1、    淺談房地產企業買一贈一的賬務及稅務處理    侯秋占摘要：房地產企業是當下我國國民經濟必不可少的一部分。對推動我國gdp增長做出了重大貢獻。并改善了中國人民的住房環境。但是現在房地產產業進入了冬季，出現產出過剩，市場供大于求的現象，給房地產企業帶來了空前嚴峻的挑戰。房地產企業為了去庫存做出各種促銷活動。本文以房地產企業作為研究對象，分析了房地產企業在房子銷售過程中普遍存在的一些財務處理問題，并給出解決問題的方法。關鍵詞：房地產;銷售;問題;方法一、房地產企業買一贈一銷售方式下的增值稅的處理房地產企業為了去庫存，紛紛打出買房送車位、家電的促銷活動。

2、這種促銷活動確實吸引了不少買房者。但是我們財務上針對這種促銷活動該如何交納增值稅這一價外稅呢？是根據中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則（中華人民共和國財政部令第65號）第四條的規定將自產、委托加工或購進的貨物無償贈送給其他單位或者個人，按照視同銷售處理嗎？筆者認為購房者在買房時支付的房款中已經支付了相應的對價，并不是無償贈送車位，不應按照視同銷售處理，而應按照混合銷售處理。依據企業會計準則小企業會計準則企業會計制度以及財政部關于增值稅會計處理的規定（財會201622號）中的核算規定：“買一贈一”獲得贈品的前提是必須購買相應的商品，并不是無償的。同時在這方面山東省國稅局也給出了明確答復。在山東

3、省全面推開營改增試點政策指引（七）第九條規定中明確指出：在房地產開發企業銷售住房的活動中贈送裝修、家電，這只是房地產開發企業的為了銷售住房的一種營銷模式。購房者在購買住房時所支付的房款中，已包含所贈商品的對價，企業可參照混合銷售的原則，按銷售不動產所適用的稅率申報繳納增值稅。舉例說明：如某房地產企業為了打開銷售市場，采取銷售a商品房同時贈送b商品的模式，a商品售價不含稅（公允價值）50萬元，成本35萬元;同時贈送購買的b商品（價值5000元，開的增值稅專用發票），則該企業“買一贈一”應繳納的增值稅如何計算呢？1. a商品房的賬務處理借：銀行存款54.5貸：主營業務收入50應交稅費-應交增值稅（

4、銷項稅額）4.52.贈送的b商品的會計分錄借：銷售費用b商品 0.5貸：庫存商品b商品 0.44應交稅費應交增值稅（待認證進項稅）0.060.5/（1+13%）*13%借：應交稅費應交增值稅（待認證進項稅）0.06貸：應交稅費應交增值稅（進項稅額）0.06通過上面的例子我們可以發現企業外購的物品贈送給客戶，按混合銷售處理，如果企業為了促進房子銷售把房子與車位捆綁時行銷售，是不是也是這樣處理呢？筆者認為車位雖然是房地產企業自產的商品但因為它并不是無償贈送，房款中已包含車位的價格，也應按照混合銷售處理。我們把上面的例子稍微修改一下繼續探討這個話題：某房地產企業為了打開銷售市場，采取銷售a商品房同時

5、贈送車位的模式，a商品售價不含稅（公允價值）50萬元，成本35萬元;同時贈送車位一個（價值5萬元，成本3萬元），現在來看一下捆綁銷售的車位分錄：借：銷售費用b商品 3.41貸：庫存商品b商品3應交稅費應交增值稅（銷項稅額）0.41通過上面的兩個例題，我們探討出了房地產企業銷售房子過程中常見促銷方式的賬務處理方法。但是在開發票時，我們應怎樣操作呢？根據國家稅務總局關于印發增值稅若干具體問題的規定的通知（國稅發1993154號）的規定：我們在開發票時銷售額和折扣必須開在同一張發票上，備注上注明折扣金額，以上文贈送b商品為例來說明：發票上開具房款50萬元，b商品5000元，備注欄上寫明明折扣5000

6、元。筆者在寫這篇文章時，走訪了一些房地產企業，發現這些企業的發票并沒有按照上述方法開具，而是直接在發票上開具房款50萬元，這種情況在會計上還能按“買一贈一”處理嗎？這種情況是不能參照混合銷售處理的，只能按照視同銷售處理。因為這樣做就相當于房款中不包含所贈商品的對價，企業是無償贈送給客戶的，不屬于準則中的“買一贈一”，應按照增值稅暫行條例實施細則中的視同銷售處理。贈品按市場銷售價格交納增值稅。同樣贈送的b商品為例和大家說一下增值稅納稅申報表的填制。在申報表第2行填列0.41萬元，相應的銷項稅額填在第11行。二、房地產企業買一贈一銷售方式下的企業所得稅的處理“買一贈一”也叫“隨貨贈送”，是房地產企

7、業經常采用的一種銷售方式，那么，該促銷方式在企業所得稅中是怎樣處理呢？是按視同銷售還是無償贈送呢？會不會產生稅收與會計的差異呢？關于此促銷活動在企業所得稅中是按視同銷售還是無償贈送處理的問題，一直以來爭議很大。筆者統計了一下，大致有兩種觀點，一種觀點認為：贈品應視同企業對外捐贈，按視同銷售進行納稅處理;另一種觀點則認為：贈品的銷售價款實質上已包含在商品的售價中，購房者在購買商品時已對贈品統一支付對價，屬于有償贈送，應當視為捆綁銷售，即贈送的商品，不屬于無償贈送，不能按視同銷售處理。為此，筆者走訪了一些企業，發現大多數企業采用第一種處理方法，把贈送的商品按視同銷售處理，這種處理方式在企業申報年報

8、時會產生稅收與會計方面的差異。這種爭議隨著國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）的出臺得到解決。在該文件第三條中國家稅務總局對“買一贈一”企業所得稅的處理問題進行了確認，要求將企業的銷售金額按照各項商品的公允價值進行分配，按分配的金額確認收入。假如我們根據該稅收法律計算企業所得稅會不會產生應納稅差異呢？我們用上面贈送b商品的例子來測試一下：根據國稅函2008875號計算應納稅所得額：1.a商品房的含稅銷售收入50/（50+ 0.5）*50=49.5萬元，則該商品房的不含稅銷收入49.5÷（1+9%）=45.4萬元2.b商品的含稅銷售收入0.5/（5

9、0 +0.5） *50=0.5萬元，則該商品的不含稅銷售收入0.5÷（1+13%）=0.44萬元則該企業應納稅所得額=（45.4-35）+ （0.5-0.44）=10.46萬元上文例題中計算出的企業應納稅所得額為：45.87-35-0.44=10.43萬元會計與稅收方面由于四舍五入產生的差異很小，可以忽略不計。可見，“買一贈一”按照（國稅函2008875號）第三條的規定處理后，企業所得稅的稅法規定與會計處理幾乎沒有差異，不會產生稅法與會計的差異，不需要進行納稅調整。上述觀點是企業按照規定把銷售額和折扣開在同一張發票上處理的。但是在現實中一些企業并沒有這樣開具，只是開具了房款50萬元，

10、這種情況對企業所得稅有什么影響呢？還可以按“買一贈一”的促銷方式計算企業所得稅嗎？其實這種情況對所得稅沒有影響，因為在合同簽訂和銷售宣傳時，已經體現了買房贈車位的這個信息，形成了贈送的事實，符合國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）中的相關規定，還是按“買一贈一”處理。不會產生會計與稅收上的差異。三、結語面對競爭日益激烈的房地產企業和國家對“房只住不炒”的定位，去庫存成為房地產企業的主要目標。而“買一贈一”也成為房地產企業主要的促銷活動。我們處理好“買一贈一”的賬務和稅務問題，即可以避免企業多交稅、重復交稅，又能保證企業的利潤空間。參考文獻：1 黃德榮著 . 解讀企業所得稅 m.黑龍江人民出版社，2013，9.2中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則（中華人民共和國財政部令第65號）.3國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008 875號）.4山東國稅：全國推開營該增