1、沿岸線的土地如何評估一般江河岸線隸屬于港務局管理。例如長江各段岸線就對應著不同的岸線使用費（估計根據河道進深、距離入海口等等有關），以米為計算單位。如果你指的僅僅是岸線費用，偶想直接去查詢相關的管理文件即可。如果你評估的沿岸線的土地價格，則除了按正常評估方法求出地價外，還需加入岸線使用費這個“隱性土地他項權”對地價的影響，用公式表示：V=V1+V2V1不考慮岸線影響時的總地價；V2該宗地沿岸線的長度L * 單位岸線使用費。岸線使用費由上海市港口局下屬的港政中心具體負責征收，全額上繳市級財政國庫。征收對象為港口岸線使用單位。岸線使用費按市港口局核發的上海港口岸線使用許可證（含臨時岸線使用許可證）

2、所核定的岸線長度及規劃的碼頭前沿線水深計征。岸線使用長度以米為計算單位（不足一米按一米計算）。不同的規劃碼頭前沿線水深的岸線每米每季征收標準為：8米以上（含8米）水深，按90元計征；5米以上（含5米）至8米以下水深，按30元計征；2米以上（含2米）至5米以下水深，按10元計征；不足2米水深，按3元計征。政府行政機關、部隊、公安、體育運動等部門、團體及國家財政全額撥付經費的單位，在所使用的岸線上從事非生產經營活動，免繳岸線使用費。對于因政策性虧損并由財政給予補貼的企業，經市財政核定，在虧損補貼期間其岸線使用費免繳。獲準使用岸線的單位，其岸線使用費按批準使用岸線的下季度起繳納。終止使用岸線的單位，

3、其岸線使用費按批準終止使用岸線的下季度起停止繳納。岸線使用費每季度繳納一次，每季中間一個月的15日為該季最遲繳納日。根據上海港口岸線管理辦法第十一條 凡獲準使用岸線的單位，應當在取得岸線使用許可證后的一年內，投入建設或者使用。逾期不投入建設或者使用的，應當辦理申請展期手續，展期為6個月。逾期不辦理展期手續或者展期已滿仍不投入建設或者使用的，上海港務局可注銷其岸線使用許可證。這是上海的。所以我認為，征費標準相當于取得費或者使用權費，實際情況還需要加上開發建設費用。岸線資源價值評估摘要：岸線資源作為一類特殊的資產近年來在越來越多的評估實踐中為大家所遇到，對于這一類特殊的資產究竟該如何界定以及在評估

4、實踐中我們該采用何種評估技術路線或處理方法，筆者試圖從理論和實踐兩個方面談談自己的體會和認識，以供同仁們探討。關鍵詞：岸線 無形資產 評估一、岸線資源應界定為無形資產岸線資源價值在企業實踐生產經營活動中體現為岸線使用權的價值，從無形資產的定義及其特點看，應界定為無形資產。它具有一般無形資產的共同屬性：1、非實體性。岸線資源價值實際體現為一種岸線使用權的價值，不具有實體形態，是一種隱形存在的資產。2、壟斷性。岸線資源的使用權具有排它性，由特定主體控制和占有并需通過一定代價才能取得。隨著港口岸線有償使用制度的建立，岸線使用權人排他使用其擁有的岸線使用權并需為獲得岸線使用權向政府有關部門支付費用。3

5、、效益性。通常情況下，擁有岸線使用權的企業比同類規模的不擁有岸線使用權的企業產生更高的經濟效益。4、不確定性。岸線使用權能為岸線使用權人帶來的經濟利益具有一定的不確定性。這種不確定性與岸線使用權人擁有的有形資產的規模和市場競爭強弱、國家宏觀經濟政策、產品性能與質量等諸多因素直接相關。二、岸線資源價值評估的主要方法（一）從純理論角度出發，岸線資源價值評估適用一般資產價值評估方法：1、收益還原法收益還原法是指通過估算岸線使用權在合理收益期限內的預期收益并折算為現值，以確定岸線資源價值的一種資產評估方法。收益還原法適用于存在收益的岸線價格評估測算。收益還原法的基本公式是：岸線價格=岸線純收益

6、7;還原率。在此，將純理論的最一般形式和可操作的兩種表現形式表示如下：情形1 純理論的最一般公式式中： P岸線收益價格a1、a2、a3an分別為未來各年岸線純收益r1、r2、r3rn分別為未來各年的岸線還原率情形2 岸線收益永續且其他因素不變的形式式中，p為岸線價格，a為岸線純收益，r為岸線價格還原率。情形3 岸線收益年期有限且其他因素不變的形式式中，p，a，r之含義同前n為岸線使用年期或岸線收益的年期2、市場比較法市場比較法，又稱市價比較法或市場資料比較法，它是在求取待評估資產價格時，以條件類似原資產買賣實例與待估資產加以對照比較，從而求取待估資產價格的一種方法。由于我國尚未形成統一的岸線使

7、用權交易市場，缺乏岸線市場交易價格，因此，該方法僅在理論上適用于岸線資源價值評估。這里例舉兩種簡便實用、易于操作的公式：公式1 加法比較測算公式估價資產價值 = 交易實例資產價值×（1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5）式中：K1為交易情況修正系數（有正有負，下同）K2為估價期日修正系數K3為標準化修正系數K4為區域因素修正系數K5為個別因素修正系數公式2 乘法比較測算公式估價資產價值 = 交易實例資產價值×（1+ K1）×（1+ K2）×（1+K3）×（1+ K4）×（1+ K5）式中：K1、K2、K3、K4、K5同前

8、3、成本法成本法也稱還原法、合同法，是以開發港口岸線等所耗費的各項費用之和為主要依據，在加上一定的利潤和應納稅金來確定港口岸線資源價值的評估方法。成本法的基本原理是生產費用價值論，其測算公式為： 新開發岸線價格 = 購置開發岸線使用權費用 + 岸線開發所需投資（開發費用、稅收、其他 + 利潤）需要說明的是，成本法僅在理論上適用于新開發岸線價格的評估，由于現行我國港口岸線使用收費主要有以下三種形式：（1）使用者無償取得港口岸線使用權，定期繳納港口岸線使用費。（2）使用者在取得港口岸線使用權時，一次性支付港口岸線占用費。（3）使用者以更高的價格得到土地使用權，不再另行支付岸線使用費或占用費。且岸線

9、開發投資往往與其它水工資產合并計量，因此在實踐操作過程中，該方法很難使用。（二）從評估操作角度出發，岸線資源價值評估應主要運用以下兩種評估方法：1、收益還原法岸線的使用主要有生產型、物流型、旅游娛樂型和公共設施型四種不同的類型。收益還原法僅適用于生產型、物流型和旅游娛樂型三種使用方式的岸線價格評估。收益還原法評估岸線價格的基本思路是：通過企業調查，獲得占用岸線企業年創造價值總量（用近三年年平均利潤+年平均工資總額表示），筆者認為，占用岸線企業價值總量主要由生產經營利潤、土地收益、建筑物收益和岸線收益四部分所構成，從企業所創造價值總量中剝離出生產經營利潤、土地收益、建筑物收益就能得到岸線資源創造

10、的收益，從而進一步求取岸線價格。其計算公式如下：式中：P岸線岸線價格企業年利潤總額S營業企業年主營業務收入r營業未占用岸線的同類型、同規模企業年平均營業利潤率S地企業占用的土地面積p地企業占用的土地的單位地價，這里取基準地價r地土地還原利率S建企業使用的建筑總面積P建建筑重置價r成建筑物平均成新r建房屋還原利率L 企業占用岸線長度r岸岸線還原利率2、基準岸線段價格修正系數法基準岸線段價格修正系數法，是利用政府公布的岸線段基準價格表（見表1），按照替代原則，就待估岸線的水文條件、地質條件、環境狀況、水深條件、腹地條件、期日因素等與相同類型岸線段范圍內的基準條件狀態相比較，選取相應的修正系數對基準

11、岸線段價格進行修正，進而求取待估岸線使用權價值的一種評估方法。其計算公式如下：P = P0×(1±R1)×(1±R 2) ×(1±R 3) ×(1±R 4) ×(1±R 5) ×(1±R 6) ×(1±R 7) ×(1±R 8) ×(1±R 9)×R10×S式中：P 估價岸線的價值P0估價岸線所在類型岸線段區域基準價格R1水文條件修正系數R2地質條件修正系數R3環境狀況修正系數R4集疏運條件修正系

12、數R5錨地和航道條件修正系數R6產業集聚規模修正系數R7規劃限制修正系數R8水深條件修正系數R9腹地條件修正系數R10期日修正系數S海岸線長式中，具體因素修正系數適用于生產型、物流型用途岸線。旅游娛樂型用途岸線具體修正因素應視旅游娛樂型用途岸線的特點適當調整。需要說明的是由于基準岸線段價格的評估工作目前我國只有少量地區開展并實施，因此，從目前的評估實踐看，運用這一方法評估岸線價格有較多的局限性。但是隨著各地岸線有償使用制度的逐步建立、完善和發展，相信在不遠的將來，采用這一方法評估岸線價格將得到廣泛的運用。三、目前評估實踐中對岸線使用權的主要處理方式1、不單獨確認為一項資產，混淆在港口碼頭資產中

13、“評估”，通常通過主觀的適當調整碼頭資產造價水平或相關費率來“評估”。筆者認為，岸線資源作為一項資源性資產，前述已從理論層面分析了它應被界定為一項可確指的無形資產，因此該處理方式實質是一種漏評行為，且存在惡意抬高其他資產價格的嫌疑。2、不單獨確認為一項資產，在地價評估中通過岸線修正系數的形式有意識的考慮占用岸線土地的“岸線價格”。例如舟山市公布的基準地價對該問題的處理方式是：對于商業用地和住宅用地不考慮占用岸線土地的修正問題，而對于工業用地則專門引入了“距岸線距離修正”，但這種處理方式顯然忽視了岸線資源本身存在的差異。綜觀上述兩種“評估”岸線價格的方法，筆者認為都沒有從本質上把握岸線資源作為一

14、項資源性資產，作為一項可確指的無形資產應單獨確認計價這一基本事實。四、案例分析案例背景：A公司為一家主營輕、重油的石油貿易公司，在我國沿海某市擁有油庫資產（主要包括碼頭、房地產、油庫儲罐設備、岸線等），B公司擬收購由A公司以油庫資產、貨幣資金為出資方式全資成立的C公司100%股權。某評估公司接受委托對A公司出資投資C公司的油庫資產進行評估。1、收益還原法本案例中A公司年利潤總額取三年利潤總額的平均值27,562,288.00元，年主營業務收入取三年主營業務收入的平均值212,017,600.00元，未占用岸線的同類型、同規模企業年平均營業利潤率取12%。A公司土地面積35,608.00平方米，

15、土地還原利率取8%，企業使用的建筑總面積1,300.00平方米，房屋還原利率取8%，根據土地、建筑物評估，土地單價評估值為404.00元/平方米，建筑物重置價為2,700.00元/平方米，建筑物平均成新率為90%。委估岸線長140米，岸線還原利率取8%。（27,562,288.00212,017,600.00×12%35,608.00×404.00×8%1,300.00×2,700.00×90%×8%）÷（140.00×8%）65,000.00元/米經計算,采用收益法岸線評估值為65,000.00元/米。2、基準岸

16、線段價格修正系數法由于估價對象之岸線使用權在該市頒布的基準岸線段價格覆蓋區域內，因此，采用基準岸線段價格修正系數法對岸線使用權進行評估。計算公式如前述所示，在此主要對因素修正計算過程列示如下：表1 物流型基準岸線價格影響因素修正系數表影響因素岸線級別優較優一般較劣劣水文條件R11.101.0510.950.90地質條件R21.201.1010.900.80環境狀況R31.101.0510.950.90集疏運條件R41.101.0510.950.90錨地和航道條件R51.151.0810.920.85產業集聚規模R61.061.0310.980.96規劃限制R71.101.051.00.900.

17、80水深條件R8水深10米，修正系數為1，10-15米修正系數為1.20，15-20米修正系數為1.4，20-25米修正系數為1.6，25米以上按25米進行修正。水深7.5-10米，修正系數為0.8，5-7.5米修正系數為0.4，5米以下修正系數為0。腹地條件R9腹地300米修正系數為1，300-400米修正系數為1.10，400-600米修正系數為1.16，600-800米修正系數為1.20，800-1000米修正系數為1.25.腹地超過1000米按1000米計算。250300米范圍修正系數為0.95，200-250米修正系數為0.90，150-200米修正系數為0.85，100-150米修

18、正系數為0.8，50-100米修正系數為0.6，20-50米修正系數為0.4，5-20米修正系數為0.2，5米以下修正系數為0。期日修正R10根據規程公式 其中：n為待估岸線可使用年期， 為還原利率表2 物流型岸線價格修正因素說明表影響因素岸線級別優較優一般較劣劣水文條件R1岸線很穩定岸線穩定微沖較不穩定岸線不穩定地質條件R2完全滿足各類工程設施建設要求較好地滿足各類工程設施的建設要求基本滿足各類工程設施的建設要求不能滿足小部分工程設施的建設要求不能滿足部分工程設施的建設要求環境狀況R3清潔較清潔輕度污染中度污染嚴重污染集疏運條件R4完全能滿足級別相關對集疏運的要求較好滿足級別相關對集疏運的要

19、求基本滿足級別相關對集疏運的要求不能完全滿足級別相關對集疏運的要求與級別相關對集疏運的要求有較大差距錨地和航道條件R5完全能滿足級別相關對瞄地和航道的要求能較好地滿足級別相關對瞄地和航道的要求基本能滿足級別相關對瞄地和航道的要求對瞄地和航道的要求不能完全滿足與級別相關瞄地和航道的要求有較大差距產業集聚規模R6較級別相關企業配套協作程度平均狀況有顯著提高較級別相關企業配套協作程度平均狀況有所提高較級別相關企業配套協作程度平均狀況較級別相關企業配套協作程度平均狀況有所降低較級別相關企業配套協作程度平均狀況有顯著降低規劃限制R7屬于國家岸線總體規劃和城市規劃重點開發岸線段符合國家岸線總體規劃和城市規

20、劃基本符合國家岸線總體規劃和城市規劃部分岸線利用方式受規劃限制部分重要岸線利用方式受規劃限制水深條件R8見修正系數表腹地條件R9見修正系數表期日修正R10根據規程公式 其中：n為待估岸線可使用年期， 為還原利率根據物流型基準岸線條件（以一般為基準）類比被評估對象，各影響因素修正系數如下：表3 估價對象因素修正系數影響因素待估岸線基準岸線條件修正系數水文條件R1岸線穩定微沖5%地質條件R2基本滿足各類工程設施的建設要求基本滿足各類工程設施的建設要求0%環境狀況R3較清潔輕度污染5%集疏運條件R4較好滿足級別相關對集疏運的要求基本滿足級別相關對集疏運的要求5%錨地和航道條件R5能較好地滿足級別相關

21、對瞄地和航道的要求基本能滿足級別相關對瞄地和航道的要求8%產業集聚規模R6較級別相關企業配套協作程度平均狀況有所提高較級別相關企業配套協作程度平均狀況3%規劃限制R7符合國家岸線總體規劃和城市規劃基本符合國家岸線總體規劃和城市規劃5%水深條件R8水深12米水深10米20%腹地條件R9腹地300米腹地300米0%合 計51%其余計算過程略，經計算，采用基準岸線段價格修正系數法岸線評估值為66550元/米。運用兩種方法得出的岸線評估值接近，考慮到A公司經營業績的波動性，本評估案例最終選用了基準岸線段價格修正系數法的評估結果作為最終的評估結果。結束語:岸線資源價值評估是近年來評估實踐中遇到的一個新課題，相關評估理論研究尚處于起步和探索階段，但積極開展岸線資源價值評估對推進港口基礎設施開發、加強岸線開發統一管理均有著重要的意義，作為一名評估行業從業人員，應充分認識到岸線資源價值評估的重要性，積極推動這一行業的發展。以下摘自北