1、房地產估價師考試知識點2021房地產估價師考試知識點精選市場調査的步驟 :步驟：確定問題和調查目標；制定調查方案；收集信息； 分析信息 ; 報告結果確定問題和調查目標調查工程可分成三類：試探性調查：通過收集初步的數據揭示 問題 的真正性質，提出一些推測和新想法；描述性調查：明確一些 特定的量 值;因果性調查：檢驗因果關系。制定調查方案：資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案和聯系方法1. 資料來源：是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。 二 手資料是調查的起點，其優點是本錢低及可以立即使用。2. 調查方法：收集一手資料的方法有觀察、專題討論、問卷調查 和 實驗四種方法。3. 調查手段：問

2、卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。4. 抽樣方案：在設計抽樣方案時，須確定的問題是：抽樣單位。樣本規模。抽樣程序。5. 聯系方法：一般有郵寄、 和面訪三種聯系方法。收集信息：是市場調查中本錢最高，最容易出錯的階段。分析信息：從收集的信息和數據中提煉出與調查目標相關的信 息, 對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用 統計技術 和決策模型來進行分析。報告結果：對信息進行分析和提煉，總結歸納出主要的調查結果并報告給決策人員。期房價格的計算1. 期房價格的計算公式 期房價格二現房價格一預計從期房到達現房期間現房岀租的凈收 益的折現值一風險補償。2. 補地價1對于改變土地用途、容積率、

3、建筑高度等城市規劃限制條件 的， 補地價的數額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差， 公式為：補地價二改變后的地價一改變前的地價2對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補地價 來說，如果將提高后的容積率稱為現容積率，提高前的容積率稱為 原容 積率，那么補地價的數額為：補地價單價二現樓面地價 X 現容積率一原樓面地價 X 原容積率 補地價總價二補地價單價 X 土地總而積3如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，那么公式為： 補地價單價二原樓面地價 X 現容積率一原容積率或者補地價單價二原容積率下的土地單價 / 原容積率 X 現容積率 - 原 容積率3. 某種房地產在未來某一時間的供應量供

4、應量二存量 - 拆毀量 - 轉換為其他種類房地產量 +其他種類房地產 轉 換為該種房地產量 +新開發量估價時點的原那么1. 遵守合法原那么應做到以下幾點：(1) 在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權利證 書、 權利檔案的記載或者合同約定 ( 如租賃權 ) 、以及其他合法權屬 證明材料 為依據。(2) 在依法判定的使用權利方面，應以使用管制 ( 如城市規劃、土 地 用途管制等 ) 為依據。(3) 在依法判定的處分權利方面， 應以法律、 法規、政策或者合 同( 如 土地使用權岀讓合同 ) 等允許的處分方式為依據。(4) 在依法判定的 . 其他權益方而，評估出的價值應當符合國家的 價 格政策。2. 估價時點的原那么(1) 估價時點原那么要求房地產估價結果應是在由估價目的決定的 某個 特定時間的價值。(2) 估價時點原那么的內容 估價通常只是評估某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委