1、    淺議“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃    董華弘摘要：“營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國的稅收制度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”的稅收政策，既可以說是一項(xiàng)挑戰(zhàn)又可以說是個(gè)機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合“營改增”后的形勢變化，科學(xué)進(jìn)行稅收籌劃，以減輕此項(xiàng)政策帶來的不利影響。 本文結(jié)合營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，對“營改增”后此類企業(yè)的稅收籌劃策略作了分析。關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃“營改增”的初衷在于通過減輕賦稅促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，本質(zhì)上是國家結(jié)合新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對財(cái)稅體制進(jìn)行的再調(diào)整，對增值稅制的完善具有重要

2、的推動(dòng)意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時(shí)組織相關(guān)財(cái)務(wù)人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。一、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響（一）對企業(yè)開發(fā)成本的影響對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來承建的，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負(fù)會(huì)發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開發(fā)需要設(shè)計(jì)到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣外，對于大部分零散的材料，如

3、釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個(gè)體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進(jìn)行納稅，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，就會(huì)使得企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法進(jìn)行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)加重。第二，施工企業(yè)常常會(huì)使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進(jìn)行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進(jìn)行抵扣，而部分的銷項(xiàng)稅額就會(huì)大于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對施工企業(yè)來說，需要大量的人員，在建筑造價(jià)成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達(dá)30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進(jìn)項(xiàng)稅是不能夠進(jìn)行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高

4、不下。（二）對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會(huì)使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)前期階段，會(huì)投入大量的資金，而對這些資金的整合與優(yōu)化配置就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營改增”后，就應(yīng)該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票，比如工程施工費(fèi)，在取得專用發(fā)票后，就能夠進(jìn)行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售證之后進(jìn)行房產(chǎn)銷售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，企業(yè)預(yù)售階段的一段時(shí)間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)與金融市場的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來說較為緊張，開發(fā)前

5、期額外承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，就會(huì)加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。二、“營改增”后房地產(chǎn)的稅收籌劃策略（一）結(jié)合“營改增”帶來的變化調(diào)整營銷思路在定價(jià)不發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的擴(kuò)展具有積極意義。但同時(shí)，此項(xiàng)政策也會(huì)帶動(dòng)其他企業(yè)成本的增加。考慮到上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要對企業(yè)種類進(jìn)行合理劃分，并結(jié)合競爭對手在“營改增”后出現(xiàn)的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調(diào)整，借此機(jī)會(huì)增強(qiáng)競爭優(yōu)勢、拓展業(yè)務(wù)范圍、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)升級，建立不同以往的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，比如投資保障住房等。（二）結(jié)合各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，提高稅收籌劃的合理性在“

6、營改增”之后，經(jīng)營環(huán)節(jié)對企業(yè)稅負(fù)的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負(fù)擔(dān)，企業(yè)就必須重視結(jié)合不同經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產(chǎn)企業(yè)可參考下述措施：首先，以開出的價(jià)格及具備的資格為依據(jù)，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負(fù)的考慮，企業(yè)在材料采購環(huán)節(jié)應(yīng)要求供貨方開具增值稅發(fā)票，這樣可以通過抵扣來減少實(shí)際需要交納的稅款。如果受到現(xiàn)實(shí)條件制約無法抵扣，企業(yè)則可以視情況要求供貨方給予一定的價(jià)格優(yōu)待。其次，對稅率差異進(jìn)行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業(yè)通過能動(dòng)性發(fā)揮來減輕稅負(fù)這一目的能夠?qū)崿F(xiàn)的前提條件。企業(yè)在經(jīng)營過程中，可以依據(jù)稅率差異，在不違反相關(guān)政策及

7、法律規(guī)定的情況下對自身行為進(jìn)行有意識(shí)的調(diào)整，將此種差異合理的利用起來，以達(dá)到減稅目的。最后，適當(dāng)延后納稅時(shí)間。此舉同樣是減輕稅負(fù)的有效舉措，實(shí)踐要求是獲取進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的時(shí)間應(yīng)盡早、銷售發(fā)票的開具時(shí)間應(yīng)在不違反規(guī)定的情況下盡可能的延后。只有企業(yè)實(shí)現(xiàn)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的合理籌劃，才有可能真正達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。（三）梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，緩解資金壓力對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要盡可能減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)，減輕“營改增”對企業(yè)帶來的影響，就需要對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行詳細(xì)梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項(xiàng)目源頭入手，提高對項(xiàng)目的了解程度，分析其中有多少能夠進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目，除了進(jìn)行這部分的項(xiàng)目抵扣外，還需要進(jìn)一步提高可抵扣項(xiàng)目的比例。在一些無法抵扣的項(xiàng)目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業(yè)還可以通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，來完善對企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。三、結(jié)束語總體來看，“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項(xiàng)改革措施的覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要通過科學(xué)的稅收籌劃來規(guī)避其不利影響，還要嘗試