1、上海方舟大廈物業(yè)管理制度四、保安主管1、依照物業(yè)經(jīng)理的指示執(zhí)行任務(wù)，并且?guī)椭幚砣粘Ｎ飿I(yè)管理事務(wù)2、每日巡視所屬物業(yè)以確保下列各項(xiàng)：a. 清潔狀況滿意b. 綠化園藝工作滿意c. 所有公共裝置及設(shè)備都正常運(yùn)作d. 公共地方特別是樓梯消防通道無(wú)障礙物e. 物業(yè)保安狀況滿意3、指導(dǎo)并監(jiān)督所有保安領(lǐng)班，保安員的下屬工作。a. 工作守時(shí)b. 穿著整齊的制服及優(yōu)良的儀容儀表工作，要求工作表現(xiàn)達(dá)標(biāo)c. 工作同事之間相處融洽4、編制當(dāng)值時(shí)間表及確保所有保安員工按時(shí)間表上崗。5、檢查巡邏記錄，確保巡邏員按指示的時(shí)間，地點(diǎn)巡邏。6、保存以下記錄：a. 所有特別事件記錄b. 訪客記錄和物品出門登記記錄c. 主要的電

2、話表，包括政府部門，公安局，消防隊(duì)及醫(yī)院等d. 由指定的承包辦商承辦的保養(yǎng)服務(wù)記錄e. 保安部門的辦公物件及工具記錄f. 消防設(shè)備的檢查記錄7、熟悉所有緊急情況處理步驟，各租戶單位的分布情況及物業(yè)各處的具體情 況。8、有效及禮貌地處理投訴與詢問。9、若遇到任何意外及特別事件及時(shí)處理并立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。10、注意承包商在公共場(chǎng)合修理工程及空置單元的重新裝修工作， 確保不會(huì) 引起租戶任何不便。11、若租戶有任何緊急事件發(fā)生，盡快趕住現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助租戶解決緊急情況。12、負(fù)責(zé)對(duì)保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并在日常工作中給予恰當(dāng)?shù)闹甘尽Ｎ濉⒊黾{1、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存現(xiàn)額，按現(xiàn)金收付帳憑證，辦理現(xiàn)

3、金收付。2、要保管好庫(kù)存現(xiàn)金，確保安全和正確無(wú)誤。3、處理日常收款事務(wù)，對(duì)收付的款額要當(dāng)面點(diǎn)清，防止出現(xiàn)差錯(cuò)，收到的支 票要及時(shí)存入銀行。4、逐步登記現(xiàn)金記帳，做到日清月結(jié)，確保帳證相符、帳款相符。5、協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。6、負(fù)責(zé)日常報(bào)銷工作，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行市內(nèi)臨時(shí)采購(gòu)預(yù)支現(xiàn)金、領(lǐng)用支票制度， 認(rèn)真掌握使用限額和報(bào)銷期限。7、保管好與本職業(yè)務(wù)有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、帳目報(bào)表及有關(guān)資料，防止丟失或損 壞。8、負(fù)責(zé)員工考勤并做好考勤記錄。9、完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。方舟大廈 98 年預(yù)算管理人員薪金物業(yè)經(jīng)理14000 元工稈主管13500 元物業(yè)主管12500 元物業(yè)助理12000 元文員11

4、200 元工程領(lǐng)班11800 元維修人員7X 150010500 元保安領(lǐng)班4X 11004400 元保安員12X 8009600 元清潔領(lǐng)班2X 8001600 元清潔工6X 6003600 元小計(jì)：44700 元注：附加56.5%作為國(guó)家規(guī)定之福利。小計(jì)：24853 元合計(jì)：69553元二.辦公費(fèi)用辦公用品電話費(fèi)，純水等費(fèi)用約2000元三.清潔費(fèi)用各類清潔材料約2000元垃圾清運(yùn)費(fèi)約2000元四.維修材料約2000元各類維修材料及保養(yǎng)材料費(fèi)方舟大廈各部員工工作職責(zé)五.公共事業(yè)費(fèi) 電費(fèi)，水費(fèi)每月差別很大，暫無(wú)法預(yù)測(cè)，需按實(shí)結(jié)算.六. 電梯維修保養(yǎng)費(fèi)約3000元七園藝綠化約500元八保險(xiǎn)費(fèi)（按

5、年度計(jì)費(fèi)）九.管理酬金10000元總計(jì)：95000元*.該預(yù)算為方舟營(yíng)運(yùn)正常，出租率達(dá)到50%以上之預(yù)算.方舟大廈預(yù)算及財(cái)務(wù)報(bào)銷制度方舟大廈物業(yè)管理處每月25日將下月財(cái)務(wù)預(yù)算上報(bào)發(fā)展商，經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后 執(zhí)行。財(cái)務(wù)報(bào)銷原則為：預(yù)算內(nèi)開支，由物業(yè)經(jīng)理簽字認(rèn)可后由出納報(bào)銷，預(yù)算外開支，需專題報(bào)告追加預(yù)算經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后出納方可報(bào)銷。流程如下：方舟財(cái)務(wù)報(bào)銷流程圖物業(yè)經(jīng)理（簽字認(rèn)可）代辦服務(wù)項(xiàng)目專項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格飲用水代訂：RMB28元/桶日常維修：5元/只（人工費(fèi)）斯巴克林蒸餾水RMB16元/桶換燈泡或燈管10元/只（人工費(fèi)）獲特曼純水修開關(guān)或插座50元/次（人工費(fèi)）檢杳電源線路15元/把

6、（人工費(fèi)）修室內(nèi)門鎖洗衣服務(wù)洗衣公司牌價(jià)清潔房務(wù)服務(wù)：每月每套100新加坡潔獅洗衣綠化公司牌價(jià)室內(nèi)臺(tái)面清潔、地300元公司面吸塵，清倒辦公每次5元/M辦公室綠化垃圾每次1元/M地毯清洗每次2元/M地毯吸塵擦玻璃窗郵政服務(wù)國(guó)家牌價(jià)商務(wù)服務(wù)：1 元(A4) 2 元(A3)代訂國(guó)內(nèi)報(bào)刊雜復(fù)印80 元/頁(yè)（A4）志翻譯本市2元/張，國(guó)內(nèi)5郵政代辦代發(fā)傳真元/張代收傳真1元/張打印中英文文件20 元 /張(A4)代叫出租車訂購(gòu)機(jī)票/火車票20元/張注:以上價(jià)格若有變動(dòng)，管理處會(huì)另行通知一、物業(yè)經(jīng)理1、負(fù)責(zé)管理處各部員工的招聘、培訓(xùn)及考核工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)的保安， 清潔，工程、 服務(wù)工作及管理處日常工

7、作進(jìn)行監(jiān)督， 確保管理水平。3、每天巡查物業(yè)情況，檢查各部各崗工作情況，遇特別或嚴(yán)重情況即向公司 物業(yè)管理部匯報(bào)。4、主持與管理人員包括保安，清潔及工程主管之工作例會(huì)。5、按時(shí)完成工作報(bào)告。6、草擬每月預(yù)算及計(jì)劃并及時(shí)交公司物業(yè)管理部審批。7、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)收交樓工作，對(duì)所有收交單位保持原整檔及記錄。8、與發(fā)展商保持密切聯(lián)系。9、加強(qiáng)內(nèi)部管理及協(xié)調(diào)與其他各部門工作。10、于有關(guān)政府部門保持密切聯(lián)系（環(huán)衛(wèi)局，公安部門，街道，供電局等）11、定期拜訪住戶，征調(diào)意見，在管理上作出改善。12、參加公司及各政府部門召開之會(huì)議。13、定期管理人員值班時(shí)間。14、不定時(shí)夜訪，確保管理良好。15、向公司物業(yè)管

8、理部提交改善管理意見及方案。16、執(zhí)行公司所指派任務(wù)。17、負(fù)責(zé)大廈管理費(fèi)收繳。18、制定各操作運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)程及物業(yè)有關(guān)管理制度。19、對(duì)大廈內(nèi)的有關(guān)設(shè)施提出經(jīng)營(yíng)管理方案。方舟大廈交樓流程表管理公司方舟大廈接管驗(yàn)收方案依照業(yè)主方上海諾亞置業(yè)有限公司之要求， 根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部各99冊(cè)年程序月4 EI發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合方舟大廈實(shí)際情況，我司建議對(duì)方舟大廈接管驗(yàn)收工作分為二部分:設(shè)定管理預(yù)算開支A 辦公層區(qū)域（820）和各設(shè)備房B商場(chǎng)部分,（17）方舟大廈接管驗(yàn)收分為二個(gè)階段:設(shè)立管理處辦公室1.第一階段為前期接,管工作，基本條件

9、為：辦公層區(qū)域（8- 20F）和安排接收設(shè)備房的設(shè)備設(shè)施全部安裝完畢,調(diào)試開通正常，滿足對(duì)外招租的要求。調(diào)試開通正常可以使用，正式竣工驗(yàn)收完成。各種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進(jìn)行，預(yù)計(jì)二階段相隔時(shí)間為 二個(gè)月，如發(fā)展商能夠加快商場(chǎng)及外環(huán)境的施工進(jìn)度，并將第一階段中存在的需整改項(xiàng)目按照有關(guān)規(guī)定妥善解決，則相隔時(shí)間也可相應(yīng)縮 短。三、接管必備資料如下1. 竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等;3. 工程項(xiàng)目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件

10、、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件 施工記錄等；7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、 空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng) 急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試 記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11. 關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明；1

11、2. 有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、 電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保 存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。四、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1. 上海諾亞置業(yè)有限公司2. 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈物業(yè)管理處3. 有關(guān)工作人員五、接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。六、接管時(shí)間流程：1. 前期接管工作分三個(gè)階段，時(shí)間預(yù)計(jì)為 21 天。a. 對(duì)8 20F的衛(wèi)生間進(jìn)行驗(yàn)收（7天）b. 對(duì)大堂及820F各單元進(jìn)行驗(yàn)收（7天

12、）c. 對(duì)大廈設(shè)備房進(jìn)行驗(yàn)收（ 7 天）2. 正式接管工作分為二個(gè)階段。a. 對(duì) 1 7F 商場(chǎng)部分進(jìn)行驗(yàn)收（ 10 天）b. 對(duì)大廈外環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收（ 5 天）上述時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。七、接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應(yīng)備文件1.2.1 方舟大廈接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件一）1.2.2 方舟大廈接管驗(yàn)收表格（詳見附件二）a. 辦公樓單元接管表b. 電梯井接管表c. 設(shè)備房和監(jiān)控房（待定）接管表d. 衛(wèi)生間接管表e. 消防通道接管表f. 辦公樓大堂接管表（待定）g. 商場(chǎng)接管表（待定）h. 大廈外環(huán)境接管表（待定）2. 接管工作運(yùn)作階段2.1 進(jìn)

13、入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2 按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。2.3 接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā) 展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管善后階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商進(jìn)行 整改。3.2 對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。3.3 對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。方舟大廈接受 /回復(fù)客戶投訴 /建議程序 為加強(qiáng)與客戶聯(lián)絡(luò)與溝通， 改善管理，提高服務(wù)水準(zhǔn)， 建立方舟大廈良好形象， 方舟管理處特制定接受客戶投訴程序。請(qǐng)管理處各部員工遇客戶建

14、議或投訴 時(shí)，謹(jǐn)守下列程序：1 每周四上午為物業(yè)經(jīng)理接待日，凡有客戶投訴或建議，除記錄在案外， 應(yīng)盡量采取措施在三天內(nèi)解決問題。三天內(nèi)解決不了的問題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商協(xié)商解決同時(shí)報(bào)告公司。所有投訴三天內(nèi)應(yīng)給客戶答復(fù)2 各部員工接到客戶口頭投訴或建議時(shí)， 應(yīng)報(bào)告部門主管記錄于當(dāng)班記錄 本上并及時(shí)通報(bào)管理處。管理處文員將投訴記錄于投訴登記表上并知會(huì)物 業(yè)經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門主管作出處理3 所有書面投訴必須交物業(yè)經(jīng)理作回復(fù)。4 所有員工接到投訴， 不得擅自回復(fù)， 應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬部門主管， 再由該主管 轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)部門主管作出回復(fù)。5 所有口頭投訴， 應(yīng)由有關(guān)部門主管以口頭作出回復(fù)。 難以回復(fù)的

15、， 應(yīng)請(qǐng) 示物業(yè)經(jīng)理。以免錯(cuò)誤回復(fù)，有損公司形象。6 各部門員工謹(jǐn)記： 我司宗旨是為客戶提供良好服務(wù)。 在任何情況下， 對(duì) 所有客人都應(yīng)該彬彬有禮。若有疑問，請(qǐng)與部門主管或管理處聯(lián)絡(luò)。方舟大廈收費(fèi)制度 物業(yè)公司日常工作的一個(gè)重要方面是收費(fèi)工作， 為了確保能及時(shí)、 足額收進(jìn)各 項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)，方舟管理處特制定如下收費(fèi)制度： 1租金：我管理處受發(fā)展商委托代收租金。租戶入住時(shí)，需付相當(dāng)兩個(gè)月租 金的押金并預(yù)付一個(gè)月的租金。以后管理處將于每月 25 日前發(fā)出下月租金帳 單，并持發(fā)展商開具的收據(jù)進(jìn)行收費(fèi)。 請(qǐng)各租戶于下月 5 日前（國(guó)定假日順延） 付清下月租金。 2電費(fèi)：方舟大廈公共照明及中央空調(diào)用電在管理

16、費(fèi)中開支，辦公房每套安 裝獨(dú)立電表， 室內(nèi)用電須另行收費(fèi)。 管理處每月 30 日安排專業(yè)人士負(fù)責(zé)抄表， 并于次月 1日發(fā)出電費(fèi)帳單， 租戶須在次月 5日前（國(guó)定假日順延） 付清上月 電費(fèi)。租金和電費(fèi)，租戶可付現(xiàn)金，支票或轉(zhuǎn)帳，發(fā)展商帳號(hào)如下：上海諾亞置業(yè)有限公司066027 00123110002交行虹支川分3管理費(fèi) ：租戶入住，須繳納相當(dāng)于一個(gè)月管理費(fèi)的押金， 租戶于 15日前（包 括 15 日）入住，當(dāng)月管理費(fèi)按一個(gè)月計(jì)算；租戶 16 日后（包括 16 日）入住， 當(dāng)月管理費(fèi)按半個(gè)月計(jì)算。管理處每月 25 日發(fā)出下月管理費(fèi)帳單，租戶須在 下月 5日前交清下月管理費(fèi)。 租戶可付現(xiàn)金、 支票或

17、轉(zhuǎn)帳，物業(yè)管理公司帳號(hào) 為：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中國(guó)建設(shè)銀行靜安支行華僑辦4專人負(fù)責(zé) ：各項(xiàng)費(fèi)用必須交至管理處財(cái)務(wù)部，除財(cái)務(wù)部，管理公司職員均 禁止收任何款項(xiàng)。5催款程序：每月 25日發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單，次月 1日發(fā)出電費(fèi)帳單， 而 后，管理處會(huì)在 1日、5 日、10日分三次發(fā)出催款單，提醒租戶以免遺忘，督 促租戶盡快付款。6 加收滯納金 ：為保證租戶能及時(shí)付清各項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)，管理處特制定加收滯 納金制度。 對(duì)在最后付款日前未付款， 且已發(fā)出三次催款通知書后仍未付款的 租戶，管理處將按照（上海市物業(yè)管理?xiàng)l例）的有關(guān)規(guī)定，按日加收千分之三 滯 納金方舟大廈物業(yè)管理簡(jiǎn)介 方舟大廈一萬(wàn)余平方

18、米，是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特， 地理位置優(yōu)越，交通便利，房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限 公司提供物業(yè)管理， 旨在為租戶提供一個(gè) “安全、整潔 ,秩序、便利、 的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境，全方位滿足住戶各種需要， 提高大樓租售業(yè)績(jī) 從上述目標(biāo)出發(fā)，我司制定管理思路如下： 一安全管理 提供全天候 24 小時(shí)保安服務(wù)，保障大廈安全。1. 保安的職責(zé)范圍為 :管安全、 管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn) 出登記、大件（或貴重）物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、 裝修管理等。2. 各項(xiàng)保安制度 詳見目錄。3. KF 安保特點(diǎn)：保安員執(zhí)行 KF 的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為 定期對(duì)保安員進(jìn)行 KF 的

19、專業(yè)培訓(xùn)。二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容1. 房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度，確保供電、供水、供氣。保障大廈 正常運(yùn)作。2. 住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度，為住戶解決實(shí)際問題。3. 確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序，保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。4. 擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序，加強(qiáng)管理處與客戶溝 通，改善管理。5. 加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理，垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部 位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗，保障大廈的環(huán)境美觀整 潔。6. 管理處推出各項(xiàng)有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，滿足住戶的多種需求，使客人滿意。7. KF 管理與服務(wù)特點(diǎn)以人為本，推行KF “管家式服務(wù)”理念，設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶, 入住一周跟進(jìn)制度 ,以便及

20、時(shí)了解客戶的要求與想法，快速反映， 使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。方舟大廈租戶檔案明細(xì)表1. 進(jìn)戶單2. 租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3. 租戶公司法人之身份證復(fù)印件4. 收樓認(rèn)可書5. 緊急聯(lián)絡(luò)表6. 交樓套件簽收表7. 單元損壞報(bào)告方舟大廈租戶收樓程序租戶辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶下列有關(guān)資料和費(fèi)用：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中介代理部所開具的進(jìn)戶單租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件租戶公司法人之身份證及復(fù)印件法人授權(quán)書（若委托代表收樓）被委托人之身份證及復(fù)印件租戶應(yīng)交之物業(yè)管理費(fèi)用 二租戶向管理處付清所有應(yīng)付之物業(yè)管理費(fèi)用。 三管理處將下列有關(guān)資料及物件交予租戶：用戶手冊(cè)裝修手冊(cè)各類表格物業(yè)鑰匙四

21、租戶對(duì)所屬單元按驗(yàn)收表格進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收并簽收認(rèn)可，任何須維修的項(xiàng) 目必須于 24 小時(shí)內(nèi)書面通知管理處辦理。五 收樓后若需裝修，請(qǐng)仔細(xì)閱讀裝修手冊(cè)。七、工程經(jīng)理1、 熟悉樓盤的情況，全面負(fù)責(zé)樓盤的一般日常維修和有償服務(wù)，協(xié)助物業(yè)經(jīng) 理的工作。2、 編制及修正工時(shí)定額，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工時(shí)定額實(shí)行考核，負(fù)責(zé)對(duì)維修工 的工作質(zhì)量進(jìn)行考核與驗(yàn)收。3、負(fù)責(zé)對(duì)維修工人的勞動(dòng)管理，監(jiān)督并帶頭執(zhí)行各項(xiàng)制度，對(duì)一切施工和維 修實(shí)行嚴(yán)格管理，參與工程質(zhì)量驗(yàn)收。4、遇有報(bào)修或投訴，要上門察看，合理安排工作量，超出一般維修的任務(wù)， 及時(shí)報(bào)告經(jīng)理。并協(xié)助收集設(shè)備的各類資料。5、切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的各項(xiàng)指令，服從物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)

22、導(dǎo)。6負(fù)責(zé)編制樓盤維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促計(jì)劃的實(shí)施，并督促維修工作進(jìn)度。7、每日巡視所在樓盤的重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)作技術(shù)狀態(tài)，檢查維護(hù)保養(yǎng)日志，發(fā)現(xiàn)問 題及時(shí)處理。8、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，把好技術(shù)關(guān)，保證 樓盤設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)。9、審核設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)采取節(jié)能措施。10、編制材料、工具申請(qǐng)計(jì)劃，填寫材料及工具的申請(qǐng)單，核實(shí)使用情況, 根據(jù)維修工作量控制材料的實(shí)領(lǐng)數(shù)。11、分析維修工作動(dòng)態(tài)，每周完成維修工作報(bào)告。12、每月完成工程預(yù)算。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司 方舟大廈管理處周期性工作明細(xì)表周期工作內(nèi)容落實(shí)時(shí)間每天1為員工記錄考勤及外出登記情況。2保

23、持辦公室桌面及周圍環(huán)境的整潔規(guī)范，檢 查飲水機(jī)、電腦，復(fù)印機(jī)等設(shè)備。3.檢查大樓水質(zhì)是否正常。4檢查大樓電梯運(yùn)行是否正常。5檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。6. 檢查大樓給排水是否正常。7. 檢查配電設(shè)施，每?jī)尚r(shí)記錄次電壓及用電量。8檢杳衛(wèi)星接收裝置，是否衛(wèi)星訊號(hào)接收質(zhì)量完好。9. 檢查監(jiān)控設(shè)施，是否正常工作。10. 維修檔案、管理檔案之整理。11. 巡杳物業(yè)，檢杳保安和清潔工作，確保管理 水平。12. 接受租戶報(bào)修，安排及時(shí)維修。13. 為租戶提供洗衣，飲用水，商務(wù)，郵政等服 務(wù)。14召開管理人員每天之工作例會(huì)。15.落實(shí)部門職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時(shí)安排的其 它事務(wù)。每周1. 召開每周工作例會(huì)，

24、安排一周主要工作。2. 參加公司業(yè)務(wù)例會(huì)。3. 大樓消防設(shè)施每周點(diǎn)檢一次。4. 接待租戶投訴。5. 拜訪租戶，征詢意見，改善管理。6. 每周與發(fā)展商工作例會(huì)，匯報(bào)周工作。7. 采購(gòu)辦公，維修，清潔等物品。每周一每周五每周四 每周四上午每周一每周五每周三每月1. 統(tǒng)計(jì)員工考勤，報(bào)公司。2. 申報(bào)每月財(cái)務(wù)預(yù)算。3. 發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單。4. 水電抄表并發(fā)出帳單。每月30日每月25日每月25日每月1日5發(fā)出三次催款單。6完成上個(gè)月租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付及結(jié)算統(tǒng)計(jì)工作。7完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。每月1，5，10每月15日每月30日8與政府有關(guān)部門（環(huán)衛(wèi)，街道，供電，公安，不定期每季度上水，

25、電訊等單位）保持密切聯(lián)系。每季末9.大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。不定期10.根據(jù)需要落實(shí)與員工懇談。1落實(shí)各部門員工半年度工作考評(píng)。6月底前完成每半年2制定半年度獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)公司申定并實(shí)7月底前完成施。5月,9月各洗3清洗水箱次.次.1落實(shí)員工合同的續(xù)簽工作。不定期2完成年終員工工作考評(píng)。次年1月初3制定年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)批后實(shí)施。次年1月底4.統(tǒng)計(jì)年度租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付情況，次年1月底每年度完成年終工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃。每年末5落實(shí)大型設(shè)備大修計(jì)劃。每年初6為大廈落實(shí)保險(xiǎn)等事務(wù)。春節(jié)前7籌備迎新年聯(lián)誼活動(dòng)，為每位租戶贈(zèng)送新年不定期賀卡。8清洗外墻一次。3.方舟大廈物業(yè)管理處組織架構(gòu)表

26、物業(yè)經(jīng)理行政財(cái)務(wù)部工程部出納 文員主管）1名 1名1名清潔領(lǐng)班2名1名清潔工6名工程主管工程領(lǐng)班保安部保安主管1名保安領(lǐng)班4名T保安員12名物業(yè)部物業(yè)主任（兼清潔J1名物業(yè)助理1名交樓流程:維修工7名租戶前來(lái)收樓物業(yè)經(jīng)理接待， 作。管理處人員參與配合，做好以下工2 代理部與租戶簽訂租賃合同，管理處參與簽訂管理公 約以便向租戶解釋公約之條例。物業(yè)管理部會(huì)計(jì)部1.2.3.4.1.2.3.向客戶呈交裝修規(guī)則，并講解收取裝修費(fèi)用之用 途；講解本大廈之裝修須知； 呈交用戶手冊(cè)及其他資料；4裝修知租臨大廈電流話程路：攵費(fèi)事宜；5. 會(huì)同工程部主管進(jìn)行移交手續(xù)予租戶；6. 辦理租戶登記手續(xù)； 7. 移交由管理處保管之該單元大門鑰匙。1. 收取有關(guān)租金、管理費(fèi)；2. 收取有關(guān)裝修押金（包括臨時(shí)用電押金）； 租戶或程H物領(lǐng)取入|手冊(cè)成并提交裝修 繳納裝修費(fèi)用1租辦理驗(yàn)單元入設(shè)施狀況；2.闡明單元裝修之規(guī)定;成本費(fèi)。提交裝修圖紙3.査看并記錄該單元電表讀數(shù)作為底數(shù);客戶主任崗位職責(zé)檢驗(yàn)結(jié)果記錄并核實(shí),有關(guān)記錄由經(jīng)理查實(shí)后 存檔。辦理臨時(shí)岀入證；通知工程部天核裝修計(jì)劃并遞交項(xiàng)目經(jīng)理通知會(huì)計(jì)部收取有關(guān)臨時(shí)岀入證及裝修費(fèi)用；2通完成前一日部安目經(jīng)理留下的工作任務(wù)單上的工作,并作詳細(xì)記錄.1.獲2.審會(huì)計(jì)部1. 收取裝2. 收取臨3. 完成前一日”客戶主任工作日志”上”備忘錄”