1%、66.2%和53.1%。6月末，金融機構各項存款余額143.8億元,貸款余額66.7億元,分別比年初增長11.6%和20.3%。1-6月各鎮稅收情況鎮 別絕對值(萬元)比上年同期增長%鎮 別絕對值(萬元)比上年同期增長%全縣合計59526-13.7黃 埠4068.37.7各鎮合計494482.9平 海2349.6-35.1平 山22721.3-4.4港 口525.353.1大 嶺2775.26.2多 祝1421.366.2白 花4723.7-10.5安 墩63.018.3梁 化8

23、08.25.0白盆珠116.1-4.1稔 山1594.326.2高 潭92.843.6鐵 涌383.986.3寶 口63.678.1吉 隆5229.423.0巽 寮2512.1145.22、城鄉居民收入穩步增長，民生事業不斷改善。1-6月，在崗職工人均工資10035元，同比增長12.0%；農民人均現金收入4477元，同比增長17.6%;全縣用于教育、衛生、社會保障與就業、環境保護方面的財政支出2.76億元，增長37.1%，占財政一般預算支出的49.4%。1.2.5項目方案1.2.5.1環境設計1、建筑物外墻材料不產生光污染，不選用大面積明亮耀眼的顏色。色彩與周邊建筑色彩協調，斜屋頂采用西式瓦托

24、襯，保證街道、小區色彩整體感。2、公共綠地以保障綠地的實施效果，庭院的停車場用廣場磚鋪裝，以加強綠化，在用地總平面設計，盡量減少硬底化面積，增加綠化面積。3、注重小區的規劃，重點做好小區的設計、配套和環境，體現以人為本的原則，注重標識的設計，清晰、規范、明確、并提供夜間照明。樓盤為板式設計，南北通透，使用率高，封閉式小區，將惠東縣巴頓國際打造成一個商住一體的社區，讓業主感受到家的溫馨、舒適和方便娛樂購物環境。依據初步規劃方案惠東縣巴頓國際項目主要工程內容見下表：序號項目名稱說明1住宅建筑面積106439.42給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統住宅區4變配電工程(強電)配電房變配電設備

25、5照明工程站區照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）及智能設施的網線鋪設7火災報警及安全監視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區10室外工程室外綠化及部分道路場地1.2.6.2主體工程方案1、設計依據國家先行規范及規程。建筑地基基礎設計規范(GB50007-2002）建筑結構荷載規范(GB50009-2001) (2006年版)混凝土結構設計規范(GB50010-2002)建筑抗震設計規范(GB50011-2001) (2008年版)高層建筑混凝土結構技術規程(JGJ3-2002)鋼筋機械連接通用技術規程(JGJ107-2003)建筑地基處理技術規范(JGJ

26、79-2002)建筑樁基技術規范(JGJ 94-2008)全國民用建筑工程設計技術措施（結構）2、地基及基礎選型本工程基礎擬采用鋼筋混凝土筏板基礎或樁基或其它類型，具體形式待正式詳勘報告后確定。3、上部結構選型根據建筑物的使用性質結合建筑方案，樓屋面采用現澆鋼筋混凝土梁板結構。豎向荷載由樓板、梁、柱或墻等構件傳遞至基礎。4、結構材料鋼材鋼材標準依照鋼結構設計規范GB50017-2003中提供的標準選用,鋼材的強度設計值（N/mm2）詳下表：鋼材厚度或直徑（mm）抗拉、抗壓和抗彎，f抗剪fv端面承壓（刨平頂緊）fceQ235B16215125325>1640205120>406020

27、0115>60100190110Q345B16310180400>1640295170>4060265155>60100250145鋼材的物理性能指標詳下表：彈性模量E（N/mm2）剪變模量G（N/mm2）線膨脹系數（以每oC計）質量密度（Kg/m3）206x10379x10312x10-67850熱軋型鋼材熱軋型鋼材標準依照熱軋H型鋼和剖分T型鋼GB/T11263-1998中提供的標準采用。混凝土混凝土標準依照混凝土結構設計規范GB50010-2002中提供的標準選用, 混凝土的強度值、設計值（N/mm2）詳下表：強度種類標準值（N/mm2）設計值（N/mm2）彈性模

28、量Ec（N/mm2）fckftkfcftC1510.01.277.200.912.20×104C2013.41.549.601.102.55×104C2516.71.7811.91.272.80×104C3020.12.0114.31.433.00×104C3523.42.2016.71.573.15×104C4026.82.3919.11.713.25×104C4529.62.5121.11.803.35×104C5032.42.6423.11.893.45×104鋼筋鋼筋標準依照混凝土結構設計規范GB50010

29、-2002中提供的標準選用, 鋼筋的強度值、設計值（N/mm2）詳下表：鋼筋種類直徑（mm）標準值，fyk（N/mm2）標準值，fy，fy（N/mm2）彈性模量Es（N/mm2）HPB235820235210/2102.1×105HRB3351240335300/3002.0×105HRB4001240400360/3602.0×1055、主要結構構件取值原則框架柱和框架梁的截面主要由承載力及變形控制，在滿足承載力和變形要求的前提下盡量選取較小的截面尺寸，以節省建筑空間。1.2.6.3人防、消防設計1、消防設計設計依據建筑設計防火規范 GBJ16-87（2001版

30、）高層民用建筑設計防火規范 GB50045-95（2001版）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 GB50067-97人民防空工程設計規范 GB50038-94（2003版）建筑內部裝修設計防火規范 GB50222-95單體消防設計地下停車庫庫區設四個防火分區，每個防火分區面積均小于4000，且不少于2個疏散口。設自動噴水滅火系統，各區均設有一部疏散樓梯直通室外，（消防水泵房、配電間，風機房等設備用房間均為獨立防火單元）利用防火墻通向相鄰分區的防火門作為第二安全出口。疏散樓梯為封閉樓梯，汽車庫內最遠點至疏散口距離不超過60M。消防控制中心，每2棟一樓設置一處并直通室外。消防設施地下車庫設有水泵

31、房及消防水池，各區均設防排煙系統。消防用電配電線路與其它動力、照明等配電線路分開設置，設消防監視系統，消防電梯轎箱內設專用電話。詳見各工種消防說明。2、人防設計以惠州市人防辦所示規定為原則：低區：一五層由市政自來水直接供給：中區：六十二層由變頻生活水泵供給：供給消防所需水量水壓。消防初期用水由屋頂消防箱供給。屋頂水箱設置高度滿足不利點靜水壓要求。3、消防系統建筑物內設置手提式干粉滅火器，便于及時撲滅初期火災。地下室自帶發電機房及其儲油間，變配電房等不宜用水消防的場所采用地氧化碳氣體消防系統，由專業公司進行設計。4、通風、防排煙該小區各單體建筑的防煙樓梯間及其合用前室，分別設置機械加壓送風系統及

32、機械排風系統，風機均設在屋頂上。地下車庫設排風系統，風量按6次h換氣計算,進風利用車道自然補風。下設備用房如變配電房、水泵房等均設送、排風系統。公共衛生間設排氣風扇，電梯機房設排風機，并設分體空調機供炎熱天氣降溫用。車庫排風機（兼作排煙風機）吸入口設280防火閥與風機連鎖。人防設計本工程六級人防為二等人員掩蔽所按人民防空地下室設計規范進行設計，滿足戰時各種情況下的風量要求。5、環保部分所有風機和空調機均采用低噪聲品。柴油發電機都采用全封閉，利用隔音門與外界隔離，并在其它墻和項棚貼吸音材料，柴油發電機組自帶兩組消音裝置，柴油發電機給排氣自帶一級消音裝置，并另設一級消音裝置，設置消煙池，排放煙氣的

33、黑度要求達到小于林格曼1級，并在高于室外地面3米以上排放，以上各項目設備提供單位作專業設計和施工。消 防 用 水 量 高層建筑類別建筑高度M消火栓用水量(LS)自動噴水量(LS)火災延續時間消火栓自動噴水備 注室外室內普通住宅5015102252h1.2.6.4電氣設計、配電方案 編號設備名稱性能規格單位數量備注1消火栓水泵Q=40LSP=1.09Mpa N=75KWXBD10.940-125-330臺22消火栓水泵XBD930-125-270Q=30LSP=0.9Mpa N=55KW臺23噴淋水泵XBD11.230-125-300Q=30LSP=1.12MpaN=30KW臺34噴淋水泵XBD

34、4.530-125-185Q=30LSP=1.12MpaN=30KW臺35消火栓水泵XBD8.115-80-270Q=15LSP=0.81MpaN=22KW臺3負荷計算住宅：安裝容量指標1345KW棟，取需要系數Kx=0.4，計算負荷2560KW；本小區設置專用變配電所，對住宅、小區配套用房、小區公共用電進行供電。本小區消防設備按一級負荷供電，由變壓器和發電機雙電源供電，發電機設在地下室；其余用電均按二級負荷考慮，由兩臺變壓器低壓聯絡供電。計量方式：住宅采用每戶計量，小區配套用房、小區公共辦公采用在配電所集中計量。住宅樓及其上部建筑電采用TN-S系統220380V三相互線制；其它建筑配電采用T

35、N-C-S系統220380V三相四線制。、防雷與接地各地面建筑分別計算防雷等級，并采用相應的防雷措施；防雷、配電和弱電采用同一接地系統，并將各地面建筑的接地系統聯接在一起，利用結構基礎作為接地級，接地電阻不大于1歐姆。、弱電方案消防報警系統：在2棟一樓設置消防控制中心，中心具備火災報警、消防廣播、消防對講、控制滅火設施、控制電梯返回首層和卻斷非消防電源等功能。電話系統：由電信公司在1棟設一電話交換機房。寬帶網絡：住宅及商鋪每戶設一信號點，其它房間按需要設置。有線電視：住宅及商鋪每戶設一信號點，其它房間按需要設置。保安對講：住宅每棟樓或每各樓梯設一獨立對講系統。自動抄表系統：水表、電表和管道煤氣

36、均采用自動抄表，系統管理中心設在地下室。1.2.6.5通風及防排煙主要技術措施1、依據中華人民共和國工程建設標準強制性條文 （2000年）高層民用建筑設計防火規范 GB50045-95(2001)年采暖通風與空調設計規范 GB50019-2003汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 GB50243-20022、內容地下室各設備用房的機械通風及防排煙系統。地下室汽車庫的機械通風及防排煙系統。塔樓的機械防煙系統。3、概述機械通風系統：設計對地下室的各設備用房根據防火分區的劃分，分系統分別進行機械排風、機械送風。設計對地下室的汽車庫，根據防火分區的劃分，分系統分別進行機械排風、機械送風（或自然補風）。

37、機械排煙系統：設計對地下室的各設備用房等，根據防火分區的劃分，分系統分別進行機械排煙，且排煙系統與排風兼用。平時系統用于排風;失火時，系統用于排煙。設計對地下室汽車庫根據防火分區的劃分，分系統分別進行機械排煙，且排煙系統與排風兼用。平時系統用于排風，失火時，系統用于排煙。設計對所有不滿足自然排煙條件的場所及重要場所設置機械排煙系統。機械防煙系統：設計對不滿足防火規范要求各防煙樓及其前室、電梯前室、合用前室分別設計加壓送風系統。1.2.6投資規模和融資方案本項目總投資金額為32399.71萬元，融資方案主要采用企業自籌。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1發展規劃分析2.1.1宏觀經濟

38、發展狀況1、 深圳市場總體分析 2009 年第一度，伴隨著政府救市措施效力的顯現，沉寂多時的樓市終于迎來了盼望已久的“小陽春”。深圳市場出現價量齊升。 （1）深圳一級市場 A、土地供應09年第一季度深圳市新增土地供應16宗，總供給面積32.21萬平米，環比下降67.40%。 從土地性質來看，從供應的地塊性質來看，除商業用地外，其他用途的土地供給大致均衡，較08年四季度略有改善。B、土地成交09年第一季度深圳土地市場無住宅用地成交，4月共成交土地2塊，打破了近五個月以來的無土地成交的局面。均為住宅用地，位于龍崗；4月土地市場共成交7.78萬平米，環比有大幅上升，總建筑面積為30.93 萬平米，總

39、成交金額為8億元，平均樓面地價為2586.1元/平米。深圳土地市場總結：伴隨著樓市的回暖，深圳土地市場也終于打破了近五個月以來的平靜局面。同時，成交量的上升也使得開發商資金緊張的狀況得到緩解，加之開發商對后市信心的提升，在未來，深圳土地市場將會逐步走出低迷的境地，土地的成交狀況也會逐步的趨于活躍。（2）深圳二級市場09 年第一季度，深圳一手房市場總體成交狀況良好，全市一手房共成交 169.08 萬平米，環比上升 1.89%，同比也上升179.15%；同時，成交均價為11053元/平米，環比下降7.39%，同比則下降17.88%。伴隨著“10.22 新政”的出臺，深圳樓市成交量大幅反彈，并于09

40、年春節以后創新高；同時，成交均價也漸趨平穩。C、深圳商品房批售/銷售面積情況09年第一季度，深圳全市新增批售樓盤20個，總批售面積為90.09萬平米；總銷售面積為169.08萬平米。批售面積自08年以來整體呈現出“先升后降”的發展態勢，批售面積在08年第三季度達到峰值；同時，銷售面積自08年三季度以來也有明顯好轉，成交面積大幅回升。2、惠州市場分析（1）惠州一級市場 A、土地供應2009年惠城區第一季度土地供應13宗，從土地性質來看，商住用地10宗，占總供地數量的76.9%，商業用地2宗，占總供地數量的15.4%，工業用地1宗，占總供數量的7.7%，從地塊性質來看，商住用地占主要市場份額。 B

41、、土地成交1、9年第一季度惠城區新增土地成交12宗，總占地面積91.28865萬平米，上季度供應的總占地面積為29萬平米。成交金額為 127181 萬元，地面單價為1393元/平米，環比上升了8.7%，同比下降了5.3%，2、成交走勢來看，惠城區土地供應近期總體呈S型，自08年第三季度下滑到谷底后開始上升；惠城區地面單價本對較平穩，08年第三季度地面單價降到最低后，開始平緩上升。隨著惠州市房地產二、三級市場的持續低迷，對后市信心的不足嚴重影響到了開發商拿地的熱情。在未來，如果房地產二、三級市場的成交狀況沒有明顯好轉的話，土地市場的這種冷清局面還將持續一段時間。（2）惠州二級市場 A、整體市場動

42、態播報2009年第1季度，伴隨著樓市利好政策的進一步落實，惠州房地產價格的回落，積累了近一年的剛性需求客戶開始打破觀望的態度，重新回到樓市中，使得惠城區開春后迎來了第一個小陽春，樓市銷量增長速度得到了進一步提升。然而08年樓市存量之大，及低迷的宏觀經濟仍籠罩著惠州樓市。B、行業發展概況A、房地產資產投資：2008年，惠州全市投資規模增長平穩，全市共實現固定資產投資累計達588億元，累計同比增幅 20.9%。2009 年 1、2 月份固定資產投資累計 38.82 億元，累計同比下降了 8.3%，其中，08 年房地產行業的投資達186.8314億元，累計同比上升35.6%，09年1，2月份房地產投

43、資總額為10.06億元，累計同比下降了26%。C、房地產供給狀況：08年惠州全市商品房施工面積累計達2059萬平米，與去年同期的累計值相比上升52.8%，其中住宅施工面積累計達1635.33萬平米，累計同比上升54.1%。2009年1、2月商品房施工面積累計1671.91萬平米，與去年同比上升了 38.2%。D、市場供應量09年第一季度，惠州市惠城區新增批售樓盤15個，總批售面積為41萬平米，全市一手房共成交67.8萬平米。惠城區商品房新增批售面積自08年第三季度達到最高后快速下滑，惠城區商品房銷售面積第一、二、三季度銷售量增長速度比較平緩，08年下半年第四季度與09年第一季度銷售量增長速度開

44、始提升。09年第一季度銷售量高出了新增批售量。E、房地產銷售狀況惠城區一手房市場總體狀況較為平穩，09 年第一季度共成交 67.8 萬平米，環比上升了 44.5%。從走勢來看，惠州樓市從 08 年第一季度開始成交量逐季上升，08年第四季度與09年第一季度成交量近乎成直線上升，成交均價走勢成S型，08年第三季度成交均價到最高點后，開始下滑，第四季度至09年第一季度成交均價平緩下滑。09 年第一季度成交均價為 4370 元/平米。3、惠東房地產市場分析（1）當地房地產市場發展狀況近年來惠東縣經濟持續較快發展，有效拉動房地產業的發展。在2002年以前，惠東當地居民喜好自建房，多數是為了方便做生意，大

45、部分購買一樓商鋪二樓以上為住宅的臨街樓房。隨著當地居民收入提高，及居民對居住環境的追求，潛在換房需求者增多，有相當一部分的企業主到惠州城區購買中高檔樓盤，以致在惠東縣當地小規模樓盤也受到市場追捧。據調查，2003-2008年惠東當地樓盤銷售情況良好，市場購買需求旺盛，小高層設計及成規模中高檔小區前些年才開始逐步進入惠東縣市場，其他商品樓盤一般規模較小，以多層住宅，臨街而建為主。目前惠東房地產形成以自建房形式和房地產開發商開發的樓盤并存的局面。2006年全縣房地產投資3.4億元，增長122.3%。2006年惠東縣城房產交易面積21.27萬平方米，交易金額3.6億元。2007年全縣房地產投資8.2

46、億元，增長141.17%。2007年惠東縣城房產交易面積24.7萬平方米，增長16.1%，交易金額5.1億元，增長41.7%。商品房平均銷售價格為2065元/平方米，增長22%。2008年全縣房地產投資9.4億元，增長14.6%。2008年惠東縣城房產交易面積28.4萬平方米，增長15%，交易金額6.53億元，增長28%。商品房平均銷售價格為2300元/平方米，增長11%。在自建房方面，2006年-2008年，惠東縣部分單位（如供電系統、交通局、公用事業局、衛生局、廣播電視大學等）利用政府換屆之機，積極興建本單位的員工自建房項目（如交通花園、衛生花園、供電花園等），累計建設總套數有1000余套

47、，單位售價約為1700元/平方米，戶型面積介于130-190平方米之間。上述自建房項目一經推出即被所在單位員工購買一空。在惠州城區的高檔次樓盤按揭客戶中，惠東縣居民購買的占比較大，據了解，惠州帝景灣一期項目，惠東居民購買約20%，近50套左右；碧水灣項目惠東居民購買約有100多戶，購買占比約15%，麗日百合家園項目惠東居民購買約60戶，購買占比15%，以上數據表明，惠東居民具有較強的經濟購買力。（2）優勢房地產市場受國家宏觀調控影響微乎其微由于惠東房地產市場啟動不久，房產供應量不大，市場消化能力旺盛，市場投機行為不多，房價收入比保持較低范圍，因此，惠東房地產市場發展相對來說是健康、穩健的，不存

48、在房地產泡沫現象，由于惠東的房價目前仍處于較低的水平，在2008年發生金融海嘯后，惠東的房地產價格不降反升，房產銷售在經歷了短暫的觀望之后，市場迅速回暖。房地產開發尚屬起步階段，蘊涵一定潛力從惠東縣歷年房地產投資規模來看，該地區的房地產開發和固定資產投資總量較小，在惠州房地產市場中占有率非常低，市場潛力非常大。房地產市場內需與供應呈現互相促進的勢頭政府對本地基礎設施建設和規劃實施的力度相對于相臨的惠陽一些地區來說要強一些，環境的改善和固定資產投資力度的加強促進了服裝商貿發展，同時也增加了居民收入，帶動內需，對剛剛起步的房地產市場形成一定支撐。目前房地產開發仍然是以本地企業為主由于品牌、實力型地

49、產商的強勢進入惠東還剛剛起步，大部分項目僅僅處于調研初期，名盤大盤較少。大型項目主要以本地發展商為主。但也顯現出對于包括深圳中航地產、金融街在內的國內大型發展商的吸引。惠東由于房地產市場規模較為有限，中介市場非常不活躍，尚未發現較為知名的房地產顧問公司在本地設立營業機構。居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺由于住房消費需求潛力大，房價呈現小幅上漲。隨著惠東就業者、投資者與日俱增，惠東縣住房需求潛力還是很大，只要今后經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。2.1.2房地產行業發展前景2009年年初，珠三角地區改革發展規劃綱要正式獲得了國務院的批準，綱要進

50、一步明確了未來珠三角的發展模式和方向，也明確了各城市在未來發展中的地位。在此前提下，惠州作為深圳乃至整個珠三角后花園，其后發優勢逐步展現。 據了解，早在2007年惠州GDP就已突破了千億元大關，以后，惠州還保持著10%的GDP增長速度。在目前“深莞惠城市群”的新城市經濟規劃中，惠州也不出色地吸納了深、莞兩地近5000億的外移產業，成為深莞兩地的有效承接點。另外，近年來，一些知名企業，如SONY、殼牌、可口可樂、三星等全球行業龍頭企業相繼落戶于此（其中全球500強企業就19家）加上惠州本地成長起來的TCL、德賽、僑興等知名企業，惠州也一躍成為環珠三角經濟圈中最引人矚目的城市。 業內專家指出，在這

51、樣的城市環境引領下，惠東縣之所以能成功吸引廣大投資者，先決條件正是因為投資者普遍看好惠東縣城的發展前景。2.2產業政策分析該項目的建設符合中華人民共和國房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國建筑法、城市房地產開發經營管理條例、城市房屋拆遷管理條例等國家相關法律法規。房地產業的建設是一件利國利民的好事，符合國家及地方相關產業政策的要求。2.3行業準入分析惠州市鑫億房地產有限公司是經工商部門審查批準注冊的合法房地產開發企業。惠東縣巴頓國際項目的建設已經規劃部門、土地部門、消防部門、環保部門、工程建設質量管理部門等職能部門的審查批準，符合行業準入的條件。第三章 資源開發及綜合利用分析

52、3.1資源現狀惠州擁有豐富的自然資源。全市陸地面積1.12萬平方公里，占珠江三角洲經濟區的1/4。東江、西枝江橫貫境內，是供給香港、深圳、廣州、東莞等地的主要水源。擁有海域面積4500多平方公里，海岸線長223.6公里，是廣東的海洋大市之一。惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身，有“半城山色半城湖”之稱，是一座“城在山水中，家在花園里”的魅力之城。全市森林覆蓋率達59.2%，有省級、國家級風景名勝及自然保護區15處，國家4A級旅游景區4個。連續7年在廣東省城市環保責任考核中名列第二，全市空氣質量長年優于國家二級標準，城鄉環境十分舒適宜居。3.2資源利用該項

53、目充分利用現有的自然資源，賦予條件。該項目位于惠東縣的主要發展地帶，惠州市鑫億房地產有限公司對該地的建設，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用狀況。充分挖掘土地資源潛力，提高了土地集約利用程度，有利于促進土地資源經濟和可持續利用。該建設項目使區域內的配套設施得到了改善，不僅可以帶來經濟效益，而且也帶來一定的環境效益和社會效益。因此，該項目土地利用是合理的、可行的。水資源按需要可以通過自來水公司供水管網解決。3.3能源耗用建筑材料就近可取，在各種設備選型時使用節能型設備，同時減少不必要的水電耗費，符合資源節約和有效利用的相關要求。第四章 節能方案分析4.1用能標準和節能規范能源是發展國民經濟和

54、提高人民生活水平的重要物質基礎，國家對能源實行“開發及節約并重”同時，降低能耗也是提高企業經濟效益的重要手段。為貫徹節約能源這一基本國策，本項目的節能設計按以下原則進行：（1）國務院關于加強節能工作的決定（國發200628號）；（2）國務院關于做好建設節約型社會近期重點工作的通知（國發200521號）；（3）建筑節能工程施工質量驗收規范GB50411-2007；（4）國家發改委于加強固定資產投資項目節能評估和審查工作的通知（發改投資20062787號）；（5）公共建筑節能設計標準GB50189-2005；（6）民用建筑熱工設計規范GB50176-93；（7）廣東省節約能源條例；（8）關于進一步加強廣東省節能工作